裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第2472號民事判決
裁判日期：民國96年04月27日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第2472號原告子○○
巷14被告 五泰 房屋仲介有限公司??????即住商不動產臺北泰
號1樓法定代理人丙○○○被告壬○○
樓己○○乙○○辛○○上五人共同訴訟代理人 張家豪 律師複代理人戊○○被告法定代理人甲○○訴訟代理人庚○○上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國96年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告五泰房屋仲介有限公司即住商不動產臺北泰山加盟店與被告壬○○應連帶給付原告新臺幣貳拾玖萬肆仟貳佰捌拾陸元，及被告五泰房屋仲介有限公司即住商不動產臺北泰山加盟店自民國九十五年十一月三十日起，被告壬○○自民國九十五年十一月二十九日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告五泰房屋仲介有限公司即住商不動產臺北泰山加盟店應給付原告新臺幣伍萬元及自民國九十五年十一月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告五泰房屋仲介有限公司即住商不動產臺北泰山加盟店與被告壬○○連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告五泰房屋仲介有限公司即住商不動產臺北泰山加盟店與被告壬○○如以新臺幣貳拾玖萬肆仟貳佰捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告五泰房屋仲介有限公司即住商不動產臺北泰山加盟店如以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、原告於起訴時，原以五泰房屋仲介有有限公司即住商不動產臺北泰山加盟店（下稱五泰房屋）、丙○○○、壬○○、己○○為被告，其訴之聲明則為：「㈠、被告應給付原告新臺幣（下同）300萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之6計算之利息。㈡、被告五泰房屋應退還原告此件收取之介紹費。㈢、被告住商不動產總公司需對其各加盟店人員加強訓練，並在報章媒體刊登本事件之緣由，提醒社會大眾提高警覺。㈣、原告願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於本院民國95年12月21日首次言詞辯論期日，追加乙○○、辛○○為被告，於95年12月25日具狀追加住商實業股份有限公司（下稱住商實業公司）為被告，並於96年1月25日言詞辯論期日撤回對被告丙○○○之起訴，另於96年4月
2日最後言詞辯論期日，將其訴之聲明變更為：「㈠、被告應連帶給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡、被告五泰房屋、住商實業公司應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日??起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢、被告五泰房
屋應給付原告171,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈣、被告住商實業公司應在網站上刊登道歉聲明，並將本事件作為其公司網站內房地產小百科之案例宣導，且在住商生活情報雜誌上刊登此事件。㈤、原告願供擔保，請准宣告假執行。」，經核原告追加乙○○、辛○○、被告住商實業公司為被告及所為上開聲明之變更，其請求之基礎事實仍屬同一，且原告於本院第二次言詞辯論期日前，即已聲明追加前開被告，是原告所為被告之追加，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款之規定，原告追加被告及變更聲明部分，均得准許。
