裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第2560號民事判決
裁判日期：民國107年05月31日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第2560號原告 黃麗娟 訴訟代理人 陳益軒 律師複代理人 顏嘉盈 律師被告 李佳啟 訴訟代理人 陳昭勳 律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於107年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條定有明文。原告於起訴狀內，主張依兩造所簽不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第5條第4項、第5條第5項之約定，被告於簽訂契約時，已擔保本件買賣房屋無占用他人土地之瑕疵，惟本件買賣房屋既占用鄰地，即訴外人 黃柏竣 所有臺中市○○區○○段○○○○號土地約5平方公尺，依上開約定，被告應依民法第373條、第349條、第350條、第227條第1項規定，將黃柏竣所有183地號約5平方公尺土地之土地所有權移轉登記與原告，以達產權清楚目的，若被告無法將該5平方公尺土地移轉登記與原告，因被告就占用前開土地並無所有權或使用權而不能補正，原告自得依民法第226條規定，請求損害賠償。嗣於本院民國107年5月22日言詞辯論時，確認就被告之請求權部分，為依民法第349條之權利瑕疵，及第360條之物之瑕疵部分，核與其起訴狀所載基礎事實同一，且為更正法律上之陳述，依前述規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告因需屋自住，於104年10月21日經大立光不動產有限公
司站長即訴外人 吳昭運 居間仲介，由業務即訴外人 郭文昇 帶看房屋，向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（應有部分全部，下稱系爭土地），及其上同段798建號（即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○○號房屋，應有部分全部，下稱系爭房屋），雙方並訂有系爭契約，約定總價新臺幣（下同）1,360萬元。系爭土地及系爭房屋所有權已於104年11月25日移轉登記予原告所有，有系爭契約、不動產委託銷售標的現況說明書及系爭土地及建物登記謄本等件可證。詎被告交付系爭房屋後，因系爭房屋相鄰之大連北街39號房屋所有權人黃柏竣，將其名下所有房屋及土地，出售予第三人，並申請鑑界，於辦理鑑界時，地政承辦人員當場表示有關原告所有系爭房屋，占用第三人即相鄰土地所有權人所有之同段183地號土地（下稱183地號土地）部分已存在已久，早在99年間辦理鑑界當時即已發現上開事實，非現今辦理鑑界始發現，原告始發現系爭房屋坐落於第三人所有183地號土地上，占有183地號土地位置約5平方公尺之事實。吳昭運及郭文昇竟要求原告就占用5平方公尺之土地以60萬元買受，嗣經其等自行降為30萬元，因原告迄今不願以30萬元買受183地號土地約5平方公尺之越界建築土地，且因183地號土地及其上建物業已出售予第三人，就系爭房屋占用183地號土地約5平方公尺部分，據傳已先行辦理分割出來，並仍保持登記在黃柏竣名下，致系爭房地占用他人土地約5平方公尺部分原告無法使用，有遭第三人拆屋還地並求償，致原告損失之虞。
㈡依系爭契約第5條第4項約定：「賣方保證本買賣標的產權清
楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭第三者侵害等情事。如有他人主張權利（如優先購買權、法定抵押權或強制執行限制登記等），賣方應負責清理塗銷之。」、第5條第5項約定：「辦理產權移轉手續時，若賣方未提供之土地地號，但地政機關查得賣方持有同為建築基地之其他筆土地須併同移轉之情形時，賣方應無條件配合辦理，並自行負擔該土地之土地增值稅及其他相關費用。」等語，足見被告於簽訂系爭契約時，已擔保系爭房屋無占用他人土地之瑕疵，原告得主張民法第349條之權利瑕疵擔保，且被告保證並沒有佔用到其他人的土地，已保證出賣的品質，自應負擔民法第360條物之瑕疵擔保，故被告應將黃柏竣所有183地號約5平方公尺土地之土地所有權移轉登記與原告，以達產權清楚目的。若被告無法將系爭房屋占用土地移轉登記與原告，即前開權利瑕疵復因被告就占用前開土地並無所有權或使用權而不能補正，原告自得依民法第360條規定，請求被告賠償原告損害，因系爭房屋無權占用他人土地面積雖小，惟在系爭房屋其中一角處，拆除上將有困難，該拆除費用將產生鉅額費用，僅粗略估計100萬元損害，實際損害金額待估價損害金額。
㈢系爭房屋原始建築日期為66年2月，並有增建之事實，有系
