裁判字號：臺灣臺北地方法院90年重訴字第76號民事判決
裁判日期：民國90年06月13日
裁判案由：返還保證金
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度重訴字第七六號
原告匯懋建設股份有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人 邱俊哲 律師被告丙○○住台北市○○○路○段○○○巷○號
甲○○住台北市○○○路○段○○○巷○號三樓丁○○住台北市○○○路○段○○○號二樓乙○○住台北市○○○路○段○○○號二樓共同訴訟代理人 林元祥 律師右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：
主文被告丙○○應給付原告新台幣肆佰陸拾伍萬元，被告甲○○應給付原告新台幣壹佰柒拾捌萬元，被告丁○○應給付原告新台幣壹佰柒拾玖萬元，被告乙○○應給付原告新台幣壹佰柒拾玖萬元，及均自民國九十年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之四十六，由被告甲○○、丁○○，乙○○各負擔百分之十八。
本判決第一項於原告各以新台幣壹佰伍拾伍萬元、新台幣伍拾玖萬肆仟元、新台幣伍拾玖萬柒仟元、新台幣伍拾玖萬柒仟元分別為被告丙○○、甲○○、丁○○、乙○○供擔保後，得為假執行；但被告丙○○、甲○○、丁○○、乙○○如於假執行程序實施前，各以新台幣肆佰陸拾伍萬元、新台幣壹佰柒拾捌萬元、新台幣壹佰柒拾玖萬元、新台幣壹佰柒拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丙○○應給付原告新台幣（以下同）四百六十五萬元，被告甲○○應給付原告一百七十八萬元，被告丁○○應給付原告一百七十九萬元，被告乙○○應給付原告一百七十九萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）本件原告於民國八十五年九月間，與被告分別簽訂土地合建契約書，由被告丙○○提供坐落台北市○○段○○段第一○三一地號（面積一○六平方公尺，所有權全部）；被告甲○○提供同段同小段第一○二七地號（面積一○○平方公尺，權利範圍四分之一）；被告丁○○提供同段同小段第一○二六地號（面積一○○平方公尺，權利範圍四分之一）；被告乙○○提供同段同小段第一○二五地號（面積一○一平方公尺，權利範圍四分之一）；被告甲○○、乙○○、丁○○提供同段同小段第一○三二地號（面積一○六平方公尺，權利範圍二分之一）之土地與原告合建。依據上開合建契約第一條第二項約定：「本基地若經乙方於本約簽訂後至民國八十六年三月二十一日前盡全力整合，仍有部分地主不願改建致無法以開放空間做規劃設計，則雙方同意本契約繼續有效，並就可改建之基地範圍，於半年內重新協議修改本約內有關規劃設計，工程期限及分配等之條款內容。若未能於期限內與簽約合建地主達成新協議，雙方同意解除本約暨有關附約，甲方並應自乙方通知之日起七日內，無息退還自乙方收取之全部款項」，被告等亦於簽約時向原告取得如訴之聲明第一項所示之保證金，合先敘明。
（二）經查原告於簽訂上開合建契約後即投入相當之人物、財務。惟因部分地主不願改建，諸如同區段第一○三○地號地主即建物門牌八十七巷一號之一、八十七巷一號之二、八十七巷一號之三地主各執己見，建號門牌八十七巷一號所有權人龍溪建業有限公司停業甚久，復查無清算人可資協商，同段同小段第一二○四號地主 林素 之土地復遭台北區中小企業銀行查封，本合建土地確已無法達成原合建之規劃與目的，此亦有原告所發之存證信函為據。抑有進者，原告基於同一原因事實，向同段同小段合建地主林素請求返還保證金乙案，亦經鈞院判決准許確定在案。被告前經原告數次函催、協調，既仍無法達成協議，復無意退還已領取之保證金，原告茲以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依合建契約第一條第二項後段之約定，訴請判決被告返還所受領之保證金。
