臺灣高雄地方法院99年度訴字第1695號民事判決

裁判字號:臺灣高雄地方法院99年訴字第1695號民事判決

裁判日期:民國100年06月13日

裁判案由:拆屋還地等


臺灣高雄地方法院民事判決99年度訴字第1695號原告財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 李政宗 訴訟代理人 王伊忱 律師
鄭美玲 律師 陳景裕 律師複代理人 鄭方穎 律師被告 蕭晢義
蕭嘉純 兼上一人法定代理人 張瑞芳 前列三人共同訴訟代理人 張瑞葵 被告 楊全忠 訴訟代理人 吳子敬 被告 謝俊田 上列當事人間請求拆屋還地等事件,本院民國100年5月24日言詞辯論終結,判決如下:
主文被告楊全忠應將坐落高雄市○○區○○段第三三七、三三八地號土地如附圖(即附表一)所示A2、A3部份土地上之建物拆除,並應給付原告如附表一所示之金額。
被告張瑞芳、 蕭哲義 、蕭嘉純應將坐落高雄市○○區○○段第三
三七、三三八地號土地如附圖(即附表一)所示B1、B2部份土地上之建物拆除,並連帶給付原告如附表一所示之金額。被告張瑞芳應自如附圖(即附表二)所示C1、C2所示之房屋遷出,將C1、C2所示之房屋返還原告,並應另給付原告如附表二所示之金額。
被告謝俊田應將坐落高雄市○○區○○段第三三七、三三八地號土地如附圖(即附表一)所示D部份土地上之建物拆除,並應給付原告如附表一所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊全忠負擔十分之二,被告張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純負擔十分之五、被告謝俊田負擔十分之二,餘由原告負擔。
本判決第一、二、三項於原告分別以新臺幣參拾捌萬貳仟元、柒拾玖萬貳仟元、貳拾伍萬玖仟元,為被告被告楊全忠、被告張瑞芳及蕭哲義及蕭嘉純、被告謝俊田供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按「訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者,不在此限:二、請求之基礎事實同一者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時,追加其原非當事人之人為當事人者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」,民事訴訟法第255條第1項第2、5、7款定有明文。本件原告起訴就如附圖所示B1、B2及C1、C2部份,原僅以被告張瑞芳為被告,嗣於起訴狀繕本送達後,基於同一無權占有基礎事實,依繼承之公同共有法律關係,追加張瑞芳之夫 蕭涬鴻 之子女蕭哲義、蕭嘉純為被告,因其請求之基礎事實同一,且該訴訟標的對於數人必須合一確定時,且亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者,揆諸首揭規定,核無不合,應予准許。
二、原告主張:坐落高雄市○○區○○段337、338地號土地(下稱系爭土地)及其上如附圖所示C1、C2部份建物即門牌號碼高雄市○○區○○○街43之1號木造房屋(下稱系爭國有房屋)均為中華民國所有,原告為管理機關。詎系爭土地分別遭被告楊全忠所有之高雄市○○區○○○街○○號房屋無權占有如附圖所示A2、A3部份之土地;遭被告張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純因繼承所有之建物即門牌號碼高雄市○○區○○○街○○號磚造房屋無權占用如附圖所示B1、B2部份之土地,及無權占用C1、C2部份所示之系爭國有房屋;遭被告謝俊田所有之建物即門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○○號磚造房屋無權占如附圖所示D部份之土地,原告自得依民法第767條前段規定請求被告等人拆除所占用如附表一所示之房屋,並返還所占用之土地,及請求被告張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純返還無權占用如附表二C1、C2部份所示之系爭國有房屋(詳如附表一、二所示)。