裁判字號：臺灣桃園地方法院96年訴字第1268號民事判決
裁判日期：民國97年08月29日
裁判案由：減少價金等
臺灣桃園地方法院民事判決96年度訴字第1268號原告甲○○訴訟代理人 巫宗翰 律師被告達運建設開發股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 韓邦財 律師
張育祺 律師 王唯鳳 律師上列當事人間請求減少價金等事件，於民國97年8月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳拾捌萬壹仟零貳拾捌元，及自民國九十六年八月十四日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新台幣貳拾捌萬壹仟零貳拾捌元為原告供擔保後，免予假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。而此所謂請求之基礎事實同一，係指變更追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭。本件原告起訴時之訴訟標的為民法第359條、第227條之1、第195條第1項前段；嗣於本件審理中，原告於本院民國97年5月22日言詞辯論期日追加依民法第227條不完全給付之法律關係為其請求權基礎而為本件請求，雖經被告表示有異議，惟核原告所為訴之追加，係基於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開法律規定及說明，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：原告於93年6月8日簽定房屋買賣契約書（系爭買賣契約），向被告購買坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○號土地及其上由其興建編號伯爵區H棟房屋（即門牌號碼：桃園縣○○鎮○○○街○○號，下稱系爭房屋）乙戶，約定房地買賣總價為新台幣（下同）596萬元（即土地：375萬元；房屋：221萬元），原告依約已給付買賣價款完畢，被告亦於93年7月點交系爭房屋予原告。豈料，原告自交屋起即陸續發現系爭房屋內有多處牆壁龜裂及天花板漏水等瑕疵狀態，使該房屋喪失應具備之居住功能，屢經通知被告予以補正，惟均未獲置理。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，同法第195條第1項前段、第227條之1亦分別定有明文。茲因被告興建之系爭房屋有前述瑕疵存在，已減少該房屋之價值及通常效用，並經專業修繕人員評估需修繕費用43萬元，此可認作該瑕疵所造成之價值減損，原告即得據此請求減少價金43萬元。另被告未依債之本旨履行債務，而交付有重大瑕疵之房屋予原告，顯已構成不完全給付，並因僱工修補房屋，造成原告生活品質大受影響，每次面對該房屋層出不窮之瑕疵問題時，著令原告飽受精神上之痛苦，此人格權受到之侵害，被告應賠償精神慰撫金23萬元。為此，爰依民法第359條、第227條、第227條之1、第195條第1項前段規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告66萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告則以：本件系爭房屋經本院囑託台灣省建築師公會桃園辦事處於97年3月10日（文號：93412）制作之鑑定報告書可知，系爭房屋現況雖有牆面粉刷層裂縫及天花板、牆壁滲漏及牆壁磁磚存有空心聲等瑕疵，但被告否認該瑕疵於交屋時即已存在，而依系爭鑑定報告書鑑定內容所示，系爭房屋牆面裂縫原因研判有粉刷性裂縫、材料乾縮裂、門窗開口弱點處裂縫或電管施作處附近細裂；天花板滲漏原因研判可能因防水施作不完整或防水層交疊不足或材料老化；至於牆壁濕漬原因為開窗之窗角裂縫造成水路。惟查，所謂粉刷層裂縫係因牆面經過粉刷後，受到固體材料水份蒸發之故而形成小裂痕，與房屋本身結構體無關。又天花板漏水原因亦不排除材料老化之自然現象，而牆角裂縫乃係建築物受力傳導之原理影響下，無論在牆面或樓板設置開口，於四個角落處難免會產生剪力裂縫之情形，此非房屋結構體設計不良。再牆壁磁磚存有空心聲，多係因牆面泥座在長期熱漲冷縮之物理反應下，導致磁磚與牆面泥座間產生空隙，係屬自然物理現象。依上所述瑕疵情形，多因材料本身老化等自然物理及其使用年限所產生之現象，並非物之「品質」存有瑕疵，並無法可歸責於被告。況依系爭買賣契約第11條約定載明：「乙方（指被告）保證本戶房屋完工後（以領取使用執照日為準）對該建築結構保證兩年云云」，而系爭房屋係於93年6月28日取得使用執照，隨即於同年7月間點交予原告，縱使系爭房屋於交屋時確有前述瑕疵情形存在，惟本件原告起訴時已逾契約所定2年保固期限，被告自無庸負責。再者，依系爭鑑定報告書針對房屋現況所估算出修復費用金額並不合理，舉如系爭房屋廚房及浴廁牆面雖有局部磁磚空心聲及裂縫現象，但該鑑定報告書卻以整片牆面作為修復費用之計算基準，顯非合理等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告於93年6月8日簽定系爭買賣契約，向被告購買系爭房
