裁判字號：臺灣臺南地方法院96年訴字第38號民事判決
裁判日期：民國97年01月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺南地方法院民事判決96年度訴字第38號原告甲○○訴訟代理人戊○○被告丁○○
樓之2乙○○
樓之2共同訴訟代理人 張仁懷 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國97年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬參仟零柒拾柒元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告於訴狀送達後，於言詞辯論程序中，就其起訴時訴之聲明關於相當於租金之不當得利之請求，由起訴時所主張之自起訴日起算，變更為自起訴狀繕本送達翌日起算（見本院96年6月21日言詞辯論筆錄第3頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告於民國95年10月3日向訴外人 吳佳玟 購買座落臺南縣永
康市○○段○○○○號土地及其上1071、1280建號，門牌號碼臺南縣永康市○○○路○○○巷○○號15樓之2房屋，及臺南縣永康市○○○路○○○巷○號地下2樓編號第丙33號停車位（以下簡稱系爭房地及停車位），惟系爭房地及停車位現遭被告丁○○、乙○○2人無權占有使用，被告2人對於系爭房地及停車位既無使用權源，即屬無權占有，詎原告敦請其2人遷讓，其等竟拒絕搬遷而繼續居住使用，爰依民法第767條、第184條第1項前段之規定，請求被告2人自系爭房地及停車位中遷出，並將系爭房地及停車位返還原告。
㈡查被告2人共同無權占有使用系爭房地及停車位，依民法第
179條及最高法院61年台上字第1695號判例意旨，其等因而減免使用系爭房地及停車位之代價，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還自起訴日起至返還上述房地及停車位之日止，相當於租金之利益。查系爭房地及停車位每月租金為新臺幣（下同）60,000元，爰依不當得利之法律關係，請求被告2人自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓之日止，按月連帶給付原告60,000元。
㈢原告前於95年10月間向訴外人吳佳玟購買系爭房地及停車位
時，訴外人吳佳玟業已告知系爭房地及停車位遭被告2人長期占用，原告評估後認為價格合理，乃以980萬元之價格購買。至被告所指訴外人丙○○，乃系爭房屋座落大樓之離職保全人員，其雖於91年11月15日與被告丁○○就系爭房地及停車位簽訂租賃契約並向法院公證，但訴外人丙○○並未將其承租系爭房地及停車位之租金27,000元按月給付原告，其再將系爭房地及停車位借予被告2人使用，自有未合等語。
㈣並聲明：求為判決被告丁○○、乙○○應將系爭房地及停車
位遷讓交付原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓之日止，按月連帶給付原告60,000元；並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告丁○○、乙○○2人則以：㈠本件系爭房地及停車位原為被告丁○○所有，於92年間，被
告丁○○為與訴外人吳佳玟合夥經營生意，乃隱藏質押出資之真意，於92年11月28日由被告丁○○與訴外人吳佳玟先行達成協議，將系爭房地及停車位以980萬元之價格售予訴外人吳佳玟，其中600萬元部分由被告丁○○之子即被告乙○○擔任保證人，向銀行辦理貸款以為給付，此外雙方並約定，出賣人擁有依原買賣價金買回系爭房地及停車位之權利，在買回前訴外人吳佳玟則同意將系爭房地及停車位以每月59,000元之租金出租予被告丁○○使用，期間自93年2月1日起至103年2月1日止。協議完成後，兩造進而於92年12月1日簽訂不動產買賣契約書。詎上開租賃期間尚未屆滿，且買回期限未逾5年，訴外人吳佳玟即違約將系爭房地及停車位售予原告。
㈡又原告與訴外人吳佳玟於95年間，曾因本件買賣糾紛，經被
告丁○○具狀向鈞院新市簡易庭提出調解之聲請，經鈞院新市簡易庭以95年度新調字第70號受理，並於95年7月31日施行調解。調解當日訴外人吳佳玟委由原告代理出庭，調解期間被告丁○○曾當庭告知其與訴外人吳佳玟間就系爭房地及停車位之買回約定及租賃契約存在等事實，是原告對於被告丁○○與訴外人吳佳玟間存有上開約定之事實，應知之甚詳。詎原告仍於95年10月3日就系爭房地及停車位與訴外人吳佳玟成立買賣契約，其與訴外人吳佳玟就系爭房地所為買賣契約自屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段之規定，其意思表示無效，原告自不得主張其合法取得系爭房地及停車位之所有權，是原告依民法第767條之規定，訴請被告2人遷離，於法無據。
㈢又系爭房地及停車位於被告丁○○仍擁有所有權時，已於91
