臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 乙○○○產仲介經紀有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 黃坤鍵 律師
複訴訟代理 蔡宥祥 律師
人
被 告 甲○○
訴訟代理人 林瑑琛 律師
上列當事人間請求給付服務費事件，於中華民國98年4月22日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張被告為台北縣三重市○○○段中興小段96之3
號土地以及其上門牌號碼台北縣三重市○○路○段○○○巷○○號
之7房屋之所有權人，被告於民國95年9月間，向原告表示欲
委由原告代為銷售上開房地，兩造並於95年10月22日與原告
簽訂委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約）在案。於被告向
原告為欲委由原告代為銷售其房地之意思表示後，原告隨即
積極尋找買方，嗣後原告覓得有購買意願之買方 黃勇義 ，經
原告 居間 斡旋下，於95年10月21日買方之代理人 陳武明 與原
告簽訂不動產買賣斡旋承諾契約書，買方同意以新台幣（下
同）4,320萬元購買系爭房地，同時開立華泰商業銀行士林
分行、面額100萬元之支票予原告，以作為斡旋金，原告並
將該斡旋金充為定金交由被告收訖。惟被告就出售價金尚
有疑慮，經被告與買方多次協調後，最終雙方合意由買方
以4,350萬元，向被告承購系爭房地。原告並於該斡旋承諾
契約書上簽認，同意以4,350萬元出售其所有系爭房地予買
方。嗣被告與買方於各自簽立上開不動產買賣斡旋承諾契約
書後，遂約定於95年10月23日另行簽訂正式之不動產買賣契
約書，惟屆期買方卻因故反悔不欲購買，被告即依不動產買
賣斡旋承諾契約書第5條第5項規定，沒收買方已交付之100
萬元定金。按系爭契約第8條第6項規定：「買方於買賣契約
因本條第二項而成立後，反悔不買或因可歸責於買方之事由
致無法簽訂不動產買賣契約者，甲方（即被告）得將定金沒
收，並應將沒入定金或買方支付甲方違約金之二分之一給付
乙方（即原告），以補償乙方該次銷售服務之支出費用。」
，因此被告理應將其所沒入之100萬元定金之二分之一給付
原告作為補償。詎原告據此向被告請求給付時，被告竟拒絕
支付，經原告再三催告，並於95年12月4日以三重中山路郵
局第1849號存證信函通知後，被告仍置之不理。為此爰依契
約之法律關係請求被告應給付原告50萬元並自95年10月22日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以㈠被告固於95年9月、10月
曾簽署系爭契約予自稱為房地產仲介經紀人之訴外人 江佳彥
，但當時並未有原告之代表人或持原告授權文件之人在場，
契約書亦未蓋有任何原告之印章或填載簽署日期，故江佳彥
以何地位與被告簽署契約書已待探究。而不論原告是否確為
契約之當事人，由該份契約書之銷售總價為5,600萬元，及
委託銷售期間至95年10月31日止觀之，如原告未能舉證證明
其有依上開期限依5,600萬元售出房屋，則該契約即失效力
，原告主張依契約內容請求服務報酬，顯已無所憑據。㈡原
告另提由訴外人陳武明簽署姓名之「不動產買賣斡旋/承諾
契約書」，欲證明其有仲介服務及交付100萬元定金予被告
之事實。惟查被告所以在該文件第3條特別約定事項加註「
賣方同意以新台幣肆仟參佰伍拾萬元整售出本標的物。並支
付新台幣陸萬元整做為仲介之服務報酬」及在第3條有效期
間填上95年10月24日止，除表示此一份契約乃在原證一契約
書之後所簽署外，由於被告急於將系爭不動產脫手，始會將
銷售總額由伍仟陸佰萬元降至肆仟參佰伍拾萬元，且交易如
順利完成，服務報酬亦僅6萬元而已，並限期3日完成交易，
以免拖延而滋生困擾。嗣買方果然不願購買，被告依民法規
定沒收定金，實無不合，而原告在交易未完成之情況下，仍
主張給付服務報酬，殊不知所據為何？尤其如交易完成，服
務酬金才6萬元，豈有未完成交易，反而要求50萬元之報酬