（三）對被告抗辯所為之陳述：被告雖抗辯依據上開契約第一條第二項約定，仍需經協議不成後，方得解除合約云云，惟查所謂「若未能於限期內與簽約合建地主達成新協議，雙方同意解除本約」者，非謂以與被告協議為限，若與其他合建地主無法達成新協議者，原告亦得解除系爭合約。經查系爭合建基地，面向民生東路一段十八位地主中僅八位地主簽約，其中地主 林素復 因遭查封而無法解決。後段十位地主中簽約僅半數，其中地號一○三○號龍溪公司復因停業，查無清算人可資協商而無法達成協議。抑有進者，已簽約地主除被告外，均已同意解除合建契約並已返還保證金，顯見其餘地主亦無意合建，原告自得依約請求被告返還保證金，殆無疑義。
三、證據：提出土地合建契約書五份、保證金收據七紙、八十九年六月二十七日台北雙連郵局第九三九號、八十九年八月二日台北雙連郵局第一二三二號存證信函各一份、本院八十九年度訴字第三九六二號民事判決及確定證明書各一份、系爭土地上各住戶位置圖一份（以上均為影本）、律師函一份。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）按被告四人於八十五年九月間，分別與原告簽訂土地合建契約，各該契約第一條第二項皆約明：「本基地若經乙方於本約簽訂後至民國八十六年三月三十一日前盡全力整合，仍有部份地主不願改建致無法以開放空間做規劃設計，則雙方同意本契約繼續有效，並就可改建之基地範圍，於半年內重新協議修改本約內有關規劃設計、工程期限及分配等之條款內容。若未能於期限內與已簽約合建地主達成新的協議，雙方同意解除本約暨有關附約，甲方並應自乙方通知之日起七日內，無息退還自乙方收取之全部款項」，為兩造所不爭執。依上開約定之文義以觀，若原告無法於八十六年三月三十一日前整合全部地主參與本件合建，縱使因而致無法以開放空間方式為本件合建之規劃與使用，兩造間系爭「土地合建契約」仍繼續有效，原告應就可改建之基地範圍，提出新的合建計畫案，於半年內與被告等重新協議修改關於規劃設計、工程期限及分配等條款內容，以遂合建之續行。如未能於半年期限內達成協議，雙方同意解除本件合約，被告等並應自原告通知之日起七日內，無息退還已收取之保證金。
（二）原告起訴主張被告等應依土地合建契約第二條第二項之約定，返還保證金，無非係以：系爭土地合建契約簽訂後，迄至八十九年四、五月間，因有第一○三○地號土地地主，各執己見，且該地號土地上門牌號碼民生東路一段八十七巷一號房屋所有權人龍溪建業公司停業甚久，復查無清算人可資協商；第一○二四地號土地地主林素，其土地遭台北區中小企業銀行聲請查封，故本件合建確已無法達成原合建之規劃與目的，被告雖經原告多次函催、協調，仍無意退還保證金云云，為其理由。惟查：
１系爭土地合建契約乃屬繼續性契約，於契約存續期間內與進行當中，依誠實信
用原則之要求，契約雙方當事人負有使他方當事人免於受有損害之協力、告知、說明等諸種契約上之附隨義務，如被告應配合提供合建所需之文件、原告應告知合建進行之狀況，且於合建確定無法續行時，亦應告知被告，以讓被告選擇是否仍維持合建契約效力之機會。經查系爭土地合建契約簽訂後，原告雖然無法於八十六年三月三十一日前整合全部地主參與本件合建，惟其後原告並未告知被告等關於本件合建有如何無法進行之情況發生，反而一再向被告等聲稱本件合建進行順利，甚且於八十八年十二月二十七日，更函被告等謂：已委請專業人員評估，有信心完成本基地之整合，並決定準備著手購買部份土地云云，關此有被證二之賀卡可證，亦為原告所不爭執。另參看原告請求訴外人林素返還 保證金之鈞院 八十九年度訴字第三九六二號民事判決事實欄下所載原告之陳述，即：「本件被告（即訴外人林素）所有系爭土地於八十七年五月十四日即經台北區中小企業銀行聲請查封」云云，亦得證明被告等所言之不誣。蓋本件合建之無法順遂進行，若如原告所述，林素土地之遭債權人聲請查封，亦係原因之一，則至遲於八十七年五月十四日原告即已知曉，然原告竟對被告等人隱瞞上情，於八十八年十二月二十七日，仍函被告等謂：已委請專業人員評估，有信心完成本基地之整合，並決定準備著手購買部份土地云云。原告意在令被告等因而信賴原告仍盡心於系爭合建計劃之進行，以維持系爭土地合建契約之繼續有效，應無疑問。
