裁判字號：臺灣高等法院103年上易字第889號民事判決
裁判日期：民國104年04月29日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決103年度上易字第889號上訴人 張文蒼 訴訟代理人 陳雅珍 律師上訴人百暉建設有限公司法定代理人 林美鈴 上訴人 嚴文彬 共同訴訟代理人 蕭明哲 律師上列當事人間請求返還價金等事件，兩造對於中華民國103年6月26日臺灣新北地方法院101年度訴字第2375號第一審判決各自提起上訴，本院於104年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人張文蒼（下稱張文蒼）主張：伊於民國101年3月26日向上訴人百暉建設有限公司（以下稱百暉公司）購買門牌新北市○○區○○路○○號3樓，並向上訴人嚴文彬（下稱嚴文彬，與百暉公司則合稱百暉公司等二人）購買前開房屋座落基○○○區○○段685之1、685之2等二筆土地應有部分計10萬分之5498（下稱系爭房地），並於同年6月15日辦畢成系爭房地所有權移轉登記；惟伊於購買前開房地後之同年5月21日調閱登記謄本時，始發現前開685之2地號土地竟係捷運系統工程穿越地（下稱捷運穿越地），致伊購買前開房地受有價值減損達新臺幣（下同）67萬1028元，伊自得請求減少此部分之價金等情。爰依民法第359條規定，求為命百暉公司等二人給付伊67萬1028元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即101年10月4日起算法定遲延利息之判決（原審除判命百暉公司等二人應給付張文蒼37萬1028元本息外，並駁回張文蒼其餘之請求，兩造各對於前開敗訴部分聲明不服，提起上訴；另張文蒼逾上述金額之請求部分，經原審為其敗訴之判決，其並未聲明不服，已告確定）。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回張文蒼後開第二項之訴部分廢棄。㈡百暉公司等二人應再給付張文蒼30萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。另答辯聲明：駁回對造之上訴。
二、百暉公司等二人則以：系爭685之2地號土地固屬捷運穿越地，但其係作為房屋前方之人行道使用，並無妨害系爭685之2地號土地之通常效用，且該捷運穿越地並非禁建而係限建，自非屬物之瑕疵範圍；又張文蒼購買系爭房屋係屬成屋，並非預售屋，則張文蒼日後自無在該土地內從事建築工程之必要，顯無受有房地價值減損之可能；另捷運穿越地依法需經主管機關以圖說公告之，且系爭房地交易金額龐大並非一小數目，張文蒼於購買前定會調閱土地登記謄本以便查核，自難諉為不知；又捷運穿越地因享有建築容積獎勵，故伊二人為回饋消費者，乃以低於附近房價之價格出售系爭房地，足見張文蒼並未因系爭685之2地號土地係屬捷運工程穿越地而受有損害等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於百暉公司及嚴文彬部分廢棄。㈡前開廢棄部分，張文蒼在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。另答辯聲明：駁回對造之上訴。
三、查，㈠張文蒼於101年3月26日分別向百暉公司、嚴文彬購買系爭房地，並於同年6月15日辦畢系爭房地所有權移轉登記；㈡系爭685之2地號土地於90年5月25日，經主管機關公告為捷運穿越地；㈢主管機關依「大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法」（下稱「捷運工程使用處理辦法」）第19條第1項第2款第2目規定，給予增加法定容積百分之30之獎勵即面積126.72平方公尺等情，有卷附系爭房地買賣契約書、土地登記謄本、新北市政府工務局102年5月27日北工建字第0000000000號函可憑（見原審卷㈠第10至26頁、第30頁、第198頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第65頁、第71頁），堪信為真。
