臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度壢簡字第1048號
原 告 科學城公寓大廈社區管理委員會
法定代理人 趙國忠
訴訟代理人 袁曉君 律師
被 告 寶佳建設股份有限公司
法定代理人 何炳賢
訴訟代理人 葉建偉 律師
複代理人 梁燕妮 律師
訴訟代理人 陳育駿
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年8月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告原
起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）438,600元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息。嗣於本院審理中變更其聲明為：被告應給付原告500,
000元，及其中421,800元自起訴狀繕本送達翌日起，其中
78,200元自民事準備五狀繕本送達翌日起，均至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，核原告所為上開變更，均係基
於同一給付管理費之事實，所為之擴張其應受判決事項之聲
明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法並無不合，應
予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠被告係科學城公寓大廈社區（下稱原告社區）之住戶，擁有
地下室之獎勵停車位。除被告外之原告社區住戶若擁有地下
室停車位者，每月除應繳納社區管理費外，每一停車位另應
給付停車場管理清潔費，汽車1位每月100元，機車2位每
月50元，非原告社區住戶若使用地下室停車位者，收取車位
管理費及清潔費每月1,800元，惟被告均僅繳交車位清潔費
（若被告車位租予原告社區住戶則月繳100元；租予非原告
社區住戶月繳1,800元）。而原告社區地下室之設備及維修
均由原告社區住戶所繳交之管理費支出。查，原告社區管理
費係以專有部分坪數及公設坪數計算，惟因被告無專有部分
及公設，卻擁有原告社區地下室車位高達五十餘個，是被告
十年來從未分擔社區地下室設備、人員之設置及維護費用，
卻享有地下室停車設備及社區管理資源，並將車位出租牟利
，對其他住戶顯不公平，又原告社區每月所收取之清潔費，
實不足以支付地下停車場維護之費用。嗣經原告社區住戶提
案於第9屆區分所有人會議中通過，訂於地下室停車場管理
辦法（下稱停車場辦法）第肆條實施方式第三項第㈣款中增
定被告之空車位加收設備維修費：一個停車格每月1,200元
。所謂空車位係指被告擁有之車位不論出租與否均應負擔1,
200元。就前開設備維修費用，自102年1月起至102年8
月止，共計498,000元，扣除被告業已支付之費用59,400元
，被告尚應給付438,600元，原告僅請求被告給付421,800
元；又被告於原告社區並無建物專有部分，其所有之停車位
每個車位為7.9坪，依科學城社區財務管理辦法（下稱原告
社區辦法）第5條第五點第一款所載，被告應就其停車位所
占之坪數乘以35元繳交住戶管理費，是被告應給付自102年
1月起至102年8月止，共計111,077元之住戶管理費予原
告，原告此部分僅請求被告給付78,200元，惟經原告催討，
被告均拒絕付款，爰依公寓大廈管理條例第21條、停車場辦
法第4條第3項第4款、原告社區辦法第5條第5點第1款
之規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告500,
000元，及其中421,800元自起訴狀繕本送達翌日起，其中
78,200元自民事準備五狀繕本送達翌日起，均至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。
㈡對於被告抗辯所為之陳述：
⒈原告社區地下室停車場管理，每月均需要日夜班警衛以維護
安全、另地下室之消防設施、發電機設備及電梯設備亦每月
需維護費用，地下室之弱電對講系統及監視設備之先前建置
其經費來源均係來自社區所收取之管理費及向非社區居民所
收取之1,800元維護費用支應，然被告僅每月每車位繳交10
0元清潔費，對繳交管理費之住戶及非社區居民甚為不公。
又原告基於公共利益而向被告加收設備維護費用，而非故意
加損害於被告，況查，依據被告每年預算足見，原告社區並
非每年均有盈餘，又被告未分擔社區地下室設備維護費用導
致其他住戶之管理費之增加，長此以往，逐漸侵蝕原告之公
共基金，對社區繳交管理費之住戶不公平，且被告為原告社
區之住戶，自應共同分擔大公（如：電梯、共用大門、配電
室、機械房、停車空間）設置、管理、維護費用。是原告僅
係要求被告分擔其所享受利益之代價，應無權利濫用之情。
⒉原告每月須支出之固定支出、固定資產折舊年限之每月平均
數表格及支出單據可知，原告每月支出地下室維修、管理費
用金額高達271,154元，按地下室停車位共計372個，每月
每位100元清潔費，原告社區月收清潔費僅37,200元，足見
均係以專有部分所有人繳交之管理費支應，明顯被告不當得
利，且被告所有車位約50個，收取費用後僅60,000元，相較
於原告所支出部分，僅有占原告支出之部分，是無逾越公平
原則。
