裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第3677號民事判決
裁判日期：民國90年04月06日
裁判案由：給付佣金
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第三六七七號
原告利海廣告有限公司法定代理人乙○○法定代理人甲○○右當事人間請求給付報酬事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹拾捌萬零玖佰元，及自民國八十九年九月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣陸萬零叁佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾捌萬零玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百九十六萬八千七百元，及自民國八十九年九月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於八十七年十月間與被告簽訂銷售合約，承攬銷售被告所有坐落彰化縣○
○鎮○○里○○段一三七、一三八等地號上之房地即「龍邦員林案」（含「龍邦園林大街」及「龍邦水荷園」房地），合約期限原至八十八年四月三十日止，後又延展至八十八年十月三十一日止，屬包銷合約，即由原告負責前開房地廣告企劃及銷售事項，並約定廣告、銷售費用由原告先行支付，於完成約定之銷售要件時，被告即應支付原告報酬，而報酬之計算，就「龍邦園林大街」房地部分，如銷售率未達五成時，即以房地銷售金額之百分之四點八計算；如銷售率達七成時，則加計千分之七，即以房地銷售金額之百分之五點五計算。嗣後原告就其已完成銷售要件之「龍邦園林大街」Ａ５（銷售金額八百萬元）、Ａ６（銷售金額八百萬元）、Ａ７（銷售金額八百零五萬元）、Ｂ（銷售金額八百五十萬元）、Ｄ７（銷售金額六百七十萬元）、Ｄ９（銷售金額六百七十萬元）、Ｄ（銷售金額六百七十萬元）、ＤＡ（銷售金額一千一百二十萬元）等八戶房地，向被告請款時，被告除未給付Ｄ９一戶之報酬外，其餘七戶，被告竟以脅迫方式，要求原告將銷售報酬由原訂銷售金額之百分四點八，調降為百分之二，惟原告當時並無降低報酬之真意，蓋原告銷售本件房地所支出之成本，如僅依銷售總額之百分之二計付報酬，則原告不但無利可圖，反造成重大虧損，即使當時九二一震災情況特殊，原告亦無必要同意此苛刻之要求。況依原訂契約，即使被告自行招攬客戶購買，基於原告已支出該銷售案之廣告預算，被告亦須支付原告銷售金額百分之三點八以上之報酬，以確保原告之利益，故就上開八戶，被告尚有銷售金額之百分之二點八未給付，茲依兩造原訂之契約再請求被告給付上開八戶總銷售金額六千三百八十五萬元之百分之二點八即一百七十八萬七千八百元。
㈡如鈞院認定雙方曾達成降低報酬之協議，則因請求撤銷該協議，或減輕該協議
所降低之報酬額。查被告利用原告當時經濟之困窘，以拒不付款相逼，迫使原告降低報酬標準，顯失公平，亦符民法七十四條所定撤銷法律行為之要件，是請求鈞院撤銷該協議，並令被告依原合約所訂給付報酬之標準如數給付原告，或減輕該協議降低之報酬額。
㈢又原告銷售上開八戶中，最後一戶為「龍邦園林大街」Ｄ９房地，該戶買受人
原為訴外人 胡美蓉 ，胡美蓉於八十八年十月五日向原告訂購「龍邦園林大街」Ｄ９房地一戶，並交付一紙十五萬元之支票作為訂金，翌（六）日即與原告簽約，亦交付七千五百三十三元現金及面額為五十萬元、二十八萬元之支票二張，作為簽約金及用印款，是胡美蓉前後已繳九十三萬七千五百三十三元，當日原告即全部繳回被告公司，支票屆期並已全部兌現，且之後即由被告再陸續向胡美蓉收取應繳款項，共收一百六十七萬零六百四十九元之自備款，嗣胡美蓉雖要求將「龍邦園林大街」Ｄ９房地換成「龍邦水荷園」Ｂ７房地，惟胡美蓉既繳納用印款，依兩造契約約定，即屬原告銷售，況被告所收一百六十七萬零六百四十九元，亦均轉入「龍邦水荷園」Ｂ７房地，是被告事後竟以胡美蓉退戶為由而拒付報酬，實有違兩造之約定。又銷售「龍邦園林大街」Ｄ９房地一戶時，原告銷售率已達七成，依約被告須加計千分之七之銷售報酬予原告，被告既不爭執，則以六百七十萬元之銷售金額計算原告應得百分二點七之報酬，原告自得請求被告給付十八萬零九百元。
㈣對被告抗辯之陳述：