另被告等人無法律上之原因,無權占用系爭土地,而受有相當於租金之利益,致原告受有損害,原告另得依民法第179條前段之規定,請求按其等所占用之面積,依系爭土地申報地價年息10%計算之不當得利金額,而請求被告返還起訴前5年之不當得利金額,及自起訴日起至返還所占用土地之日止,按月返還每月之不當得利金額(金額詳如附表一、二所示),爰依民法第767條前段所有物返還請求權及同法第179條前段不當得利之法律關係提起本訴等語。並聲明:被告應將如附表一所示占用部分之房屋拆除,將所占用之土地返還原告,被告張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純並應返還如附表二C1、C2所示之系爭國有房屋;被告並應給付原告如附表一、二請求金額欄所示之金額;並 陳明 願供擔保,請求宣告假執行。
三、被告之抗辯:
(一)被告張瑞芳、蕭晢義、蕭嘉純部份:附圖所示B1、B2部份之房屋,於被告張瑞芳與其已死亡之夫蕭涬鴻結婚時即已搭建完成,附圖所示C1、C2部份之房屋係因其公公即蕭涬鴻之父 蕭錫惠 任職於高雄市政府所配住之員工宿佑,蕭錫惠早於39年即居住於此,應屬合法占有,且蕭錫惠於70年退休時,高雄市政府曾允諾國宅配給事宜,惟高雄市政府迄今均未實現承諾,現縱要求眷屬搬遷,亦應給與合理搬遷補償及自建物堪估補償;又參照其他公務人員無償使用眷村、眷舍者,均由政府協助或拆遷補助,原告斷以無權占有要求被告等拆屋還地,似有未洽等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。
(二)被告謝俊田部分:附圖所示D部份房屋係其於76年間與原所有權人 吳忠仁 簽訂轉讓同意書,由吳忠仁將地上物所有權讓與被告謝俊田,被告謝俊田已給付吳忠仁全數房屋讓渡金,自屬有權占有系爭土地;又參照其他公務人員無償使用眷村、眷舍者,均由政府協助或拆遷補助,原告斷以無權占有要求被告等拆屋還地,似有未洽等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。
(三)被告楊全忠部分:附圖所示A2、A3部份房屋係其於85年間與原所有權人 杜融甫 簽訂轉讓同意書,由杜融甫將地上物所有權讓與被告楊全忠,被告楊全忠已給付杜融甫全數房屋讓渡金,自屬有權占有系爭土地;又參照其他公務人員無償使用眷村、眷舍者,均由政府協助或拆遷補助,原告斷以無權占有要求被告等拆屋還地,似有未洽等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項及爭點:
(一)不爭執事項:
1、系爭土地及附圖所示C1、C2部份之房屋為原告管理之國有土地及房屋,有土地登記謄本在卷可稽(卷第14-15頁)。
2、系爭土地上有被告之地上物占有使用,其詳細占用情形如附表及附圖所示,業經本院會同地政機關派員勘驗現場查明屬實,有勘驗筆錄、現場照片及地政人員測量後製作之複丈成果圖在卷可憑(卷第163至173、186頁)。
3、系爭337地號土地之申報地價自99年1月起為每平方公尺26,638元,自86年7月起至99年1月間為每平方公尺28,500元;系爭338地號土地之申報地價自99年1月起為每平方公尺27,001元,自86年7月起至99年1月間為每平方公尺28,496元,原告就不當得利之請求均只請求以最低之26,638元及27,001元計算,有土地登記謄本、歷年申報地價之第二類謄本、更正聲明狀在卷可稽(卷第14-15、248-
249、238、263頁)。
(二)本件爭點:
1、被告楊全忠、張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純、謝俊田有無占有使用系爭土地之合法權源?被告張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純有無占有使用如附圖所示C1、C2部分地上物之合法權源?
2、如被告應返還相當於租金之利益,其金額以若干為適當?
五、被告楊全忠、張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純、謝俊田有無占有使用系爭土地之合法權源?被告張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純有無占有使用如附圖所示C1、C2部分地上物之合法權源?