之理？查被告前於96年2月13日96年度北簡他調字第83號答
辯狀中，即 陳明 兩造簽訂之委託銷售契約書，其上之銷售總
價本為5,600萬元），因95年10月22日另在原告與訴外人陳
武明簽名之「不動產買賣斡旋/承諾契約書」上同意售價為
4,350萬元而被取代，而且仲介服務之酬金亦已特別約定為6
萬元，則系爭契約相牴觸部分自無再拘束被告之效力，原告
於此情形即應依原證二之斡旋/承諾契約書主張其權利，特
再予陳明。至於定金之處理，依系爭契約第5條第5款之約定
，僅載明因可歸責於買方之事由致無法完成簽約時，賣方得
將定金沒收，並無原告得分配二分之一之約定。而被告固沒
收訴外人陳武明或黃勇義交付之100萬元定金，所依據之法
理除載於上開契約第5條之上述約定外，即係以該定金性質
上屬於實務上所稱之「猶豫定金」或「立約定金」；但訴外
人陳武明卻對被告提起詐欺告訴及民事上之加倍返還定金請
求，前者被告已獲不起訴處分，後者，迭經台灣台北地方法
院96年度訴字第3021號、台灣高等法院97年度上字第442號
民事判決及最高法院98年度台上字第136號裁定被告敗訴確
定，則被告既無法取得該沒收之定金，原告請求之基礎已不
復存在，其提起本件訴訟自有未合等語資為抗辯。
三、得心證之理由
㈠程序方面：
本院前以本件民事訴訟之裁判確須以臺灣高等法院97年度上
字第442號返還價金事件民事訴訟之法律關係是否成立為據
，是本院認有停止本件民事訴訟程序之必要，命在臺灣高等
法院97年度上字第442號返還價金事件訴訟終結以前停止本
件訴訟程序，茲查上開案件業已終結，有民事判決書附卷可
稽，爰依職權續行訴訟，並將本院於97年12月12日所為停止
訴訟程序之裁定撤銷，合先敘明。
㈡實體方面：原告主張被告業依系爭契約第5條第5項規定，沒
收買方已交付之100萬元定金，依兩造所簽訂之委託銷售契
約書第8條第6項約定，被告應將其所沒入之100萬元定金之
二分之一即50萬元給付原告作為補償，詎被告未依約給付，
爰依約請求給付上開50萬元乙節，固據其提出委託銷售契約
書、不動產買賣斡旋承諾契約書、支票及存證信函各影本1
份為證。惟被告抗辯其固沒收買方即訴外人陳武明或黃勇義
交付之100萬元定金，惟訴外人陳武明向被告提起加倍返還
定金請求，並經判決訴外人陳武明勝訴確定，則被告既無取
得該沒收之定金，原告請求之基礎已不復存在等語。即本件
應審酌之點厥為：被告有無依系爭契約第8條第6項規定沒入
訴外人陳武明所交付之100萬元訂金之權利？經查：被告及
訴外人陳武明之共同代理人即原告就指定95年10月23日下午
簽訂被告及訴外人陳武明之買賣契約書未成後，未再指定另
一具體簽約之期日處所，而被告寄發之95年10月26日存證信
函僅通知訴外人陳武明指定簽約時日，並非具體指定簽約時
日，自不發生合法催告之效力。被告其未再為任何催告訴外
人陳武明於具體時日簽訂買賣契約書之行為，又未舉證證明
訴外人陳武明有反悔不買或可歸責事由，致給付不能等情事
，則其依不動產買賣斡旋/承諾契約書契約第5條第4項約定
及民法第249條第2款規定，主張沒收訴外人陳武明交付之定
金100萬元，均非合法乙節，業經臺灣臺北地方法院96年度
訴字第3021號、臺灣高等法院97年度上字第442號民事判決
及最高法院98年度臺上字第136號裁定被告應加倍返還定金
即被告應給付訴外人陳武明200萬元確定，並有上開民事判
決及裁定附卷可稽，足證訴外人陳武明並無系爭契約第8條
第6項所定反悔不買或因可歸責於買方之事由致無法簽定不
動產買賣契約書之情事，則被告尚無依系爭契約第8條第6項
規定沒入訴外人陳武明所交付之100萬元訂金之權利，是原
告主張被告應將其依系爭契約第8條第6項約定所沒入之100
萬元定金之二分之一即50萬元給付原告作為補償，即屬無據
，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附
麗，應併予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官蔡麗芳
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日