裁判字號：臺灣桃園地方法院102年訴字第1349號民事判決
裁判日期：民國103年12月31日
裁判案由：確認優先承買權
臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第1349號原告 周昆興 訴訟代理人 賴見強 律師複代理人 白慈甄 律師複代理人 古宏彬 律師被告鴻達電子股份有限公司訴訟代理人 吳光陸 律師複代理人 廖敏如 訴訟代理人 楊雅婷 律師複代理人 涂淑蘋 訴訟代理人 周仲鼎 律師複代理人 潘曉琪 律師複代理人 趙明珍 被告 王秋椅
楊秉諭 上一人法定代理人 楊志慶
徐梅玥 共同訴訟代理人 周福珊 律師
賴玉梅 律師 王嘉斌 律師上列當事人間請求確認優先承買權事件，本院於民國103年12月
9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其經本院拍賣程序購得如附表一、附表二之不動產，原告依民法第425條之1第1項、第876條第1項，及土地法第10
4條第1項之規定，對桃園市○○區○○○段○○○○○○號之土地（下稱系爭土地）之出賣，原告有優先承買權等語，然原告前開主張為被告均所否認，則原告就系爭土地是否有優先購買權之法律上地位即陷於不安定狀態而有受侵害之虞，是原告請求確認其對系爭土地之優先購買權存在，自有確認利益，故其提起本件確認之訴，自屬適法。
乙、實體方面
壹、原告主張：原告前於民國100年1月12日經本院民事執行處拍賣程序，買受如附表一、二所示，原屬被告鴻達電子股份有限公司（下稱鴻達公司）所有之土地及建物，原告購得之桃園市○○區○○○段○○○○號，及同段建號5086號之未辦保存登記之建物（下合稱系爭建物，分稱系爭343號建物、系爭5086號建物）。系爭建物基地坐落系爭土地，且系爭建物依照空照圖所示，均於93年間即已興建，系爭建物原同屬被告鴻達公司所有，原告經由拍賣而取得，而附表一、二所示之土地及建物抵押權設定於94年7月5日，故原告得依民法876條享有法定地上權。原告既已依法取得法定地上權，則依據土地法第104條之規定，原告對於系爭土地自有優先承買權。又原告既依據法院拍賣程序取得系爭建物所有權，拍賣程序應解釋為買賣之一種，原告依據民法第425條之1規定，與被告鴻達公司就系爭土地成立租賃關係，原告對於系爭土地既有租賃關係而為承租人，仍可基於土地法第104條之規定主張對於系爭土地有優先承買權。並聲明：確認原告對於本院101年度司執字第8440號強制執行事件拍賣之系爭土地有優先承買權。
貳、被告鴻達公司則以：原告起訴主張其於100年1月16日於本院拍賣程序中，取得系爭土地上之建物，依民法第876條規定，其就系爭土地取得法定地上權，故依土地法第104條第
1項規定，其對系爭土地有優先購買權。惟原告就系爭土地並未取得法定地上權，遑論得對系爭土地主張優先購買權，蓋依民法第876條規定取得法定地上權之情形，應限於設定抵押權之時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有；倘於設定抵押權之時，土地及建物非屬於同一人，即無該條適用甚明。系爭343號建物一部雖位在系爭土地上，然被告鴻達公司係於87年12月23日將附表一所示之土地及系爭343號建物設定抵押權與彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行），惟斯時被告鴻達公司並非系爭土地之所有權人，被告鴻達公司係至94年7月4日始因買賣取得系爭土地所有權，被告鴻達公司既於系爭343號建物設定抵押權之時，非系爭土地之所有權人，即不符合上開取得法定地上權「於設定抵押權之時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有」之要件，故原告嗣後雖因拍賣取得系爭343號建物所有權，不因部分坐落於系爭土地上即取得法定地上權，自無土地法第104條優先購買權之適用。又被告鴻達公司雖於94年7月
4日取得系爭土地所有權，並於翌日即同年月5日設定抵押權予彰化銀行之時，就系爭土地及複丈成果圖所示Ｂ部分雖具同屬於被告鴻達公司一人所有，而僅以系爭土地為抵押之要件，惟原告取得法定地上權亦係發生於系爭土地拍定之後，原告得對被告王秋椅、楊秉諭主張之權利，亦不得因此溯及主張有優先購買權之存在。至於系爭5086號建物即複丈成果圖所示Ａ部分，其現況係與系爭343號建物牆面緊鄰，無前後之差，與林務局農林航空測量所於93年2月12日所拍攝之空照圖所示不同，明顯有一前一後之差，足見系爭土地設定抵押權時，系爭5086號建物並不存在，原告自無依民法第