(一)按「國有財產撥給各地政府機關使用者,名義上雖仍為國有,實際上即為使用機關行使所有人之權利,故本院對於是類財產,向准管理機關起訴,代國家主張所有人之權利」,有最高法院51年台上字第2680號判例意旨可參。故受撥用國有財產之管理機關,得代表國家為保存行為之行使,如第三人無權占用國有土地,該管理機關自得代表國家行使所有物返還請求權。經查:㈠如附圖所示C1、C2部份之國有建物原係一佔地面積頗為廣大的建物,原始建號為高雄市○○區○○段○○○○號,其門牌號碼記載為高雄市○○區○○街○○號, 嗣變更 ○○○區○○段○○○號,原始總登記日期為46年2月25日(登記原因發生日期為35年8月
3日),所有權人最初登記為台灣省政府財政廳,而於51年7月9日改為財政部國有財產局台灣省南區辦事處嗣高雄市○○區○○街○○號建物之門牌號碼於52年6月27日整編為大成街41號,又於60年5月1日整編為光復三街43、
43-1(即附圖所示C1及C2部份)、43-2、43-3、43-4、43-5、43-6、43-7、43-8、43-9、43-10、43-12、
47、49-2號及自強二路66巷3、5、7號等17戶門牌,而其中光復三街43-1即即附圖所示C1及C2部份,有原告提出之高雄市○○區○○段○○○號建號建築改良登記簿謄本、高雄市前金戶政事務所99年9月7日高市金戶字第0990002502號函、高雄市○○區○○段○○○號建號房屋登記簿謄本、高雄市○○區○○段337、338地號土地登記簿謄本(卷第270-277頁),堪認屬實。㈡又依被告所提出之高雄市政府秘書處87年2月11日會議記錄(卷第257-259頁)所載,高雄市政府於該會議記錄之「壹、說明」部份,已自行明確載明:系爭木造平房及基地坐落之民生段
337、338地號,房地產權均屬國有,高雄市政府雖於民國34年台灣光復後即接受作為單身員工宿舍用,但迄今未完成撥用或租購等手續,致高雄市政府並無合法權源使用上開國有房地等語,則高雄市政府自始即是無權占用系爭國有房地,而非系爭國有房地之管理機關至為顯然。又國有財產中非公用財產以財政部國有財產局為管理機關,國有財產法第12條定有明文,故系爭國有房地之管理機關係原告,自足認定。㈢準此,原告主張被告等人無權占用系爭國有土地及系爭國有房屋,而以系爭國有土地及系爭國有房屋管理機關之身分,行使民法第767條前段之所有物返還請求權,即無不合。
(二)次按「稱使用借貸者,謂當事人一方以物交付他方,而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」;「借用人應於契約所定期限屆滿時,返還借用物;未定期限者,應於依借貸之目的使用完畢時返還之。」,民法第464條、470條第1項前段定有明文。又「因任職關係獲准配住系爭房屋,固屬使用借貸之性質,然其既經離職,依借貨之目的,當然應視為使用業已完畢,按諸民法第四百七十條之規定,被上訴人自得據以請求交還系爭房屋。」、「因任職關係獲准配住宿舍,其性質為使用借貸,目的在使任職者安心盡其職責,是倘借用人喪失其與所屬機關之任職關係,當然應認依借貸之目的,已使用完畢,配住機關自得請求返還。故公務員因任職關係配住宿舍,於任職中死亡時,既喪失其與所屬機關之任職關係,依借貸目的應認已使用完畢,使用借貸契約因而消滅,此與一般使用借貸契約,借用人死亡時,貸與人僅得終止契約之情形尚有不同。」,有最高法院44年台上字第802號及91年台上字第1926號判例意旨可參。經查,本件被告張瑞芳之公公蕭錫惠雖因曾為高雄市政府之員工而獲配住C1、C2部份之宿舍,被告楊全忠於72年2月至85年7月15日雖曾為高雄市政府環境保護局之員工,及縱認被告謝俊田之前手吳忠仁、被告楊全忠之前手杜融甫否曾為高雄市政府之員工屬實,然因其等既已分別死亡或退休,依上開最高法院判例之意旨,其等即均已無合法之權利再占用系爭土地或系爭國有房屋,其等占有使用系爭土地及系爭國有房屋自屬無權占有,故被告等人辯稱有合法占用之權利及其等得依民法第
942條、第946條、第838條之規定合法占有而有永久使用權云云,即不足採。
