裁判字號：臺灣高雄地方法院104年重訴字第198號民事判決
裁判日期：民國105年05月31日
裁判案由：履行契約
臺灣高雄地方法院民事判決104年度重訴字第198號原告 劉雪鳳 訴訟代理人 蘇文斌 律師
鄭方穎 律師被告 劉素蘭 （即 劉文姜 之承受訴訟人）
劉文忠 （即劉文姜之承受訴訟人） 劉文貴 （即劉文姜之承受訴訟人） 劉文進 （即劉文姜之承受訴訟人）共同訴訟代理人 孔福平 律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國105年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣陸佰肆拾萬元之同時，各將其等所有如附表編號一所示之不動產應有部分四分之一所有權移轉登記並交付原告，暨將其等公同共有如附表編號二所示之不動產事實上處分權讓與原告，並將該等建物交付。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項、第2項定有明文。而所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言，最高法院98年度台抗字第155號著有裁判要旨可供參照。查本件原告主張依繼承、表見代理及如下所述之系爭契約等法律關係，請求被告於伊給付新臺幣（下同）640萬元之同時，將如附表所示不動產所有權移轉登記或讓與事實上處分權，並交付予被告，係基於債權契約請求，雖非上開法條第1項之不動產物權涉訟，而無專屬管轄規定之適用。然因請求所有權移轉登記、讓與事實上處分權及交付之不動產位於本院轄管，原告向本院起訴，依民事訴訟法第10條第2項規定，為法之所許，是被告抗辯本件原被告劉文姜之住所非位於本院轄管，本院無管轄權云云，尚非可採，先予敘明。
二、本件原被告劉文姜於原告起訴後，已於民國104年4月23日死亡，而法定繼承人為被告4人，且無人拋棄繼承等情，有死亡證明書、被繼承人劉文姜之繼承系統表、戶籍謄本、臺灣 屏東 地方法院104年9月18日屏院 勝家慧 字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷㈠第45頁、第52至61頁、第70至81頁、第164頁），原告於劉文姜死亡後聲明由被告4人承受訴訟，依法核無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告4人為劉文姜之繼承人，劉文姜前委任訴外人 施美 情將其所有如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）出售， 施美情 再將之複委任訴外人 高絃騰 ，伊與高絃騰數次協商後，乃於102年2月4日簽訂買賣契約，以800萬元購買系爭不動產，約定該契約成立時，需支付定金160萬元，嗣伊再依序給付其餘款項合計640萬元後，劉文姜需依序協助辦理所有權移轉登記，並交付系爭不動產，伊並依約交付票面金額50萬、110萬元之支票作為定金，嗣該2紙支票業經兌現，然劉文姜卻未依約辦理，且已於104年4月23日死亡，被告4人均為其繼承人，且業已就如附表編號一示之不動產辦理繼承登記，應有部分各4分之1，是伊應得請求被告4人於伊給付其餘價金640萬元之同時，各將其等所有如附表編號一所示之不動產應有部分4分之1所有權移轉登記並交付原告，暨將其等公同共有如附表編號二所示之不動產事實上處分權讓與原告，並將該等建物交付，又如認高絃騰未經劉文姜授與代理權，劉文姜乃有交付其身分證、印鑑章、印鑑證明及所有權狀，且高絃騰並有交付劉文姜本人簽名及印鑑章印文之授權書予原告，亦有表見代理之適用，劉文姜應負授權人之責，伊應亦得向被告4人為上開請求，為此爰依系爭契約、繼承、表見代理之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告4人應於原告給付640萬元之同時，各將其等所有如附表編號一所示之不動產應有部分4分之1所有權移轉登記並交付原告，暨將其等公同共有如附表編號二所示之不動產事實上處分權讓與原告，並將該等建物交付。