爭契約特別約定條款第1款約定明載「本標的修築完成日期為66年2月16日，因老舊所以賣方已做大部分翻修及增建」、及不動產委託銷售標的現況說明書第22項內容為建物是否有占用他人土地之情形，勾選「否」，足見被告於簽約時已保證系爭房屋無占用他人土地情形，第42項記載「是否有違建、增建或改建之情事？委託人勾選『是』，並於選項及說明欄記載『如有，請說明位置：1樓前面增建6坪，2樓前面增建6坪，3樓增建18坪』」等語，惟被告就系爭房屋實際使用位置，占用原屬於相鄰之黃柏竣所有183地號土地約5平方公尺事實之重大訊息，未揭露予原告知悉，甚尚於系爭契約中故意隱瞞，言明「不申請鑑界」，致原告購屋因產權不清，占用他人土地部分，原告無法使用並遭求償，已造成原告損失。參照最高法院104年度台上字第2437號裁判意旨，若被告無法將系爭房屋無權占用他人土地部分移轉登記與原告時，原告隨時有遭人拆屋還地並求償之風險，被告既係系爭房屋之出賣人，自應擔保系爭房屋不具任何瑕疵，而物之瑕疵擔保責任係無過失責任，無論被告有無過失均應負責。被告既已保證系爭房屋無「占用他人土地」之瑕疵，惟系爭房屋已不具被告所保證之品質，原告自得依上開法律規定，請求被告不履行之損害賠償。
㈣聲明：
⒈被告應將183地號土地約5平方公尺（位置及面積以實測為主
）所有權移轉登記予原告。如給付不能時，被告應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠兩造於104年10月21日簽訂系爭契約，由原告買受被告所有
系爭房地，系爭土地及系爭房屋均已過戶並點交完成，雙方並特別約定依簽約日之現況交屋，並同意土地依現況點交，不再做鑑界處理。系爭房屋於66年2月16日完成建築登記，被告買受系爭房屋及系爭土地以來，均未曾有任何鑑界之情。就系爭土地與鄰地地界問題，被告係於105年鄰地出售再為測量後始為知悉，絕無原告所稱原告現所有之系爭房屋占用第三人，即相鄰土地所有權人所有系爭183地號土地早在99年間辦理鑑界當時即已發現而存在已久之情。實則，因於66年間辦理圖解法地籍圖重測，當時系爭土地所有權人 沈仁禮 於辦理地籍調查時，將其所有系爭土地與系爭183地號土地之界線指界為牆壁中心。嗣105年辦理該地段之「圖解數化地籍圖整合建置及都市計畫地形圖套疊工作」時，發現系爭土地、183地號土地間之地籍線重測成果與重測當時地籍調查表土地所有權人指界（牆壁中心）原意不符，以系爭房屋部分坐落183地號土地上，有臺灣臺中地方檢察署不起訴處分書106年度偵字第9570號可按。則系爭契約訂立及移轉房屋土地時，均未有可能知悉上開情形，況系爭契約亦載明買賣之標的物系爭土地面積109平方公尺，被告亦已完成將109平方公尺土地移轉交付之義務，原告即無理由請求被告移轉系爭183地號土地5平方公尺與原告。又系爭房屋如依66年間辦理圖解法地籍圖重測時，土地所有權人指界（牆壁中心）原意相符而為地籍線之認定，則系爭房屋應無占用鄰地之情，故本件要無權利瑕疵擔保之情，原告之訴要無理由。㈡就原告主張民法第349條權利瑕疵部分，認為被告並不構成
，就民法第360條物之瑕疵擔保部分，原告並未提出有何等並未符合品質之情形，及被告有如何保證系爭土地及建物之品質，故被告亦不構成該條瑕疵之情形。
㈢聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下（本院107年5月22日言詞辯論筆錄，本院卷第87反面至第88頁，本院依判決格式修正或增減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於104年10月21日簽訂系爭契約，由原告買受被告所有
系爭土地及系爭房屋，買賣價金1360萬元，並已完成價金交付及點交房屋。
⒉對原告所提原證一、二之形式上真正不爭執。
㈡兩造爭執之事項：
⒈原告主張被告違反系爭契約第5條第4項及第5項約定，應負
權利瑕疵及物之瑕疵之責任，並應移轉183地號土地約5平方公尺，或賠償100萬元，被告否認原告受有損害，並且應負權利瑕疵及物之瑕疵之責任，何者之主張為可採？⒉如被告有應負權利瑕疵及物之瑕疵之責任，原告之請求有無
理由？
四、得心證之理由：兩造就系爭契約之簽訂，及雙方已完成價金交付及點交房屋之事實，並不爭執。兩造間爭執所在厥為：原告主張系爭房屋有占用鄰地之瑕疵，故主張被告應負權利瑕疵及物之瑕疵之損害賠償責任，被告否認之。則原告之主張是否可採，茲分別說明如下：
㈠原告主張權利瑕疵部分：
⒈按民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物
，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍（最高法院90年度台上字第2093號判決意旨參照）。
⒉本件系爭土地及房屋業經辦理所有權第一次登記，且被告已