年11月15日以每月27,000元之價格出租予訴外人丙○○，租賃期間至101年11月24日止，並經鈞院公證處公證在案，此有鈞院91年度公字第004、000340號公證書可證。則被告丁○○嗣後將系爭房地及停車位出售予訴外人吳佳玟，而訴外人吳佳玟又將系爭房地及停車位出售予原告，依民法第425條之規定，該經公證之租賃契約對於原告而言仍屬存在，是訴外人丙○○在前開租賃契約有效期間內，就系爭房地及停車位仍保有使用權，其自有權將其中部分租賃標的物借予被告2人使用，是被告並非無權占有，原告之請求於法無據等語，資為抗辯。
㈣並聲明：求為判決如主文第1項所示，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造不爭執之事項如下：㈠系爭房地及停車位原為被告丁○○所有，嗣被告丁○○與訴
外人吳佳玟於92年11月28日簽訂購屋協議書，由被告丁○○將系爭房地及停車位以980萬元之價格售予訴外人吳佳玟，並約定被告丁○○有依原買賣價金買回系爭房地及停車位之權；而訴外人吳佳玟則同意將系爭房地及停車位出租予被告丁○○使用。
㈡訴外人吳佳玟、被告丁○○依據上開購屋協議書，於92年12
月1日就系爭房地及停車位簽訂買賣合約書，由被告丁○○將系爭房地及停車位移轉予訴外人吳佳玟所有。且訴外人吳佳玟與被告丁○○於93年1月17日就系爭房地及停車位簽訂租賃契約，期間自93年2月1日起至103年2月1日止。㈢訴外人吳佳玟於95年10月3日，以買賣為原因，將系爭房地
及停車位移轉登記予原告，原告現為系爭房地及停車位之登記名義人。
㈣被告丁○○曾於91年11月15日以每月27,000元之代價，將系爭房地及停車位出租予訴外人丙○○，並經本院公證。
㈤系爭房地及停車位，現由被告丁○○、乙○○占有使用，而
丁○○、乙○○2人係經訴外人丙○○之同意而使用系爭房地停車位。
㈥被告丁○○曾因系爭房地及停車位之買賣糾紛，對訴外人吳
佳玟向本院新市簡易庭提出調解聲請，由原告於95年7月31日代理訴外人吳佳玟出庭參與調解，嗣調解不成立。
㈦上開兩造所不爭執之事實，業據兩造分別提出系爭房地及停
車位之土地、建物所有權狀、土地、建物登記謄本、原告購買系爭房屋及停車位之契稅繳款書、訴外人吳佳玟與被告丁○○就系爭房地及停車位所簽不動產買賣合約書、購屋協議書、訴外人吳佳玟與被告丁○○就系爭房地及停車位所簽租賃契約書、本院新市簡易庭95年度新調字第70號調解事件開庭通知書及調解不成立證明書、被告丁○○與訴外人丙○○就系爭房地及停車位所簽租賃契約書暨本院公證書各1份為證，並經兩造分別聲請傳訊證人即訴外人吳佳玟、丙○○2人到庭證述屬實，且為兩造所不爭，本院綜合上開證據調查結果，應堪信上述兩造所不爭執之事實為真正。
五、惟原告主張被告2人無權占用系爭房地及停車位，請求被告2人遷讓，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利60,000元，則為被告2人所爭執否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為：㈠原告與訴外人吳佳玟間就系爭房地及停車位成立之買賣契約，是否屬通謀虛偽意思表示而無效？㈡被告丁○○、乙○○2人是否無權占有系爭房地及停車位？其2人得否以其等與訴外人丙○○間之使用借貸關係，暨被告丁○○先前與訴外人丙○○簽訂之租賃契約對抗原告？茲分別論述如下：
㈠有關原告與訴外人吳佳玟就系爭房地及停車位所為之買賣契約，是否屬通謀虛偽意思表示部分：
⒈按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，
該第三人應負舉證之責，最高法院48年台上字第29號著有判例可資參照。本件被告辯稱原告與訴外人吳佳玟就系爭房地及停車位所為之買賣行為屬通謀虛偽意思表示，則依前引最高法院判例意旨，自應由被告就此負舉證之責任。⒉查被告辯稱原告與訴外人吳佳玟就系爭房地及停車位所為
之買賣行為屬通謀虛偽意思表示，所憑者無非以被告曾代理訴外人吳佳玟參與本院新市簡易庭95年度新調70號調解事件，認原告對於被告丁○○與訴外人吳佳玟就系爭房地及停車位存有買回約定等節，知之甚詳，衡情應無明知系爭房地及停車位於被告丁○○與訴外人吳佳玟間仍存有糾紛之情形下，率而購買系爭房地及停車位云云。惟原告向訴外人吳佳玟購買系爭房地及停車位當時，系爭房地及停車位既屬訴外人吳佳玟所有，則原告向所有權人即訴外人吳佳玟價購取得系爭房地及停車位，自無不合；即便訴外人吳佳玟與被告丁○○就系爭房地及停車位存有買回約定，然此項買回約定僅具債權效力，縱訴外人吳佳玟違反此項買回約定，亦屬訴外人吳佳玟是否應對被告丁○○負債務不履行之損害賠償責任之問題，與系爭房地及停車位所有權之移轉無關。至訴外人吳佳玟與被告丁○○間相關債務糾紛是否影響系爭房地與停車位之價格，本屬原告購買系爭房地及停車位時應自行斟酌之事項，尚不能以此推論原告與訴外人吳佳玟就系爭房地及停車位所為之買賣行為屬通謀虛偽意思表示。茲被告既未能舉出其他證據證明原告與訴外人吳佳玟就系爭房地及停車位所為之買賣行為確屬通謀虛偽意思表示，其空言抗辯，自無可採。