被告抗辯原告於八十八年十月間所提出之請款單，已註明上開八戶依協議百分之二計算報酬，實乃因被告要求，否則對原告之請款即不予受理，惟原告當時並未有降低報酬至銷售額金百分之二之協議，原告加入「依協議」，應解釋為：依協議暫時請求部分報酬百分之二，待日後災變處理完畢再請求其差額。
三、證據：提出銷售合約書暨併案銷售合約追加條款影本一件、請款單影本二件、第八次佣金請款明細表影本一件、放款單影本二件、龍邦開發股份有限公司簽呈影本、存證信函影本、房屋訂購單、買賣合約書付款表節本影本、廣告預算表、廣告預算剩餘及追加明細、活期存款存摺影本、支票退票統計明細各一件。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠原告承攬銷售被告之房地案中，固於八十八年十月間售出「龍邦園林大街」之
Ａ５、Ａ６、Ａ７、Ｂ、Ｄ７、Ｄ９、Ｄ、ＤＡ等八戶，然因此八戶承購戶均為九二一地震龍邦員林「富貴名門」災區之受災戶，而該八名受災戶所以承購上開「龍邦園林大街」房地，實乃係因「富貴名門」災區距離「龍邦園林大街」坐落地點僅五十公尺遠，而九二一地震後，被告因感於當時情況特殊，故協助「富貴名門」受災戶換購「龍邦園林大街」房地，即被告以「富貴名門」災戶原購買房地價款之六成贖回該房地，災戶換購「龍邦園林大街」房地，僅須付其間之差額，基上情況，被告乃與原告協商，將上開八戶之銷售報酬由原訂銷售金額之百分四點八，調降為百分之二，嗣經兩造達成協議，原告亦同意將該八戶之報酬調降為百分之二，並按原約定於原告銷售率達七成時，被告則須加計千分之七之銷售報酬予原告，故原告於八十八年十月三十一日銷售期滿後向被告請款時，除Ｄ９該戶，是否符合請款要件，尚有爭議外，其餘七戶，被告自僅須依前開協議給付按銷售價額百分之二計算之報酬，是原告請求依原銷售合約約定按百分之四點八給付報酬，即無理由。
㈡依兩造所訂「龍邦園林大街、龍邦水荷園併案銷售合約追加條款」第七條請款
方式（園林大街部分）明定：「二、尾款請款：待用印款收訖兌現入帳後，一星期內一次結清，但如於用印款收取時客戶有拒繳或退戶情形者，乙方（即原告）同意視同未出售」，而系爭「龍邦園林大街」Ｄ９房地承購戶胡美蓉，當初由原告銷售時，其銷售價額為六百七十萬元，惟嗣因於八十九年八月十九日另購買「龍邦水荷園」Ｂ７房地，並辦理「龍邦園林大街」Ｄ９房地退戶，則依前揭約定，「龍邦園林大街」Ｄ９房地自應視同原告並未售出，從而，原告主張被告應給付該戶之銷售報酬，自非有理。
三、證據：提出併案銷售合約追加條款影本二件、請款單影本一件、憑證粘存單影本三件。
理由
一、本件原告主張於八十七年十月間與被告簽訂銷售合約，約定被告將其所有房地之廣告企劃及銷售，由原告承攬，並於原告完成約定之銷售要件時，被告即應支付原告報酬，而報酬之計算，就「龍邦園林大街」房地部分，如銷售率未達五成時，即以房地銷售金額之百分之四點八計算；如銷售率達七成時，則加計千分之七，即以房地銷售金額之百分之五點五計算，合約期限原至八十八年四月三十日止，後又延展至八十八年十月三十一日止。嗣後原告就其已完成銷售要件之「龍邦園林大街」八戶房地，向被告請款時，被告除未給付Ｄ９一戶之報酬外，其餘七戶，竟以脅迫方式，要求原告將銷售報酬由原訂銷售金額之百分四點八，調降為百分之二，惟原告當時並無降低報酬之真意，如鈞院認定雙方曾達成降低報酬之協議，則因被告係利用原告當時經濟之困窘，迫使原告降低報酬標準，顯失公平，亦請求鈞院撤銷該協議，或減輕該協議降低之報酬額。再者，原告銷售上開八戶中，最後一戶為「龍邦園林大街」Ｄ９房地，該戶買受人原為訴外人胡美蓉，胡美蓉於銷售合約期滿前，已陸續繳納訂金、簽約金、用印款及其他應繳款項，依兩造契約約定，應屬原告銷售，惟被告竟以胡美蓉事後換屋為由，拒付該戶十八萬零九百元之報酬，因本於契約之法律關係，求為命被告給付一百九十六萬八千七百元及自八十九年九月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之判決。
二、被告則以原告銷售之上開八戶，其承購戶均為九二一地震龍邦員林「富貴名門」災區之受災戶，九二一地震後，被告因感於當時情況特殊，故協助「富貴名門」受災戶換購「龍邦園林大街」房地，即被告以「富貴名門」災戶原購買房地價款之六成贖回該房地，災戶換購「龍邦園林大街」房地，僅須付其間之差額，基此情況，被告乃與原告協商，將上開八戶之銷售報酬調降為百分之二，原告亦同意，則被告自僅須依前開協議給付該部分之報酬，原告不得向被告請求給付另百分之二點八差額之報酬，至於「龍邦園林大街」Ｄ９房地原承購戶胡美蓉，嗣於八十九年八月十九日另購買「龍邦水荷園」Ｂ７房地，並辦理「龍邦園林大街」Ｄ９房地退戶，則依兩造約定，「龍邦園林大街」Ｄ９房地自應視同原告並未售出，是原告主張被告應給付該戶之銷售報酬，亦非有理等語，資為抗辯。
