裁判字號：臺灣臺南地方法院98年訴字第1239號民事判決
裁判日期：民國98年12月09日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣臺南地方法院民事判決98年度訴字第1239號原告乙○○訴訟代理人甲○○被告丙○○訴訟代理人 陳郁芬 律師
蘇文奕 律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國98年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國98年8月11日以新台幣（下同）2,812,000元拍定鈞院97年度執字第85203號強制執行事件所拍賣坐落台南縣○○鄉○○○段臨時建號第664號面積2358.19平方公尺之鐵皮造房屋1棟（下稱系爭房屋，因未辦理保存登記，故無門牌號碼）。惟鈞院民事執行處認定被告就系爭房屋符合土地法第104條之規定，有優先承買權，遂通知被告繳納價金，並命原告領回保証金。
（二）惟查土地法第104條之規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之。」，本條之立法意旨：⒈基地出賣時，地上權人、典權人、承租權人有優先承購權，換言之，除了這三種權利人之外，其餘之人則無優先承購權，因此第三人主張優先承購，必須提出其為地上權人、典權人、承租權人的證明文件。⒉房屋出賣時，並非所有的基地所有權人均有優先承購權，必須房屋與基地有地上權、典權、承租權的關係存在，其基地的所有權人才有優先承購權。
（三）土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人者，即無該條項之適用（最高法院53年度台抗字第570號參照）。
（四）土地法第104條第1項規定須檢具優先承買權之證明文件，其證明文件應為基地租用之契約書，被告何來基地租用契約書，被告答辯狀稱檢具優先承買權之證明文件聲明優先承買，顯為不實之陳述，影響鈞院民事執行處之錯誤處理，而命其繳足價金，發給權利移轉證書。
（五）因此本案被告並無土地法第104條及民法第425條之1規定之適用，無優先承買權。並聲明：確認被告就系爭房屋之優先購買權不存在。
二、被告則以：
（一）系爭房屋係坐落於台南縣○○鄉○○○段第1324、1324-3、1325、1326地號土地上。系爭房屋之基地為被告所有，係被告於96年7月17日經鈞院94年度執字第44873號強制執行事件承受取得，業已辦妥土地移轉登記明確。系爭房屋於98年8月11日由原告出價2,812,000元拍定後，鈞院旋即發函通知被告，命被告於文到10日內聲明願否依同樣條件優先承買系爭房屋，而被告為使系爭房屋與土地之所有權歸屬同一，法律關係趨於單純，遂依土地法第104條第1項規定，檢具優先承買權之證明文件，聲明願依鈞院98年8月11日拍定價格之同樣條件優先承買系爭房屋，嗣並繳足全部價金，由鈞院發給不動產權利移轉證書在案。
（二）按房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。土地法第104條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使地上建物（符合民法第66條第1項足以遮風避雨之定著物，此與該建物是否為臨時建物、違章建築或未辦保存登記之建物均無干涉）之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭（最高法院91年台上字第2154號判決參照）。
（三）次按，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此有最高法院48年台上字第1457號判例可稽。嗣89年5月5日增訂施行民法第425條之1第1項前段明定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該土地所有權人即得於房屋得使用期限內，與房屋所有權人推定成立租賃關係。查系爭房屋與其坐落之基地原均屬訴外人 陳淑真 所有，而基地部分業由被告於鈞院94年度執字第44873號強制執行事件之拍賣程序中承受取得，業如前述，則依民法第425條之1之規定，系爭房屋原有合法使用坐落土地之權源，於土地所有權讓與被告後，推定在房屋得使用期限內，適用租賃關係之規定，從而，被告自應得主張依土地法第104條第1項優先承買其上之房屋無訛，此節亦經執行法院於拍賣公告上記載翔實，乃原告罔顧上情，空言否認被告之權利，洵屬無理等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）坐落台南縣○○鄉○○○段第1324、1325、1326地號土地（下稱系爭土地）及其上之系爭房屋原均為訴外人陳淑真所有。
（二）被告於96年7月17日經本院94年度執字第44873號強制執行事件承受取得系爭土地所有權。
（三）本院97年度執字第85203號強制執行事件拍賣訴外人陳淑真所有之系爭房屋，嗣於98年8月11日由原告出價2,812,000元拍定後，本院民事執行處旋即發函通知被告，命被告於文到10日內聲明願否依同樣條件優先承買，被告於期限內聲明願依同樣條件優先承買系爭房屋，嗣並繳足全部價金，由本院發給不動產權利移轉證書在案。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張其係系爭房屋之拍定人，被告就系爭房屋並無優先承買權，被告則主張其就系爭房屋有優先承買權，因此被告就系爭房屋是否有優先承買權並不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險自得以對於被告之確認判決除去之，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
五、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：被告取得系爭土地所有權時，其與當時系爭房屋之所有權人即訴外人陳淑真間，就系爭土地是否有租賃關係？如有，被告得否依土地法第104條第1項之規定優先承買系爭房屋？經查，
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。查系爭土地及該土地上之系爭房屋原均為訴外人陳淑真所有，被告則於96年7月17日經本院94年度執字第44873號強制執行事件承受取得系爭土地所有權，業如前述，依上開規定，在96年7月17日被告受讓取得系爭土地所有權時，系爭土地之受讓人即被告與系爭土地之讓與人即訴外人陳淑真間，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，即訴外人陳淑真所有之系爭房屋推定本於租賃關係占用被告所有之系爭土地。被告主張其於96年7月17日取得系爭土地所有權時，其與訴外人陳淑真間，在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，應可採信。
（二）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。查被告於96年7月17日取得系爭土地所有權時，系爭土地之受讓人即被告與系爭土地之讓與人即訴外人陳淑真間，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係；本院97年度執字第85203號強制執行事件拍賣系爭房屋，嗣於98年8月11日由原告出價2,812,000元拍定，業如前述，被告於96年7月17日取得系爭土地所有權時，系爭土地之受讓人即被告與系爭土地之讓與人即訴外人陳淑真間，既推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，則系爭房屋於98年8月11日由原告拍定時，系爭房屋之基地（即系爭土地）所有權人即被告，自得依土地法第104條第1項之規定，主張依同樣條件優先購買系爭房屋。原告主張被告就系爭房屋並無優先購買權云云，不足採信。
六、綜上所述，被告於96年7月17日取得系爭土地所有權時，系爭土地之受讓人即被告與系爭土地之讓與人即訴外人陳淑真間，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係；系爭房屋於98年8月11日由原告拍定時，系爭房屋之基地所有權人即被告，得主張依同樣條件優先購買系爭房屋，已如前述，從而，原告訴請確認被告就系爭房屋並無優先購買權，為無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年12月9日
民事第三庭法官蘇正賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年12月9日
書記官陳美萍