四、本件應審究者為㈠張文蒼可否以685之2地號土地係捷運穿越地為由，依民法第359條規定，主張減少價金？㈡若可，則張文蒼請求百暉公司等二人減少價金以若干為當？茲分別論述如下：
㈠、張文蒼可否以685之2地號土地係捷運穿越地為由，依民法第359條規定，主張減少價金？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至358條之規定
，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，同法第359條前段定有明文。又，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號民事裁判意旨參照）。
⒉經查：
⑴、依「大眾捷運系統兩側禁建限建辦法」（下稱「捷運兩
側禁建限建辦法」）第4條第1項：「大眾捷運系統路線經行政院核定後，其禁建、限建範圍，經捷運主管機關會同當地政府會勘後，由當地直轄市或縣（市）政府辦公開閱覽30日，並刊登於政府公報或新聞紙，土地權利關係人得於公開閱覽期間以書面提出意見。捷運主管機關於參酌土地權利關係人之意見後，劃定禁建、限建範圍。......」（見原審卷㈠第189頁）；第6條：「大眾捷運系統兩造禁建範圍為附件所劃定之範圍。前項禁建範圍內，除建造捷運設施、連通設施或依第22條規定所謂之修繕、修改或拆除外，不得為下列行為：建築物之建造。工程設施之構築。廣告物之設置。障礙物之堆置。土地開挖行為。其他足以妨礙大眾捷運系統設施或行車安全之工程行為。」；第7條：「大眾捷運系統兩造限建犯為為附件所劃定之範圍。下列行為之主管機關核准申請人於限建範圍內辦理下列行為前，應先會商捷運主管機關：建築物之建造。工程設施之構築。廣告物之設置。地基調查鑽孔。障礙物之堆置。抽降地下水。管線、人孔及其他工程設施之開挖。地下構造物之拆除。地下鑽掘式管、涵之設置。河川區域之工程行為。前項各款行為之審核與管理之範圍，依附件之規定辦理。公共工程主辦機關進行第二項各款行為前，應先與捷運主管機關協調後為之。」（見原審卷㈠第190頁）等規定以觀，大眾捷運系統路線行經之兩側土地，必需受「捷運兩側禁建限建辦法」之限制，不得任意開挖或為建築物之建造等。
⑵、張文蒼於101年3月26日分別向百暉公司、嚴文彬購買系
爭房地，並於同年6月15日辦畢系爭房地所有權移轉登記；惟張文蒼購買其中之系爭685之2地號土地係屬捷運工程穿越地，而另一685之1地號土地則屬捷運兩側之受限制土地等情，有卷附系爭房地買賣契約書、土地及建物登記謄本可稽（見原審卷㈠第10至31頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第65頁、第71頁）；堪認張文蒼購買系爭685之1地號土地係屬捷運兩側之土地，另一685之2地號土地則屬捷運穿越地，依「捷運兩造禁建限建辦法」規定，皆屬受限制而不得任意開挖、或為建築物之建造，顯與一般購買建築用地不受此辦法限制之通常交易觀念不同，自屬有瑕疵。
⑶、況參以系爭685之2地號土地係屬捷運穿越地，依「捷運
工程使用處理辦法」第19條第1項第2款第2目規定，主管機關並給予百暉公司增加法定容積百分之30之獎勵即面積126.72平方公尺等情，有卷附建照執照、新北市政府工務局102年5月27日北工建字第0000000000號函可憑（見原審卷㈠第194頁反面、第198頁）；準此以觀，因系爭685之2地號土地係屬捷運穿越地，依捷運兩側禁建限建辦法規定受有土地利用及開發之限制，且捷運穿越地依「捷運工程使用處理辦法」給予捷運穿越地建築容積（即增加法定容積百分之30）之獎勵，足見系爭685之2地號土地既屬捷運穿越地，受有土地開挖及使用上之限制，因而主管機關給予增加法定容積百分之30之獎勵，益證系爭685之2地號土地因屬捷運穿越地，與一般建築用地之使用未受限制之通常交易觀念不同，自屬有瑕疵甚明。而百暉公司等二人亦自陳於出售系爭房地時，未告知張文蒼系爭685之2地號土地係屬捷運穿越地乙事（見本院卷第80頁反面），則依系爭土地買賣契約第12條約定（即系爭房屋及土地買賣契約具有不可分之聯立契約關係，見原審卷㈠第25頁），百暉公司等二人自應就出售之685之2地號土地有瑕疵乙節，負擔保之責。