屋乙戶，約定房地買賣總價為596萬元，原告依約已給付買賣價款完畢，被告亦於93年7月點交系爭房屋予原告。㈡系爭房屋現況有牆壁龜裂、天花板及牆角有局部磁溼漬現象、廚房及浴廁牆面有局部磁磚空心聲、裂縫等瑕疵。
五、本件首應審究為系爭房屋之現有上開瑕疵是否可歸責於被告：
本件經委請台灣省建築師公會桃園縣辦事處鑑定結果：⒈就牆壁龜裂部分：其裂縫原因研判有粉刷性裂縫、材料乾縮裂、門窗開口弱點處裂縫或電管施作處附近細裂。⒉就屋內漏水（即溼漬現象）部分：天花板部分研判為天花板上方、陽台、露台防水施作不完整或防水層交疊不足或材料老化皆為可能形成滲漏之原因。牆壁磁磚空心聲及裂縫部分研判為開窗窗角裂縫造成水路，漸漸滲透等情，有台灣省建築師公會桃園縣辦事處97年3月10日第93412號鑑定報告可稽。是可知造成上揭瑕疵之原因為施作不當或材料老化及乾縮所致，施作不當部分應可歸責於興建系爭房屋之被告。另房屋為永久財，被告興建房屋應選用適當之材料，以供買受人長久使用，而系爭房屋係93年7月興建完成交屋，至本件繫屬時才3年，材料即已老化及乾縮，顯見被告並未選用適於長久使用之材料興建系爭房屋，是此部分亦可歸責於被告。又牆壁磁磚空心聲之瑕疵，則係施作不當所致，亦可歸責於被告。至於磁磚裂縫部分，原告無法舉證證明係被告之故意或過失所致，是該部分應不可歸責於被告。綜上所述，本件系爭瑕疵除磁磚裂縫外，均可歸責於被告。
六、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第356條第1項、第2項定有明文。是買受人於受領買賣標的物後，即負有從速檢查及通知義務，如怠於檢查或通知，則視為承認其所受領之物，自不得再行向出賣人主張物之瑕疵擔保請求權。查本件原告主張：系爭瑕疵自93年7月交屋時即陸續發生，經屢次通知被告補正，亦有向被告之工地主任 彭國繁 反應房屋有瑕疵之情，向均未獲置理之情，惟為被告所否認。經查：證人彭國繁於台灣桃園地方法院檢察署96年度偵字第25839號妨害名譽案件警詢中證述「於93年8月間房屋驗收完成交給他（指原告父親 李國新 ），他是於95年6月間向我反應瑕疵」等情（參見上開偵查卷第9頁）。與原告此部分之主張不符，原告亦無法舉證證明其於交屋後發現之系爭瑕疵有通知被告，是依前揭說明，其不得依物之瑕疵擔保請求權向出賣人即被告主張減少價金。
七、本件被告因買賣所交付予原告之系爭房屋，有前開瑕疵，為不完全給付，且如前所述，係可歸責於被告，是原告主張依給付不能請求被告損害賠償為有理由。茲審酌原告請求事項如下：
㈠修繕費用：
原告主張其修補系爭瑕疵需支出43萬元，固據提出估價單為證，然為被告所否認。經查：本件經送請台灣省建築師公會桃園縣辦事處鑑定，系爭瑕疵之修補費用為281,028元，有前揭鑑定報告及該會97年3月24日（96）台建師桃鑑字第0125-7號更正函可稽，是原告可請求之修復金額逾281,028元部分，即屬無據。
㈡慰撫金：
按債務人因債務不履行，致債權人人格權受侵害，準用第195條之規定，負損害賠償責任。不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第227條之1、第195條第1項定有明文。本件原告以「因被告不完全給付，致其僱工修補房屋，造成原告生活品質大受影響，每次面對該房屋層出不窮之瑕疵問題時，著令原告飽受精神上之痛苦」，主張人格權受到侵害之情。惟原告所受之精神上痛苦係因買賣糾紛而生，並非被告直接侵害原告之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操等人格權所致，自與前揭民法第195條第1項之要件有間，原告此部分之請求即屬無據。
八、從而，原告主張系爭房屋存有瑕疵，依民法第227條不完全給付適用關於給付不能規定之損害賠償請求權之法律關係，請求判決被告應給付原告281,028元及自起訴狀繕本送達翌日（即96年8月14日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至於逾此部分之請求為無理由，應予駁回。本件所命給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保免為假執行，爰酌定相當金額准許之。至於原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年8月29日
民事第一庭法官吳爭奇上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年9月1日
書記官梁麗雲