876條之規定取得法定地上權之餘地，其主張有土地法第10
4條優先購買權，顯無理由。再者，系爭5086號建物牆面及地面均斑駁、破損，部分樓梯亦毀損無法使用，又缺乏門扇，建物內外均見雜草叢生，則系爭5086號建物苟已無相當之經濟價值，原告仍不得主張依民法第425條之1第1項對系爭土地存有租賃關係，既無租賃關係存在，原告亦不得依據土地法第104條對於系爭土地主張優先承買權。並聲明：駁回原告之訴。
叁、被告王秋椅、楊秉諭則以：土地法第104條可主張優先承買
權之地上權，顯然並不包括民法第876條之法定地上權。且欲適用民法第876條之法定地上權者，需設定抵押權之時，土地上之建物已存在為要件。系爭5086號建物，顯然於94年
7月5日彰化商業銀行對於系爭土地設定地上權時尚未興建，則原告主張適用民法第876條之規定顯屬無據。另原告於本院為兩造整理並協議簡化後，始主張依民法第425條之1第1項規定，對系爭土地有租賃關係存在，自得依土地法第
104條規定對系爭土地主張有優先承買權，應屬延滯訴訟，及因可歸責於原告之事由逾時始行提出攻擊或防禦方法，並有礙訴訟之終結，應依民事訴訟法第196條第2項駁回之。
肆、兩造不爭執之事項（見本院卷第頁至第139頁背面至第140頁，第340頁背面）：
一、原告於100年1月16日經本院拍賣程序，以新臺幣109萬2000元拍定桃園市○○區○○○段○○○○○號土地，及坐落其上，系爭5086號建物即門牌號碼為桃園市○○區○○○路○段○○○巷○○○號之房屋（見本院卷第8頁不動產權利移轉證書）。
二、系爭土地為被告鴻達公司所有，於94年7月5日設定最高限額抵押權登記予彰化銀行（見本院卷第95頁土地登記公務用謄本）。
三、桃園縣楊梅地政事務所103年1月2日楊地登字第0000000000號函略謂：系爭5086號建物屬未登記建物查封之建物，業已辦理塗銷查封（見本院卷第94頁）。
四、原告已將系爭343號建物所有權讓與訴外人勝美汽車材料有限公司（下稱勝美公司），並於102年10月2日完成登記（見本院卷第148頁建物登記公務用謄本）。
伍、經本院於103年4月14日及同年12月9日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第140頁、第340頁背面）：
一、土地法第104條第1項之地上權，是否包括法定地上權？
二、被告鴻達公司以系爭土地於94年7月5日設定最高限額抵押權登記予彰化銀行時，該地上是否已有系爭5086號建物？
三、原告是否得依據民法第425條之1第1項之規定主張優先承買系爭土地？
四、系爭5086號建物之所有權是否隨同系爭343號建物移轉予他人？
陸、茲就爭點分別論述如下：
一、原告不得依據民法第876條第1項取得法定地上權，自不得依據土地法第104條第1項主張優先承買系爭土地。㈠按民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土地
設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。並基於物權法定主義精神，法定地上權必須合於法律之特別規定，始能成立。亦即須於設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時為其成立法定地上權要件。倘於設定抵押權時之土地及建物非屬同一人，或土地及建物分別為數人所有或各有多數不相同之共有人，而於拍賣異其所有人之情形時，如仍認有法定地上權存在，即逾該條項規定之範圍，其因而造成拍定人之不利益，顯難謂為公允，應無以相類事實為相同處理之法理，而適用民法第876條第1項規定之餘地（最高法院57年台上字第1303號判例意旨、最高法院98年度台上字第478號判決意旨參照）。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。惟該規定係指基地出賣時，對該基地已有地上權、典權或租賃權之人，始得主張優先購買。若基地出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地出賣後始取得地上權或租賃權者，均不得溯及主張優先購買權。又民法第876條第1項前段規定，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。係指視為取得地上權之人得在土地或建物拍定後，對土地所有人主張有法定地上權，而非指在法院拍定抵押物前，即認為建物所有人已取得地上權（最高法院83年度台上字第522號判決意旨參照）。
