裁判字號：臺灣高等法院103年上字第923號民事判決
裁判日期：民國104年05月26日
裁判案由：減少價金等
臺灣高等法院民事判決103年度上字第923號上訴人 鄭永星 訴訟代理人 洪大明 律師
蘇毓霖 律師被上訴人 王秀敏 訴訟代理人 蘇弘志 律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國103年6月20日臺灣臺北地方法院102年度訴字第5056號第一審判決提起上訴，本院於104年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰柒拾參萬伍仟玖佰肆拾元，及自民國一百零二年十月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣伍拾柒萬捌仟元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹佰柒拾參萬伍仟玖佰肆拾元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國102年5月2日，以總價新臺幣（下同）2314萬2860元（即每坪8萬2千元），向被上訴人購買坐落新竹縣竹北市○○○段○○○○段0地號、同段三崁店小段65-14、65-18地號等3筆土地。上訴人依約已為買賣價金之交付，被上訴人亦將上開3筆土地之所有權移轉登記予上訴人及指定人。惟於同年8月間，上訴人申請上開土地之登記謄本時，赫然發現其中○○○段○○○○段00000地號土地登記謄本之其他登記事項，竟有「依地籍圖計算之面積與登記面積不符，尚在處理中，實際面積以土地複丈結果為準」之註記。被上訴人出售上開土地，隱瞞土地面積不符之實情。嗣上訴人方知系爭○○○段○○○○段00000地號土地之實際面積僅為376平方公尺，與土地登記謄本所載面積446平方公尺不符，計短少70平方公尺（折合21.17坪），以每坪8萬2千元計算，上訴人計已溢付173萬5940元。被上訴人出售土地之面積既有短少，自應負物之瑕疵擔保責任等情。爰依民法第359條之規定請求減少價金，並依民法第179條不當得利之規定，求為命被上訴人給付173萬5940元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准為假執行之宣告（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人173萬5,940元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：依兩造所簽訂之不動產買賣契約書，第1條約定買賣標的之「面積以地政機關登記為準」之約定係免除瑕疵擔保責任之特約，被上訴人自不負瑕疵擔保之責。且被上訴人於訂立買賣契約時，亦不知系爭65-14號土地面積有短少情事。又上訴人就系爭土地之面積未辦理更正登記，則行政機關在將來因推行璞玉計劃辦理徵收時，係依未更正登記之面積計算權益，上訴人亦無損害可言等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免於假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於102年5月2日就坐落於新竹縣竹北市○○○段○○○
○段0地號、三崁店段三崁店小段65-14、65-18地號土地簽訂不動產買賣契約書，第1條約定：「買賣不動產標示：不動產坐落於新竹縣竹北市○○○段○○○○段0地號、三崁店段三崁店小段65-14、65-18地號等叁筆土地，面積933平方公尺，權利範圍全部，持份面積合計933平方公尺（約232.23坪），『面積以地政機關登記為準』……」，第2條約定：「本買賣標的物買賣總價款共計貳仟叁佰壹拾肆萬貳仟捌佰陸拾元整……三、尾款、本買賣標的物之所有權移轉登記完成後五日內，買方以銀行本行支票支付壹仟壹佰伍拾柒萬貳仟捌佰陸拾元整，賣方同時返還第二期收受之尾款商業本票，並將本買賣標的物依現況點交予買方管領完成」。
㈡上訴人依約已為買賣價金之交付，被上訴人亦將新竹縣竹北
市○○○段○○○○段0地號、三崁店段三崁店小段65-14、65-18等地號三筆土地之所有權於「102年6月7日」移轉登記予上訴人及指定人，上訴人於「102年8月19日」申領之新竹縣竹北市○○○段○○○○段00000地號土地之土地登記謄本，其上記載：面積446平方公尺，「其他登記事項」記載：「依地籍圖計算之面積與登記面積不符，尚在處理中，實際面積以土地複丈結果為準」。
㈢新竹縣竹北市○○○段○○○○段00000地號土地之土地登
記謄本「其他登記事項」之記載，係新竹縣竹北地政事務所以新竹縣政府102年1月29日府地測字第0000000000號函辦理。
㈣新竹縣竹北市○○○段○○○○段00000地號土地之土地登
記謄本「其他登記事項」之記載：「依地籍圖計算之面積與登記面積不符，尚在處理中，實際面積以土地複丈結果為準」，係於清查圖簿不符及圖籍誤謬完成後於「102年7月18日」登記完畢。
㈤新竹縣竹北市○○○段○○○○段00000地號土地之登記面
積為446平方公尺，然宗地計算面積為376平方公尺，兩者差值為70平方公尺。
四、兩造爭執事項：㈠被上訴人將系爭土地交付予上訴人時，是否已有面積短少之
瑕疵？被上訴人是否應負物之瑕疵擔保責任？㈡上訴人請求減少價金173萬5940元，是否可採？㈢上訴人依不當得利規定，請求被上訴人返還173萬5940元，
有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠被上訴人將系爭土地交付予上訴人時，是否已有面積短少之