二、被告五泰房屋、壬○○、己○○、辛○○、乙○○雖抗辯原告起訴時之對象並未包括五泰房屋，其等不同意原告嗣後追加五泰房屋為被告等語。觀諸原告起訴狀上之內容，其於當事人欄雖記載被告乃「五泰房屋負責人丙○○○、壬○○、己○○」等人，然原告於其起訴狀之事實及理由欄內，稱五泰房屋為被告，且訴之聲明第2項亦係請求被告五泰房屋退還本件仲介系爭房地之介紹費，足徵原告於起訴時，即已將五泰房屋列為被告，且於本院95年12月21日首次言詞辯論期日，原告亦已確認其起訴時，係欲將五泰房屋、丙○○○、壬○○、己○○列為被告（見本院卷㈠第127頁）。被告五泰房屋、壬○○、己○○、辛○○、乙○○指稱原告於起訴後方追加五泰房屋為被告，要屬誤解，併先指明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠、原告於94年11月15日透過被告五泰房屋之仲介，向訴外人 廖信楠 購買臺北縣○○鄉○○段6之13地號土地及其上門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○段○巷○○號房屋（下稱系爭房地），被告壬○○、己○○、辛○○、乙○○均為被告五泰房屋之經紀人，於買賣過程中，分別帶同原告觀看及介紹系爭房地、製作不動產說明書與簽約，原告已於95年2月26日付清買賣價金，並完成交屋手續。然於交屋後，原告於95年8月
5日始接獲通知系爭建物有占用他人土地之情形，經原告求證後，發現系爭建物確有占用他人土地，原告為保有系爭建物之合法性，故向占用土地之地主進行協商，以150萬元之價金買受該占用部分之土地。
㈡、按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條定有明文。被告五泰房屋乃被告住商實業公司之加盟店，被告壬○○、己○○、辛○○、乙○○則均為專業之不動產仲介人員，受僱於被告五泰房屋，然其等提供之產權介紹說明書中未附載地籍圖，檢附之房地產標的現況說明書亦與房屋現況不符，復未告知原告系爭房地有占用他人土地之情形，不僅有違調查告知及保護消費者之義務，且有產權調查不清之過失，致原告受有上述購地之損失150萬元，依照不動產經紀業管理條例第26條之規定、侵權行為之法律關係或民法第227條不完全給付之規定，被告均應連帶賠償原告此部分之損害（原告第1項聲明部分）。又被告住商實業公司及被告五泰房屋所提供之服務未符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，致生損害於原告，原告得另依消費者保護法第7條、第51條之規定，請求被告住商實業公司與被告五泰房屋賠償損害額一倍即150萬之懲罰性賠償金（原告第2項聲明部分）。
㈢、被告五泰房屋因仲介系爭房地，曾向原告收取171,000元之仲介費，然被告五泰房屋違反居間人之義務，依民法第571條之規定，不得向原告請求報酬，且依民法第259條契約解除之規定，被告五泰房屋亦有回復原狀之義務，應返還其所受領之給付物（原告第3項聲明部分）。另原告因被告產權調查不清即販售系爭房地，造成原告遭受家人指責與朋友嘲弄：透過仲介買賣還會買到占用他人土地之建物，更被鄰地主人與鄰居認為故意侵占他人土地，犯下刑事侵占罪等語，讓原告之名譽、心靈遭受莫大創傷，爰依民法第195條、民法第227條之1之規定，請求被告住商實業公司在網站上刊登道歉聲明，以回復原告名譽，並將此事件作為其公司網站內房地產小百科之案例宣導，及在住商生活情報雜誌上刊登此事件，提醒社會大眾提高警覺，以減少日後購屋糾紛（原告第4項聲明部分）。
㈣、聲明：⒈被告應連帶給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒉被告五泰房屋、住商實業公司應給付原告150萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒊被告五泰房屋應給付原告171,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒋被告住商實業公司應在網站上刊登道歉聲明，並將本事件作
為其公司網站內房地產小百科之案例宣導，且在住商生活情報雜誌上刊登此事件。
⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告五泰房屋、壬○○、己○○、辛○○、乙○○（下稱被告五泰房屋等人）抗辯：
㈠、被告五泰房屋等人已將系爭房地之狀況據實告知原告，並無何過失可言??不動產仲介業係居間買賣雙方對於契約必要之點使之達成一