２關於原告主張有第一○三○地號土地地主，各執己見，且該地號土地上門牌號
碼民生東路一段八十七巷一號房屋所有權人龍溪建業公司停業甚久，復查無清算人可資協商情事乙節，縱使屬實，惟按系爭土地合建契約原所規劃之基地範圍內地主，可能有不願參與者，乃兩造於簽約時，即已預見，此觀系爭土地合建契約第一條第二項之約定：「本基地若經乙方於本約簽訂後至民國八十六年三月三十一日前盡全力整合，仍有部份地主不願改建致無法以開放空間做規劃設計，則雙方同意本契約繼續有效，並就可改建之基地範圍，於半年內重新協議修改本約內有關規劃設計、工程期限及分配等之條款內容」云云，即屬自明，換言之，部份土地地主不願參與合建，並不能因而致系爭土地合建契約失效，或使原告因此享有片面解除系爭土地合建契約之權利。是原告以第一○三○地號土地地主，各執己見，且該地號土地上門牌號碼民生東路一段八十七巷一號房屋所有權人龍溪建業公司停業甚久，復查無清算人可資協商之情事，本件合建確已無法達成原合建之規劃與目的之理由，即發函被告等表示解除本件土地合建契約之意思，進而要求被告等返還保證金，實於約不合。即依系爭土地合建契約第一條第二項之約定意旨觀，於部分地主不願參與合建之情形，系爭土地合建契約並非因而即屬失效或使原告因而得據以作為解除系爭土地合建契約之理由，且合約第一條第二項所為約定：「並就可改建之基地範圍，於半年內重新協議修改本約內有關規劃設計、工程期限及分配等之條款內容。若未能於期限內與已簽約合建地主達成新的協議，雙方同意解除本約暨有關附約，甲方並應自乙方通知之日起七日內，無息退還自乙方收取之全部款項」，乃賦與被告當原告無法整合全部地主參與合建時，就原告所提新的合建計劃，有為選擇同意以繼續合建，或不為同意以退還保證金之契約上權利。原告等並未於確定無法整合全部地主參與本件合建後，即踐行新合建計畫之提出，以與被告等就系爭土地合建契約關於規劃設計、工程期限及分配等之條款內容為協商，更遑論被告有不依契約約定進行協商之債務不履行，或不為同意原告所提新的合建計畫之情事，則原告片面發函被告等表示解除本件土地合建契約，自不發生法律上之效力。
３另關於原告主張第一○二四地號土地地主林素，其土地於八十七年五月十四日
已遭台北區中小企業銀行查封，故本件合建確已無法達成原合建之規劃與目的云云。惟查，第一○二四地號土地，既早業經林素之債權人於八十七年五月十四日聲請查封，並得使原告據以解除與被告等間系爭土地合建契約，則何以原告仍於八十八年十二月二十七日以被證二賀卡告知被告等本件合建進行順利，原告有信心整合全部地主參與合建？且若訴外人林素參與合建之土地於八十七年五月十四日，即遭債權人聲請查封，已致使本件合建無法達成原合建規劃與目的，原告何以不於當時即發函解除契約，俟至八十九年十月間，方以林素土地遭查封，合建契約已為解除為由，提起訴訟請求訴外人林素返還其保證金？顯見，訴外人林素參與合建之土地，雖經其債權人於八十七年五月十四日聲請查封，但絕非致使本件合建契約無法續行之原因，蓋於此情形下，原告仍得以具利害關係第三人之身分，代訴外人林素解決債務糾紛，而依原告於八十八年十二月二十七日仍函被告等謂：已委請專業人員評估，有信心完成本基地之整合，並決定準備著手購買部份土地云云，亦足見雖然訴外人林素參與合建之土地，於八十七年五月十四日，縱使已遭其債權人聲請查封，但原告仍有意解決以使本件合建事宜順利進行，應無疑問。是肇致原告決定退出本件合建之原因，應係原告所稱民生東路一段八十七巷一號所有權人龍溪建業公司已停業甚久，又無清算人可資協商。即原告之欲退出或放棄本件合建，乃認為若無法整合全部地主參與合建，即使剔除龍溪建業公司之部分後，本件合建縱使仍得進行，但已無從按其原所規劃者以「開放空間」作為開發本件合建土地之方式，原告之參與合建，將無利可圖，有以致之。此自證人 徐碩陽 證稱：於系爭土地合建契約簽訂後，大約花了三、四年時間在處理龍溪建業公司土地之事，原證三之存證信函是公司法務發的，到八十九年四、五月時因為一○三○地號房屋所有權人龍溪公司停業解散，也找不到任何人來協商，這時已確定無法整合，就發函通知地主退還保證金等語，亦可知原告公司此一心態之梗概。
