裁判字號：臺灣高雄地方法院104年簡上字第109號民事判決
裁判日期：民國104年07月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決104年度簡上字第109號上訴人 楊景文 被上訴人 郭三榮 訴訟代理人 鄭國安 律師
郭宗塘 律師 李建宏 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國104年2月17日本院高雄簡易庭103年度雄簡字第2103號第一審判決提起上訴，本院於104年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國102年8月9日與被上訴人簽訂租賃契約書（下稱系爭契約），向被上訴人承租被上訴人所有之門牌號碼高雄市○○區○○里○○○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期間自102年9月1日起至105年8月31日止，租金每月新臺幣（下同）21,000元，應於每月5日前以匯款至被上訴人帳戶方式給付，上訴人並給付被上訴人押租金42,000元。詎上訴人自103年3月起即未支付租金，經扣除押租金後，上訴人遲付租金之總額已達2個月之租額，嗣被上訴人於103年11月5日審理中當庭向上訴人催告應於庭後10日內給付欠繳租金147,000元，惟上訴人迄今均未給付該筆款項，是系爭契約已於103年11月16日合法終止，而上訴人迄今尚未將系爭房屋遷讓交還予被上訴人。另上訴人積欠被上訴人自103年3月1日起至同年11月15日止之租金共計為178,500元，扣除押租金42,000元及上訴人修繕系爭房屋所支出費用3,740元，共欠被上訴人租金132,760元。又系爭契約業於103年11月16日終止，則上訴人自該日起即無權占用系爭房屋，應按月給付被上訴人相當於租金之不當得利，爰依租賃物返還請求權、系爭契約之法律關係及民法第179條規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。
㈡上訴人應給付被上訴人132,760元，及自103年11月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自103年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人21,000元。
二、上訴人則以：兩造於簽立系爭契約時未約定租金給付方式，且被上訴人曾於簽立系爭契約時向上訴人表示可由上訴人電話向被上訴人聯繫，確認收租時間，被上訴人將親自或由其女兒即訴外人 郭亭佑 至系爭房屋處收租，另上訴人於102年11月5日匯款至被上訴人帳戶之當月租金，因被上訴人受僱人未能核對該筆租金而通知上訴人未繳納當月房租，嗣經上訴人與被上訴人受僱人逐筆核對租金後，始確認上訴人已給付當月租金，上訴人為免日後需每月與被上訴人進行對帳之擾，已於103年2月18日以存證信函向被上訴人表示需由被上訴人至上訴人住處收租，且於103年3月4日通知郭亭佑至系爭房屋收款，郭亭佑亦同意前往收租，足見兩造確已達成由被上訴人至系爭房屋收租之合意，然被上訴人之後反悔不願前來收租，迨上訴人已將每月租金兌換為受款人為被上訴人之中華郵政匯票，並於103年3月5日及同年4月7日以簡訊請求被上訴人向上訴人確認收租時間及日期，且以存證信函催請被上訴人前來收租，然被上訴人均置之不理，拒絕受理上訴人已提出給付之租金，上訴人當無遲繳系爭房屋租金之情。再者，上訴人於102年9月1日入住系爭房屋後，發現系爭房屋有諸多瑕疵，嗣於103年2月間催請被上訴人修繕，而被上訴人雖曾於103年3月1日委請訴外人即水電工人 蔡其發 進行修繕，然未能全面修繕完成，致上訴人另請源金工程企業有限公司、良技行水電有限公司進行修繕，並支出費用3,740元，且迄今系爭房屋尚有異味惡臭、水龍頭漏水、熱水水壓不足之瑕疵，足見被上訴人未善盡出租人之修繕義務等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，認被上訴人之訴為有理由，為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服原審判決，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：上訴人於102年8月9日與被上訴人簽訂系爭契約，向被上訴人承租系爭房屋，雙方約定租賃期間自102年9月1日起至105年8月31日止，租金每月21,000元，應於每月5日前給付，上訴人並給付被上訴人押租金42,000元。
五、本件爭點為：
（一）被上訴人終止系爭租約有無理由？上訴人是否應自系爭房屋遷讓？
（二）上訴人是否積欠被上訴人132,760元租金？