致，並將所瞭解之不動產資訊據實告知，而無隱匿。此種居間人之據實告知義務與不動產出賣人所負瑕疵擔保義務並不相同。被告壬○○等人為不動產買賣之業務人員，非地政測量專家。買賣之建物有無占用他人土地及占用之面積，均須由地政機關實際測量，觀察土地複丈成果圖方能確實知悉。然本案較為特別，因建物方正，惟地籍圖上之土地形狀卻呈現弧形，故被告才會一反先例，事先告知原告系爭建物可能占用他人土地，但因未經專業地政人員實際測量，故無確實數據，且賣方提供資料亦載明並未有占用他人土地情事，故方未直接以文字記錄。原告於購屋前曾多次至現場看屋，評估後表示想再加蓋，加蓋後出租給學生仍能獲利，故願承擔風險同意買受系爭建物，如今反過來要求仲介補償其損害，實無理由。況且，被告壬○○等人係居間買賣之仲介人員，並非出賣人，故僅負有據實告知之義務，原告主張系爭房屋有瑕疵，應向出賣人請求賠償。
⒉被告壬○○於向原告介紹系爭不動產時，曾提出不動產之土
地登記謄本、建物登記謄本、地籍圖謄本、建物平面圖等向原告說明，且已告知原告系爭土地末端乃呈現原弧形，並非四方形，故系爭建物旁之鐵皮屋可能有占用他人土地之情形。且於原告決定買受系爭房地後，將上開資料合併成一份物件資料表，並由買賣雙方在該物件資料表之目錄上簽名，以表示事前已瞭解不動產之狀況。另由證人丑○○之證詞可知，原告在購屋前即已請證人至現場勘查，並要求評估系爭建物可否再加蓋，原告其時已知前方之鐵皮屋乃違建，且有占用他人土地之情形。原告稱其在購屋前對於占用他人土地乙節毫不知悉，顯不足採。
㈡、原告並未因購買鄰地而受有損害⒈原告事後買受之土地（即地號6之41號土地）為畸零地，其
市價是否達150萬元已有疑問，且原告購買該部分土地，係欲使系爭土地更為方正所作之投資決定，原告雖因此支付價金，但亦已取得該地號土地之所有權作為對價，故實際上原告並無「損害」存在。
⒉被告日前已向原出賣人廖信楠起訴請求減少價金，該案業經
本院以95年度訴字第2437號判決廖信楠應給付原告294,286元，原告縱受有損害，亦已獲得賠償而無損害可言。原告請求被告連帶賠償其損害150萬元，顯無可採。
㈢、原告請求被告五泰房屋返還介紹費並無理由原告所稱之介紹費實係指被告居間所得之費用，依照民法第
565條之規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。本件原告實際上確實已因被告五泰房屋所提供之訊息而買受房屋土地，故被告五泰房屋確實已完成居間契約所應負擔之義務，自有權受領報酬。
㈣、聲明：原告之訴及及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告住商實業公司抗辯：
㈠、被告住商實業公司並非被告五泰房屋之總公司，被告住商實業公司與被告五泰房屋間僅為加盟關係，亦即被告五泰房屋係以加盟之方式，使用被告住商實業公司之「住商不動產」服務標章，實際上其為獨立法人，與被告住商實業公司間並無任何僱傭關係，兩者之人事、會計、營運亦均各自獨立，自無負連帶責任之餘地。
㈡、所謂仲介業務，依照不動產經紀業管理條例第4條第5款之規定，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。且按上開條例之立法精神，經紀人員應受僱於經紀業後，始得依受僱經紀業登記所營項目執行不動產仲介或代銷業務。本件承辦房屋銷售之經紀人員係受僱且專任於被告五泰房屋，其執行業務行為應由其與被告五泰房屋負同一責任，難謂被告住商實業公司應負連帶賠償責任。
㈢、被告住商實業公司並未與原告訂立委託契約，原告亦未直接接受被告住商實業公司所提供之服務，被告住商實業公司亦未直接或間接參與本件仲介服務之行為，與原告未發生消費關係，當無消費者保護法之適用。原告主張被告住商實業公司應與其他被告負連帶賠償責任與給付懲罰性賠償金，實無理由。
㈣、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由
㈠、兩造不爭執之事實⒈原告與被告五泰房屋間訂有不動產仲介契約。原告於94年11
月15日透過被告五泰房屋之仲介，以855萬元之價金向訴外人廖信楠購買臺北縣○○鄉○○段6之13地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○段○巷○○號房屋（買買範圍包括臺北縣○○鄉○○路○段○巷○○號二層合法建物及前方未經保存登記之鐵皮建物），原告業已付清買賣價金，並完成交屋手續。被告五泰房屋則向原告收取171,000元之仲介費用，有不動產買賣契約書影本1份、土地與建物登記謄本各1紙、系爭房地照片3紙附卷可稽（附於本院卷㈠第12頁至第16頁、第21頁至第24頁）。⒉系爭臺北縣○○鄉○○路○段○巷○○號合法建物及前方鐵皮