４縱如原告所主張因民生東路一段八十七巷一號所有權人龍溪建業公司已停業甚
久，又無清算人可資協商，致本件合建已確無法達成原合建之規劃與目的，惟查依兩造系爭土地合建契約第一條第二項之約定，此非肇致系爭土地合建契約當然失效之原因。且剔除龍溪建業公司於合建計劃之外，兩造間仍得就可合建之基地範圍內，由原告提出新的合建計畫，與被告等就規劃設計、工程期限及分配等之條款內容，於半年期限內重新協商，此乃原告依系爭土地合建契約第一條第二項約定應負擔之契約義務，亦係被告等得享有選擇同意原告所提新合建計劃與否之契約上權利。原告就其未踐行系爭土地合建契約第一條第二項約定：「就可改建之基地範圍，於半年內重新協議修改本約內有關規劃設計、工程期限及分配等之條款內容」之義務乙節，並不諱言，此自證人徐碩陽證稱：「原證三的存證信函是公司法務發的，到八十九年四、五月時因為一○三○地號房屋所有權人龍溪公司停業解散，也找不到任何人來協商，這時已確定無法整合，就發函通知地主退還保證金」等語，亦得證原告於確定無法令龍溪公司參與合建時，並未踐行系爭土地合建契約第一條第二項約定提出新合建計畫與被告等協商之程序，即發函被告等表示解除契約。原告之片面解除本件土地合建契約，要不發生契約解除之效力，自無疑問，原告依此請求被告返還保證金，實於法無據。
５再原告固曾委請律師以律師函要求被告等進行協商。惟查，被告等依該律師函
要求於八十九年十一月十二日上午十時至原告委請之律師處進行協商時，原告代理人即開門見山要求被告等立即同意退還保證金，至於返還之方法、日期，雙方可再協商云云。是原告並未係依系爭土地合建契約第一條第二項約定，提出新的合建計畫與被告等協商，更遑論被告有未依契約約定拒與原告協商之情事。其後，兩造亦未再進行任何協商，是原告以兩造有於八十九年十一月十二日進行協商，無法達成結果，即遽於八十九年十二月間具狀提起本件之訴，以起訴狀繕本之送達為解除系爭合建契約之意思表示，請求被告等返還保證金，自難謂為有理由。
（三）證人徐碩陽之證詞顯然偏頗於原告：１依兩造間合約第一條第二項：「本基地若經乙方於本約簽訂後至民國八十六年
三月三十一日前盡全力整合，仍有部份地主不願改建致無法以開放空間做規劃設計，則雙方同意本契約繼續有效，並就可改建之基地範圍，於半年內重新協議修改本約內有關規劃設計、工程期限及分配等之條款內容」之約定以觀，顯見訂約當時，原告即已預見有部分地主可能無意願參與合建，為維持上開合約之效力，始為上開之約定，證人徐碩陽卻證稱「當時因為地主很多一時無法整合，我們怕無法作成開放空間的規劃所以才在契約書上列了第一條第二項的條文」云云，顯係顛倒之陳述，蓋原告果真係顧及部分地主不願意參與合建，致合建計劃無法以開放空間規劃使用，則應於合建契約中直接約定若本件合建計劃無法以開放空間作規劃使用時，本件合約即當然解除或原告即得以解除，方合事理及一般經驗法則，何以原告竟於合建契約第一條第二項開宗明義約定：「本基地若經乙方於本約簽訂後至民國八十六年三月三十一日前盡全力整合，仍有部份地主不願改建致無法以開放空間做規劃設計，則雙方同意本契約繼續有效」？殊難令人理解。
２證人徐碩陽證稱：「因為很多地主事後要求不同於原合建契約書的條件，一○
