裁判字號：臺灣高等法院91年上易字第127號民事判決
裁判日期：民國91年11月13日
裁判案由：調整租金
台灣高等法院民事判決九十一年度上易字第一二七號
上訴人 羅榮福 即祭祀公業 羅德春 管理人上訴人丙○○被上訴人己○○
辛○○壬○○庚○○乙○○申○○被上訴人寅○○
鄭永泉 卯○○丁○○○甲○○○戊○○○癸○○子○○巳○○辰○○未○○丑○○右當事人間請求調整租金事件，兩造對於中華民國九十年五月十五日台灣新竹地方法院八十九年度訴字第四七○號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決主文第一項廢棄。
右開廢棄部分，上訴人羅榮福即祭祀公業羅德春管理人在第一審之訴駁回。
上訴人羅榮福即祭祀公業羅德春管理人上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人羅榮福即祭祀公業羅德春管理人負擔。
事實及理由
一、被上訴人寅○○、卯○○、丁○○○、甲○○○、戊○○○、癸○○、子○○、巳○○、辰○○、未○○、丑○○、午○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件上訴人羅榮福起訴主張：緣座落 新竹市 ○○段○○○○號、一四六七、一五
九四、一五九五、一五九六、一五九七、一五九八、一五八九號等八筆土地均屬祭祀公業羅德春所有，管理人為羅榮福。上開土地依序全筆與被上訴人己○○、丙○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、申○○、 鄭陳己妹 設定不定期限租賃契約。其中鄭陳己妹於八十二年十一月五日亡故，其繼承人為 鄭金榮 、寅○○、鄭永泉、卯○○、丁○○○、甲○○○與戊○○○等七人，而鄭金榮於八十九年二月二十八日死亡，由被上訴人癸○○、子○○、巳○○、辰○○、未○○、丑○○、午○○繼承。上開八筆土地原約定給付租金額依公告地價百分二計算，迄今已近十年之久，公告現值漲幅有二．六七倍或達五．二五倍不等，原定租金額顯已過低。兩造雖曾於七十七年經調解達成協議以當期公告地價×年息百分之二為租金計收標準，惟因公有土地租金率目前已調漲為５％，且自七十七年迄八十八年止，系爭土地之公告現值平均增加約二萬八千元，漲幅平均增加二倍，系爭土地之公告地價增加金額平均為一千九百元，漲幅增加僅約０．０六倍，亦即系爭土地之公告地價並未隨不動產價值之調昇為相對之漲幅，按系爭土地之七十七年公告地價與公告現值金額同一，惟迄今二者間差距懸殊，非兩造簽訂調解書時所得預料。被上訴人雖辯稱上訴人所為本件請求有一事件更行起訴之疑義，惟系爭土地不動產調昇係為調解後發生之新事實，且該新事實已非兩造原合意範圍所能涵蓋，上訴人據此新事實主張本件租金調整，並無違更行起訴禁止之原則。上訴人於八十八年二月四日曾以存證信函向被上訴人己○○、丙○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、申○○等表示調整租金意旨， 惟渠 等仍依舊約定租金額繳租至八十八年底，是以上訴人自得請求自八十九年一月一日為租金額調整，另就被上訴人寅○○等人部分，則請求自起訴時開始調整之等語，爰依民法第四百四十二條之規定請求調整租金。又系爭土地坐落於城北街比鄰北大路商圈，甚為繁榮，其租金率應如上訴聲明所示為當。並聲明：㈠被上訴人己○○承租上訴人所有坐落新竹市○○段○○○○號土地、面積一０五平方公尺、建地之每半年應付租金額，自民國八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。㈡被上訴人辛○○承租上訴人所有坐落新竹市○○段○○○○號土地、面積一二五平方公尺、建地之每半年租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。㈢被上訴人 劉燦耀 承租上訴人所有坐落新竹市○○段○○○○號土地、面積七一平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。㈣被上訴人庚○○承租上訴人所有坐落新竹市○○段○○○○號土地、面積七五平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。㈤被上訴人乙○○承租上訴人所有坐落新竹市○○段○○○○號土地、面積七五平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。㈥被上訴人申○○承租上訴人所有坐落新竹市○○段○○○○號土地、面積一一０平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年一月一日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。㈦被上訴人寅○○、鄭永泉、卯○○、丁○○○、甲○○○、戊○○○、癸○○、子○○、丑○○、巳○○、午○○、辰○○、未○○等十三人承租上訴人所有坐落新竹市○○段○○○○號土地、面積二八八平方公尺、建地之每半年應付租金額，自八十九年六月二十六日起調整為按當年度申報地價之百分之四計算。