二、被告則以：
㈠原告於101年12月23日第9屆區分所有權人會議中決議加收
被告所有之車位每月1,200元之決議（下稱系爭決議），違
反民法第148條規定，其決議為無效：社區停車位之使用方
式，並未因其車位所有人是否屬於自然人或法人抑或實際居
住於該社區而有所不同，且被告均有與其他社區地下室停車
場車位所有人一樣，每月、每一車位繳納100元之停車場管
理清潔費，且被告無論自行使用或出租該車位，其實際使用
均與其他車位相同，並未使原告額外支出水、電、電梯等公
共設備費用，惟系爭決議以極不公平之差別待遇，創設其他
停車位所有人所沒有之付款名目，要求被告另須支付車位每
位每月1,200元設備維修費，顯然違反101年12月23日第9
屆區分所有權人會議第八案，原告所主張之使用者付費原則
，且倘以原告社區管理費以每坪35元收費，原告每車位以34
坪計算亦不符每車位7.9坪之坪數，故系爭決議顯係以損害
他人為主要目的，自屬權利濫用。
㈡蓋所有權人本得使用、收益自己所有財產，而被告所有之停
車位僅出租給原告社區住戶，因此原告社區不論在停車位或
其餘公設上的使用，均是原告社區住戶使用，被告並無因此
增加原告社區的負擔，且被告公司根本沒有使用到原告社區
其他公共設施。復被告所有之車位僅占原告社區全部車位比
例不足7分之1，確又要求被告繳納與其他車位多11倍之設
備維修費，原告未說明加收設備維修費及差別待遇之正當理
由，系爭決議只針對被告所有停車位與其他住戶為差別待遇
，顯有權利濫用之情事。
㈢按公寓大廈管理條例第10條第2項規定可知，原則上應由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，倘以決議或規約
另行規定，應就差別待遇具充分理由，否則無異允許藉由多
數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定
，有違誠信原則。
㈣退萬步言，縱原告所提收支預算表為真正，該預算表中所載
之各支出科目與金額，竟包含環保清潔、文康支出、行政支
出、特別費用等顯與社區地下停車位管理、維護及清潔無關
；且機電耗材、消防耗材、安管支出及電梯、機電的固定支
出等科目，均未區分地下平面停車位部分，且社區無機械停
車位，故幾無任何機電設備使用分離之可能，且如有照明等
需求，亦應所有停車位所有權人共同負擔。甚者原告計算標
準係以回溯之前的支出，欲向被告未來之維護費加收，有違
誠信原則。
㈤原告社區辦法第5條條第五點第一款係就各建物坪數為計算
，顯係針對建物權狀面積（專有部分＋地上層共有部分）而
為訂定，並未就地下室停車位所有權為訂定收費標準，自不
得依上開條款向被告收取。又原告未以上開條款，對全體區
分所有權人所有停車位收取管理費，僅針對被告名下所有之
停車位為收取，顯違反權利濫用原則。
三、兩造不爭執事項
㈠被告為原告社區之住戶。
㈡原告社區地下室停車場管理辦法規定，車位租予原告社區住
戶則月繳清潔費100元；租予非原告社區住戶月繳1,800元
。
㈢系爭決議通過：被告公司之空車位加收設備維修費：1,200
元整每個月。
㈣民國102年元月被告所有車位55個，每個車位設備維修費用
1,200元，該月費用共計66,000元；102年2月被告所有車
位52個，每個車位設備維修費用1,200元，該月費用共計62
,400元；102年3月被告所有車位52個，每個車位設備維修
費用1200元，該月費用共計62,400元；102年4月被告所有
車位52個，每個車位設備維修費用1200元，該月費用共計62
,400元；102年5月被告所有車位51個，每個車位設備維修
費用1200元，該月費用共計61,200元；102年6月被告所有
車位48個，每個車位設備維修費用1200元，該月費用共計57
,600元；102年7月被告所有車位46個，每個車位設備維修
費用1200元，該月費用共計55,200元；102年8月被告所有
車位45個，每個車位設備維修費用1200元，該月費用共計54
,000元(見本院卷第103頁)扣除已支付費用59,400元，被
告未支付金額共計為421,800元。
㈤依原告社區辦法第5條第五點第1款所載，原告社區管理費
之計算係以區分所有權人於中壢地政事務所登記各戶建物坪
數為依據（含公共設施面積），每坪單價35元。
四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告可否依原告社區辦法第
5條第五點第1款，請求被告繳交依空車位坪數計算之管理
費？原告上開請求是否有違反權利濫用及誠信原則？請求數
額為何？㈡系爭決議：被告公司之每個空車位、每月加收設
備維修費1,200元，是否為權利濫用及違反誠信原則？㈢原
告可否依系爭決議所增訂之停車場辦法第4條第3項第4款
向被告請求加收維修費？請求數額為何？茲分述如下：
㈠原告可否依原告社區辦法第5條第五點第1款，請求被告繳
交依空車位坪數計算之管理費？原告上開請求是否有權利濫
用及違反誠信原則？請求數額為何？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條訂有明文。是以解釋當事人之契約，應以
當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實
及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意
