裁判字號：臺灣桃園地方法院88年訴字第1861號民事判決
裁判日期：民國90年04月06日
裁判案由：損害賠償等
臺灣桃園地方法院民事判決八十八年度訴字第一八六一號
原告甲○○
送達代訴訟代理人 楊宗霖
陳奇富 被告乙○○右當事人間請求損害賠償等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告方面：㈠聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二百零七萬零二百元及自本訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請求宣告假執行。
㈡陳述：
⑴原告係吉點實業有限公司之負責人，以經營餐飲為主要營業項目，緣前於民
國八十八年五月二十六日，與被告就其所有之房屋門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○○○號一樓（下稱系爭房屋）訂立房屋租賃契約，用以經營自助餐店，並交付三十五萬元予被告作為押租金。
⑵原告承租系爭房屋時曾向被告表示欲作為餐飲營利之用，是而與被告訂立租
約後，本於營業之便，即委由外人誠晏水電工程有限公司（下稱誠晏公司）就餐飲業之水電裝修工程，工程費用共計九十萬元、訴外人利興不銹鋼調理有限公司（下稱利興公司）施作爐灶器具餐具管線工程，費用共八十二萬零二百元。
⑶俟原告就所經營之自助餐店統籌規劃完善好，而向桃園縣政府申營利事業登
記證時，卻遭桃園縣政府以資格不符而駁回，經細繹理由竟係因系爭房屋因有違規營業而遭斷水、斷電之紀錄，且尚欠罰款二十二萬元，更令原告錯愕不已，嗣經原告催請被告速出面解決，唯竟置之不理。
⑷查兩造所簽訂之租賃契約，出租人應以合於約定使用收益之租賃交付承租人
後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用收益之狀態，此觀民法第四百二十三條之規定自明，故租賃物租期關係存續期間受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或第三人之行為，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於所約定使用收益之狀態，出租人怠於履行此義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償（七七年台上字第二三六九）。今被告既知系爭房屋積欠罰款二十二萬元未付，仍將房屋出租予原告，致使原告因系爭房屋積欠罰款而無法請領使用執照以為營業之用，更因而遭桃園縣政府斷水斷電，被告未依債之本旨給付，致債權內容未能實現，可歸責被告之事由顯而可知。按民法第二百二十六條、第二百五十六條及第二百六十條之定，原告因被告之所為而就自助餐店支出餐具管線費八十二萬零二百元及水電裝修工程費用九十萬元，自得向被告請求，另原告前所交付被告之押租金三十五萬元，被告亦應退還，爰提起本訴。
㈢證據：提出租賃契約書乙份、水電修工程單乙紙、爐灶器具餐具管線工程乙紙、
桃園縣政府營利事業登記案件審核表乙紙、存證信函及回執聯各乙份（以上均為影本）為證；並聲請向台灣省自來水公司第二區管理函查斷水原因；訊問證人 張進興 及 廖世誠 。
二、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，據其前言詞辯論所為之聲明及陳述如左：
㈠聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
㈡陳述：
⑴原告於八十八年五月二十六日向被告承租系爭房屋，承租尚當時，系爭房屋
