裁判字號：臺灣桃園地方法院103年簡上字第103號民事判決
裁判日期：民國103年12月31日
裁判案由：返還租賃物
臺灣桃園地方法院民事判決103年度簡上字第103號上訴人即被上訴人 廖繡麗 訴訟代理人 陳偉芳 律師被上訴人即上訴人普來利實業股份有限公司法定代理人 徐文宗 訴訟代理人 宋克仁 受告知訴訟人 曾麗雲 上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於民國103年3月12日本院中壢簡易庭102年度壢簡字第23號第一審判決提起上訴，本院於103年12月2日辯論終結，判決如下：
主文原判決第一項關於命上訴人普來利實業股份有限公司給付新臺幣壹拾肆萬伍仟參佰柒拾肆元及自民國一○三年一月四日起算之法定遲延利息，暨該部分假執行之宣告及訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人廖繡麗在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人廖繡麗負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回，民事訴訟法第459條第1項前段定有明文。本件上訴人即被上訴人廖繡麗、翁 彭月英 於上訴期間提起上訴，惟翁 彭秀英 已於民國103年10月17日撤回上訴（見本院卷第85頁），核無不合，先予敘明。
二、次按對於簡易程序之第一審裁判上訴程序，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查廖繡麗就本件適用簡易程序所為第一審判決提起上訴，原係請求被上訴人即上訴人普來利實業股份有限公司（下稱普來利公司）給付新台幣（下同）1,343,517元，嗣於103年12月
2日言詞辯論期日以言詞減縮本金之請求為1,330,615元（見本院卷第94頁），核廖繡麗所為係減縮應受判決事項之聲明，依上揭法律規定，應予准許。
三、廖繡麗及 翁彭秀英 於原審起訴主張普來利公司應給付廖繡麗及翁彭秀英1,343,517元及遲延利息（下稱本訴）；普來利公司同時提起反訴，請求廖繡麗給付78,488元，請求翁彭秀英給付47,092元，並請求廖繡麗自101年10月31日起至清償日止，按月給付普來利公司7,849元；翁彭秀英則自101年10月31日起至清償日止，按月給付普來利公司4,709元及遲延利息（下稱反訴）。經原審判決本訴部分普來利公司應給付廖繡麗及翁彭秀英145,374元並加計遲延利息；反訴部分，判決廖繡麗應給付普來利公司78,488元，翁彭秀英應給付普來利公司47,092元。兩造均僅就本訴部分於上訴期間提起上訴，翁彭秀英嗣後復撤回上訴，廖繡麗並為前揭上訴聲明之減縮，是原審反訴部分已先行確定，不在本院審理範圍，合先說明。
貳、實體部分：
一、廖繡麗及翁彭秀英起訴主張：㈠兩造於98年11月10日就廖繡麗及翁彭秀英2人所有坐落於桃
園縣平鎮市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭713、86
2地號土地，使用範圍為：系爭713地號土地全部，系爭86
2地號土地其中約28坪），簽訂土地租賃契約書（下稱系爭契約），租賃期間自98年11月23日起至101年9月18日止，租金每月48,458元，押租金125,580元，供廖繡麗作為店鋪用及基地作為經營業務範圍使用。普來利公司於系爭713、
862地號土地上鋪設水泥地基（下稱系爭地基），並興建鐵皮屋使用，依系爭契約第9條第2項之約定，普來利公司於租賃屆滿時，清除雜物後，應依現況將土地歸還廖繡麗及翁彭秀英。詎101年9月18日租期屆至後，普來利公司僅將鐵皮屋拆除收回，而未拆除坐落系爭713、862地號土地上之地基，而廖繡麗及翁彭秀英因計畫與訴外人元第建設股份有限公司（下稱元第公司）於系爭土地上合建，須先剷除系爭地基，惟系爭地基因無法使用且有公共安全問題，遂委託元第公司發包由訴外人國龐營造有限公司施作刨除系爭地基工程，支出施工費用共計1,343,517元。
㈡對普來利公司抗辯之陳述：
⒈普來利公司雖辯稱廖繡麗之姪子即證人 廖永正 曾於101年9
