裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第10122號民事判決
裁判日期：民國96年03月03日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第10122號原告甲○○訴訟代理人 徐志明 律師
黃坤鍵 律師被告乙○○訴訟代理人李艾倫律師
莫詒文 律師 謝欣怡 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國96年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳拾參萬零柒佰陸拾玖元，及自民國九十五年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹拾捌萬捌仟柒佰肆拾捌元，及自民國九十五年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項及第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：㈠原告起訴主張：
⒈原告於民國95年5月5日與被告就其所有之門牌號碼為台北市
○○路○段○○○巷15之1號房地（下稱八德路房地）及訴外人 莊翔鈞 （原名 莊育政 ）所有門牌號碼為台北市○○路○段○○○巷○弄○號5樓之房地（下稱興隆路房地）、訴外人丁○○所有門牌號碼為台北市○○街○○號5樓之房地（下稱農安街房地）、訴外人丙○○所有門牌號碼為台北縣中和市○○路○○○巷18之4號之房地（下稱員山路房地）等四戶房地（下稱系爭四戶房地）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣價金為現金新臺幣（下同）130萬元，另由原告承接系爭四戶房地之銀行貸款1,755萬元，共計1,885萬元，原告並於簽約之同時交付簽約款及備證款100萬元予被告，依系爭契約第4條第1項之約定，被告應於收受備證款之同時即95年5月5日交付系爭四戶房地過戶所需之文件，惟因被告尚未收齊部分文件，原告乃給予被告寬限期，並就應補齊之各項資料分別約定應補正之期限，惟被告就其所有八德路房地之土地及建物所有權狀正本迄未補齊，就訴外人丁○○、丙○○之印鑑證明遲至95年6月6日始用印、同年6月7日始補正印鑑證明，就訴外人丙○○、丁○○之身分證影本至6月6日始補正，就訴外人丁○○所有農安街房地之土地及建物之所有權狀正本遲至7月21日始補正，均已逾兩造所約定之補正期限，顯已屬給付遲延，而應對原告負債務不履行之損害賠償責任。原告已於95年6月14日以新店檳榔路郵局第182號、於同年6月17日以新店郵局第1408號、於同年6月19日以新店復興郵局第98號等存證信函催告被告限期完成上開約定之相關事項及辦理所有權移轉事宜，惟被告均置之不理，原告乃依系爭契約第8條第1項之約定，委請徐志明律師發函解除系爭契約，該函並已於95年8月1日送達予被告。
⒉被告債務不履行之行為已對原告造成損害，是原告爰依民法
第259條之規定訴請被告返還簽約款及備證款100萬元及自受領之日起即95年5月5日起按年息5%計算之利息。此外，依系爭契約第6條第4項之約定，產權移轉登記所需之登記規費、印花稅及抵押設定所需之費用、代書費等均應由被告負擔，惟原告已代墊上述費用共計79,258元。另依系爭契約第16條第3項之約定，系爭房地原有之銀行貸款利息由原告繳納，而系爭房地出租之租金則由原告收取，而八德路房地每月租金為25,000元，扣除銀行貸款利息17,000元為8,000元，農安街房地每月租金為16,000元，扣除銀行貸款利息10,000元為6,000元，員山路房地每月租金為25,500元，扣除銀行貸款利息12,000元為13,500元，合計每月租金收益為27,500元，自95年5月5日起至95年8月1日止共計2月又26天，原告共損失租金收益78,833元。另被告尚應依系爭契約第8條第4項之約定賠償違約金，則自契約附表所示提供文件之最後日期95年6月15日起至95年8月1日止，被告應給付原告每日按買賣總價1,885萬元千分之0.5計算之違約金452,400元，以上原告所受損害合計為610,761元。綜上，本件被告應返還原告所給付之簽約款及備證款100萬元，並賠償原告所受之損害共計610,761元，為此，原告爰依民法第216條、第259條、第260條之規定及系爭契約第8條第4項之約定提起本件訴訟，訴請被告返還簽約款及備證款100萬元及返還自受領時起之利息，並賠償原告所受損害610,761元及法定遲延利息等語，並於本院聲明：⒈被告應給付原告100萬元及自95年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉被告應給付原告610,491元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈本件係因被告於95年4月間以資金調度之問題，欲向原告借