㈡有關被告丁○○、乙○○2人是否無權占有系爭房地及停車位部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條前段定有明文；又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段亦有明文規定。查本件原告為系爭房地及停車位之所有權人，而被告丁○○、乙○○2人迄今仍占有使用系爭房地及停車位，既為兩造所不爭執，則原告是否得依民法第767條前段、第184條第1項前段之規定，請求被告2人自系爭房地及停車位中遷讓，端視被告2人是否無權占有使用系爭房地及停車位而定。
⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦有明文規定。查本件被告丁○○前為系爭房地及停車位之所有權人，其於91年11月15日以每月27,000元之代價，將系爭房地及停車位出租予訴外人丙○○，租期自91年11月15日起至101年11月24日止，上開租賃契約業經本院公證（以下簡稱系爭租約），且訴外人丙○○迄今仍占有使用系爭房地及停車位；又系爭房地及停車位前由被告丁○○移轉登記予訴外人吳佳玟，吳佳玟再將之移轉予原告等情，均為兩造所不爭執，則依民法第425條規定意旨，本件系爭租約於租期屆至或因其他原因終止而消滅前，對於系爭房地及停車位之受讓人即原告仍繼續存在，則訴外人丙○○自得本於系爭租約之承租人地位，繼續為系爭房地及停車位之使用收益；其非無權占有，要屬當然。
⒊另按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；承租
人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條第1項前段、同條第2項定有明文。準此，於承租人違反租賃契約之約定將租賃標的物轉租、轉借他人使用之情形，出租人固得終止租賃契約而收回租賃標的物，然於租賃契約終止前，現占有、使用租賃標的物之第三人，既係基於其與承租人間租賃或使用借貸之關係而占有使用租賃標的物，該第三人即因「占有之連鎖」而取得合法之占有權源，出租人自不得對現占有使用租賃標的物之第三人請求返還租賃物。此觀44年7月26日最高法院44年度民、刑庭總會會議決議（六），亦認：「承租人未得出租人承諾，擅將其所租出租人所有之基地，轉租於第三人，現該基地係由該第三人佔有使用，出租人在未終止租賃契約以前，不能逕向第三人請求返還」，至為灼然。
⒋查系爭租約特別約定事項第2項載明：「乙方（即承租人
）非經甲方（即出租人）書面同意不得將租賃物之全部或一部轉租或借與他人使用…」；而該特別約定事項第10項亦約定：「乙方積欠租金達兩期以上，或違反本特約事項第1項至第5項規定之一者，甲方得終止租約，收回租賃物」，有被告提出並為兩造所不爭執其真正之房屋租賃契約書在卷可稽。茲原告主張訴外人丙○○並未按月對其繳付房租，為被告所不爭執，且原告既起訴請求被告丁○○、乙○○2人遷讓並交還系爭房地及停車位，顯見原告並未同意承租人即訴外人丙○○將系爭房地及停車位轉借被告2人使用，是依前引民法第438條之規定暨系爭租約之上述約定，原告自得對訴外人丙○○主張終止系爭租約。惟原告迄今仍未對訴外人丙○○為終止系爭租約之意思表示，此為原告於本院審理中所自承（見本院97年1月9日言詞辯論筆錄第3頁），揆諸前揭說明，本件系爭租約終止前，被告丁○○、乙○○2人占有、使用系爭房地及停車位，既係本於「占有之連鎖」而取得占有之合法權源，即難認係無權占有，亦難認被告2人有何不法侵害原告所有權之情事。從而，原告本於民法第767條前段、第184條第1項前段之規定，請求被告2人遷讓並交還系爭房地及停車位，即無理由，不應准許。
㈢至於，原告主張被告丁○○、乙○○2人無權占有使用系爭
房地及停車位，乃無法律上原因受利益，致其受有相當於租金之損害，依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告2人按月賠償60,000元云云。惟被告2人並非無權占有系爭房地及停車位，已如前述，其2人占有、使用系爭房地及停車位，即非無法律上原因，是原告本於不當得利之法律關係，請求被告2人按月賠償相當於租金之損害，亦屬無據，不應准許。
㈣綜上所述，本件原告本於民法第767條前段、第184條第1項
前段之規定，請求被告丁○○、乙○○2人遷讓交還系爭房地及停車位，並依民法第179條之規定，請求被告2人自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月賠償相當於租金之不當得利，俱無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
七、本件原告之訴業經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第
1項定有明文。查本件原告之訴既經駁回，而本件訴訟費用即裁判費經核為23,077元，本院爰依職權確定上開訴訟費用由原告負擔。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國97年1月23日
民事第二庭法官周紹武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年1月23日
書記官余吉祥