二、被告則以：劉文姜乃於102年2月4日以700萬元將系爭不動產出售予高絃騰，並未授權任何人與原告買賣系爭不動產，高絃騰並無權代理劉文姜簽訂系爭契約，又劉文姜既將系爭不動產以700萬元出售予高絃騰，即不可能再以800萬元委託高絃騰出售予原告，而系爭契約上並無劉文姜印鑑章之印文，且前述票面金額50萬、110萬元支票並非交付予劉文姜，足見系爭契約當事人並非劉文姜，況劉文姜與高絃騰間之買賣契約業經解除，是原告應不得依繼承、系爭契約之法律關係向伊請求，另施美情乃係為特定事項交付劉文姜之印鑑章、權狀與高絃騰，且原告明知高絃騰無代理劉文姜簽訂系爭契約之權限，而劉文姜於知悉高絃騰以其代理人名義與原告簽約後，即表示系爭不動產不賣予高絃騰了，當然表示反對高絃騰以其名義與原告買賣，是無表見代理之適用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭不動產原為劉文姜所有。
㈡高絃騰於102年2月4日以劉文姜代理人之名義與原告簽訂
系爭契約，該契約書第三條並約定：「一、契約成立時甲方（即原告）應付乙方（即劉文姜）新台幣壹佰陸拾萬元正（含定金），餘款則照下列規定給付，乙方應同時將所有權狀正本交由受託之土地登記專業代理人（以下簡稱登記代理人）保管。經雙方約定為二次給付：102年2月6日憑票支付NT50萬及2/20憑票支付NT110萬元正。二、第貳次付款：10
2年2月25日雙方至登記代理人處用印，並繳齊全部過戶相關文件時，由甲方支付新臺幣壹佰陸拾萬元正給乙方。三、土地增值稅及契稅單核發並經領訖後，由登記代理人通知雙方於七日內至登記代理人處各自完納應付稅款時，甲方支付新臺幣壹佰陸拾萬元正給乙方，且買方應開立與尾款同額之商業本票乙張交付登記代理人收執，作為尾款給付之擔保，登記代理人始得辦理產權移轉手續。如甲方非登記名義人時，甲方須與登記名義人共同開立前述商業本票，俟尾款付清時由登記代理人返還甲方，甲方若未約付款，則由登記代理人將該票據交由乙方行使法定權利。四、尾款：新臺幣參佰貳拾萬元正，於102年4月10日交付尾款及點交房屋。五、買賣標的甲乙雙方約定於102年4月10日並同時交付尾款及交屋手續時，依本約第七條規定點交甲方營業」等語；第十條第二項約定：「乙方違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按甲方已繳房地價款千分之一計算違約金給付予甲方。如經甲方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償」等語。
㈢系爭契約簽訂時，原告交付發票日分別為102年2月6日、
102年2月20日，票面金額50萬元、110萬元，受款人均為劉文姜，發票人均為南灣農林休閒股份有限公司之支票各1紙予高絃騰，嗣該二支票經高絃騰擔任負責人之勞倫畢諾企業有限公司提示兌現。
㈣劉文姜於104年4月23日死亡，繼承人為被告劉素蘭、劉文忠、劉文貴、劉文進等4人（下稱被告4人）。
㈤被告4人於劉文姜死亡後，於104年9月29日就如附表編號
一所示不動產以繼承為原因辦畢所有權移轉登記，應有部分各4分之1。
四、本件之爭點：㈠高絃騰是否具代理劉文姜出售系爭不動產予原告之權限？㈡如否，有無構成表見代理？㈢原告得否請求被告履行系爭契約？
五、得心證之理由㈠高絃騰是否具代理劉文姜出售系爭不動產予原告之權限？
原告固主張劉文姜乃授權施美情出售系爭不動產，施美情再授權高絃騰將系爭不動產出售予伊云云，惟：
⒈證人高絃騰於本院審理中證稱伊因金主 譚錦鳳 、 譚玉鳳 欲購
買系爭不動產，而由伊於102年2月間與劉文姜簽訂以700萬元購買系爭不動產之買賣契約，但伊有告知劉文姜該買賣契約為金主委託伊簽訂，又原告所陳報之102年1月6日房屋出售授權書2紙（下稱A授權書）上劉文姜及施美情之簽章均為伊所為，102年1月2日房屋出售授權書2紙（下稱