瑕疵？被上訴人是否應負物之瑕疵擔保責任？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院73年台上字第1173號判例、70年度台上字第422號判決參照）。經查：
⑴本件兩造於102年5月2日簽訂之不動產買賣契約書第1條約定
：「買賣不動產標示：不動產坐落於新竹縣竹北市○○○段○○○○段0地號、三崁店段三崁店小段65-14、65-18地號等叁筆土地，面積933平方公尺，權利範圍全部，持分面積合計933平方公尺（約282.23坪），面積以地政機關登記為準，……」（見原審卷第7頁）。查被上訴人將系爭65-14土地賣予上訴人時，地政機關土地登記謄本記載面積為446平方公尺，其所發給之土地所有權狀亦同，有土地登記謄本及土地所有權狀足憑（見原審卷第10、54頁），惟實際面積為376平方公尺，兩者差值為70平方公尺，為兩造所不爭執，並有新竹縣竹北地政事務所103年1月3日北地所測字第0000000000號函及土地複丈成果圖可稽（見原審卷第66、67頁），足證系爭65-14號土地面積確短少70平方公尺，自足以影響上訴人買受系爭65-14號土地之價值及效用，依通常交易觀念，自應構成物之瑕疵。
⑵本件買賣契約於102年5月2日簽訂，系爭65-14號土地於102
年6月7日移轉登記予上訴人所有，102年6月20日上訴人交付土地尾款予被上訴人時，隨即將系爭65-14號土地點交予上訴人，為兩造所不爭執；而系爭65-14號土地於102年1月29日之前既已發現實際面積與登記面積不符，地政機關於102年7月18日即在系爭65-14號土地登記謄本「其他登記事項」記載：「依地籍圖計算之面積與登記面積不符，尚在處理中，實際面積以土地複丈結果為準」等語，有新竹縣政府102年1月29日府地測字第0000000000號函及新竹縣竹北地政事務所103年1月28日北地所測字第0000000000號、同所103年12月23日北地所測字第0000000000號函可稽（見原審卷第74、75、87頁、本院卷第45至52頁）。足徵系爭65-14號土地於兩造訂立買賣契約前，已有物之瑕疵存在，被上訴人即應負物之瑕疵擔保責任。
⒉被上訴人辯稱：依兩造所簽訂之不動產買賣契約書，第1條
約定買賣標的之「面積以地政機關登記為準」之約定係免除瑕疵擔保責任之特約，被上訴人自不負瑕疵擔保之責云云。惟查兩造契約約定「面積以地政機關登記為準」係指買賣土地面積之計算，以土地登記簿謄本記載之面積為依據而言，惟於實際面積少於登記面積時，買賣標的物當然有瑕疵發生，尚無從據此認為兩造有合意免除瑕疵擔保責任之約定，是被上訴人執此辯稱兩造約定面積以地政機關登記為準，係以特約免除瑕疵擔保義務云云，尚無可採。被上訴人又辯稱：其於訂立買賣契約時，不知系爭65-14號土地面積短少云云，然系爭65-14號土地於兩造訂約時已存在面積短少之瑕疵，並非於交付後始行發生，已如前述。又瑕疵擔保為無過失責任，縱被上訴人不知面積有短少，被上訴人仍應就面積短少部分，負瑕疵擔保責任，是被上訴人此部分辯解，亦無可採。
㈡上訴人請求減少價金173萬5940元，是否可採？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。
⒉上訴人主張其向被上訴人購買竹北市○○○段○○○○段0
地號、同段三崁店小段65-14、65-18地號等三筆土地，面積933平方公尺（約282.23坪），價金為2314萬2860元；每坪折合8萬2千元，亦即兩造當初係約定每坪為8萬2000元，再乘以坪數（282.23坪），才得出2314萬2860元之總價款等情，核與證人 葉子榆 證稱：「（所以簽約的契約總價是如何計算？）是以謄本登記的面積乘上0.3025，換算成坪數後乘以單價8萬2千元。」「（當初有無講好系爭三筆土地面積是多少？）就以謄本面積換算出來的面積。」等語，證人 洪御仁 證稱：「我在建設公司上班，被上訴人是公司同仁的親戚。因為要賣土地所以請我幫忙。……被上訴人當時說看行情多少，就以權狀買賣。當時行情大概就是8萬2、8萬3。買方那邊出價8萬2。總價是以8萬2乘以權狀面積。但是當時是講好是以權狀買賣，契約上也是這樣載明。」等語（見原審卷第103頁背面、第106頁）相符，是上訴人主張系爭65-14號土地兩造係約定每坪為8萬2000元，應屬可信。則系爭65-14號土地短少70平方公尺折合21.17坪，以每坪8萬2000元計算為173萬5940元，上訴人主張已溢付該173萬5940元價金，而請求減少價金173萬5940元，自屬有據，而為可採。㈢上訴人依不當得利規定，請求被上訴人返還173萬5940元，
有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。
⒉被上訴人無法律上之原因而溢收173萬5940元價金，致上訴
人受損害，上訴人依民法第179條不當得利規定，請求被上訴人返還173萬5940元，為有理由。至被上訴人辯稱：上訴人就系爭土地之面積未辦理更正登記，則行政機關在將來因推行璞玉計劃辦理徵收時，係依未更正登記之面積計算權益，上訴人亦無損害云云，未據被上訴人舉證以實其說，且係別一問題，與本件無涉。
六、綜上所述，上訴人依不當得利之規定，請求被上訴人給付173萬5940元及自起訴狀繕本送達翌日即102年10月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年5月26日
民事第六庭
審判長法官陳玉完
法官黃莉雲法官曾錦昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月27日
書記官陳佳伶附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。