建物均有占用鄰地之情形，兩者合計占用臺北縣○○鄉○○段6之40、6之41地號土地（分割前為同段6之24地號土地）共17.12平方公尺，其中合法建物部分占用同段6之41地號土地之面積為4.12平方公尺，有勘驗筆錄、臺北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖附卷可憑（附於本院卷㈠第229頁、本院卷㈡第8頁）。
⒊原告於95年9月1日以150萬元之價金，向鄰地地主即訴外
人 鄭水波 購買臺北縣○○鄉○○段6之24地號土地其中21平方公尺之土地，該21平方公尺土地於95年10月18日分割為同段6之41地號土地，並於95年11月10日移轉登記為原告所有，有不動產買賣契約書影本1份、前開6之41地號土地登記謄本一紙在卷足佐（見本院卷㈠第35頁至第39頁）。
⒋被告五泰房屋屬不動產仲介經紀業，營業項目包括房屋租售
之介紹業務、提供不動產買賣資訊顧問業務等，被告壬○○、己○○、辛○○、乙○○均為被告五泰房屋之經紀人員，有被告五泰公司之基本資料1紙存卷為據（見本院卷㈠第62頁）。
㈡、原告第1項聲明即請求被告連帶賠償150萬元部分⒈原告主張被告壬○○、己○○、辛○○、乙○○為被告五泰
房屋之不動產經紀人員，在系爭房地之買賣過程中，均未告知原告系爭房屋有占用他人土地之情形，且被告五泰房屋提供之不動產說明書內並未附載地籍圖，顯見被告壬○○、己○○、辛○○、乙○○等人未盡告知義務，且有產權調查不清之過失，並因此使原告受有上述購地之損失150萬元，爰依不動產經紀業管理條例第26條之規定、侵權行為之法律關係或民法第277條不完全給付之規定，請求被告連帶賠償
150萬元等語。被告五泰房屋等人則以：其等已將系爭房屋占用他人土地之情形據實告知原告，並無原告所指產權調查不清之過失，且原告並未因購買鄰地而受有損害等情置辯。另被告住商實業公司抗辯：本件承辦銷售房屋之經紀人員乃受僱於被告五泰房屋，與被告住商實業公司無涉，被告住商實業公司無須負損害賠償責任等語。
⒉按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第2項定有明文。次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人（買受人）解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人（出賣人）簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。不動產經紀業管理條例第23條、第24條第1項亦明文甚詳。復依內政部於91年3月19日修正發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」第一點之規定，關於房屋有無出租或占用情形，乃不動產說明書之應記載事項。查原告與被告五泰房屋訂立仲介契約，由被告五泰房屋為原告與廖信楠訂約之媒介，其性質核屬民法第565條所定之居間契約，依照民法第567條之前開規定，被告五泰房屋就訂約之相關事項自負有調查及據實報告之義務。又被告五泰房屋乃不動產經紀業，依照不動產經紀業管理條例之上開規定，其經紀人員應提供不動產說明書向買受人解說，不動產說明書並應記載房屋出租或占用之情形。
⒊原告向廖信楠購買之臺北縣○○鄉○○路○段○巷○○號房屋
及前方鐵皮建物有占用他人土地之情形，為兩造所不爭，已如前述。而依系爭土地之地籍圖謄本、系爭房屋之建物平面成果圖、現場照片所示（見本院卷㈠第23頁、第99頁、第
100頁），建物平面成果圖上之系爭房屋及照片中之鐵皮建物，形狀俱屬方正，惟地籍圖上之系爭土地卻呈現弧形，故由前開建物平面成果圖、地籍圖謄本相互比對，即可得知系爭房屋與前方之鐵皮建物顯有占用他人土地之可能，揆諸前揭說明，此關於系爭房地之重大交易事項，被告五泰房屋自有加以調查及據實報告之義務。被告五泰房屋等人就此抗辯被告壬○○曾將不動產說明書交由原告簽名，且有持不動產說明書中所附地籍圖向原告說明有占用他人土地之情形，僅因實際占用面積未經測量，故未以文字加以紀錄等語，並提出經原告簽名之不動產說明書（內含標的物現況說明書、標的物現場照片、建物平面圖、地籍圖等資料）影本1份（見本院卷㈠第89頁至第100頁）為證，原告對於其曾在不動產說明書上之目錄上簽名乙節並不爭執，然陳稱：被告壬○○當時係對伊說該份資料乃付斡旋金之資料，要伊在其上簽名，伊只有大概翻閱，並不知其內之詳細內容，且被告五泰房屋等人未向伊解說系爭房屋有占用他人土地之情形，亦未交付不動產說明書給伊，伊於得知系爭房屋有占用他人土地之情事後，至被告五泰房屋請求調閱不動產說明書，發現裡面並無地籍圖等情。