均有自來水及電力可用，且原告委由訴外人誠晏公司裝水電工程及利興公司施作餐具器具管線工程時，若無水電，焉能施做及檢驗驗收，原告稱被告出租之系爭房屋無水電可用，洵與事實不符。被告出租系爭房屋予原告時，原告亦親臨現場檢查水電無疑義，且正常始同意承租系爭房屋，原告提起本訴洵無理由。
⑵原告向被告承租系爭房屋時，系爭房屋均有水電可用，合於正常使用收益之
狀態，至於八十八年九月二十七日遭斷水乙節，原告通知被告後，被告於翌日立即委請水電師傅 鄧聯敦 自鄰居處接水予原告使用，而電力部分迄今並無斷電問題。
⑶系爭房屋並未遭桃園縣政府建管課因積欠罰款而斷水斷電之情事，至於原告
主張被告於出租時即知系爭房屋因違規營業遭罰款二十二萬元乙節，亦屬不實，查系爭房屋曾因出租他人使用遭工務局罰款，但被告於八十六年八月二十一日業已為房客繳清罰鍰，並收回系爭房屋，經桃園縣政府安檢小組複查，系爭房屋已無違規使用，與核准使用用途相同。嗣系爭房屋於八十七年九月八日出租予第三人 曾雅惠 營業使用（作為薑母鴨營業使用），訴外人曾雅惠使用三個月後，雙方終止租約時，系爭房屋亦均在正常使用中。
⑷承租人因違規定使用遭桃園縣政府工務局處罰係直接處罰承租之使用人，並
未通知出租人之所有權人，故爭房屋是否曾因承租人違規使用遭罰款，被告並不知情，被告係在八十六年六月間因承租人告知始知，故實非可歸於被告之事由，況工務局已於八十九年十一月十八日通知房屋所有權人即被告，使用人罰款與房屋所有權人無關，可恢復辦理營利事業登記。
⑸被告受原告通知系爭房屋曾積欠罰款，被告乃於八十八年九月五日至原告公
司收取租金時與原告洽商，雙方達成協議，被告願意先繳交二十二萬元罰款（該罰款被告初以為並無罰鍰，且原承租人有交付繳清單據，嗣再查詢始知有罰款），但因現金不夠需等份租金繳清後才可繳納罰款，原告也同意，但原告一再拖延並聲稱付款人係其岳父，待其自南部回來後再通知被告前來收取，至八十八年九二一大地震後即以無法辦理營利事業登記證及斷水斷電為由，在被告向其請求給付九月份租金時，聲稱仍願繼續承租使用系爭房屋，惟要求被告繳納八十八年七月及八月電費十四萬元之多及水費，並扣三個月房租，但被告所拒絕。原告事後均反悔而未繼續繳納租金，屢經被告催討仍置之不理（最少五次以上），被告亦委託律師代為發函催討，仍未置理，原告因個人及經濟環境因素，而不願繼續繳納租金承租，始虛編事故並隱暪事實，提起本訴。
⑹原告委託訴外人誠晏公司及利興公司施作部分業已收回自用，原告未予扣除亦無理由。
⑺原告於被告交付系爭房屋後，已進行營業四個月餘，被告何有交付未合於約
定使用狀態之房屋？⑻原告存證信函聲稱被告積欠水電費高達二十二萬元，於八十八年二十七日遭
斷水斷電，根本原告不實的指控，當時正因九二一大地震，被電力公司斷水斷電，又原告於八十八年及八月電費未繳，水費於八十八年六月開始也沒有繳交。
㈢證據：提出自來水收據二紙、電力公司查詢表一紙、桃園縣政府工務局函二件
、桃園縣政府函二件、律師函二件、台灣電力公司桃園區營業處函乙紙、租賃契約乙份（以上均為影本）為證，並聲請訊問證人鄧聯敦。
三、本院依職權向桃園縣政府函查系爭房屋罰鍰二十二萬元之性質？向桃園縣政府工務局函查已繳清之「罰鍰」之性質？應繳清所有權人罰鍰（三十萬元）為何？理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張：於民國八十八年五月二十六日，與被告系爭房屋訂立房屋租賃契約，用以經營自助餐店，並交付三十五萬元予被告作為押租金。並於與被告訂立租約後，即委由外人誠晏公司就餐飲業之水電裝修工程花費九十萬元、委由利興施作爐灶器具餐具管線工程，花費八十二萬零二百元。