，有最高法院39年台上第1053號判例意旨參照。
⒉經查，依原告社區辦法第5條第五點第1款所載：「住戶管
理費：應按區分所有權人於中壢市地政事務所登記各戶建物
坪數為依據（含公共設施面積），依照每平方公尺換算坪數
，每坪單價新臺幣三十五元整，各戶每月應繳款數即為權狀
坪數乘以參拾伍元得之。計算至各位數，小數點四捨五入。
」可知，住戶管理費收取之坪數計算係以中壢市地政事務所
登記各戶建物坪數（含公共設施面積）為依據無訛。次查，
細譯原告社區辦法第5條第五點及地下室停車場管理辦法（
下稱停車場辦法）可知，原告社區收取管理費項目有三部分
，分別為住戶管理費、汽車管理費及機車管理費，而汽車管
理費為每1汽車車位每月100元、機車管理費為每2機車車
位每月50元等情，有原告社區辦法、地下室停車管理辦法在
卷可參（見本院卷第268頁背面、第272頁）。復參酌原告
社區收取住戶管理費之方式，含車位（1個汽車停車位＋2
個機車停車位）總坪數44.5坪，扣除車位坪數為35.63坪，
每坪每月收費35元計，是管理費應收取為1,375元【35×35
+100（汽車清潔費）+50（機車清潔費）＝1,375】，此有
被告所提之房屋詳細資料在卷足憑，且原告社區停車位均係
獨立於社區建物外，登記於中壢市○○段○○○○○○號等節，
有建物登記第二謄本在卷可稽（見本院卷第163頁至第231
頁），綜上足認原告社區辦法第5條第五點第1款所載「中
壢市地政事務所登記各戶建物坪數（含公共設施面積）」應
不包含汽、機車位之坪數，此為原告社區制訂原告社區辦法
第5條第五點第1款時之真意，應屬的論。準此，原告不得
依原告社區辦法第5條第五點第1款請求被告繳交依空車位
坪數計算之管理費。
㈡系爭決議：被告公司之每個空車位、每月加收設備維修費1,
200元，是否為權利濫用及違反誠信原則？
⒈按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效，
此係依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2
項之規定。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法
定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈
管理條例第3條第4款、第6款規定參照），是依公寓大廈
管理條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維
護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為
原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費
用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，
若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之
原則。又按公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共
用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部
分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其
他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管
理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形
，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例
第10條第2項規定，自為法之所許，然仍應符合公平之原則
，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。故在區分所有
權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權
益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分
所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離
「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區
分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查
，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益
，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損
失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體
所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損
失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，有最高法院