款，原告乃告以可資出向其承買不動產，被告遂於95年5月間與原告進行簽約，被告於簽約時告訴原告丙○○等三人均係其名義人，其係有權處分該三處不動產，因此原告乃要求被告於系爭契約中為第16條特別事項之記事，系爭契約第16條中雖提及代理人，但其真義乃在表明乙○○為有權出售人，若該等房地之所有人有任何異議，亦由被告理清，若被告果係以代理人身分簽約，何以不於契約末端賣方簽名處表明其係代理人，反而係以本人名義為可即可知，其係以本人身分與原告簽約，另自被告收受原告所給付款項後，並未將該部分款項給付予其他屋主即可知。
⒉被告是否確為義務人，乃訴訟標的之法律關係之要件是否具
備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非尚事人適格之問是，是本件並無當事人不適格之問題。
⒊訴外人丙○○所有之員山路房地，其所有權雖已移轉登記予
原告，但其房地出租之租金仍由訴外人丙○○收取，依系爭買賣契約第16條特別約定事項第3項之約定，貸款利息之繳納義務自應由其負擔，原告並無享權利，不負擔義務之情形。
⒋被告備齊證件與原告貸款承接間並不具同時履行抗辯之關係
，與貸款承接具同時履行抗辯者乃系爭房地之租金收款權，因此，被告不得主張因原告未承接貸款而拒絕備齊證件，且原告於被告未移轉租金收取權前，亦得拒絕承接該貸款。
⒌本件被告違約未給付相關證件，且未移轉租金收取權，原告
自得拒絕承接貸款，且系爭契約就原告辦理貸款承接手續並未約定期限，是原告並無違約之情形，另原告於辦理承接貸款手續之初，因曾遭遇困難，而在程序上有所窒礙，惟曾發函告知被告，因此原告並無違約之事實。
二、被告則以下情抗辯：㈠本件被告係受訴外人丙○○、丁○○、莊翔鈞（下稱丙○○
等人）委任處理售屋事宜，並代理簽署系爭契約書，此由系爭契約第1頁賣方記載為「乙○○等四人」及第5頁第16點載明「 莊育正 、丁○○、丙○○因事繁忙，今權授權乙○○處理，日後被授權人若有異議，悉由代理人理清」，顯已表明代理之本旨，有關應補齊資料部分亦分別記載系爭四戶房地各所有權人應補齊之資料，是系爭契約雖由被告一人簽署，惟依當時簽約之客觀情況，被告係代理丙○○等人簽訂系爭契約，是以系爭契約有關丙○○等人部分，僅丙○○等人始有訴訟實施權，從而原告僅以被告為當事人，本件訴訟顯有當事人不適格之情形。
㈡兩造於95年5月5日簽訂系爭契約，約定由原告向被告及訴外
人丙○○等人購買系爭四戶房地，依系爭契約第9條第2項之約定，原告自應代為清償系爭四戶房地之銀行貸款，惟丙○○已將員山路房地移轉登記予原告後，原告卻未依約承受房屋貸款，被告乃於95年6月13日委託律師發函催告原告依約履行，惟原告仍拒不履行，反於95年6月14日、6月17日、6月19日發函要求被告履行交付系爭房地辦理所有權移轉登記所需之文件義務，被告為恐一旦將所需文件交付予原告，系爭四戶房地即過戶予原告，而原告卻不履行其代償貸款及塗銷登記之義務，將發生債留被告及丙○○等人之情形，乃依民法第264條之規定於95年6月19日發函通知原告，限原告於
95年6月19日前完成上開契約義務，否則將依系爭契約第9條、第8條之約定辦理，然原告仍未履行前開義務，是以系爭契約已遭被告解除，被告並得沒收已收取之全部款項。
㈢系爭契約第8條第3項係約定，買方如違反系爭契約義務時，
賣方得沒收買方所支付之全部款項，該約定依民法第250條第1項之規定，係屬違約金之約定。而本件原告於訴外人丙○○所有員山路房地及土地持分移轉登記予原告後，原告以未取得同額貸款為由，而未依系爭契約第9第2項之規定，代訴外人丙○○清償其上所設定之400萬元抵押貸款，致產生原告成為前開房地之所有權人，但訴外人丙○○仍須為該房屋揹負房地貸款之不合理情形，原告既已違約在先，且經被告催告後仍不履行，被告自得依約沒收原告所交付之100萬元，並解除契約，當亦無交付相關過戶文件予原告之義務，自亦不負損害賠償之責。
㈣本件訴外人丙○○已先為給付，將其所有之房地移轉所有權