三○地號上面土地及建築物的地主又非同一人所以花了三、四年的時間都在處理這件事，到了八十九年四月左右確定無法照原計劃做開放空間規劃設計，前棟地主建議只蓋前棟的部分不做開放空間的設計但是丙○○先生不同意，因為他前面有三棟後面有六棟」云云，亦非事實。蓋於被告接獲原告存證信函之前，原告從未就無法整合一○三○地號地主及屋主參加合建，致確定本件合建計劃無法以開放空間規劃使用之情事，而與被告等有任何協議，或以只就前棟為合建之提議，而與被告等協商洽談。此從原告致函被告丁○○之存證信函，僅謂部分地主對於分配條件各持己見，與一○三○地號地主無法談成合建條件、屋主龍溪公司無人可洽商，本件合建計劃確已無法進行云云，並無提及有所謂只蓋前棟之提議而被告丙○○不同意之事，亦可證明此節。原告其後於八十九年十一月十八日委請律師發函被告等人，亦僅謂：「‧‧‧系爭合建土地地主眾多，而地主林素女士因土地遭台北區中小企業銀行查封，龍溪建業有限公司則因停業復無清算人，致無法進行整合‧‧‧」等語，重申上意而已，並未提及上開所謂只蓋前棟提議而被告丙○○不同意之事，原告之本件起訴狀狀載事實亦同。顯見，確無所謂只蓋前棟之提議存在，況且被告丙○○參與合建部分皆係位於後棟部分（一○三一地號），並無屬於前棟部分者，另被告三人參與合建部分位於前棟部分有一○二五號地號（被告乙○○）、一○二六地號（被告丁○○）與一○二七地號（被告甲○○），位於後棟部分則為該三人所共有（一○三二地號），有原告所提之系爭土地上各住戶位置圖可稽。若原告果有只建前棟之建議或提議，亦應係和被告乙○○、丁○○與甲○○等人洽商，始為正辦，焉可能與被告丙○○洽商之理？且前棟地主只蓋前棟之提議，既與被告丙○○無關，則原告焉可能僅因被告丙○○不同意該提議即為作罷，而不與前棟各戶地主屋主協商之理？（至少被告乙○○、丁○○與甲○○等人從不知有只蓋前棟之提議，原告亦從未以此與被告三人有任何之洽商），是證人之言無非意在將本件責任歸於被告丙○○，其證言自屬偏頗不可採信。
３證人復證稱：「到八十六年三月二十一日無法如期完成整合，我們就用口頭與
地主協議，當初因為有可能繼續洽談，故無要求退還保證金」云云，亦與事實不符。查兩造間並無上開口頭之協議，縱有該口頭協議存在，亦僅允許原告就整合全部土地參與合建之期限，予以順延而已，並未更改合建合約第一條第二項之約定，即原告於八十九年四、五月確定無法整合全部地主參與合建時，仍有依上開約定，使雙方就可改建之基地範圍，於半年內重新協議修改本約內有關規劃設計、工程期限及分配等之條款內容重為洽商改定之義務，原告以無法整合全部地主參與合建為由，即函知被告辦理解除契約、退還保證金事宜，自與契約約定有違。
４證人證稱至八十九年四、五月因已確定無法整合，經發函通知地主退還保證金
，大部分地主均已退還等語，無論是否屬實，皆與本件無關，蓋本件爭執之所在乃原告於無法整合後有無依約提出新的合建計劃在半年內與被告重新協商，其未依約履行上開契約義務，即以其他地主已退還保證金之方式，造成合建計劃無法續行之既成事實，再迫令被告返還保證金，顯屬違反誠信原則及權利濫用之行為。
（四）末按，依原告所述之事實，其無法整合參與本件合建計畫之地主，原僅有龍溪建業公司之第一○三○地號土地部分而已，其餘地主應皆已與原告簽約參與合建。至於第一○二四地號林素部分，乃原告與林素在八十六年間簽約後之八十七年五月間，始遭林素之債權人台北區中小企業銀行查封房屋。依此，則於剔除第一○三○地號土地部分後，本件合建計畫，縱使無法將土地全部為開放空間為規劃使用，甚至必須分前、後棟而分別規畫使用，但應仍得進行之，要無疑問，而此亦為原告於訂約時即已預見可能發生之狀況，此觀系爭合建合約第一條第二項之約定，即屬自明。而關於林素部分，依合建合約第三條第一項之約定，原告亦負有應使林素出面理清之義務，原告亦非不得依民法第三百十一條第二項但書、第三百十二條等規定，出面代林素解決，以使本件合建計畫順利進行，然依存證信函及鈞院之判決等資料以觀，原告顯未依合建合約第三條第一項之約定，先行催告林素於三十日內出面理清，或有任何努力於排除林素所有上開房屋土地遭查封之作為，至為明顯。