B授權書）上之簽名始為劉文姜及施美情所親簽等語（見本院卷㈡第28至29頁）；證人施美情則證述高絃騰委由伊告知劉文姜有金主欲購買系爭不動產，嗣乃於三地門蓮光寺旁便利商店簽約，伊亦有在場，當時高絃騰曾告知劉文姜係代表金主與劉文姜簽約，當天共簽立買賣契約1式2份，並簽立劉文姜委託伊，伊委託高絃騰之委託書，A授權書上「施美情」之簽章均非伊所為，而B授權書則為伊與劉文姜於上開便利商店所簽等語（見本院卷㈡第24至25頁）；又劉文姜於高絃騰遭原告告訴詐欺等罪嫌案件偵查中作證時固否認簽約當時有另簽訂授權書，且稱伊不知道且不管高絃騰是否代表金主購買系爭不動產，伊當時聽不懂高絃騰在說什麼，伊只把東西賣給高絃騰，高絃騰需給付價金等語（見他字卷影卷第86頁反面至第87頁），惟亦證述當天伊與高絃騰簽訂買賣契約時，高絃騰與施美情簽，伊簽訂契約書沒有看得很清楚，又伊當初有跟施美情及高絃騰表示，系爭不動產順利出售後，要給予其等共3%之仲介費等語（見他字卷影卷第86頁反面至87頁），則互核證人高絃騰、施美情上開證述大致相符，且劉文姜雖否認與高絃騰簽約當天曾另簽訂授權書，復稱不知悉高絃騰是否為代表金主簽訂買賣契約，然由其證稱高絃騰與施美情當日有簽訂某書面乙節，與證人高絃騰、施美情所述相符，復衡情其既稱不懂高絃騰當時說了什麼，而非高絃騰未告知係代表金主簽約，又承諾給予高絃騰、施美情仲介費，而若高絃騰僅為系爭不動產之買主，劉文姜應無庸給付其仲介費，是劉文姜應知悉高絃騰乃係代表金主與其簽訂買賣契約，且另有與施美情分別簽訂B授權書與高絃騰，而承諾給予施美情、高絃騰仲介費，A授權書則非劉文姜、施美情所同意簽訂無訛。
⒉A授權書既非劉文姜、施美情所同意簽訂，則原告執該二授
權書主張 高絃騰業 經授權出售系爭不動產云云，即非可採。又B授權書乃分係載明：「甲方（即劉文姜）將鳳山市○○路○○○巷○○○○○○○號（四間房屋）委託授權給乙方（即施美情）獨家代表出售，以新台幣七百萬元整賣出售出後給乙方2%介紹仲介費用無誤，乙方將依法稽核過戶安全情況，隨時回報甲方，過戶完成一切順事後交屋，同時給予傭金，或收貨款最後尾款中扣除」、「甲方（即施美情）將鳳山市○○路○○○巷○○○○○○○號（四間房屋）委託授權給乙方（即高絃騰）獨家代表出售，以新台幣七百萬元整賣出售出後給乙方介紹仲介費用由買方領取無誤，乙方將依法稽核過戶安全情況，隨時回報甲方，過戶完成一切順事後交屋」等語，有該2紙授權書附卷可參（見他字卷影卷第98至99頁），則依該等書面所載乃為劉文姜授權施美情以700萬元將系爭不動產出售，再由施美情將之授權予高絃騰，惟衡情劉文姜既已簽訂買賣契約將系爭不動產出售，其再簽訂授權書將已出售之不動產委託他人出售，實違常情，是其真意應非授權施美情、高絃騰出售系爭不動產，再佐諸劉文姜與高絃騰簽訂買賣契約時乃係知悉高絃騰係代表金主以700萬元與其簽訂，並承諾給予施美情、高絃騰仲介費等情，B授權書所載出售金額又與高絃騰與劉文姜簽訂之買賣契約價金一致，應係劉文姜為履行高絃騰為金主與其簽訂之買賣契約，而委託施美情、高絃騰處理該契約即系爭不動產以700萬元出售予高絃騰所代表之金主即 譚雪鳳 、譚玉鳳相關事宜，而非另授權高絃騰出售系爭不動產之意甚明。是原告以B授權書主張高絃騰業經授權出售系爭不動產予伊云云，亦非可採。
⒊高絃騰固另證稱A授權書乃係伊經劉文姜、施美情之授權而
製作，且其需另再各製作1份房屋出售授權書之原因，乃係因不希望關於施美情之百分比（仲介費）為原告知悉，又伊與原告簽訂系爭契約時，乃有以電話經劉文姜授權，劉文姜於電話中跟買賣契約書上載之見證律師表示，該見證律師即為其律師，請幫其將該事件處理好等語（見本院卷㈡第29頁反面至31頁），然高絃騰業因系爭契約而遭原告告訴詐欺等罪嫌，此為兩造所不爭執，則其既曾面臨原告之刑事告訴，關此事項與其自身自有密切之利害關係，其證述難認無偏頗、維護自己權益之虞，而本需前後一致、無瑕疵且有其他佐證始足採信，惟證人施美情另證稱A授權書上「施美情」之印章為高絃騰幫其刻印，其就該事項並不知情等語（見本院卷㈡第26頁反面），則證人高絃騰關於另自行製作A授權書曾經授權之證述已與施美情相左，再佐諸A、B授權書之差異點不僅在於前者未載仲介費，A授權書尚刪去B授權書所載系爭不動產之出售價金，此有該等授權書附卷可參（見他字卷影卷第98至99頁、見本院卷㈠第4至5頁），則A授權書所載已與劉文姜原出具者之內容不同，又B授權書面所載仲介費乃由劉文姜支出，何以需對原告隱瞞，且證人高絃騰既得劉文姜之授權，劉文姜何需再授權予系爭契約在場見證律師，劉文姜與見證律師復不曾相識，此又有違見證律師在場見證之職責，證人高絃騰該部分之證述亦與常情相違，此外，證人高絃騰復證述系爭契約價金與伊和劉文姜簽訂者不同，原因在於700萬元乃係金主譚錦鳳、譚玉鳳向劉文姜購買之金額，而800萬元則為金主譚錦鳳、譚玉鳳出售予劉雪鳳之金額等語（見本院卷㈡第30頁反面），是既為譚錦鳳、譚玉鳳決定出售金額而告知高絃騰簽訂系爭契約，委由高絃騰訂約者自非劉文姜，證人高絃騰此部分證述內容復有相左之處，從而證人高絃騰此部分之證述均不可採信，原告以此主張高絃騰乃經授權出售系爭不動產予伊云云，亦非可採。