故張文蒼依民法第359條規定，主張請求減少價金，核屬有據。
⑷、百暉公司等二人雖以系爭685之2地號土地固屬捷運穿越
地，但其係作為房屋前方之人行道使用為由，抗辯並無妨害系爭685之2地號土地之通常效用，且該捷運穿越地並非禁建而係限建，自非屬物之瑕疵範圍云云。惟查：
①、捷運兩側之土地，必需受捷運兩側禁建限建辦法規
定之使用限制，與一般建築用地不受此限制之通常交易觀念不同，業如前述；另參以捷運穿越地依「捷運工程使用處理辦法」給予捷運穿越地建築容積（即增加法定容積百分之30）之獎勵，足見系爭685之2地號土地既屬捷運穿越地，受有土地開挖及使用上之限制，因而主管機關給予增加法定容積百分之30之獎勵，可證系爭685之2地號土地為捷運穿越地，與一般建築用地之使用未受限制之通常交易觀念不同，自屬有瑕疵。
②、是以，百暉公司等二人以系爭685之2地號土地固屬
捷運穿越地，但其係作為房屋前方之人行道使用為由，抗辯並無妨害系爭685之2地號土地之通常效用，且該捷運穿越地並非禁建而係限建，自非屬物之瑕疵範圍云云，並無可取。
⑸、百暉公司等二人又以張文蒼購買系爭房屋係屬成屋，並
非預售屋為由，抗辯張文蒼日後自無在該土地內從事建築工程之必要，顯無受有房地價值減損之可能云云。然查：
①、系爭685之2地號土地既屬捷運穿越地，與一般建築
用地不同，其價值顯與非捷運穿越地或非捷運兩側土地為低，要與該捷運地上之建物為成屋乙節無涉；況系爭685之2地號土地經原審送請新北市不動產出價師公會，予以鑑定其交易價值有無因捷運穿越地而受有減損乙節，經該公會認定系爭685之2地號土地，因屬捷運穿越地致受有正常交易價值減損達37萬1028元乙情，有卷附該公會103年3月13日估價報告書可稽（見原審卷㈡第27頁及原審外放估價報告書），亦採與本院相同見解（見原審外放估價報告書第63至65頁）；堪認張文蒼購買系爭房地雖屬成屋，但因系爭685之2地號土地係捷運穿越地，致其交易價值受有減損甚明。
②、是以，百暉公司等二人以張文蒼購買系爭房屋係屬
成屋，並非預售屋為由，抗辯張文蒼日後自無在該土地內從事建築工程之必要，顯無受有房地價值減損之可能云云，仍無可取。
⑹、百暉公司等二人另又以捷運穿越地依法需經主管機關以
圖說公告之，且系爭房地交易金額龐大並非一小數目，張文蒼於購買前定會調閱土地登記謄本以便查核為由，抗辯張文蒼既已知悉，自不得再以系爭685之2地號土地有瑕疵，主張減少價金云云。惟查：
①、百暉公司等二人於出售系爭房地時，並未告知系爭
685之2地號土地為捷運穿越地，亦無提示該土地之登記謄本予張文蒼，僅以成屋方式出售系爭房地等情，業經證人（即百暉公司員工） 吳綉華 於原審證述綦詳（見原審卷㈠第171頁），並為百暉公司等二人所不爭執（見本院卷第80頁反面）；且參以系爭房屋買賣契約所附之附件使用執照，其上「基地概要」記載「地號：新北市○○區○○段○○○○○○號等2筆（如附表）」，亦未有捷運穿越地獎勵面積之記載（見原審卷㈠第18頁、第259至261頁），而百暉公司係一以建築專業之公司，且係系爭房地出售人，則張文蒼於101年3月26日簽約時，在百暉公司所屬銷售人員未告知之情形下，如何知悉系爭685之2地號土地係捷運穿越地？此外，百暉公司等二人亦未舉證張文蒼於締約時，即已知悉系爭685之2地號土地係捷運穿越地乙節；則自難僅憑百暉公司等二人臆測之詞，即可謂張文蒼於締約時，即已知悉系爭685之2地號土地係捷運穿越地。
②、準此，百暉公司等二人以捷運穿越地依法需經主管
機關以圖說公告之，且系爭房地交易金額龐大並非一小數目，張文蒼於購買前定會調閱土地登記謄本以便查核為由，抗辯張文蒼既已知悉，自不得再以系爭685之2地號土地有瑕疵，主張減少價金云云，亦無可採。