惟向桃園縣政府申營利事業登記證時，卻遭桃園縣政府以資格不符而駁回，駁回之理由係因積欠罰款尚未繳清，被告既知罰款尚未繳清不能辦理營利事業登記，仍將房屋出租予原告，致使原告無法請領營業執照，被告未依債之本旨給付，致債權內容未能實現，可歸責被告之事由顯而可知，爰依民法第二百二十六條、第二百五十六條及第二百六十條之定，請求被告賠償原告所支出餐具管線費八十二萬零二百元、水電裝修工程費用九十萬元及請求被告返還前所交付之押租金三十五萬元等語。被告則以：原告於八十八年五月二十六日向被告承租系爭房屋當時，系爭房屋均有自來水及電力可用，且原告委由訴外人誠晏公司裝水電工程及利興公司施作餐具器具管線工程時，若無水電，焉能施做及檢驗驗收，原告稱被告出租之系爭房屋無水電可用，洵與事實不符。八十八年九月二十七日雖曾遭斷水，惟原告通知被告後，被告於翌日立即委請水電師傅鄧聯敦自鄰居處接水予原告使用，而電力部分迄今並無斷電問題。至系爭房屋因承租人違規定使用遭桃園縣政府工務局處罰係直接處罰承租之使用人，並未通知房屋所有人，被告實不知爭房屋曾因承租人違規使用遭罰款，被告在經告知後，已向有關單位陳情，業經工務局於八十九年十一月十八日通知被告，因使用人罰款與房屋所有權人無關，而可恢復辦理營利事業登記，故原告不能請領營業執照，實非可歸責於被告。況原告曾於八十八年九月五日與被告達成協議，由被告先行繳交二十二萬元罰款，但因現金不夠需等租金繳清後才可繳納罰款，原告也同意，但原告一再拖延，在被告向其請求給付九月份租金時，更聲稱仍願繼續承租使用系爭房屋，惟另要求被告繳納八十八年七月及八月電費十四萬元之多及水費，並扣三個月房租，但被告所拒絕。原告事後均反悔而未繼續繳納租金，屢經被告催討仍置之不理（最少五次以上），被告亦委託律師代為發函催討，仍未置理，自原告於被告交付系爭房屋後，實已進行營業四個月餘，被告何有交付未合於約定使用狀態之房屋？等語，資為抗辯。
三、原告主張於民國八十八年五月二十六日，與被告訂立系爭房屋租賃契約，並於訂約時交付押租金三十五萬元予被告，俟原告就欲經營之自助餐店統籌規劃完善好，向桃園縣政府申營利事業登記證時，卻遭桃園縣政府以原告所承租之系爭房屋尚欠罰款二十二萬元未繳清而以資格不符予以駁回之事實，復據其提出租賃契約書及桃園縣政府營利事業登記案件審核表為證，為兩造所不爭執，並有租賃契約書及桃園縣政府營利事業登記案件審核表在卷足稽，是原告此部分主張之事實，自堪認為真正。是以本件所應審酌者乃在於被告有無違反出租人之出租義務？原告得否向被告主張解除兩造間之租賃契約？
四、查現行民法上債之關係係建立在主給付義務之上。所謂主給付義務，係指債之關係所固、有必備，並用以決定債之關係類型之基本義務，例如在租賃契約，出租人負有交付租賃物於承租人供其使用收益之義務，承租人負支付租金之義務。在債之關係上，除主給付義務外，尚有所謂之從給付義務，其發生原因有三：㈠基於法律之明文規定，例如民法第二百九十六條之告知義務、第五百四十條之報告義務、第五百四十一條之計算義務）；㈡基於當事人之約定；㈢基於誠實信用原則及契約之補充解釋。然從給付義務不具獨立的意義，僅具補助主給付義務之功能，其存在目的不在決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大滿足。又從給付義務之債務不履行，債權人得否解除契約亦應依他方之給付是否立於互為對待給付之關係而判斷。另債之關係在其發展過程中，依其情形，除上述給付義務外，尚會發生其他義務，例如房屋出租人應協力使承租人取得建築執照，以從事必要之修繕，此類義務之發生，係以誠實信用原則為依據，我國學者稱之為附隨義務，附隨義務隨著債之關係的發展，於個別情況要求當事人之一方有所作或不作為，以維護相對人之利益，於任何債之關係均可發生，惟附隨義務原則上非屬對待給付，不能發生同時履行之抗辯，且附隨義務之不履行，債權人原則上不得解除契約，但得就其所受之損害，依不完全給付規定，請求損害賠償。合先敘明。
