裁判字號：臺灣屏東地方法院106年重訴字第28號民事判決
裁判日期：民國106年08月23日
裁判案由：租佃爭議
臺灣屏東地方法院民事判決106年度重訴字第28號原告 明德堂 法定代理人 蘇麗珠 訴訟代理人 陳瑩紋 律師被告 邱水蓮 訴訟代理人 邱妍銘 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地上之芒果樹等農作物除去，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹仟捌佰柒拾伍萬貳仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍仟陸佰貳拾伍萬參仟伍佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊為坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（重劃前為同段960、963、985、1024、1025、1039、1040、1047、1048、1054地號土地，下稱系爭土地）之所有人，兩造間雖曾訂有三七五租約，惟已於民國102年11月28日屏東縣東港鎮新帝自辦市地重劃會（下稱重劃會）邀集兩造協調時，合意終止，而僅就補償金數額存有爭議而已。又縱使兩造間之三七五租約未於此時合意終止，伊於10
5年12月20日寄發存證信函對被告為終止租約之意思表示，並於翌日送達，則兩造間之三七五租約亦已於此時終止。兩造間上開三七五租約終止後，被告已無占有使用系爭土地之合法權源，依民法第767條第1項規定， 伊得 請求被告除去土地上之芒果樹等農作物，並返還土地等情，並聲明：㈠被告應將坐落屏東縣○○鎮○○段1288、1342、1343地號土地上之芒果樹等農作物除去，並將土地返還原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於102年11月28日在重劃會協調時，並未達成終止三七五租約之合意，此觀系爭土地上仍有三七五租約之註記即可明白。又原告於105年12月20日以存證信函所為終止租約之意思表示，未經伊同意，應不生終止之效力。準此，兩造間之三七五租約依舊存在，伊仍有合法占有使用系爭土地之權利。其次，縱使兩造間之三七五租約業已合法終止，惟原告迄未依法給予補償，伊亦得行使同時履行抗辯權，拒絕除去地上作物並返還土地等語，資為抗辯，並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：系爭土地為原告所有，兩造間就系爭土地訂有三七五租約，於103年重劃後，系爭土地已變更為住宅區用地，不再屬於耕地，惟系爭土地上仍有被告所種芒果樹及蔬菜。又原告於105年12月20日，以高雄地方法院郵局第002095號存證信函向被告為終止三七五租約之意思表示，並於翌日由被告收受等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、土地使用分區證明書、存證信函及掛號郵件收件回執在卷可稽，復經本院到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷足憑。
四、本件爭點為：㈠兩造間之三七五租約是否已合法終止？被告占有使用系爭土地有無合法權源？㈡被告以原告尚未給予補償而為同時履行抗辯，是否於法有據？㈠兩造間之三七五租約是否已合法終止？被告占有使用系爭土
地有無合法權源？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。為民法第767條第1項所明定。
又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度台上字第1101號判決要旨參照）。本件被告對於原告為所有人之事實既不爭執，依上開說明，自應由被告就其占有使用系爭土地有合法權源一節，負舉證之責。
⒉被告雖辯稱：兩造間就系爭土地訂有三七五租約，尚未合
法終止，其占有使用系爭土地有合法權源云云，惟按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：……五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項定有明文。又所謂農業用地，指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用之土地。所謂耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，此觀農業發展條例第3條第10款第1目及第11款規定自明（最高法院96年度台上字第1473號判決意旨參照）。查系爭土地於重劃後，已編為住宅區用地，不再屬於耕地，符合耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所謂依法變更為非耕地使用之要件，則原告於105年12月20日依該規定寄發存證信函終止兩造間之三七五租約（被告於同年月21日收受該存證信函），於法自屬有據。
⒊至原告雖主張：兩造於102年11月28日在重劃會協調時，
即已合意終止三七五租約云云，惟為被告所否認。經查，兩造於重劃會協調之結論為：「土地所有權人及承租人均同意以現金補償，但因實際補償金額未定；雙方將於請示主管機關，計算補償金額後，辦理補償及解除契約等事宜……。」（見本院卷第50頁）足見，兩造於重劃會協調時，尚未合意終止租約，否則租約一經終止，即已往後消滅，何須嗣後再辦理解除（終止）契約事宜？又依卷附土地登記謄本之記載，系爭土地上仍有三七五租約之註記，且屏東縣東港鎮公所亦依耕地三七五減租條例第20條及第5條規定，准由被告自104年6月1日起至110年5月31日止續訂租約6年（見本院卷第129頁所附屏東縣東港鎮公所函），益徵兩造於102年11月28日重劃會協調時，尚未合意終止租約。原告上開主張，與事實不符，自無可採。⒋依上所述，原告為系爭土地之所有人，兩造間之三七五租
約業經原告於105年12月21日依法終止，而被告又不能舉證證明其占有使用系爭土地有何其他合法權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭土地上之芒果樹等農作物除去，並將土地返還原告，於法即屬有據。
㈡被告以原告尚未給予補償而為同時履行抗辯，是否於法有據
？被告雖辯稱：原告尚未依耕地三七五減租條例第17條第2項規定給予補償，其得行使同時履行抗辯權，拒絕除去地上作物並返還土地云云。惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段固定有明文。但耕地三七五減租條例第17條第2項規定之補償，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題（最高法院83年台上字第2400號判例參照）。準此，本件原告依耕地三七五減租第17條第1項第5款規定終止其與被告間之三七五租約，請求收回耕地，與其應依同條第2項規定給予被告補償，並不發生同時履行抗辯之問題，則被告所為同時履行之抗辯，於法自無足取。
五、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭土地上之芒果樹等農作物除去，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年8月23日
民事第二庭審判長法官凃春生
法官丁兆嘉法官林昶燁正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月23日
書記官蔡進吉