予原告，然原告不履行其交付價金即辦理貸款清償及塗銷登記之契約義務，已違反系爭契約，被告明知原告有不能給付價金之情形，自得拒絕自己之給付，而主張同時履行抗辯權。至被告將前開房地之租金交由訴外人丙○○收取，僅係以該租金賠償訴外人丙○○負擔銀行貸款之損害，無礙於原告至今未給付價金之事實。
㈤並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張於95年5月5日與被告就其所有及丙○○等人所有之系爭四戶房地簽訂系爭契約，約定買賣價金為現金130萬元，另由原告承接系爭四戶房地之銀行貸款1,755萬元，原告並已於簽約時交付簽約款及備證款100萬元予被告，惟被告就其所有八德路房地之土地所有權狀正本迄未補齊，訴外人丁○○、丙○○係95年6月6日始補齊身分證影本、同年6月7日始補正印鑑證明，且訴外人丁○○係95年7月21日始補正農安街房地之土地及建物所有權狀正本等情，業據其提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第10頁至第16頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、至原告另主張被告給付遲延，屢經催告仍未給付，其已於95年8月1日依約解除系爭契約乙節，固據其提出95年6月14日以新店檳榔路郵局第182號存證信函、95年6月17日新店郵局第1408號存證信函、95年6月19日新店復興郵局第98號存證信函、95年7月28日95（華律）字第103號律師函影本各一份為證，惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯，茲本院所應審究者為：㈠本件訴訟有無當事人不適格之情事？㈡系爭契約買賣契約之當事人為何人？㈢被告得否就原告未履行承接員山路房地原有貸款及塗銷抵押權登記之義務，與其應交付八德路房地所有權狀正本之給付義務主張同時履行抗辯？㈣系爭契約是否由原告或被告依約合法解除？㈤原告得否請求返還已交付之價金及損害賠償？
五、按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之（最高法院93年台上字第382號判決要旨參照），本件原告主張系爭契約之出賣人為被告，而不包含丙○○等人，業據其於本院審理時當庭陳明及具狀在卷（見本院卷第90頁、第116頁），是以原告既係主張被告為系爭契約之出賣人，訴外人丙○○等人僅係名義人而非契約當事人，是依其主張被告即為系爭契約法律關係之義務主體，則原告以解除系爭契約為由請求被告返還已交付之價金並賠償其所受損害，參以上開判決要旨，本件訴訟即無當事人不適格之情事，至於系爭契約之當事人究係何人，被告是否確為義務人，乃本件訴訟實體上有無理由之問題，合先敘明。
六、被告辯稱系爭契約有關丙○○等人部分係由被告代理丙○○等人簽訂乙節，經查，系爭契約第1頁已載明立約人為買方甲○○及賣方乙○○等四人，且第16條之特別約定事項第1點亦載明：「莊育正、丁○○、丙○○因事繁忙，今權授權乙○○處理，日後被授權人若有異議，悉由代理人理清」（見本院卷第10頁、第14頁），而證人即代書 陳淑君 亦到庭證稱：「（【提示原證一號】特別約款是誰寫的？）是我寫的，上面的代理人是指被告。」等語（見本院卷第155頁），由上足見，系爭契約買賣契約之出賣人應為被告與丙○○等人，而丙○○等人部分係由被告代理簽訂系爭契約，原告主張系爭契約之出賣人僅為被告一人，尚非可採。從而，被告既僅係代理丙○○等人簽訂系爭契約，依民法第103條第1項之規定，丙○○等人所有上述房地之買賣契約法律關係應仍係存在於原告與丙○○等人間，原告依契約解除之法律關係訴請被告返還其已給付丙○○等人之買賣價金，並賠償丙○○等人之買賣契約解除後之損害賠償，於法尚非有據。
七、被告另辯稱訴外人丙○○已將員山路房地及其土地持分移轉登記予原告，惟原告未依約代為清償上開房地之銀行貸款，被告自得拒絕自己之給付，而無交付過戶文件之義務云云。惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例要旨）。經查，系爭契約第9條第2項約定：「賣方原有銀行貸款約新台幣壹仟柒佰伍拾伍萬元正，其清償方式．．．⑵由買方代為清償，如買方係由貸款銀行轉帳清償，則買方自轉帳之日起負擔其申貸銀行之貸款利息。」（見本院卷第13頁），而訴外人丙○○確已將員山路房屋及其土地持分移轉登記予原告，惟原告迄未依約代為清償上開房地之銀行貸款等情，此有台北縣地籍資料一份附卷可按（見本院卷第99頁至第101頁），並經證人丙○○證述屬實（見本院卷第142頁），是以依約原告已遲延代為清償員山路房地銀行貸款之給付義務。