臺灣高等法院臺中分院94年度上易字第389號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院94年上易字第389號民事判決

裁判日期：民國94年11月29日

裁判案由：返還土地

臺灣高等法院臺中分院民事判決94年度上易字第389號上訴人明月居休閒事業股份有限公司法定代理人乙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 陳益軒 律師複代理人 劉思顯 律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國94年8月23日臺灣臺中地方法院第一審判決（94年度訴字第1143號），提起上訴，本院於94年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○號、地目旱、面積31平方公尺，及同段509之2地號、地目旱、面積3644平方公尺土地（下稱系爭土地），係被上訴人於94年4月6日自台灣台中地方法院（下稱台中地院）93年度執字第44773號強制執行程序拍定，取得權利移轉證書，並已辦理所有權移轉登記完畢。前揭強制執行程序之拍賣公告雖載明「本件拍賣土地查封時出租予第三人明月居休閒事業股份有限公司，租期自93年5月1日起至103年4月30日止，租期尚未屆滿，於拍定後不點交。」然上訴人與執行債務人即系爭土地之原所有人 黃淑茹 就系爭土地雖有租賃關係，但系爭土地租賃契約（下稱系爭租約）約定租賃期間為10年，且未經公證，依89年5月5日修正施行之民法第425條第2項，被上訴人於取得系爭土地所有權後，並無繼續承受系爭租約之義務，則上訴人繼續占有系爭土地，實屬無權，被上訴人自得依民法第767條之規定請求上訴人返還系爭土地。 爰求 為命上訴人返還系爭土地予被上訴人之判決。
二、上訴人則以：上訴人承租系爭土地係為停車場使用，參照最高法院91年台上字第815號判決意旨，應認該停車場非系爭土地之構成部分，而係繼續附著於土地上具獨立經濟價值之「土地上定著物」，與民法第66條第1項所定之土地，應屬並列之個別不動產，分別得單獨為交易之標的，而將土地及停車場分開同時或先後出賣，其間縱無地上權之設定，亦應推斷土地承買人默許停車場所有人黃淑茹繼續使用該土地，並應認停車場所有人黃淑茹對土地承買人有支付相當租金之租賃關係存在，則黃淑茹所有之停車場對於被上訴人所有之系爭土地，既因租賃關係存在而屬有權占有，上訴人承租黃淑茹設置之停車場，非但租賃契約有效，亦不因停車場坐落之系爭土地已歸被上訴人所有，而變易為無權占有。又民法第425條第2項僅規定對於未經公證之不動產租賃契約，租賃期限逾5年者，不適用同條第1項之規定，則解釋上，對於租賃期間雖逾5年且未經公證之租賃契約，其中未逾5年之租賃期間部分，仍應有民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，是系爭租約自93年5月1日起至98年4月30日未逾5年之租賃期間，上訴人仍得主張租賃契約對被上訴人繼續存在，被上訴人請求返還系爭土地，應無理由等語，資為抗辯。
三、以下之事實為兩造所不爭執，並有被上訴人所提出之不動產權利移轉證書、土地租賃契約書、土地登記謄本，及上訴人所提出之拍賣公告在卷可憑，復經本院調閱台中地院93年度執字第44773號執行卷查閱屬實，此部分之事實應堪認定。
㈠系爭土地原為黃淑茹所有，經其債權人聲請台中地院93年度
執字第44773號查封拍賣，於94年4月6日由被上訴人拍定取得，台中地院業已核發不動產權利移轉證書，並由被上訴人於同月18日辦妥所有權登記。
㈡系爭土地之強制執行拍賣公告載有「本件拍賣土地查封時出
租予第三人明月居休閒事業股份有限公司，租期自93年5月1日起至103年4月30日止，租期尚未屆滿，於拍定後不點交。
」㈢上訴人與系爭土地之原所有人黃淑茹就系爭土地所訂定之租
賃契約，租期自93年5月1日起至103年4月30日止，該租賃契約並未經公證。
㈣系爭土地現為上訴人占有，供作停車場使用。