（三）上訴人自103年11月17日起，占用系爭房屋是否無法律上原因，是否受有相當於租金之不當得利？其金額若干？
六、本件得心證之理由：
（一）按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235條前段定有明文。被上訴人主張上訴人自10
2年3月起迄今即未給付租金，已積欠2個月以上之租金，是被上訴人得依法終止契約等情，為上訴人否認，辯稱：被上訴人於簽立系爭契約時已允諾至伊住處收取租金，且郭亭佑亦答應至伊住處收取租金，而伊已通知被上訴人至伊住處收租，然被上訴人均置之不理，是伊已依債之本旨提出給付，係被上訴人受領遲延，伊自無給付遲延等情，經查：
1.觀諸兩造簽立之系爭契約條款，雖未明文記載租金給付方式，惟繹諸上訴人所留存具兩造簽名之房屋租賃收付款簽收單（見原審卷第179頁），其上係記載被上訴人所有之彰化銀行新興分行帳戶帳號號碼（下稱系爭帳戶），若非上訴人有匯款至系爭帳戶之需求，被上訴人自無留存系爭帳戶之帳號予上訴人之必要，況102年9月至103年2月間之租金，均由上訴人以匯款至系爭帳戶方式給付乙情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第65頁），並有被上訴人所提出系爭帳戶存摺內頁可佐（見原審卷第53-58頁），是被上訴人主張兩造簽立系爭契約之際已約定由上訴人每月
5日前匯款至系爭帳戶作為租金給付方式，堪信屬實。復參以上訴人於103年2月18日以楠梓右昌郵局26號之存證信函向被上訴人表示：「為免台端（即被上訴人）之受僱人怠於核對匯款之困擾，希兩造於當場親自簽名並如數收受租金，敬請台端於當月五日以前先以電話聯絡之，併同約定台端於午後18時以後之時間前來收租，敬陳者候覆...」等語，有該存證信函附卷可參（見原審卷第15頁），倘兩造於簽約時就系爭契約租金給付方式已約定由被上訴人至上訴人處所收取，則上訴人於上開存證信函中自得請求被上訴人依兩造當初協約履行之，自無須以「為免台端之受僱人怠於核對匯款之困擾」為理由，另請求被上訴人「希兩造於當場簽名並如數收受租金...」等語，益見上訴人所辯不實，而難採信。
2.上訴人雖另於本院以其所執房屋租賃收付款簽收單（見原審卷第179頁），下方係記載系爭帳戶帳號、被上訴人電話，與被上訴人所提出之房屋租賃收付款簽收單（見原審卷第7頁背面），下方係註記：「租金定於每月5日匯入新興郭三榮的戶頭」等語，筆跡不同，內容不一致，主張：被上訴人所提之房屋租賃收付款簽收單並非真正，其已向高雄地檢署提出偽造私文書告訴，原審推論兩造約定以匯款方式作為租金給付方式，係判決理由不備，前後矛盾云云置辯。惟上開房屋租賃收付簽收單本為系爭租賃契約之附件，而由兩造各執1份，兩造於系爭房屋租賃收付款簽收單上簽名用印後，上訴人因有匯款至系爭帳戶之需求，故於其留存之簽收單上記載系爭帳戶之帳號及被上訴人之電話，而被上訴人無匯款需求，亦無記載自己所有帳戶帳號之必要，故僅就兩造約定上訴人應匯款之日期附記「租金定於每月5日匯入新興郭三榮的戶頭」等語，上開註記係分別因兩造承租人、出租人之身分，依其需要，於各自所執之留存文件上所為，自無何偽造文書可言，且兩者之記載，均同為約定上訴人應將租金匯入系爭帳戶為其目的，其內容互核之下，益足認兩造確於系爭租約訂定時，即已約定由上訴人匯款至系爭帳戶為其租金給付方式，上訴人執此陳稱：被上訴人偽造文書，上開簽收單之真正性有疑云云，亦洵非足採。
3.綜上，兩造既約定以上訴人匯款至系爭帳戶為其租金給付方式，是上訴人陳稱：其為免每月與被上訴人對帳之困擾，故於103年2月18日以存證信函向被上訴人表示需由被上訴人前往上訴人住處收租，其於103年3月4日通知郭亭佑，郭亭佑亦同意前往收租等語，惟被上訴人否認有同意變更租金給付方式（見原審卷第67頁），自應由上訴人就兩造已達成契約變更之合意一事，負舉證責任。觀諸上訴人提出之存證信函係其單方之意思表示，並未見被上訴人對其意思表示表示允諾，而證人郭亭佑亦於原審證稱：我沒有代理收租之權限，上訴人之配偶曾經要求我前往她住處收租，但我很為難的表示要先問可以作主的被上訴人，我詢問被上訴人後，被上訴人叫我不要過去，要上訴人依約匯款，我就跟上訴人配偶說我不方便過去收等語（見原審卷第141、142頁），足見郭亭佑不僅未有代理被上訴人同意之權限，其亦未曾同意前往上訴人住處收租。復核以上訴人單方行使變更收租方式之意思表示後，被上訴人亦從未前往系爭房屋收租，上訴人亦自承，其以簡訊及存證信函催請，被上訴人亦未置理，堪認被上訴人陳稱：其從未同意變更租金之給付方式等語，應值採信。故兩造既約定上訴人需以匯款方式給付租金，且嗣後亦未合意變更給付方式，是上訴人於103年3月5日、4月6日以簡訊通知被上訴人前來收租，及於103年3月6日以存證信函通知被上訴人收租，且自103年3月至8月止每月將當月應給付被上訴人之租金兌換為被上訴人為收款人之中華郵政匯票，均非係依債之本旨提出給付，揆諸前揭說明，自不生提出之效力。