⒋證人高絃騰於本院審理中固證述被告陳報本院之土地房屋買
賣契約書即為伊與劉文姜所簽訂，且其上所載：「PS2甲方接受乙方指定過戶人，如有差價稅金乙方負責」等語，即係註明系爭不動產是他人所購買等語（見本院卷第29頁），惟現購買不動產登記他人名下尚非罕見，且購買後於移轉登記前即另行轉賣而致需指定登記過戶人，並約定稅金負擔，亦非無可能，況劉文姜本知悉高絃騰係代表金主簽約，已如前述，是尚難據此即認劉文姜於委託高絃騰處理其與高絃騰所代表金主間買賣契約外，另授權高絃騰出售系爭不動產，則原告以上開土地房屋買賣契約書所載內容及證人高絃騰前述證述主張高絃騰乃經授權而與其簽訂系爭契約云云，委無足採。
⒌劉文姜雖於上開刑事案件偵查中另證稱高絃騰給付價金予其
，其不管高絃騰賣予誰等語（見他字卷影卷第87頁反面），且劉文姜曾同意賠償10萬元予原告乙節，為被告4人所不爭執，然衡情高絃騰若依約給付價金，其即取得系爭不動產所有權，劉文姜自無庸且亦無法干涉高絃騰嗣再將系爭不動產出售予何人，劉文姜於刑事案件中該部分證述內容尚難推認有授權高絃騰出售系爭不動產之意。又劉文姜自陳A授權書上「劉文姜」之印文為其印鑑章所蓋（見他字卷影卷第88頁），則其礙於將來爭訟之麻煩而讓步，不爭執授權之真偽，提出以10萬元和解，亦非無可能，且10萬元與如前述系爭契約第10條第2項所約定之違約金相較尚顯輕微，是原告以劉文姜上開證述及行為主張高絃騰確經劉文姜授權與其簽訂系爭契約云云，尚非可採。
⒍綜上所述，劉文姜乃因其與高絃騰間簽訂之買賣契約而委託
施美情，施美情再委託高絃騰處理將系爭不動產以700萬元出售予高絃騰所代表金主之相關事宜，高絃騰並未經劉文姜授權出售系爭不動產。
㈡如否，有無構成表見代理？
按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。而民法第169條規定之表見代理，係為保護第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任，最高法院86年度台上字第3749號著有裁判要旨可供參照。
經查：
⒈劉文姜於上開刑事案件證稱其與高絃騰簽訂買賣契約後，乃
將權狀、印鑑章、印鑑證明、身分證均交與高絃騰，高絃騰當天下午與原告簽約後將其證件均交予原告，簽約後數天，其已將身分證要回等語（見他字卷影卷第61頁），又證人施美情、高絃騰於本院審理中就劉文姜將上開權狀、印鑑章、印鑑證明與身分證交付情況之證述，固與劉文姜上開證述略有出入，惟衡情上開證明文件乃為劉文姜所有，且與其權益影響甚大，其就此等文件交付情況記憶應較為可信，再佐諸證人高絃騰於本院審理中證稱其記得與劉雪鳳簽約時，有攜帶授權書及劉文姜之印鑑章、印鑑證明、身分證等語（見本院卷㈡第31頁反面），與劉文姜上開所述相符，並參以依前述系爭契約第3條第1項之約定，高絃騰所代表之劉文姜應於簽訂契約同時，將所有權狀正本交付，高絃騰當日應有交付所有權狀，此足認劉文姜簽約時應確有交付如附表編號一所示不動產之所有權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證予高絃騰，且高絃騰嗣與原告簽訂系爭契約時，乃攜帶該等證明文件、印鑑章及授權書予原告，又高絃騰所交付予原告者為A授權書，該授權書上「劉文姜」印文為劉文姜之印鑑章所蓋等節，為兩造所不爭執，則衡以所有權移轉登記、不動產買賣所需者即為前述證件及本人印鑑章，此自得認劉文姜之行為已足使原告誤信其有對高絃騰授以代理權，而有表見代理之情形，至為灼然。至被告雖抗辯上開劉文姜之印鑑章等物乃係為特定事項而交付，應無表見代理之適用云云，惟雖係為特定事項而交付印鑑章，如本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，亦足構成表見代理，是被告上開抗辯尚屬無據。