按本件合建計畫，僅於第一○三○地號土地地主不願參與合建時，既仍得剔除該一部分而進行合建，然原告僅因無法將全部土地納入合建計畫，以開放空間規畫使用，且本於若僅就已簽約之土地部分，進行新的合建計畫，其將無利可圖之心，先則一再向被告等聲稱合建事宜進行順利，原告有信心整合土地完成，使被告等信賴本件合建並無不能整合全部地主參與合建之情事，而仍等待系爭合建合約之進行長達幾近五年期間之久。其後，原告於確定無與另龍溪建業公司參與合建後，復未踐行其依合建合約第一條第二項約定應提出新的合建計畫，於合約所定期限內與被告等重為協商改訂契約之義務，並以先令其他地主退還保證金之手段，及顯有以不正當行為使系爭合建合約第一條第二項所定「雙方同意解除本約暨有關附約」條件成就之故意，造成無法續行本件合建計畫之既成事實後，再迫令被告等返還系爭保證金，完全視被告等依系爭土地合建契約第一條第二項約定應得享有之契約權利為無物。原告之行為不僅悖於誠信原則之要求，且依民法第一百零一條第二項：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件成就者，視為條件不成就」之規定，原告以上開情事為據，請求被告等返還系爭保證金，實難謂有理由。
三、證據：提出原告八十八年十二月二十七日致被告乙○○之信函及信封一份、八十九年六月二十七日台北雙連郵局第九三四號存證信函一份。
丙、本院依職權訊問證人徐碩陽。理由
一、本件原告起訴主張兩造於八十五年九月間簽訂土地合建契約書，由被告丙○○提供坐落台北市○○段○○段第一○三一地號；被告甲○○提供同段同小段第一○二七地號尺；被告丁○○提供同段同小段第一○二六地號；被告乙○○提供同段同小段第一○二五地號；被告甲○○、乙○○、丁○○提供同段同小段第一○三二地號之土地與原告合建，被告等亦於當時自原告處受領如原告訴之聲明第一項之保證金，嗣因部分地主不願改建，或無人可供資協商，或土地遭銀行查封，本合建土地已無法達成原合建之規劃與目的，爰依據上開合建契約第一條第二項約定解除契約，請求被告返還之上開保證金。
二、被告則以：系爭土地合建契約簽訂後，原告雖然無法於八十六年三月三十一日前整合全部地主參與本件合建，惟其後並未告知被告等關於本件合建有如何無法進行之情況發生，反而一再向被告等聲稱本件合建進行順利，使被告等因而信賴原告仍盡心於系爭合建計劃之進行，且嗣後原告並未於確定無法整合全部地主參與本件合建後，依系爭土地合建契約第一條第二項約定，提出新合建計畫，以與被告等就系爭土地合建契約關於規劃設計、工程期限及分配等之條款內容為協商，則原告片面發函被告等表示解除本件土地合建契約，顯屬違反誠信原則及權利濫用之行為，且係以先令其他地主退還保證金之不正當手段，促成有利於己之條件成就，從而其解除契約自不生法律上之效力等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於八十五年九月間，簽訂土地合建契約書，由被告丙○○提供坐落台北市○○段○○段第一○三一地號（面積一○六平方公尺，所有權全部）；被告甲○○提供同段同小段第一○二七地號（面積一○○平方公尺，權利範圍四分之一）；被告丁○○提供同段同小段第一○二六地號（面積一○○平方公尺，權利範圍四分之一）；被告乙○○提供同段同小段第一○二五地號（面積一○一平方公尺，權利範圍四分之一）；被告甲○○、乙○○、丁○○提供同段同小段第一○三二地號（面積一○六平方公尺，權利範圍二分之一）之土地與原告合建，原告並於當時分別給付被告等人如原告訴之聲明第一項所示之保證金等事實，業據其提出土地合建契約書、保證金收據為證，且為被告所不爭，堪信其此部分主張為真實。惟原告主張嗣因部分地主不願改建，或無人可供資協商，或土地遭銀行查封，系爭合建契約已無法達成原合建之規劃與目的，其自得依上開合建契約第一條第二項約定解除契約，請求被告返還保證金等情，則為被告所否認，並以原告並未於八十六年三月三十一日無法達成合建目的時，依上開約定，於半年內提出新合建計畫，以與被告等就系爭土地規劃設計、工程期限及分配等內容為協商，其遽而主張退還保證金，自與契約約定不符等語抗辯。是本件兩造爭執之重點即為：原告解除系爭合建契約，請求被告返還保證金，是否有理？