（二）次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。上訴人自103年3月起即未依債之本旨支付租金，經扣除押租金42,000元後，至103年11月5日遲付租金之總額已達2個月之租額，而被上訴人已於103年11月5日原審言詞辯論期日當庭催告上訴人於10日內支付租金否則終止系爭契約，惟上訴人迄今仍未給付租金，有原審103年11月5日言詞辯論筆錄（下稱系爭筆錄）附卷可參（見原審卷第66頁），揆之前揭規定，系爭契約應於103年11月16日終止，又系爭契約既經終止，上訴人自負有返還租賃物即系爭房屋之義務。從而，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，為有理由，應予准許。
（三）又按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地，出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言，最高法院88年度台簡上第59號判決意旨可參。經查，上訴人雖抗辯系爭房屋尚有諸多瑕疵尚未處理，而被上訴人未善盡出租人之修繕義務等情，惟上訴人於系爭契約存續中並未就租金部分以被上訴人未善盡修繕義務對被上訴人為同時履行之抗辯，是上訴人抗辯系爭房屋尚存諸多瑕疵等情，自無礙於上訴人遲付租金之認定。
（四）另被上訴人於103年11月5日當庭向上訴人為催告給付租金之意思表示後，而上訴人仍未於庭後10日內繳納積欠之房租，又被上訴人已於當庭表示如上訴人於10日內未繳納上開租金將終止系爭契約，有系爭筆錄附卷可參（見原審卷第66頁），故系爭契約已於103年11月16日終止，又上訴人自103年3月起即未繳納房租，經扣除上訴人已繳納42,000元之押租金，被上訴人得依系爭契約向上訴人請求自103年3月1日起迄至同年11月15日止之租金計136,50
0元（計算式：21,000×8+21,000×15/30-42,000=136,500），又被上訴人同意上訴人所主張其為系爭房屋修繕費用3,740元部分，可自該請求租金部分扣除，是被上訴人向上訴人請求132,760元（計算式：136,500-3,740元=132,760元），自屬有據。
（五）末按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。本件上訴人於103年11月16日系爭契約終止之後仍無權占有被上訴人所有之系爭房屋，消極減免其應支付使用該土地之代價而受有利益，致系爭房屋所有權人即被上訴人受有損害，且無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，則被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，核屬有據。另兩造就系爭房屋所訂定之租賃契約，本約定每月租金為21,000元，應可認為上訴人無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，亦應以此等標準為計算依據，是被上訴人主張請求上訴人自
103年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月以21,000元作為計算相當於租金之不當得利基礎，亦屬有據，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第440條、系爭契約之法律關係，及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付132,760元及自103年12月11日起至清償日止，年息
5％計算之利息，暨自103年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人21,000元，為有理由，應予准許。原審因而判命上訴人如數給付，並以本件係依簡易訴訟程序所為上訴人敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，於法並無違誤，應予維持。上訴人不服原審判決，猶執陳詞，提起本件上訴，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國104年7月29日
民事第七庭審判長法官謝雨真
法官何佩陵法官張琬如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國104年7月29日
書記官謝群育