97年度台上字第2347號判決參照。
⒉查，系爭決議通過：被告公司之每個空車位、每月加收設備
維修費1,200元之議案，並訂入停車場辦法第4條第3項第4
款：建設公司之空車位加收設備維修費1,200元整（每個月
1個空車位之費用）。從而，被告所有停車位之停車場管理
清潔費分別較決議前高出11倍，且非建設公司之車位均無加
收上開費用，揆諸上開說明，管理費雖得以區分所有權人會
議決議為調整，但須不違背公平及誠信原則，否則即有權利
濫用之虞。上開決議及停車場辦法所增訂之停車場辦法第肆
條第三項第㈣款約定區分被告公司與非被告公司之停車位，
並加收被告公司停車位設備管理費，自應提出區分及差別待
遇之合理說明，否則難謂無恣意而顯失公平。
⒊本件原告主張被告均僅繳交車位清潔費（若被告車位租予原
告社區住戶則月繳100元；租予非原告社區住戶月繳1,800
元）。而原告社區地下室之設備及維修均由原告社區住戶所
繳交之管理費支出，故決議被告公司之每個空車位、每月加
收設備維修費1,200云云。惟查，原告社區收取住戶管理費
之計算坪數不包含社區停車位坪數，且就每1個汽車停車位
每月另收100元、每2個機車停車位每月另收50元等情，已
如上述，是租用或購買被告公司停車位之區分所有權人，除
應繳交汽車及機車管理費外，均無異於其他未有車位之區分
所有權人，仍須繳交住戶管理費。復證人 徐芳傑 到庭結證稱
：「（管理費與清潔費有何不同？）都是一起使用，沒有區
分」等語，足見原告社區收取之管理費不論名義為何，均使
用於原告社區所有之支出，並無專款專用於地下停車場乙情
至明。又被告公司並無公司人員於原告社區上班，亦未使用
原告社區之其他設備，且被告就其所有原告社區之停車位，
除101年1月至101年6月間，被告將其所有停車位一位出
租予非住戶外，餘均僅出租或出售予原告社區住戶等節，為
兩造所不爭執，並有原告社區公共管理費收據在卷足憑（見
本院卷第247頁），是原告社區地下停車場仍屬一般住戶所
使用，非由被告或其人員所使用，且使用被告所有車位之人
，均有繳交住戶管理費，是難認系爭決議將被告所有之每一
空車位單獨加收設備維修費1,200元之有何正當理由。又被
告所有車位僅占原告社區全部車位不足7分之1，倘原告社
區依系爭決議所增訂之停車場辦法向被告收取設備維修費，
惟原告社區僅增加約60,000元之收入，再併入原告社區每月
所收取之清潔費37,200元，仍顯不足以支付原告所稱每月支
出地下室維修、管理費用271,154元之金額，是足認原告權
利之行使，其所受利益極少，但長期以觀，被告所受損害極
大。準此，原告僅以是否為被告所有之車位，而區分是否單
獨加收每月、每一空車位1,200元設備維修費，未見有何正
當理由，亦有違公平及誠信原則之法理，又被告所受利益極
小，被告所受損害極大，足認被告社區所為之系爭決議，應
屬權利濫用而無效。
⒋原告雖主張被告十年來從未分擔社區地下室設備、人員之設
置及維護費用，卻享有地下室停車設備及社區管理資源，並
將車位出租牟利，對其他住戶顯不公平，且被告為原告社區
之住戶，自應共同分擔大公（如：電梯、共用大門、配電室
、機械房、停車空間）設置、管理、維護費用云云，惟按公
寓大廈公共基金來源之一為區分所有權人依區分所有權人會
議決議繳納，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款定有明
文。查，租用或購買被告公司停車位之人，均係原告社區之
住戶，已如上述，是享有地下室停車設備及社區管理資源仍
屬原告社區之住戶，非屬被告，職是被告縱以原告社區車位
出租牟利，亦不增加原告社區地下車場設備維修費用之支出
，灼為至明。又原告社區就住戶管理費收取之坪數計算不包
含汽、機車位之坪數，已如前述，是原告自應遵守上開區分
所有權人會議決議內容收取住戶管理費用，不得僅因被告為
原告社區住戶，即認被告應分擔大公之相關費用。又原告社
區雖以區分所有權人會議決議被告應分擔之費用，惟上開決
議內容違反公平及誠信原則，而有權利濫用之情，應屬無效
，業如前述，是原告上開主張，應屬無據。
⒌從而，系爭決議內容：被告公司之每個空車位、每月加收設
備維修費1,200元，係違反公平及誠信原則，並以侵害被告
所有權人為目的，而有民法第148條規定權利濫用禁止之無
效情形，故原告依上開無效之系爭決議請求被告繳交設備維
修費，為無理由，應予駁回。
㈢原告可否依系爭決議所增訂之停車場辦法第4條第3項第4
款向被告請求加收維修費？請求數額為何？
系爭決議因屬權利濫用無效，已如上述，是原告自不得依上
開決議而增訂停車場辦法第4條第3項第4款向被告請求加
收設備維修費無訛。
五、綜上所述，原告執前揭事由提起本件訴訟，請求被告應給付
原告500,000元，及其中421,800元自起訴狀繕本送達翌日
起，其中78,200元自民事準備五狀繕本送達翌日起，均至清
償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年9月25日
中壢簡易庭法官程耀樑
本件得上訴。
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後二十日內向
本庭（桃園市○○區○○路0段000號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。
中華民國104年10月6日
書記官林珈文