三、查原告於八十七年十月間與被告簽訂銷售合約，約定係被告將其所有坐落彰化縣○○鎮○○里○○段一三七、一三八等地號上之房地，由原告承攬廣告企劃及銷售，並於原告完成約定之銷售要件時，被告即應支付原告報酬，而報酬之計算，就「龍邦園林大街」房地部分，如銷售率未達五成時，即以房地銷售金額之百分之四點八計算；如銷售率達七成時，即以房地銷售金額之百分之五點五計算，合約期限原至八十八年四月三十日止，後又延展至八十八年十月三十一日止，及至八十八年十月間原告已銷售「龍邦園林大街」之Ａ５、Ａ６、Ａ７、Ｂ、Ｄ７、Ｄ９、Ｄ、ＤＡ等八戶房地，原告並向被告請款，惟被告除未給付「龍邦園林大街」Ｄ９一戶之銷售報酬外，就其他七戶亦係以銷售金額之百分之二計算報酬與原告結賬等事實，業據原告提出銷售合約書暨併案銷售合約追加條款影本、請款單影本各一件，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張其請領上開「龍邦園林大街」八戶房地之銷售報酬時，雖於請款單上加「依協議２％計佣」，惟其並未有降低報酬之真意，當時係受被告之脅迫等語，惟按民法第九十二條所謂脅迫，係指必其言語舉動有足以使被脅迫者發生恐怖心，致陷於不能不遵從之狀態，而為此言語舉動之人，亦必有使他人身體上或精神上受其壓迫發生恐怖心之故意之情形而言。而當事人主張其意思表示係被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。本件被告既否認有脅迫原告，是原告自應就受脅迫之事實負舉證之責。惟原告均未明確指出被告有何脅迫之言語或舉動，使其發生恐怖心，致陷於不能不遵從之狀態，且衡諸常情，原告如係受脅迫降低報酬，其當無於事後請款時，主動在請款單上加「依協議」三字之理，是原告空言主張遭被告脅迫而為降低報酬之協議，尚非可信；又原告主張請款單上記載「依協議２％計佣」，「依協議」三字應解釋為：依協議暫時請求部分報酬百分之二，待日後災變處理完畢再請求其差額等情，惟為被告所否認，並以經協商後，兩造同意將上開八戶之銷售報酬由原訂銷售金額之百分四點八，調降為百分之二等語置辯，按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。（最高法院十七年上字第一一一八號判例意旨參照）。查原告於八十八年十月間就上開「龍邦園林大街」八戶房地依約向被告請領銷售報酬時，其提出之請款單業已載明「依協議２％計佣」，此有請款單影本一件為證，並為兩造所不爭，堪信為真，則依該請款單，並無對該協議有任何之其他文字記載，應認原告已同意就上開「龍邦園林大街」八戶房地之銷售報酬，變更依百分之二計算，其文字似無不明之處，自無由曲解為依協議暫時請求部分報酬百分之二，待日後災變處理完畢再請求其差額之情況。再者，參酌被告所辯上開「龍邦園林大街」八戶之承購戶均為九二一地震龍邦員林「富貴名門」災區之受災戶，九二一地震後，被告因感於當時情況特殊，故協助「富貴名門」受災戶換購「龍邦園林大街」房地，即被告以「富貴名門」災戶原購買房地價款之六成贖回該房地，災戶換購「龍邦園林大街」房地，僅須付其間之差額等情，亦為原告不爭執，則基此情況，被告乃與原告協商，將上開八戶之銷售報酬調降為百分之二，亦符常情。是原告主張請款單「依協議」三字，應解釋為：依協議暫時請求部分報酬百分之二，待日後災變處理完畢再請求其差額云云，於法自難謂有據，要非可採。被告所辯就原告銷售「龍邦園林大街」八戶房地之銷售報酬，兩造已協商由原訂銷售金額之百分四點八，調降為百分之二等語，自屬可信。
五、原告復主張被告係利用原告於請款當時因經濟困窘之急迫機會，乃將銷售報酬，由原訂銷售金額之百分四點八，調降為百分之二與原告結賬，已符民法七十四條所定撤銷法律行為之要件，是請求撤銷該協議，或減輕該協議所降低之報酬額等情。固據其提出廣告預算表、廣告預算剩餘及追加明細、活期存款存摺影本、支票退票統計明細各一件為證，惟按法律行為係乘他人之急迫輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第七十四條第一項固定有明文，然該條項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力。（最高法院八十六年度台上字第二五二一號判決意旨參照），是縱認原告上開主張為真實，其僅於本件給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，則兩造事後上開調降報酬之協議依然有效存在。