⒋經查證人癸○○到庭具結證述：伊曾陪同原告至被告五泰房
屋付斡旋金，原告簽約、交屋時亦均有在場，因為那段時間原告眼睛受傷，伊幫原告開車。伊在整個過程中，並未聽聞被告五泰房屋之人員向原告說明系爭房屋有占用或可能占用他人土地之情形。被告五泰房屋之人員並未逐樣介紹系爭房屋之情形，只是拿一本不動產說明書給原告簽名，因為被告壬○○是原告認識之朋友所介紹，因此原告很相信他，原告只有大概翻閱不動產說明書之內容等語（見本院卷㈠第197頁至第198頁），證人丁○○證稱：伊擔任建築師已經10年。原告透過網路找到伊，表示要將系爭房屋三樓增建分隔成套房。原告第一次與伊見面差不多是在95年年初到年中，確切日期伊不記得，原告只帶建物平面測量成果圖給伊，伊一看建物平面成果圖就覺得有問題，因為建物樓層圖是正方之矩形，但左上角之配置圖卻是有缺角的，這兩張圖是合不起來的，伊就告訴原告本件占用別人土地之機率占有九成，請他去詢問清楚。當時原告一直說不可能，說他有看過房子，房子是方方正正的，且前方還有一個方形的違建，伊說如果前面有違建，可能不僅占用他人土地，還可能占用道路用地，只是要看道路是否為私人的土地。伊看原告當時的表情很驚訝，因此判斷原告應該對於有占用他人土地乙節不知情，伊本來心中還不太舒服，想說你既然找我，應該相信我的專業，卻一直說不可能。後來原告有再帶地籍圖及竣工圖過來，從地籍圖上明顯可看出有占用他人土之土地，因為土地有明顯之圓弧形缺角，且缺角與系爭6之13地號土地與隔壁都市○○○段之土地有狹長之三角形空間，此與竣工圖是不一致的等節（見本院卷㈠第193頁至第195頁），足徵原告主張被告五泰房屋及其經紀人員於94年11月15日其購屋前，均未告知其系爭房屋有占用他人土地之情形，非屬無據。而觀諸被告五泰房屋所提出之不動產說明書內之地籍圖，其上系爭土地與鄰地即前開6之24地號土地部分雖有以鉛筆描繪之痕跡，然該份資料既係被告五泰房屋於事後提出，原告復否認當時被告壬○○或其他五泰房屋之經紀人員曾持地籍圖向之解說系爭房屋有占用他人土地之可能，當難以該份地籍圖上之鉛筆痕作為有利於被告五泰房屋等人之認定。再者，同份不動產說明書內之房地產標的現況說明書（見本院卷㈠第94頁）乃前屋主廖信楠填寫，為兩造所不爭，廖信楠於該房地產標的現況說明書上之第19項「是否有占用情形」，係勾選「否」之選項，廖信楠於另案中，亦自承系爭房屋乃伊父親買給伊，伊並不知系爭房屋有占用他人土地等節，有本院95年度訴字第2347號言詞辯論筆錄影本附卷可憑（見本院卷㈠第227頁）。倘若被告五泰房屋等人確有向原告或廖信楠說明系爭房屋有占用他人土地之情形，廖信楠當不致對此一無所悉，且被告五泰房屋提出之不動產說明書亦不致僅有廖信楠所填寫，載明無占用情形之現況說明書，而無系爭房屋有占用他人土地之虞之相關註記，益見原告主張被告五泰房屋等人並未據實告知系爭房屋有占用他人土地乙事，應可採信。
⒌證人丑○○雖證陳：伊在原告購買系爭房屋之前曾至現場看
屋，後面一、二樓是合法建物，前面之鐵皮屋像是臨時搭建的，可以看出是違建。原來鐵皮屋之部分已經蓋到水溝旁邊，多多少少會占用道路用地，但占用之面積很難講等語（見本院卷㈠第247頁、第248頁），然此僅係證人於現場看屋時所為之判斷，且其係以鐵皮建物搭蓋之範圍逼進水溝邊，而認鐵皮建物有占用道路用地之可能。惟本件原告購買之系爭房屋及前方鐵皮違建均有占用他人土地，且二者占用之部分主要乃地籍圖上系爭土地圓弧形及狹長三角形缺角部分即原告後來購買之6之41地號土地，而非前方之道路用地，業如前述，復有前引土地複丈成果圖可參，是證人丑○○之證言，亦難資為原告於購屋前已知悉系爭房屋占用他人土地之依據，要甚明確。
⒍按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交