⑺、百暉公司等二人再以捷運穿越地因享有建築容積獎勵，
故其二人為回饋消費者，乃以低於附近房價之價格出售系爭房地為由，抗辯張文蒼並未因系爭685之2地號土地係屬捷運工程穿越地而受有損害云云。但查：
①、系爭685之2地號土地既屬捷運穿越地，顯與一般建
築用地不同，其價值本即與非捷運穿越地或非捷運兩側土地為低；再參以系爭685之2地號土地經原審送請新北市不動產出價師公會，予以鑑定其交易價值有無因捷運穿越地而受有減損乙節，經該公會認定系爭685之2地號土地，因屬捷運穿越地致受有正常交易價值減損達37萬1028元乙情，有卷附該公會103年3月13日估價報告書可稽（見原審外放估價報告書第63至65頁）；足證張文蒼因購買系爭685之2地號土地係捷運穿越地，致其交易價值受有減損之損害。
②、基此，百暉公司等二人以捷運穿越地因享有建築容
積獎勵，故其二人為回饋消費者，乃以低於附近房價之價格出售系爭房地為由，抗辯張文蒼並未因系爭685之2地號土地係屬捷運工程穿越地而受有損害云云，要無可採。
⑻、依上說明，系爭685之2地號土地既屬捷運穿越地，則其
交易價值自受有減損，致張文蒼受有損害；故張文蒼依民法第359條規定，主張減少價金，核屬有據。是百暉公司等二人抗辯張文蒼並未受有價值減損云云，並無可取。
㈡、張文蒼請求百暉公司等二人減少價金以若干為當？⒈按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與
無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號民事裁判意旨參照）。
⒉經查：
⑴、如前所陳，系爭685之2地號土地既屬捷運穿越地，則其
交易價值自受有減損，致張文蒼受有損害；故張文蒼依民法第359條規定，主張減少價金，核屬有據。
⑵、本院審酌系爭685之2地號土地係屬捷運穿越地，而系爭
房地位於捷運系統路線上；並參以原審委請新北市不動產出價師公會，予以鑑定其交易價值有無因捷運穿越地而受有減損乙節，經該公會對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場情況及勘估標的依最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，採用比較法、成本法之土地開發分析及收益法之折現現金流量分析為本案之估價方法，評估勘估標的不動產價值減損金額為37萬1028元（見原審外放該估價報告書第63至65頁）等情狀，認張文蒼購買系爭685之2地號土地既受有交易價值減損達37萬1028元，則以此金額作為減少價金之基準為當。
⑶、綜上，張文蒼依民法第359條規定，主張減少價金以37
萬1028元，於法有據，應予准許。至張文蒼逾此請求部分，即非有據，應予駁回。
五、從而，張文蒼依民法第359條規定，訴請百暉公司等二人給付其37萬1028元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即101年10月4日（見原審卷㈠第43頁、第45頁），為有理由，應予准許。至於其逾前開之請求部分，為無理由，不應准許。原審就前開應准許部分，判命百暉公司等二人如數給付，於法核無違誤。百暉公司等二人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回百暉公司等二人之上訴。至於前開不應准許部分，原審為張文蒼敗訴之判決，於法並無不合。張文蒼就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，爰判決如主文。中華民國104年4月29日
民事第十六庭
審判長法官楊絮雲
法官曾部倫法官邱育佩正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中華民國104年4月29日
書記官賴以真