㈡原告主張對於系爭土地依民法第876條第1項取得法定地上
權，進依據土地法第104條第1項主張就系爭土地有優先承買權，為被告均所否認。經查：
⒈依據系爭土地之複丈成果圖所示，Ｂ部分即系爭343號建物
占用系爭土地74平方公尺，Ａ部分即系爭5086號建物占用系爭土地588平方公尺，而系爭343號建物為5樓鋼筋水泥造形式、系爭5086號建物則為1樓鋼筋水泥造形式，系爭建物緊密連結並無間隙（見本院卷第226頁複丈成果圖、第195頁至第196頁現場勘驗筆錄、第208頁至第209頁相片、第
218頁至第219頁相片）先敘明之。⒉被告鴻達公司係於94年7月4日以買賣為原因，登記為系爭
土地之所有權人，並於翌日即同年月5日將系爭土地設定抵押權並登記與彰化銀行，有系爭土地之登記謄本在卷可稽（見本院卷第53頁、第95頁）。依據彰化銀行陳報之被告鴻達公司為申貸人之借款暨徵信鑑價資料，系爭土地於彰化銀行鑑價時為荒地、空地，有彰化銀行之陳報狀暨所附不動產實查鑑估表可參（見本院卷第110頁、第111頁），雖該不動產實查鑑估表地上物欄顯示為「其他」，再經本院依職權函詢彰化銀行「地上物：其他」之意義，經彰化銀行陳報：系爭土地不動產實查鑑估表之部分內容，經詢問當時經辦同仁，其表示該不動產為空地，上有雜草，並無建物乙節，亦有彰化銀行103年4月22日之民事陳報狀可證（見本院卷第14
6頁）。復依據彰化銀行於鑑價時所拍攝之黑白相片，固可見被告鴻達公司之5層樓建物，5層樓建物後方為多棟平頂或斜頂之鐵皮式建物，未有1層樓式之鋼筋水泥建物與該5層樓建物緊密相連（見本院卷第115頁），與本院現場勘驗時之現況不符，顯然系爭土地設定抵押與彰化銀行時為空地，系爭5086號建物並不存在，並不符合民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在之要件。
⒊原告復主張依據93年2月12日之空照圖，可證明系爭5086號
建物於斯時業已存在云云。然觀諸卷附之93年2月12日空照圖，明顯可見系爭343號建物，然系爭343號建物後方明顯有一空地，空地後則有鐵皮屋形式之房屋，明顯與現況不符（見本院卷第274頁、第289頁）。故仍不能以94年2月間之空照圖，而為原告有利之認定。
⒋另系爭343件號建物雖亦占用系爭土地74平方公尺，然被告
鴻達公司係於87年12月23日將附表一所示之土地及系爭343號建物設定抵押權登記與彰化銀行，經本院調取本院98年度司執字第3421號卷宗所附之附表一土地及系爭343號建物之土地登記謄本及建物登記謄本核閱屬實（見該司執字卷第21頁至第22頁、第25頁至第34頁）。系爭343號建物於87年12月23日設定抵押權時，被告鴻達公司尚非系爭土地之所有權人，被告鴻達公司係於94年7月4日始登記為系爭土地之所有權人，有系爭土地之登記謄本可佐（見本院卷第53頁、第95頁），系爭343號建物設定抵押權時，被告鴻達公司尚非系爭土地之所有人，則亦不符合民法第876條第1項設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有之取得法定地上權要件。被告鴻達公司於94年7月4日取得系爭土地所有權後，系爭土地與系爭343號建物之所有權人均為被告鴻達公司，嗣由原告經由拍賣程序取得系爭343建物之所有權，依據上開最高法院83年度台上字第522號判決意旨所示，原告須至系爭土地拍定後，始得對土地所有人即被告王秋椅、楊秉諭主張法定地上權，而非指在法院拍定系爭土地之抵押物前，即認為系爭343號建物所有人原告已取得地上權，則系爭343號建物既尚未經法院拍定，原告自無從主張已有法定地上權，原告既無從依民法第876條第1項取得法定地上權，自非地上權人，而無依土地法第104條第1項主張優先承買系爭土地之餘地。
二、原告不得依據民法第425條之1第1項之規定主張為系爭土地之承租人，故亦無法依土地法第104條第1項主張優先承買系爭土地。
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所
有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102年度台上字第1508號判決意旨參照）。
㈡經查，系爭343號建物之所有權已於102年10月2日移轉登