三、上訴人丙○○與被上訴人己○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、申○○則以：關於本件租金之約定，其等曾與上訴人羅榮福於七十七年間經新竹市政府依法調解成立，並經本院核定在案，其與民事確定之判決有同一效力，上訴人羅榮福即不得就同一事件更行起訴。依契約應嚴守之原則，租金既經約定，自不容任意增減，民法第四百二十二條之規定乃屬例外之情形。兩造間地租計算標準，前經原法院核定，已將租賃物之價值昇降為適切考慮，兩造即應受其拘束，非得任意變更，上訴人羅榮福請求將計算標準，由雙方同意調解且經原法院核定之百分之二調漲至百分之八，顯違反該核定內容，並與租賃物價值升降無關，其單方欲提高計算之百分比，顯有雙重調高租金之嫌。上訴人羅榮福主張公有土地於七十七年時租金額計算係以「公告地價×３％」，惟目前公有土地則均以「公告地價×５％」計算租金，其所提書證係省政府八十三年五月九日函，迄今是否仍有適用誠屬可疑。縱公有土地地租之計算方式目前真如上訴人羅榮福所言，亦僅係省政府與承租人間之私法契約，自不得拘束兩造間經法院核定之租金計算方式。上訴人羅榮福主張其曾於八十八年二月四日，以存證信函向被上訴人己○○等七人，為調整租金之意思表示，而起訴請求溯及自八十九年一月一日起調整租金，惟被上訴人等於上訴人羅榮福起訴時並未積欠租金，故上訴人羅榮福之請求並無理由等語，資為抗辯。上訴人丙○○聲明：㈠原判決廢棄。㈡前開廢棄部分，上訴人羅榮福在第一審之訴駁回。被上訴人己○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、申○○聲明：上訴駁回。
四、被上訴人寅○○、鄭永泉、卯○○、丁○○○、甲○○○、戊○○○、癸○○、子○○、巳○○、辰○○、未○○、丑○○、午○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
五、兩造不爭之點：上訴人羅榮福主張座落新竹市○○段○○○○號、一四六七、一
五九四、一五九五、一五九六、一五九七、一五九八、一五八九號等土地（下稱系爭土地）其所有，且依序與上訴人丙○○及被上訴人己○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、申○○暨被上訴人寅○○等之被繼承人鄭陳己妹訂有不定期限租賃契約之事實，業據上訴人羅榮福提出土地登記謄本、新竹市調解委員會調解書等件為證，復為上訴人丙○○與被上訴人己○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、申○○所不爭執，而被上訴人寅○○、鄭永泉、卯○○、丁○○○、甲○○○、戊○○○、癸○○、子○○、巳○○、辰○○、未○○、丑○○、午○○經合法通知均未到場，亦未提書狀答辯以供本院審酌，上訴人羅榮福此部分之主張堪信為真實。
六、兩造爭執要旨之論述：上訴人羅榮福主張系爭土地自七十七年迄今，公告現值已調漲，原定租金額顯已過低，爰依法請求租金調整等語，並提出地價證明書為證，惟上訴人丙○○與被上訴人己○○、辛○○、壬○○、庚○○、乙○○、申○○則以兩造就系爭土地之租金調整，前已經調解成立並經原法院核可，按每年公告地價之百分之二計算，其已考慮土地價值之漲跌因素，上訴人羅榮福不得再為本件請求等語置辯。則本件之爭點在於系爭土地之租金之計算方式，茲敘述如下：
㈠經查本件系爭土地其中一四六三地號、一五九五地號、一五九六地號、一五九七
地號、一五九八地號土地，八十年七月之公告現值每平方公尺為新台幣（下同）四萬八千元，迄八十八年七月各該土地之公告現值仍為每平方公尺四萬八千元，並無調漲；又其中一四六七地號土地，八十年七月之公告現值為每平方公尺二萬四千元，迄八十八年七月調漲為每平方公尺四萬四千六百二十七元；另一五九四地號土地，八十年七月之公告現值為每平方公尺三萬四千三百六十八元，八十八年七月之公告現值為每平方公尺三萬四千九百三十六元，即每平方公尺調漲五百六十八元；而一五八九地號土地，八十年七月之公告現值為每平方公尺二萬四千元，迄八十八年七月之公告現值為每平方公尺二萬五千元，即每平方公尺調漲一千元，此有土地登記謄本、地價證明書附卷足證。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租
賃定有期限者，不在此限。民法第四百四十二條固定有明文，惟「租賃契約當事人，如已約定租金隨土地價值之昇降而機動調整，自無再依民法第四百四十二條規定，聲請法院予以調整之理。本件上訴人 徐能杰 、 邱宏寬 承租之系爭土地，其租金原各按每年公告地價年息百分之五計算。此項租金之給付，如係兩造所約定，則原審以系爭土地七十六年公告地價、申報地價，與八十年公告地價、申報地價相比較，地價顯有上漲，合於民法第四百四十二條調整租金之規定，而為上訴人徐能杰、邱宏寬不利之判決，其適用法規即有錯誤。」（參照最高法院八十四年台上字第二五四四號判決）。
㈢經查，本件兩造曾就系爭土地之租金，於七十七年九月十六日經新竹市調解委員
會調解成立，約定：「土地年租金之計算標準依租用面積按當期公告地價計算土地總價後按百分之二計算」，有卷附之調解書足憑（見原審卷第十八頁、第八十至九八頁），（其中乙○○乃係 陳昭哲 之繼承人，又上訴人申○○之調解書見本院卷第二宗），並為兩造所不爭執。兩造既已約定系爭土地年租金之計算標準，係依租用面積按當期公告地價計算土地總價後按百分之二計算，兩造即已約定系爭土地之租金係隨土地價值之昇降而機動調整，上訴人羅榮福即應受該調解約定之拘束，其請調整系爭土地租金，為無理由。
七、綜上所述，上訴人羅榮福請求上訴人丙○○及被上訴人等承租伊所有之系爭土地每半年應付租金額調整為按當年度申報地價之百分之四計算，為無理由，不應准許，其就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人丙○○抗辯應受兩造前經調解成立之內容之拘束，為有理由，其就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十一月十三日
臺灣高等法院民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官魏大喨法官游婷麟右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十一年十一月十三日
書記官林初枝