月4日會同其員工至系爭土地現場勘查，且係因廖永正之要求而拆除鐵皮屋云云，然廖永正並非廖繡麗及翁彭秀英之代理人，廖繡麗及翁彭秀英亦不認識廖永正。
⒉普來利公司就系爭地基剷除工程雖否認與其墊高系爭地基有
關，然租賃期間屆滿後，承租人本應回復租賃物原狀，即由普來利公司剷除其所增設之系爭地基，故廖繡麗及翁彭秀英委請他人剷除系爭地基之費用實無轉嫁由地主本身負擔之理。
⒊至普來利公司以廖繡麗所提報價單僅以切割工程、整地基破
碎等籠統名目臚列，皆未記載單價及計算方式云云，惟系爭地基係以水泥加鋼筋作為基礎鋪設而成，無法直接以開挖方式剷除，需先進行地面切割、破碎後，始能進行開挖工程，且普來利公司所舉桃園縣建築物工程造價標準表，係屬興建時之建築物造價費用，並非營建廢棄物之挖除費用表，與本件並無關連。
⒋普來利公司就系爭土地之回復原狀義務，已因廖繡麗另行委
託他人施作致情事變更，爰依民事訴訟法第255條第4項規定以他項聲明代最初之聲明，並請求：普來利公司應給付廖繡麗及翁彭秀英1,343,517元，及自變更訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡上訴時另補充：
⒈系爭契約第9條第2項所約定之現況返還，係指系爭地基及
鐵皮屋均全部剷除拆除後，再將系爭土地點交返還廖繡麗：⑴依系爭契約第1條、第3條第3項、第5條第2項、第8條
第3項、第9條第2項及第3項關於契約物件之記載內容可知，並不包括普來利公司所搭建之系爭地基及鐵皮屋甚為明確，故於契約屆滿後，普來利公司應點交返還廖繡麗及翁彭秀英之契約物件，自不包括該部分在內。
⑵依普來利公司於系爭契約到期前之101年4月19日發函通知
有關租賃期限屆至後不再續租，及要求協商有關建築物處理之事宜可知，系爭地基及鐵皮屋並不在其現況返還之範圍內。
⑶依證人 黃士華 於原審之證詞可知，其與廖永正接洽過程均係
在討論鐵皮屋如何拆除之事宜，且廖永正亦到庭證稱，其本身係從事營造業，係因知悉系爭土地要出售，至現場察看時而聽聞系爭地基及鐵皮屋要全部拆除返還地主。
⑷普來利公司於系爭土地上自行鋪設水泥地基及搭建鐵皮屋，
係因有利用之價值，為一體性，整體效用才得以發揮，然於租期屆至時，為圖謀鐵皮屋之利益而私自拆除，僅返還系爭地基，並不符債之本旨，廖繡麗拒絕受領。
⒉普來利公司擅自將系爭地基上之鐵皮屋拆除，該部分已陷於
客觀事後給付不能之情形，且拆除鐵皮屋係可歸責於普來利公司所致，普來利公司僅返還系爭土地及地基，該地基欠缺其上之鐵皮屋，已喪失整體效用，且與鄰地高低落差將近2公尺，容易導致行人及車子誤闖系爭地基而發生意外，廖繡麗反而需負擔額外民刑事責任，對廖繡麗而言並無利益。
⒊系爭契約並未就承租人於租賃期限屆至時，如欲取回其所增
設之工作物部分為明文約定，故僅得依系爭契約第12條所定，對契約外之事項本於溝通協議為妥善處理，然雙方因從未協商，自應回歸適用民法第431條第2項之規定，是被廖繡麗如欲取回其所增設之地基及鐵皮屋，廖繡麗固然同意，惟普來利公司當然負有回復原狀之義務等語。原審命普來利公司給付廖繡麗及翁彭秀英145,374元，及自103年1月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，廖繡麗仍以上揭主張提起上訴，並為上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人1,330,615元，及自103年1月4日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、普來利公司則以：㈠伊於確定不續租系爭土地後，為確認返還土地之範圍，曾於
101年9月4日由伊公司員工會同廖繡麗之姪子廖永正至現場堪查，廖永正曾承諾僅需拆除鐵皮屋並清空雜物，雙方即達成口頭協議，足證系爭租賃契約第9條第2項現況之約定，為拆除鐵皮屋及清空雜物，毋庸將系爭地基回復原狀，故廖繡麗及翁彭秀英嗣又主張普來利公司應拆除系爭地基，其前後主張不一，顯有違誠信。其次，依建築法規定，興建房屋時本應進行建築物基礎構造及整地，故縱使系爭土地上無伊墊高系爭地基之部分，廖繡麗亦須進行地基之整地及開挖，況依據桃園縣建築物工程造價標準第2條規定，土地改良及雜項工作物挖方每立方公尺單價為120元，然廖繡麗及翁彭秀英提出報價單皆未記載單價及計算方式，且未將清除原有地基費用及開挖費用予以區分，同時舉證證明，其請求拆除費用實屬無理等語置辯。