⒉被告固抗辯依證人高絃騰於本院之證述，原告要求高絃騰要
以劉文姜之名義簽約，且亦係原告要求需劉文姜簽訂授權書，又證人高絃騰乃係同日分別與劉文姜、原告簽訂買賣契約，卻證稱於與劉文姜簽訂契約前，不知道劉雪鳳欲購買系爭不動產等節，足認原告本知悉高絃騰無代理權而非善意第三人云云，惟劉文姜乃為系爭不動產之所有權人，原告要求自稱為劉文姜代理人之高絃騰以劉文姜之名義簽訂系爭不動產買賣契約，並出具劉文姜簽具之授權書，尚無違常情，且亦難以證人高絃騰上開證述推認證人高絃騰聽命原告，且原告明知劉文姜、施美情未授權高絃騰與原告簽訂系爭契約，是被告上開抗辯尚無所據。
⒊被告另抗辯劉文姜於知悉高絃騰以其代理人名義與原告買賣
時，即表示系爭不動產不賣予高絃騰了，當然表示反對高絃騰以劉文姜代理人名義與原告買賣，而無表見代理之適用云云，惟劉文姜縱於知悉高絃騰表示為其代理人後即為反對之表示，而不構成民法第169條本文後段「知他人表示為其代理人而不為反對之表示者」，仍無礙於其如前述已符合該條本文前段「由自己之行為表示以代理權授與他人」之規定，而構成表見代理，是被告上開抗辯顯屬無據。
⒋綜上所述，劉文姜上開行為業構成表見代理，對於第三人即原告應負授權人之責任。
㈢原告得否請求被告履行系爭契約？
按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項前段定有明文。經查，如前所述，劉文姜對於原告就系爭契約既需負授權人之責任，原告自得請求劉文姜履行系爭契約，惟劉文姜於104年4月23日死亡，繼承人為被告4人，且被告4人於劉文姜死亡後，於104年9月29日就如附表編號一所示不動產以繼承為原因辦畢所有權移轉登記，應有部分各4分之1，又如附表編號二所示不動產現因繼承由被告4人公同共有乙節，為兩造所不爭執，是原告依繼承之法律關係、前述系爭契約第3條之約定，自得於給付剩餘價金640萬元之同時，請求被告4人各將其等所有如附表編號一所示之不動產應有部分4分之1所有權移轉登記並交付原告，暨將其等公同共有如附表編號二所示之不動產事實上處分權讓與原告，並將該等建物交付。
六、綜上所述，劉文姜並未授與代理權予高絃騰出售系爭不動產、簽訂系爭契約，惟其行為已構成表見代理，而應負授權人之責，又被告4人為劉文姜之繼承人，而應繼承劉文姜財產上之一切權利、義務，從而原告依系爭契約、表見代理、繼承之法律關係，請求被告4人應於原告給付640萬元之同時，各將其等所有如附表編號一所示之不動產應有部分4分之
1所有權移轉登記並交付原告，暨將其等公同共有如附表編號二所示之不動產事實上處分權讓與原告，並將該等建物交付，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明
八、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第85條第
2項，判決如主文。中華民國105年5月31日
民事第三庭法官楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月31日
書記官陳鈺甯┌──┬───────────────────┬───────┐│編號│不動產│備註│├──┼───────────────────┼───────┤│一│坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土│被告4人應有部│││地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路一段│分各4分之1│││151巷7號建物（建號：同段734建號）││├──┼───────────────────┼───────┤│二│坐落同前土地上門牌號碼高雄市鳳山區光復│被告4人公同共│││路一段151巷3、5、9號未保存登記建物│有│└──┴───────────────────┴───────┘