記與勝美公司，故原告不得以系爭343號建物所有人之地位，主張對系爭土地有租賃關係，已甚顯然。次查，系爭5086號建物為廢棄之建物，屋頂積水、雜草叢生（見本院卷第20
9頁至第213頁相片）、外牆斑駁，僅留有門框、窗框並無實際設有門窗（見本院卷第204頁相片）；屋內空無一物且多處鋼筋外露亦有積水之情況（見本院卷第200頁、第215頁、第327頁相片），本院認系爭5086號建物價值無幾，即使拆除對於社會經濟亦無妨害。原告既不得依據民法第425條之1第1項之規定推定其對系爭土地成立租賃關係，自無從以承租人自居，主張土地法第104條第1項對系爭土地有優先承買權。原告無法依民法第425條之1第1項之規定推定對系爭土地有租賃關係，業經本院認定如上，則系爭5086號建物之所有權是否與系爭343號建物併同移轉與勝美公司之爭點，本院即不再加以論述，附此敘明。
柒、綜上所述，原告無從依民法第876條第1項取得地上權，亦無法依民法第425條之1第1項之規定推定對於系爭土地有租賃關係。原告既非系爭土地之地上權人或承租人，其請求依據土地法第104條第1項確認對系爭土地有優先承買權，為無理由，應予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年12月31日
民事第一庭法官高維駿附表一
┌─┬────────────────┬─┬────┬────┐│編│土地坐落│地│面積│││├───┬────┬───┬───┤├────┤權利範圍││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│目│平方公尺││├─┼───┼────┼───┼───┼─┼────┼────┤│一│桃園市│楊梅區│頭重溪│17-17│建│1283│全部│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼────┼────┤│二│桃園市│楊梅區│頭重溪│18-1│建│130│全部│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼────┼────┤│三│桃園市│楊梅區│頭重溪│18-3│建│347│全部│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼────┼────┤│四│桃園市│楊梅區│頭重溪│19│建│1009│全部│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼────┼────┤│五│桃園市│楊梅區│頭重溪│19-2│溜│37│全部│└─┴───┴────┴───┴───┴─┴────┴────┘附表二
┌─┬──┬───────────────────────┬────────┬────┐│編││基地坐落│樓層面積││││建號├───────────────────────┤│權利範圍││號││建物門牌│平方公尺││├─┼──┼───────────────────────┼────────┼────┤│一│343│桃園市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號│一樓層：1844.21│全部│││├───────────────────────┤二樓層：1820.20│││││桃園市○○區○○○路○段○○○巷○○○號│三樓層：1820.20││││││四樓層：1820.20││││││五樓層：801.62││││││屋頂突出物：7.20││││││地下層：225.85││││││合計：8339.48│││├──┼───────────────────────┴────────┴────┤││備考││├─┼──┼───────────────────────┬────────┬────┤│二│5086│桃園市○○區○○○段○○○○○○○○○○○號│一樓層：563.2│全部│││├───────────────────────┤二樓層：352│││││桃園市○○區○○○路○段○○○巷○○○號│合計：915.2│││├──┼───────────────────────┴────────┴────┤││備考│未辦理所有權第一次登記之增建物│└─┴──┴─────────────────────────────────────┘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月31日
書記官洪啟偉