依約將系爭土地及房屋之所有權移轉登記與原告，原告已取得該房地之所有權，而該所有權上之抵押權，則為原告取得所有權時一起設定等情，為兩造所不爭，並有原證3之系爭土地及房屋之第二類謄本可憑，則系爭土地及房屋所有權並無任何權利瑕疵之問題，至於系爭房屋是否占用他人土地之情形，核屬房屋本身之瑕疵，乃物之瑕疵，故原告主張係屬權利瑕疵，並依權利瑕疵擔保對被告請求損害賠償，自屬無據。
⒊況依兩造之系爭契約第5條第5項既約定：「辦理產權移轉手
續時，若賣方未提供之土地地號，但地政機關查得賣方持有同為建築基地之其他筆土地須併同移轉之情形時，賣方應無條件配合辦理，並自行負擔該土地之土地增值稅及其他相關費用。」等語，而原告亦不否認鄰地之183地號土地，所有權人並非被告，則被告亦無依此約定移轉該183地號土地原告所爭執之5平方公尺土地之義務，併予敘明。
㈡原告主張物之瑕疵保證責任部分：
⒈按出賣人之物的瑕疵擔保責任，無論係因法律規定或特別約
定而生，均係指物之出賣人對於買受人，擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無瑕疵或具有其保證之品質而言（同法第354條參照）。亦即物之瑕疵於危險移轉時已存在者，出賣人始負瑕疵擔保責任，若其瑕疵於危險移轉後始告出現，則與出賣人無關，出賣人並無瑕疵擔保責任可言。
⒉原告雖主張因鄰地之大連北街39號房屋所有權人黃柏竣，將
其名下所有房屋及土地，出售予第三人，並申請鑑界，於辦理鑑界時，地政承辦人員當場表示有關原告所有系爭房屋，占用第三人即相鄰土地所有權人所有之183地號土地部分已存在已久，早在99年間辦理鑑界當時即已發現上開事實，依系爭契約第5條第4項約定，及依民法第360條規定，被告應負其所保證品質之物之瑕疵擔保之責。惟此為被告所否認，自應由原告舉證以實其說。查本院依原告聲請，函詢臺中市中正地政事務所，經該所回覆，該所於99年間未曾辦理系爭土地與183地號土地及建物鑑界案件（見本院卷第78頁），故原告所述被告於99年間已明知系爭房屋有占用鄰地情形，自不可採。
⒊再原告雖主張系爭房屋有占用鄰地約5平方公尺等情，惟查
，「於66年間辦理圖解法地籍圖重測，當時之土地所有權人沈仁禮於辦理地籍調查時將其所有之182地號土地與毗鄰183地號間之界線指界為牆壁中心，嗣於105年辦理該地段之『圖解數化地籍圖整合建置及都市計畫地形圖套疊工作』時，發現上開地號土地間之地籍線重測成果與重測當時地籍調查表土地所有權人指界（牆壁中心）原意不符，致同段798建號建物部分坐落183地號土地上，依地籍測量實施規則第232條規定應辦理更正，遂於105年11月1日召開說明會向相關權利人釋疑。」等情，有臺中市中正地政事務所106年4月21日函覆臺灣臺中地方法院檢察署，暨檢附之臺中市北屯鄉鎮市區地籍調查表、臺中市○○區○○段地籍參考圖各1份在卷可稽，此核與本院依被告聲請，同時函詢臺中市中正地政事務所，據該所函覆：「本所前曾於民國105年11月1日召開本市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號等4筆土地地籍圖與地籍調查表疑義說明會，並依該會議決議事項，暫緩更正
182、183地號土地地籍線，且報請上級主管機關核准於土地登記簿其他登記事項欄加註『經測量檢核發現界址成果有疑義，尚在處理中，應辦理更正』等字樣，並已加註完畢；惟按行政程序法第93、102條等規定，因本更正案係屬行政處分，為維護相關權利人之權益，本所爰依上開說明會決議事項，俟雙方（182、183地號土地）現所有權人皆表達同意更正之意願後，再依地籍測量實施規則第232條規定辦理更正。」等語（見本院卷第78頁）相符，堪認本件係因105年採用「圖解數化地籍圖整合建置及都市計畫地形圖套疊工作」重新測量後，始發現系爭房屋部分坐落183地號土地上而生部分越界之問題，則自不可依兩造於104年間成立之系爭契約，要求被告應負物之瑕疵擔保責任甚明，況依兩造所簽系爭契約特別約定條款第2條亦約定：「本標的基地都市計畫土地使用分區為第二種住宅區，雙方同意土地於現況點交，不再做鑑界處理。」等語，則兩造於訂約時既同意不再鑑界，自無證據證明被告有故意隱瞞之情形，故原告主張被告應負物之瑕疵責任，亦不可採。本院自無庸再審究原告是否受有損害及損害之金額為何，併予敘明。
五、綜上，原告依系爭契約約定及權利瑕疵、物之瑕疵之法律關係，請求被告應將183地號土地約5平方公尺（位置及面積以實測為主）所有權移轉登記予原告。如給付不能時，被告應給付原告100萬元，及法定遲延利息部分，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年5月31日
民事第六庭法官黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月31日
書記官吳慕先