㈡上訴時另補充：伊於系爭土地上自費鋪設地基搭建鐵皮屋，
於租期屆滿後確認廖繡麗及翁彭秀英不需利用鐵皮屋而自費拆除，留下系爭地基供其使用乙節，並未違反系爭契約第9條第2項所約定之現況，自無依系爭契約第8條第1項給付廖繡麗3個月租金之違約金等語，資為抗辯，並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（見本院卷第87頁正反面）㈠兩造於98年11月10日簽訂系爭契約，由廖繡麗及翁彭秀英將
所有系爭713、862地號土地出租予普來利公司，供其作為店鋪用及基地作為經營業務範圍使用（使用範圍為：系爭71
3地號土地全部，系爭862地號土地其中約28坪），租賃期間自98年11月23日起至101年9月18日止，租金每月48,458元，押租金125,580元。系爭契約第9條第2項、第8條第
1項並分別約定：「雙方同意因契約之解除或租賃屆滿時，承租方應清除雜物後依現況將契約物件歸還出租方」，「雙方同意倘任一方違約時，其相對方得要求三個月租金之違約金」（見原審卷第20至23頁之土地租賃契約書）。而普來利公司於承租期間在系爭土地上鋪設系爭地基，並興建鐵皮屋使用。
㈡租期屆至後，普來利公司業將鐵皮屋拆除，並將系爭土地及
地基返還廖繡麗及翁彭秀英。嗣廖繡麗及翁彭秀英因計畫與元第公司於系爭土地上合建，系爭地基工程需由地主自行排除，遂委託該公司發包其它廠商施作刨除工程，工程費用計1,343,517元。
㈢翁彭秀英於102年3月26日將所有系爭713地號土地之持分（8
分之3）出賣予第三人即受告知訴訟人曾麗雲，並辦妥所有權移轉登記（見本院卷第63-65頁之不動產買賣契約書）。
四、兩造爭執事項為：㈠系爭契約第9條第2項約定所指「現況」為何？原判決命普
來利公司違反該「現況」之約定，而應依系爭契約第8條第
1項約定給付上訴人3個月租金之違約金，是否違誤？㈡普來利公司是否已盡承租人回復租賃物原狀之義務？廖繡麗
得否依民法第431條第2項但書規定，請求普來利公司賠償刨除系爭地基之工程費用？
五、本院之判斷：㈠系爭契約第9條第2項約定所指「現況」應為系爭713、86
2地號土地連同系爭地基一併返還，不包括鐵皮屋在內。
1.廖繡麗主張普來利公司於租賃期屆滿後，依法應負承租人回復租賃物原狀之義務，即應拆除系爭地基。廖繡麗計畫與元第公司於系爭土地上合建，而系爭地基無法使用且有公共安全的問題，廖繡麗須先剷除系爭地基，因而支出施工費用等語。惟參以系爭契約第1條記載：「契約物件之地標：1.土地標示：桃園縣平鎮市○○段○○○○○○○○號合計2筆。2.土地面積：713地號166.7坪，862地號其中約28坪，合計約194.7坪。」、第9條第2項記載：「雙方同意因契（約）之解除或租賃屆滿時，承租方應清除雜物後依現況將契約物件歸還出租方。」，是系爭契約已經約定契約物件僅限
713、862地號土地部分，不及鐵皮屋等情明確，再參以系爭契約第9條第3項：「若因承租方營業上之關係而解約時或契約屆滿時依本條文第3項規定辦理，承租方不得向出租方要求拆遷費或營業補償等一切費用。」等內容，亦已明確約定拆遷費應由承租人負擔，益見系爭契約解消後之返還標的並不包括鐵皮屋，應為明確。至承租人依約返還之土地部分是否應連同「系爭地基」在內，依系爭契約第9條第2項所載內容，承租人之返還義務僅限於「契約物件之現況返還」，而查系爭契約簽訂日為98年11月10日（見原審卷第37頁），斯時鐵皮屋及系爭地基早已存在多年等情，為廖繡麗於審理時自承在卷（見簡上卷第94頁反面），從而，普來利公司依締約時標的物之現狀返還連同系爭地基在內之系爭713、862地號土地，並無違約。