六、原告主張訴外人胡美蓉於八十八年十月五日以六百七十萬元之對價，向其訂購「龍邦園林大街」Ｄ９房地一戶，並交付一紙十五萬元之支票作為訂金，翌（六）日即與原告簽約，亦交付七千五百三十三元現金及面額為五十萬元、二十八萬元之支票二張，作為簽約金及用印款，當日原告即全部繳回被告公司，支票屆期並已全部兌現，且之後即由被告再陸續向胡美蓉收取應繳款項，共收一百六十七萬零六百四十九元之自備款等情，業據其提出房屋訂購單、買賣合約書付款表節本影本各一件為證，被告雖對胡美蓉以六百七十萬元訂購「龍邦園林大街」Ｄ９房地，及收取胡美蓉前開自備款之金額等事實，並不爭執，惟否認原告已完成銷售要件，並以胡美蓉於八十九年八月十九日另購買「龍邦水荷園」Ｂ７房地，並辦理「龍邦園林大街」Ｄ９房地退戶，則「龍邦園林大街」Ｄ９房地自應視同原告並未售出等語置辯。經查：依兩造所訂「龍邦園林大街、龍邦水荷園併案銷售合約追加條款」第七條請款方式（園林大街部分）明定：「二、尾款請款：待用印款收訖兌現入帳後，一星期內一次結清，但如於用印款收取時客戶有拒繳或退戶情形者，乙方（即原告）同意視同未出售」，本件原告銷售「龍邦園林大街」Ｄ９房地，既如前所述，承購戶胡美蓉已繳納含用印款二十八萬元在內之自備款，並無於用印款收取時，胡美蓉有拒繳或退戶之情形，則依上開條文反面解釋，應認原告已完成銷售要件，而得以向被告請款，雖事後胡美蓉於八十九年八月十九日辦理「龍邦園林大街」Ｄ９房地之退戶，惟因其辦理期退戶時間係在兩造銷售期滿日即八十八年十月三十一日以後，且係被告自行同意讓胡美蓉換屋，自不能據此否認原告之前已完成銷售之要件，是被告遽執上開事由，率爾抗辯，依約應視同原告並未銷售「龍邦園林大街」Ｄ９房地，而拒絕給付報酬云云，尚嫌無據，難以憑採。又原告主張其銷售「龍邦園林大街」Ｄ９房地一戶時，原告銷售率已達七成，則依約被告則須加計千分之七之銷售報酬予原告一節，為兩造所不爭執，則以六百七十萬元之銷售金額計算原告應得百分二點七之報酬，原告請求被告給付該戶之銷售報酬十八萬零九百元，自屬有據。
七、末者，兩造就原告銷售「龍邦園林大街」八戶房地之銷售報酬，已協商由原訂銷售金額之百分四點八，調降為百分之二，且該協議仍然有效存在，已如前述，則兩造自應受其拘束，原告就其所拋棄權利，不得更行主張，而被告就上開八戶房地自僅負給付銷售金額百分之二之義務，是原告另主張依兩造原訂之銷售合約，請求被告給付其前已拋棄之百分之二點八報酬，難認有據，不應准許。
八、綜上所述，原告主張就「龍邦園林大街」Ｄ９房地，其已完成銷售要件部分，即為可採，被告就此所辯即無可取。依兩造之合約及協議內容，原告自得請求被告給付該戶之銷售報酬即銷售金額六百七十萬元之百分之二點七，共十八萬零九百元；又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第一項定有明文。本件「龍邦園林大街」Ｄ９房地之銷售報酬原應於八十八年十一月給付，惟兩造曾約定延至承購戶向銀行辦妥低利貸款時被告始給付，而承購戶於八十九年九月二十一日交屋前，早已辦妥銀行貸款等事實，為兩造所不爭執，則原告請求自八十九年九月二十一日起依法定利率即週年利率百分之五計付遲延利息，自無不可。從而，原告本於兩造簽訂契約之法律關係，訴請被告給付上開報酬十八萬零九百元及自八十九年九月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即乏依據，應予駁回。
九、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部份，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年四月六日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官楊國精右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由。
中華民國九十年四月六日~B法院書記官