四、經查，兩造於所簽訂之土地合建契約書第一條第二項約定：「本基地若經乙方於本約簽訂後至民國八十六年三月三十一日前盡全力整合，仍有部份地主不願改建致無法以開放空間做規劃設計，則雙方同意本契約繼續有效，並就可改建之基地範圍，於半年內重新協議修改本約內有關規劃設計、工程期限及分配等之條款內容。若未能於期限內與已簽約合建地主達成新的協議，雙方同意解除本約暨有關附約，甲方並應自乙方通知之日起七日內，無息退還自乙方收取之全部款項」。
依該條約定內容以觀，原告於八十五年九月簽訂該合約後，應於八十六年三月三十一日前盡力整合其他不願合建之地主，若屆時仍有部分地主不願改建致無法以開放空間做規劃設計，則兩造同意該契約不因而失效，兩造應於半年內就可改建之基地範圍，重新協議修改該約定合建之條款內容，惟若仍未能於期限內與已簽約之合建地主達成新協議，則兩造同意解除契約，被告並應自原告通知之日起七日內，無息退還自原告受領之保證金。
（一）按契約之解釋固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或有悖於論理法則及經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由，最高法院八十三年台上字第二一一八號判例可資參照；又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條亦定有明文。依上述最高法院判例內容之反面解釋及法條規定可知，契約之解釋為事實審法院之職權，訴訟當事人就契約行為存在之事實如已盡其主張及舉證之能事，則審理事實之法院自非不得於不違背法令或無悖於論理及經驗法則之情形下，依誠實信用原則，自契約之文義、目的等作全般之觀察，不受當事人片面見解之拘束，以解釋探求當事人締約時之真意，此與當事人並未主張契約成立，而法院逕予認定契約關係存在之情形不同，不生認作主張事實之問題。
（二）查兩造訂立上開合建契約後，於八十六年三月三十一日前，倘尚有部分地主不願改建致無法以開放空間做規劃設計，該契約不因而失效，兩造應於半年內就可改建之基地範圍，重新協議修改該約定合建之條款內容等情，為系爭合建契約第一條第二項所明定。惟依該條意旨以觀，原告雖於訂立該契約書當時各給付被告四人為數不等之保證金，然其給付保證金之用意，並非用以擔保合建契約之將來履行，亦即雖於兩造簽訂系爭合建契約當時，原告曾給付被告保證金，然依契約第一條第二項約定，兩造僅應於八十六年三月三十一日後之半年內就規劃設計、工程期限等事項重新協議，若協議不成，則雙方同意契約應予解除，被告應將已受領之保證金返還，且遍觀契約書全文，並無當事人一方若未依約重新協議時應受罰款或其他處罰之約定，尤無於原告不願意進行協議，或兩造不能達成新協議時，被告得將已收受之保證金沒收之約定。故原告給付保證金之行為，並非對系爭合建契約之要約或承諾，至多僅係民法上要約之引誘而已，從而系爭保證金並非合建契約之對價，原告不因其給付保證金之行為而對被告負有締結合建契約之義務，被告亦不因受領保證金而享有得請求原告與之締結合建契約之權利。故斟酌雙方訂立系爭合建契約之目的考量等因素，於部分地主不願改建，及因事實上因素無法整合其餘地主，致嚴重影響原告合建契約原本規劃目的之情形時，衡諸當事人利益狀態，縱原告於確定無法整合地主後，未與被告等人就可改建之基地範圍重新協議，解釋上亦應認為符合系爭契約條文所謂「未能於期限內達成新的協議」之情形，蓋於此情形，縱強令原告必須與被告進行協議，勢必亦因雙方立場不一致而無法達成所謂「新協議」，其結果仍為被告必須返還已收受之保證金。
