裁判字號：臺灣臺中地方法院97年訴字第596號民事判決
裁判日期：民國97年06月03日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣臺中地方法院民事判決97年度訴字第596號原告甲○○
號2樓訴訟代理人 陳榮昌 律師被告丁○○訴訟代理人丙○○
乙○○上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於97年5月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、訴之聲明：㈠原告之聲明：⑴被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○號
土地（地目建，面積671.94平方公尺，權利範圍10,000分之1,588）應有部分10,000分之252【下稱系爭土地】移轉登記予原告。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告之聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、原告主張略以：⑴被告出賣其所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（面積921平方公尺，權利範圍：10000分之1257）及其上同段277建號建物（面積231.20平方公尺，權利範圍：全部；包含共同使用部分即同段293建號，面積
907.23平方公尺，權利範圍10000分之632）予原告，並已完成所有權移轉登記。被告明知上開共同使用部分293建號係坐落在豐業段163、164地號土地上，而應分別將其土地應有部分隨同主建物即豐業段277建號移轉，竟未予告知表明應予移轉豐業段164地號應有部分之事實，致原告所取得之公設建物並未有豐業段164地號系爭土地之所有權。⑵嗣原告發覺後，依台中市政府83年中工建使字第1767號使用執照及中興地政事務所之建物第一次登記記載製作「主建物與公設及土地持分比對表」，始知被告現有主建物豐業段283建號所持有之豐業段163、164地號土地，權利範圍分別為10,000分之331、10,000分之1,588，其中豐業段164地號權利範圍10,000分之252係原告所有豐業段277建號之公共設施293建號之土地持分，依法應併同主建物移轉所有權予原告。⑶按區分所有建築物之「共用部分」不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記，土地登記規則第94條及公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。
又「各共有人對該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的」，亦有最高法院85年度台上字第569號判決足參。該豐業段293建號係作為地下室停車位等共同使用，其公設本身與其土地持分與原告主建物277建號，具有密切不可分之主從關係，被告隱匿保留系爭土地不予移轉，除為法所不許外，且有滅失原告所買受房屋價值之瑕疵，被告應負權利及物之瑕疵擔保責任，爰訴請被告給付如訴之聲明所示。⑷台中市中興地政事務所97年4月18日中興地所一字第0970005136號函係認知錯誤等語。
三、被告則以：⑴兩造於民國96年2月7日成立買賣契約，其中關於買賣標的、金額等意思表示皆為一致，並以文字載明於契約中「本件買賣標的座落：台中市○○區○○路一段33-8號、建號○○區○○段○○○號、土地座○○○區○○段地號163號、土地持分1257/10000‧‧‧」。原告所買受之房屋係坐落在豐業段163地號，並非坐落在豐業段164地號，原告並無權利要求被告移轉買賣標的以外之土地。⑵縱然共用部分基地係包括二筆土地，但於公寓大廈管理條例公布施行前，建築執照、使用執照並未強行規定區分所有建物必須登記每一筆建築使用之土地持分面積，亦未要求每一區分所有建物皆須持有每一筆建築用地之持分；蓋由多筆土地組合而成之建築基地理應將之視為同一基地，原始土地所有權人同意由該區分所有建物申請建築使用時，即已放棄對使用其土地之建物所有權人主張任何有關土地之相關權利，此種土地與建物間使用權源將自然延續於繼受人，故而區分所有權人只要登記建築基地其中一地號，即可有權使用共用部分之全部自屬當然，土地所有權人並無法對僅有持分163地號土地之建物所有權人主張其必須持有164地號土地始可使用共用部分。
⑶被告持有豐業段164地號土地係因被告另擁有同段283建號建物所致，該土地應有部分係283建號建物所使用，於銀行抵押借貸時283建號建物亦僅就其坐落之豐業段164地號土地應有部分設定抵押權，原告所買受建物於抵押借款時亦同，並未被銀行所拒絕，足見該房屋之價值並未有任何滅失價值之瑕疵。⑷依台中市政府83年中工建使字第1767號使用執照及中興地政事務所之建物第一次登記中，皆未有要求區分所有權人應持分土地之地號與比例，被告不知原告所指稱豐業段164地號土地持分之根據從何而來，被告並未有任何隱瞞，原告之主張實無理由等語，資為抗辯。
四、查原告主張兩造於96年2月7日簽訂不動產買賣契約，由原告向被告購買坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍：10000分之1257）、同段277建號建物（權利範圍：全部，包含共同使用部分293建號10000分之632），並於96年3月2日經辦妥所有權移轉登記在案，被告出售前述房地後，於○○區○○○○○段○○○○號土地（權利範圍：10000分之331）、164地號土地（權利範圍：10000分之1588）、同段283建號建物（權利範圍：全部，另含有共同使用部分293建號10000分之1588）之事實，業據原告提出土地及建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，並提出不動產買賣契約為證，堪信為真實。
五、次查兩造於96年2月7日所簽訂之不動產買賣契約載明：「本件買賣標的座落：台中市○○區○○路一段33-8號、建號○○區○○段○○○號、土地座○○○區○○段地號163號、土地持分1257/10000。房屋過戶面積以所有權狀登記為準，但本件買賣價金包括增建部分」等語，業經被告提出不動產買賣契約書影本附卷為證，故兩造買賣契約所約定之標的，並不包括系爭土地在內，甚為明顯。被告雖主張：依土地登記規則第94條及公寓大廈管理條例第4條第2項規定，區分所有建築物之共用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記，系爭土地係原告所有豐業段277建號之公共設施293建號之土地持分，依法應併同主建物移轉所有權予原告云云。惟經本院就兩造間土地所有權移轉登記是否違反土地登記規則或公寓大廈管理條例之相關規定，向地政主管機關函詢結果，台中市中興地政事務所於97年4月18日以中興地所一字第0970005136號函覆：『說明三、按「（三）公寓大廈專有部分之移轉，原所有權人於該建物僅有一專有部分者，於全部移轉時，其基地所有權或地上權之應有部分須隨同全部移轉；其有數專有部分者，或同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部。」、「區分所有權人僅移轉其區分所有建物、基地所有權或地上權應有部分之一部分予其他區分所有權人時，如移轉後讓與及受讓之區分所有權人仍持有區分所有建物及其所屬基地之所有權或地上權之應有部分者，並不違反公寓大廈管理條例第四條第二項之立法意旨，登記機關應予受理。」分別為內政部85年2月5日台(85)內地字第8578394號函及87年1月15日台(87)內地字第8785204號函所明示。本案丁○○移轉後仍持有283建號建物及其坐落164地號土地持分，至於殘存之163地號土地持分，為建物公設坐落之基地，且土地移轉持分之多寡，係當事人雙方合意，應不違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定』等語。故原告認為被告未將系爭土地一併移轉登記予原告，違反土地登記規則第94條及公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，顯屬誤會，不足採信。
六、按物之出賣人固負有瑕疵擔保責任，惟兩造間買賣契約所約定之標的，並不包括系爭土地在內，且依該買賣契約內容所為之土地所有權移轉登記，亦未違反土地登記規則第94條及公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，已如前述。本件被告既已依照買賣契約，將契約所約定之標的所有權，移轉登記予原告，應認被告已完成交付買賣標的之義務，並無權利之瑕疵或物之瑕疵可言。從而，原告依據權利及物之瑕疵擔保請求權，請求被告將其所有系爭土地移轉登記予原告，即有未洽，應予駁回；其假執行之聲請，亦因而失所依附，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後於判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國97年6月3日
民事第四庭法官陳文燦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年6月3日
書記官鄭淑英