四、系爭土地係被上訴人於94年4月6日在強制執行程序投標買得，被上訴人業已取得台中地院核發之不動產權利移轉證書，並於94年4月18日辦妥所有權登記，則被上訴人於94年5月13日向台中地院提起本件請求上訴人返還系爭土地之訴訟時自係系爭土地之所有人，被上訴人以上訴人無權占有系爭土地，依民法第767條之規定起訴，自無不合。至被上訴人移轉系爭土地之所有權予 郭益程 ，依土地登記謄本所載係在94年7月15日辦理所有權移轉登記，故被上訴人係在本件訴訟繫屬之後，始將系爭土地之所有權移轉登記予郭益程，依民事訴訟法第254條第1項「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。」之規定，被上訴人所提起之本件訴訟，自不受系爭土地所有權移轉之影響。
五、上訴人係於93年5月1日向系爭土地之原所有人黃淑茹承租系爭土地，被上訴人則於94年4月6日向台中地院投標買得系爭土地取得不動產權利移轉證書，系爭土地之強制執行拍賣公告載明「本件拍賣土地查封時出租予第三人明月居休閒事業股份有限公司，租期自93年5月1日起至103年4月30日止，租期尚未屆滿，於拍定後不點交。」故本件兩造之爭執重點首在被上訴人於取得系爭土地之所有權後，上訴人與黃淑茹所訂立之系爭租約對被上訴人是否繼續存在，上訴人能否本於系爭租約對被上訴人主張其係有權占有系爭土地？按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」，此為民法第425條所明文規定。本條第1項規定買賣不破租賃原則，亦即法律對於原屬債之關係之租賃契約，為保護承租人，使於符合一定要件下，亦得對抗繼受取得租賃物所有權之第三人，具有債權物權化之效力，然而在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，俾杜爭議而減訟源，故未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定。系爭租約之租期為93年5月1日起至103年4月30日止，長達10年之久，且未經公證，依法自有民法第425條第2項之適用。而民法第425條第2項係規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年者，不適用前項規定，顯見租期逾5年者且未經公證之不動產租賃契約，即無同條第1項買賣不破租賃原則之適用，該不適用前項規定之租賃契約，應係整個租賃契約均不適用，民法第425條第2項既非規定其期限逾5年者，就超過5年租期之部分不適用前項規定，自無從將租賃契約割裂，認為租期未逾5年之部分仍有買賣不破租賃原則之適用，而僅限於租期逾5年之部分始不適用第1項之規定。上訴人主張依民法第425條第2項之規定，對於租賃期間逾5年且未經公證之租賃契約，其中未逾5年之租賃期間部分，仍應有同條第1項買賣不破租賃原則之適用，自無可採。系爭租約之租期為10年且未經公證，系爭租約對於受讓系爭土地所有權之被上訴人即不生繼續存在之效力，被上訴人並不受系爭租約之拘束，自得本於系爭土地所有權之地位，對與其無契約關係之上訴人主張無權占有，上訴人亦不得本於系爭租約對被上訴人抗辯其係有權占有系爭土地。上訴人認系爭租約自93年5月1日起至98年4月30日未逾5年之租賃期間，上訴人仍得依民法第425條第1項規定，主張系爭租約對被上訴人繼續存在，尚屬無據。
六、最高法院91年度台上字第815條判決意旨謂「土地及其土地上所構築無頂蓋之鋼筋混凝土造養魚池設備同屬一人所有，而僅以土地為抵押，於抵押物拍賣時，該養魚池設備固非屬民法第876條第1項所稱之「土地上建築物」而無該條項法定地上權規定之適用。然該養魚池設備既非土地之構成部分而為繼續附著於土地上具獨立經濟價值之「土地定著物」，與同法第66條第1項所定之土地應屬並列之各別不動產，分別得單獨為交易之標的，且該附著於土地上具獨立經濟價值之養魚池設備，性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用養魚池設備必須使用該養魚池之地基，故土地及土地上之養魚池設備同屬一人所有，而將土地及養魚池設備分開同時或先後出賣，其間縱無地上權之設定，亦應推斷土地承買人默許養魚池設備所有人得繼續使用該土地，並應認該養魚池設備所有人對土地承買人有支付相當租金之租賃關係存在，要非無權占有可比。」