惟證人丙○○另證稱：「（是否與原告簽訂買賣不動產契約書？）是。（是你本人簽訂或委託別人代理？）是我本人簽的。」、「（【提示買賣契約書清冊、原證1】是否有委託乙○○代理你簽訂本件買賣契約？）沒有，我是本人去跟原告簽約，是代書說另外其他三間房子也要簽在同一份買賣契約書上。（為何四間房子要簽在一起？）我不清楚。」、「（有無授權被告賣房子？）我有請請她幫我賣房子，但是簽約時要我自己簽。」、「（是否委託被告處理房地買賣契約細節部分？）當時跟莊育政說希望他（按：應係指被告）轉告買方，我沒有委託委託被告處理房屋買賣過戶的事宜，代書是原告找的。」等語（見本院卷第141頁反面、第142頁反面），是依證人丙○○之證詞觀之，其並未授權被告代理其簽訂系爭契約，系爭契約有關丙○○所有之員山路房地之買賣，依民法第170條第1項之規定：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力」，是以系爭契約有關員山路房地部分如未經丙○○本人承認，對本人應不生效力。縱經丙○○承認被告代理簽訂系爭契約之法律行為，然系爭契約係由原告向被告及丙○○等人分別買受系爭四戶房地，縱系爭四戶房地之買賣契約內容係記載於同一份契約書，權利義務之內容均相同，被告除以本人名義簽約外，復代理丙○○等人簽訂系爭契約，是以系爭四戶房地之買賣契約於事實上具有密切關係，然系爭四戶房地之買賣契約仍應分別存在於原告與被告及原告與丙○○等人之間。易言之，原告對訴外人丙○○所負之債務，與被告對原告所負之債務，並非本於同一雙務契約而發生，而非立於互為對待給付之關係，被告自不得執原告未履行其對訴外人丙○○之給付，而拒絕自己對原告之給付。
八、至被告則辯稱已於95年6月19日解除系爭契約，並已依約沒收被告所交付之款項云云，固據其提出環宇法律事務所95年
6月13日律師函及永和郵局第1364號存證信函為證。惟查，經核閱上開律師函及存證信函之內容均係以：原告依約應於移轉房地時將賣方之貸款清償，並塗銷抵押權登記，惟訴外人丙○○已辦理員山路房地過戶予原告，原告竟未依約清償或承受銀行貸款等情，而分別向原告為解除契約及催告之意思表示，且上述解除契約及催告之意思表示均係以被告本人之名義為之（見本院卷第73頁至第76頁），然原告對訴外人丙○○所負之債務，與被告對原告所負之債務，並非本於同一雙務契約而發生，業如前述，則被告自不得執原告對訴外人丙○○給付遲延為由，據以主張解除其與原告間就八德路房地所簽訂之買賣契約，此外，被告並未提出其他事證證明原告有何違約之情事，從而，被告解除系爭契約並非合法，自亦不得主張沒收原告已付之全部款項。
九、至原告主張於被告給付遲延，屢經催告仍未給付，其已於95年8月1日依約解除系爭契約乙節，經查，系爭契約第16條特別約定事項第2項載明：「二、賣方尚欠缺之資料（如后附表）應於指定之日期補齊，否則違約論。」，第8條第1項則約定：「買賣雙方其中一方如未按本契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。」，而附表第1項則約定被告應於95年6月5日前交付八德路房地之所有權狀正本各一紙予原告（見本院卷第14頁、第15頁），原告已先後於
95年6月14日以新店檳榔路郵局第182號存證信函、同年6月
17日以新店郵局第1408號存證信函、於同年6月19日以新店復興郵局第98號等存證信函催告被告於95年6月25日前配合辦理產權移轉事宜（見本院卷第17頁至第20頁），而被告亦自認確有收受上開存證信函（見本院卷第61頁），然被告迄未交付八德路房地之土地所有權狀之事實，為兩造所不爭，已如前述，是以原告委託律師以95年7月28日95（華律）字第103號律師函解除兩造間有關八德路房地之買賣契約，自屬有據。而上開律師函已於95年8月1日由被告收受，亦有回執為證（見本院卷第24頁），是兩造間之買賣契約已於95年8月1日解除。