2.廖繡麗另主張依系爭契約之約定內容，普來利公司應連同鐵皮屋及系爭地基一併返還，或將鐵皮屋及系爭地基一併拆除後以素地返還，所謂現況應解釋為「堪用」之現況等語。惟查，系爭契約第9條第2項記載：「雙方同意因契（約）之解除或租賃屆滿時，承租方應清除雜物後依現況將契約物件歸還出租方。」，並未約定租賃標的物應以堪用之現況返還，且何謂「堪用」，並無具體明確之標準，會依利用人之選擇利用方式而不同，況廖繡麗收回系爭土地後，後續欲用以出租、建屋，或農作使用，於締約時並未約明，普來利公司亦無從知悉，而不同土地之利用需配合不同之地況，系爭土地是否堪用與廖繡麗後續之使用目的、方式均息息相關，系爭契約屆期後，承租人僅就租賃標的物之現狀負返還義務，該租賃標的物是否配適於出租人之後續使用狀態，因該後續使用利益屬出租人且契約並未明確約定，自難令普來利公司承擔返還廖繡麗上開所指「堪用」之標的物之義務。
㈡廖繡麗不得依民法第431條第2項但書規定，請求普來利公司賠償刨除系爭地基之工程費用。
1.按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。民法第431條固定有明文。然觀諸本條第2項關於工作物取回及回復原狀之立法理由，乃因承租人就租賃物上增設之工作物，如無害於出租人之利益，應許承租人取回，但應回復租賃物之原狀，庶於雙方保護，咸得其平。可知工作物之取回乃承租人之權利，惟不得因此損及出租人之權益。而普來利公司之返還義務僅及於系爭713、862地號土地（連同系爭地基），前已敘明，本件普來利公司既已拆除鐵皮屋後將系爭
713、862地號土地連同締約時已存在之系爭地基，一併返還予廖繡麗，即應認與系爭契約約定之內容相符，普來利公司並未違約。
2.再按，適用法律時應重本文與但書之關連性，不得任意割裂擇取利己部分而為主張。查民法第431條第2項本文為承租人之工作物取回權，惟如因取回而造成承租物之狀態變動，則有回復原狀返還後之義務，以符民法第455條返還租賃物之義務內涵，此由條文列續方式即明。本件系爭契約締結時之標的內容僅為土地，契約並未約定回復原狀義務內容包括鐵皮屋在內，是縱普來利公司自行拆除鐵皮屋該當於該條「取回」工作物之規定，然取回工作物時並未因此直接造成承租標的物之損害，亦即，廖繡麗本件主張之拆除地基費用，乃渠後續利用方式所必要，與普來利公司取回工作物間並無因果關係存在，此由廖繡麗於原審提出之變更聲明狀所載即明（見原審卷第142頁），是顯見該費用係廖繡麗於系爭契約解消後因土地利用目的所支出，兩造事前並未約定應由普來利公司承擔，廖繡麗依前揭規定主張應由普來利公司承擔，並無理由。
㈢原判決依系爭契約第8條第1項判命普來利公司給付廖繡麗
145,374元之部分，為未經廖繡麗、翁彭秀英請求之判決，為訴外裁判。
本件廖繡麗及翁彭秀英於原審變更後之聲明為請求普來利公司給付1,343,517元，並提出原證二詳細列載第一至五期之拆除地基費用及發票等證物（詳見原審卷第142-145頁），並未依系爭契約請求三個月租金之違約金，且細繹廖繡麗於原審提出之起訴狀、準備一狀及變更聲明狀、準備二狀等內容，均未表明欲依系爭契約第8條第1項請求被廖繡麗因違約而應給付三個月之租金145,374元（見原審卷第5-7頁、第57-60頁、第141-143頁、第152-154頁），足見此部分未經廖繡麗及翁彭秀英之請求，原審固然於爭點㈠將普來利公司是否違反系爭戲約第9條第2項列為爭點，惟系爭契約第8條第1項之違約金未見廖繡麗或翁彭秀英為聲明主張，原審未經兩造辯論即自行認定判命普來利公司應依系爭契約第8條第1項給付三個月租金之違約金，顯係就未經聲明事項而為判決之訴外裁判，爰由本院將原判決此部分廢棄，以符法制。
六、綜上，廖繡麗請求普來利公司給付刨除系爭基地費用1,330,
615元，為無理由，不應准許。原審判決駁回廖繡麗此部分請求，核無不當，廖繡麗上訴意旨仍執陳詞，指摘原審判決不當，為無理由，應駁回其上訴。另原審判決關於普來利公司應給付廖繡麗145,374元，暨關於該部分訴訟費用負擔與假執行之宣告，為訴外裁判，於法未合，普來利公司上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國103年12月31日
民事第一庭審判長法官陳清怡
法官張永輝法官黃裕民正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國104年1月5日
書記官沈佩霖