五、按租賃物之出租人，依民法第四百二十三條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。但此所謂合於使用、收益之租賃，乃指租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問。本件原告並不否認於承租系爭房屋當時及被告交付後確實均有水電可用，而原告確實也有使用，雖原告主張承租當時已向被告明白表示要為營業使用，然依兩造所簽訂之租賃契約書內容全文並未約明「被告應提供得以申請營利事業登證之營業使用之房屋」之任何字句，更無特別約定被告應排除任何不適於申辦營利事業登記之條件之約定，再參酌建築法第七十三條之反面解釋，建築物經領得使用執照後，得接水、接電，或申請營業登記及使用，被告除了已履行提供合於使用收益之租賃物之主給付義務外，其從給付義務亦僅為提供出租人即原告有關系爭房屋得以申請營業登記之使用執照即足。而在原告申請營利事業登記之過程中，依誠實信用原則，被告縱始應協力使原告取得營利事業登記，以維護原告從事合法之營業利益，惟此作為義務亦僅係被告之附隨義務而已。
六、次查，原告申請營利事業登記之障礙，係其於檢具建築改良物所有權狀、使用執照及房屋稅繳款書等相關文件向桃園縣政府申請營利事業登記時，遭桃園縣政府以系爭房屋尚有罰款未清而駁回，並非系爭房屋不得為營業使用，況本院依職權向桃園縣政府函查系爭罰款之性質，系爭罰款係因違反建法第七十三條後段規定，依法第九十條規定所為之罰鍰處分，有桃園縣政府八十九年四月二十一日八九府工建字第六六八八二號函及處分書在卷可按。揆諸建築法第九十條之規定科罰之對象除建築物所有權人外尚有建築物使用人，在被告向有關單位陳情下，桃園縣政府工務局終於八十九年十一月十八日以桃縣工建（戊）字第八五０五號函通知房屋所有權人即被告，因系爭房屋之所有權人部分並無欠款，為維護所有權人合法使用其建物權益，使用人罰鍰部分依相關規定移送法院強制執行，所有權人部分則得以儘速辦理營利事業登記，有該函在卷可憑，益徵原告先前遭桃園縣政府駁回處分所受之損害，實乃行政機關之行政處分是否違法或不當及原告是否得依國家賠償法請求國家賠償之問題，顯非被告未依債務之本旨提出給付，原告若確因被告之附隨義務不履行而受有損害，依前開之說明，原告原則上亦只能依不完全給付規定，向被告請求損害賠償，尚不得主張解除契約。
七、次按關於不完全給付之效力，應類推適用關於給付不能或給付遲延之規定，即不完全給付不能補正者，準用給付不能之規定；不完全給付尚能補正者，準用給付遲延之規定。本件被告之附隨義務，尚非不能補正，且事實上被告已將障礙事由除去，故被告之不完全給付應準用給付遲延之規定，而非準用民法第二百二十六條給付不能之規定，從而，原告主張因可歸責於被告之事由致給付不能，進而主張解除兩造間之系爭租賃契約請求被告返還押租金，並請求被告賠償其因此所受之損害，尚難憑採。
八、綜上所述，原告依民法第二百二十六條、二百五十九條及第二百六十條之規定，請求被告返還押租金及所受之損害，尚無理由，不應准許，應予駁回。
九、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已所依附，應併駁回之。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
十一、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年四月六日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官林淑鳳右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年三月二十九日~B書記官楊文雄