易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條定有明文。被告壬○○於提供不動產說明書予原告簽名時，既未告知原告系爭房屋或鐵皮建物有占用他人土地之情事，復未於不動產說明書內據實載明系爭房屋占用土地之情況，原告主張被告壬○○執行仲介業務有違反據實報告義務之過失，堪予採信，依照不動產經紀業管理條例第26條規定，被告五泰房屋應與被告壬○○負連帶賠償責任，亦足認定。原告又主張被告己○○同有執行系爭房地之仲介業務，被告乙○○為原告簽約時之經紀人，被告辛○○為在不動產說明書上簽章之經紀人，被告住商實業公司為被告五泰房屋之總公司，依照不動產經紀管理條例上開規定、侵權行為或不完全給付之法律關係，被告己○○、乙○○、辛○○、被告住商實業公司亦應與被告五泰房屋、壬○○負連帶賠償責任云云。查被告己○○、乙○○、辛○○固均為被告五泰房屋之經紀人員，然被告己○○為賣方廖信楠之服務人員，被告辛○○、乙○○僅因被告五泰房屋內部分工問題，在不動產說明書或買賣契約書上蓋章，業據被告五泰房屋等人 陳明 在卷，而原告係與被告五泰房屋訂立居間契約，由被告壬○○擔任被告五泰房屋仲介原告購買系爭房地之主要服務窗口，並帶同原告觀看系爭房地、介紹、簽約及提供不動產說明書讓原告簽名等情，為兩造所不爭，自應認本件應據實告知原告系爭房地之相關情形者，乃被告壬○○執行仲介業務之範圍，原告指摘被告己○○、乙○○、辛○○三人同有過失，尚嫌乏據。再者，被告住商實業公司與原告間並無任何契約關係，被告住商實業公司與被告五泰房屋亦為二個獨立之法人，彼此間僅有加盟關係，並無僱傭關係存在，原告復未提出其他積極證據證明被告住商實業公司有何過失情事，原告欲依不動產經紀管理條例第26條或民法第184條、第227條之規定請求被告住商實業公司連帶負責，亦屬無憑。
⒎原告復主張因被告五泰房屋與被告壬○○未盡告知義務，致
其認為購買之土地應包括系爭房屋與鐵皮建物之全部坐落範圍，其嗣後為保有系爭建物之合法性，以150萬元購買臺北縣○○鄉○○段○○段6之41地號土地共21平方公尺，並以該購地之費用為其請求被告五泰房屋、被告壬○○連帶賠償之金額。查系爭臺北縣○○鄉○○路○段○巷○○號房屋（合法建物部分）共占用鄰地4.12平方公尺，已於前敘，原告如未向鄰地所有權人購買占用部分之土地，系爭房屋恐有遭部分拆除之虞，足使系爭房屋之效用與客觀價值降低，原告主張其受有損害，應非無據。惟原告固支出150萬元購買鄰地，其亦同時取得該21平方公尺土地之所有權為對價，且系爭房屋與鐵皮建物占用鄰地之面積為17.12平方公尺，亦未達21平方公尺，原告逕以150萬元作為其計算損害之依據，自非公允。參諸原告自承其於購買系爭房屋後，即將鐵皮違建部分拆除，且由卷附照片可知，該鐵皮建物客觀上已屬殘破不堪，足見該違建對於原告並無何價值，是計算本件原告因購買占用他人土地之建物所受之損害，應以購買系爭房屋（合法建物部分）所占用之土地之費用計算，較為合理，亦即以原告購買上開6之41地號土地其中4.12平方公尺之價金294,286元（1,500,000x4.12/21＝294,286，元以下四捨五入）為原告購買系爭房地所受之損害。原告於另案對出賣人廖信楠提起減少價金之訴，亦經本院以95年度訴字第2437號判決以同上理由，認原告得依物之瑕疵擔保之規定向廖信楠請求減少系爭房屋價金共294,286元並請求返還該部分之價金，有該份判決在卷可考（附於本院卷㈡第9頁、第10頁）。
⒏被告五泰房屋等人雖抗辯上開判決既已判命廖信楠應給付原
告294,286元，原告已無損害可言等語。按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務。查原告因購買系爭房地所受之損害，實即為系爭房屋因占用他人土地之瑕疵所生之價值貶損，被告五泰房屋、壬○○與廖信楠乃基於不同之發生原因（前者為損害賠償請求權，後者為物之瑕疵擔保責任），對於原告各負有給付294,286元之義務，如廖信楠、五泰房屋或壬○○一人為給付，他債務人應同免其責任，然廖信楠既尚未給付294,286元予原告，被告五泰房屋、壬○○自難因此卸免其賠償責任。
⒐綜前，原告依不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被
告五泰房屋、壬○○連帶賠償294,286元，應可准許，其第一項聲明逾此部分之請求則無理由。
㈢、原告第2項聲明即請求被告五泰房屋、住商實業公司給付懲罰性賠償金部分⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於
提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條分別定有明文。查被告五泰房屋乃提供不動產仲介服務之企業經營者，於提供服務時，應確保其服務符合當時專業水準可合理期待之安全性。而所謂依消費者保護法所提之訴訟，係指因消費關係向法院所提之訴訟（消費者保護法第2條第5款、第47條參照），本件原告因被告五泰房屋之仲介服務而受有損害，其所提起之本件訴訟，自屬消費訴訟，而有前開規定之適用。是原告主張依消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條等規定，被告五泰房屋於提供服務時，未確保其經紀人員提供符合當時專業水準可合理期待之服務（亦即未將系爭房屋占用他人土地之情形告知原告），應賠償原告損害額