十、末按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款分別定有明文。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條亦定有明文。原告主張兩造間之買賣契約業經解除，被告自應返還簽約款及備證款100萬元及自受領之日起即95年5月5日起按年息5%計算之利息乙節，經查，原告確有於95年5月5日交付系爭契約之簽約款及備證款100萬元予被告收受之事實，為兩造所不爭。惟查，系爭契約約定系爭四戶房地之買賣總價之權利金為130萬元，其中，30萬元係分配予八德路房地，40萬元係分配予興隆路房地，40萬元係分配予農安街房地，20萬元係分配予員山路房地等情，有不動產買賣契約書為證，且為被告所自認（見本院卷第126頁），是以被告收受之上開100萬元簽約款及備證款自應依上開比例平均分配至系爭四戶房地作為買賣價金之一部，則被告所有之八德路房地所分配之金額應為230,769元（100萬元X30/130），從而，原告請求被告返還230,769元及附加自受領之日起即95年5月5日起，按年息5%計算之利息，自有理由，應予准許。至原告另請求被告賠償損害部分，查原告已就八德路房地支出印花稅、謄本費用、契稅、房屋稅、增值稅、撤案等費用合計27,130元予代書陳淑君，此有房地產登記費用明細表影本一紙附卷可憑（見本院卷第25頁），並經證人陳淑君結證屬實（見本院卷第155頁反面）。其次，按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。兩造於95年5月5日簽訂系爭契約時，亦同時簽訂八德路房屋之租賃契約，約定租賃期限為95年5月5日起至96年5月4日止，每月租金為25,000元，此有房屋租賃契約一份在卷足按（見本院卷第44頁），此外，原告主張八德路房地每月應繳納之貸款本息為17,000元之事實，亦為被告所不爭（見本院卷第154頁反面），而系爭契約第16條之特別約定事項第3項約定：「簽約後，賣方原有銀行貸款共計新台幣壹仟柒佰伍拾伍萬元正，利息由買方負擔繳納，另本約標的租金同時由買方收取。賣方並應配合辦理租約換約等手續（應於95年5月20日前完成）」（見本院卷第14頁），是以被告依租賃契約之約定應自95年5月5日起按月給付25,000元租金予原告，經扣抵原告應付之貸款本息17,000元後，尚應有8,000元之租金收益，是以倘被告依約履行，原告自95年5月5日起應可得預期有8,000元之租金收益，則自95年5月5日起至95年7月31日契約解除前，原告依約可得預期之租金收益為22,968元（8000元X【2月＋27/31】=22,967.7，元以下四捨五入），是原告主張被告應賠償所失利益22,968元，為有理由。再者，系爭契約第8條第4項約定：「賣方若有延遲給付之情形，應賠償買方每日按買賣總價千分之零點五違約金。」（見本院卷第13頁），而兩造既約定被告應於95年6月5日前給付八德路房地之土地及建物所有權狀正本，而被告迄未交付土地所有權狀正本，則被告自95年6月5日起即應負遲延責任。又系爭契約約定買賣總價之權利金為130萬元，其中30萬元係分配予八德路房地，業如前述，此外，原告依約原應承接1,755萬元之銀行貸款，其中八德路房地之銀行貸款為560萬元之事實，亦為兩造所不爭，上開銀行貸款之承接亦應為價金之一部，則八德路房地之買賣總價應為590萬元，是以原告依約請求被告給付自95年6月15日起至95年7月31日止，每日按八德路房地買賣總價590萬元千分之0.5計算之違約金138,650元（5,900,000x47天x0.5/1000），自屬有據。
十一、綜上所述，原告於契約解除後，依民法第259條第1、2款之規定，請求被告給付230,769元及附加自受領之日起即95年5月5日起，按年息5%計算之利息，及依同法第260條、第216條之規定、系爭契約第8條第4項約定請求被告給付188,748元（即支出費用27,130元＋所失利益22,968元＋違約金138,650元）及自起訴狀繕本送達被告之翌日起（即95年9月26日）至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
十二、假執行之宣告：經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定應依職權宣告假執行，是本件應依職權宣告假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
十三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
十四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國96年3月3日
民事第二庭法官林欣蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年3月3日
書記官黃慧怡