（三）經查，原告於契約書約定之八十六年三月三十一日前，仍無法整合不願改建之地主之事實，為兩造所不爭，依兩造所提出之存證信函及原告於八十八年十二月二十七日致被告乙○○之信函以觀，可知迄八十八年底，原告仍無法就系爭合建土地全部整合，負責處理整合地主事宜之原告公司經理即證人徐碩陽亦證稱：到八十六年三月三十一日無法整合，因很多地主事後要求不同於原合建契約書的條件，一○三○地號上面土地及建築物的地主又非同一人，故費時三、四年時間均在處理整合地主事宜，到了八十九年四、五月份左右，因一○三○地號房屋所有權人龍溪公司停業解散，找不到任何人來處理，確定無法整合並照原計畫作開放空間規劃設計，故發函通知地主退還保證金，大部分地主亦已退還等語，足見雖已逾契約書約定之八十六年三月三十一日整合期限，原告於
八十八、八十九年間仍持續進行整合地主之事，迄八十九年四、五月間始確定無法整合，故原告主張：第一○三○地號地主即建物門牌八十七巷一號之一、八十七巷一號之二、八十七巷一號之三地主各執己見，建號門牌八十七巷一號所有權人龍溪公司停業甚久，復查無清算人可資協商，第一二○四號地主林素之土地遭台北區中小企業銀行查封，系爭合建土地已無法達成原合建之規劃與目的等語，應屬可採。
（四）被告雖抗辯原告於八十九年四、五月間確定無法順利整合地主後，並未依契約書第一條第二項之約定，於半年內與被告就可改建之基地範圍重新協議等語，惟查系爭保證金之性質，並非被告與原告於八十五年九月間因訂立合建契約所獲得之對價，已如前述，參諸契約書第一條第二項後段之文義及當事人之真意，並衡量雙方之利益狀態，應認原告不因曾給付保證金，即負有與被告及其他已簽約合建地主就其等提供之土地締結新合建契約之義務，被告及其他已簽約之地主，亦不因收受該保證金而得享有要求原告訂立新合建契約之權利，縱原告於確定無法整合相關地主後並未與被告進行協議，仍應認為雙方依上開契約條文均有解除契約之權利；再查，其餘已受領保證金之地主均於事後將保證金返還原告一節，業據原告陳稱在卷，亦與證人徐碩陽證稱情節相符，是縱如被告所辯原告應於確定無法整合地主後與被告及其餘已簽約地主進行協議，然被告四人以外之其餘地主既均已退還保證金，應可視為默視同意解除其等與原告間之合建契約，或係不願就新合建事宜進行協議之表現，再參酌原告不願意繼續合建契約之意願，故縱使兩造必須依契約之文字形式進行協議，亦勢必無法達成協議，原告因而仍得解除契約，被告等人仍負有返還保證金之責。
（五）被告雖另抗辯原告以先令其他地主退還保證金之手段，再故意以不正當行為促使系爭合約條件成就，造成無法續行本件合建計畫之既成事實後，進而迫令被告等返還系爭保證金，依民法第一百零一條第二項規定應視為條件不成就等語。惟查，系爭合建土地上其他地主既係自行退還保證金，衡情應係出於自願而為，被告僅空言抗辯原告迫令其他地主返還保證金，就此並未舉證以實其說，其上開所辯，自不足採，其進而抗辯原告係以不正當手段促成有利於己之條件成就云云，亦無可取。
（六）綜上所述，原告於八十五年九月簽訂系爭合建契約後，迄八十九年四、五月間仍在進行地主整合事宜等情，既為被告所不爭，應認為被告就土地整合困難一事已有認識，於原告確定無法整合、被告以外之其餘地主均已退還保證金之情形下，依系爭契約書第一條第二項後段之規定，應認亦屬所謂「無法達成新協議」之狀態，於斯時系爭合建契約之當事人均有解除契約之權利，縱原告於確定無法整合後未與被告進行協議，仍無礙於被告返還保證金之義務。
五、從而原告依據兩造間之土地合建契約書第一條第二項後段之約定，主張解除該契約，請求被告丙○○、甲○○、丁○○、乙○○各返還如其訴之聲明第一項所示之保證金，及均自起訴狀繕本送達之翌日即九十年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，原各酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年六月十三日
民事第二庭審判長法官丁蓓蓓
法官林玲玉法官林庚棟右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年六月十三日
書記官劉芳菊