而上訴人承租系爭土地係供停車場使用，依附於前揭執行卷之現場照片所示，該停車場舖設有柏油，上訴人因此依最高法院上開判決之見解，抗辯該停車場非土地之構成部分，而係繼續附著於土地上具獨立經濟價值之「土地上定著物」，與民法第66條第1項所定之土地，應屬並列之個別不動產，分別得單獨為交易之標的，且該附著於土地上具獨立經濟價值之停車場，性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用停車場必須使用該停車場之地基，故土地及土地上之停車場同屬黃淑茹一人所有，而將土地及停車場分開同時或先後出賣，其間縱無地上權之設定，亦應推斷土地承買人默許停車場所有人黃淑茹繼續使用該土地，並應認停車場所有人黃淑茹對土地承買人有支付相當租金之租賃關係存在，則黃淑茹所有之停車場對於被上訴人所有之系爭土地，既因租賃關係存在而屬有權占有，上訴人承租黃淑茹設置之停車場，非但租賃契約有效，亦不因停車場坐落之系爭土地已歸被上訴人所有，而變易為無權占有等語。上訴人上開所辯係以系爭土地上之停車場係黃淑茹所設置，具獨立經濟價值，為土地上之定著物，與土地為各別不動產，該停車場屬黃淑茹所有，上訴人係向黃淑茹承租停車場為據，故土地及土地上之停車場同屬黃淑茹一人所有，而將土地及停車場分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許停車場所有人黃淑茹繼續使用該土地，並認黃淑茹所有之停車場對被上訴人之系爭土地有租賃關係存在，上訴人承租停車場並不受系爭土地已歸被上訴人所有之影響。惟依上訴人與黃淑茹所訂立之系爭租約所示，上訴人係向黃淑茹承租系爭土地，而非系爭土地上之停車場，且上訴人之法定代理人乙○○於本院94年10月19日準備程序就本院所詢系爭土地之停車場係何人所設時，表示系爭土地原是廢墟，上訴人承租後再整地舖平，停車場是上訴人設置等語，則停車場應是上訴人向黃淑茹租得系爭土地後再整地舖設，該停車場為上訴人所設置，即非上訴人所稱停車場係由黃淑茹設置，上訴人再向黃淑茹承租停車場使用，故停車場縱屬土地上之定著物，為獨立之不動產，亦無上訴人所主張土地及土地上之停車場同屬黃淑茹一人所有，而將土地及停車場分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許停車場所有人黃淑茹繼續使用該土地，並認黃淑茹所有之停車場對被上訴人之系爭土地有租賃關係存在，上訴人承租停車場並不受系爭土地已歸被上訴人所有之影響等情事存在。又系爭土地上之停車場，上訴人僅在系爭土地上舖設柏油，而所謂土地定著物係指非土地之構成部分，而繼續的密接附著於土地，獨立供人使用之物，定著物須係社會觀念上視為獨立之物，故與土地密著而成為一體之物，不可稱為定著物。查停車場有無舖設柏油均可供停車使用，已難認舖設柏油之路面具有獨立之經濟價值，舖設柏油之路面，柏油應與土地密著而成為一體之物，依社會觀念亦無從將舖設柏油之路面視為土地以外之獨立之物，因此停車場所舖設之柏油應屬系爭土地之構成部分，並非有獨立經濟價值之土地定著物，不得獨立為物權之容體，系爭土地之停車場與有獨立經濟價值屬土地上定著物之養魚池設備不同，自無最高法院91年台上字第815號判決之適用，上訴人依最高法院91年度台上字第815號判決意旨，主張其對系爭土地為有權占有，自無可採。
七、綜上所述，上訴人就系爭土地依民法第425條第2項之規定，對被上訴人已無占有之正當權源，則被上訴人依民法第767條所有物返還請求權之規定，請求上訴人返還系爭土地，即無不合，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，命上訴人返還系爭土地予被上訴人，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國94年11月29日
民事第四庭審判長法官黃斐君
法官鄭金龍法官陳蘇宗以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官吳麗慧中華民國94年12月5日
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