1倍以下之懲罰性賠償金，於法即無不合。爰審酌被告五泰房屋前述過失之程度、原告所受之損害等情，認原告請求被告五泰房屋給付懲罰性違約金，應以5萬元為妥適，逾此部分之請求則屬過鉅，不應准許。
⒉原告雖另主張被告住商實業公司應與被告五泰房屋共同給付
懲罰性賠償金等語。然查本件為原告提供仲介服務者乃被告五泰房屋，被告住商實業公司則未參與本件仲介服務之行為，與原告間並未發生任何消費關係，從而原告依照消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條規定，請求被告住商實業公司給付懲罰性賠償金，自非正當。
㈣、原告第3項聲明即請求被告被告五泰房屋返還仲介費用171,000元部分按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。民法第571條、第259條第1項分別定有明文。原告固主張被告五泰房屋違反居間人之義務，應不得向原告請求報酬，依照民法第571條、第259條第1項之規定，被告五泰房屋應返還前向原告收取之仲介費用171,000元等語。然揆諸民法第
571條所規範者，乃指居間人違反忠實義務，故為利於委託人之相對人之行為者而言，本件被告五泰房屋雖有前述未告知原告系爭房屋占用他人土地情形之疏失，然此至多僅屬注意義務之違反，尚難謂被告五泰房屋有何違反忠實義務，故為有利於相對人之舉，本件自無民法第571條規定之適用。
又原告並未陳明或提出任何證據佐證本件有何契約解除之情事，其逕依民法第259條契約解除後之法律關係請求被告五泰房屋返還收取之仲介費用171,000元，亦無可採。
㈤、原告第4項聲明即請求被告住商實業公司刊登道歉聲明及為案例宣導部分按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第
197條之規定，負損害賠償責任，民法第195條第1項、第
227條之1分別定有明文。原告雖主張因被告產權調查不清即販售系爭房地，致其遭受親友嘲弄，名譽遭受侵害，故請求被告住商實業公司在其公司網站上刊登道歉聲明，並將本案作為公司網站內之案例宣導，即在住商生活情報上刊登此事件等情。然被告住商實業公司於本件並無何債務不履行或侵權行為之責任，已論斷如前，且原告因仲介人員之疏失而購買占用他人土地之房屋，客觀上亦難認原告之社會評價有何折損，原告依照民法第195條、第227條之規定請求被告住商實業公司為上開行為，以回復原告名譽及提醒社會大眾提高警覺，殊無可取。
㈥、綜上所述，原告依據不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告五泰房屋、壬○○連帶賠償294,286元及自起訴狀繕本送達翌日，即被告五泰房屋自95年11月30日起，被告壬○○自95年11月29日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息，另依消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條之規定，請求被告五泰房屋給付5萬元及自起訴狀繕本送達翌日即95年11月30日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原告及被告五泰房屋、壬○○均陳明願供擔保，請求為假執行或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由法院依職權宣告假執行，故自毋庸命原告供擔保而逕由本院依職權宣告之，至被告五泰房屋、壬○○之上開陳明，核與法律之規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本案判決之結果均不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
參、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第
392條第2項，判決如主文。中華民國96年4月27日
民事第三庭法官吳佳穎以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年4月27日
書記官黃美雲