(三)再按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」,民法第767條前段定有明文。又「以無權占有為原因,請求返還土地者,占有人對土地所有權存在之事實無爭執,而僅以非無權占有為抗辯者,土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任,占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。」,有最高法院85年度台上字第1120號判決要旨可資參照。經查,系爭土地為原告所管領國有土地之事實屬實,業見前述,依上開法條及最高法院判決意旨之說明,自應由被告等人就占用系爭土地是否有合法之權源,負舉證之責任,惟被告等人除上開第二項所示,不足以認係有合法占有權利之事實抗辯之外,即未舉出其他足以證明其有合法占用權利之證據,自應認其並無合法系爭土地之權源。
(四)又被告謝俊田及楊全忠雖抗辯其等自前手所受讓之上開房屋,係屬高雄市政府之員工宿舍,惟僅空主張而未舉證以實其說,依上開法條規定及舉證責任判例之說明,已不足採信,再參以系爭土地上之國有宿舍均係木造,有原告提出之上開資料及高雄市政府99年8月10日高市府祕總字第0990045819號函(卷第56頁)在卷可稽,而被告二人所受讓之上開房屋則為磚造鐵皮屋,有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可稽(卷第36、162頁以下),與上開國有宿舍均係木造不符,另其二人所提出之讓渡書(卷第50、113頁),不但均未註明上開房屋係屬高雄市政府之員工宿舍,並已註明上開房屋係屬違章建築、該基地係屬高雄市政府所有等語,故被告辯稱上開房屋係屬高雄市政府之員工宿舍云云,即不足採信。
(五)至被告抗辯之蕭錫惠於70年退休時,高雄市政府曾允諾國宅配給事宜,惟高雄市政府迄今均未實現承諾,縱要求眷屬搬遷,亦應給與合理搬遷補償及自建物堪估補償,參照其他公務人員無償使用眷村、眷舍者,均由政府協助或拆遷補助,原告斷以無權占有要求被告等拆屋還地,似有未洽云云,或應向高雄市政府主張而非向原告主張,或與上開所述之法律規定及判例意旨不符,與法無據,均不足採。
(六)又就原告請求被告張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純應自如附表二所示C1、C2部份之系爭國有房屋遷出,並應返還如附表二所示C1、C2部份之系爭國有房屋部份,因被告蕭哲義、蕭嘉純僅是因為其等係被告張瑞芳之子女緣故,而隨被告張瑞芳居住於系爭國有房屋,並無自已占有之意思,業據被告陳明在卷,故其二人之占有性質應僅為被告張瑞芳之履行輔助人,故原告此部份之請求,僅就被告張瑞芳為有理由,就被告蕭哲義、蕭嘉純部份,則為無理由。
(七)綜上,被告等人均無合法權源而占用系爭國有土地及系爭國有房屋,足堪認定,則原告依民法第767條前段規定,請求被告等人拆除附表一所占用土地上之建物,並返還所占用之土地,及請求被告張瑞芳應自如附表二C1、C2所示之系爭國有房屋遷出,並應返還如附表二C1、C2所示之系爭國有房屋,為有理由,應予准許。
六、如被告應返還相當於租金之利益,其金額以若干為適當?
(一)按「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。」,民法第179條前段定有明文。又「無正當權源而使用他人所有之不動產,即可獲得相當於租金之利益,為社會通念。」,有最高法院61年度台上字第1695號判例要旨可資參照。被告等人係無權占有系爭土地及系爭國有房屋,已如上述,其等無法律上原因受有相當於租金之利益,致原告受有損害,原告自得請求返還所受之不當利益。
(二)次按,城市地方房屋租金,以不超過土地及建築改良物申報總價年息10%為限;租用基地,建築房屋,亦準用之,土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又依土地法施行法第25條之規定,所謂土地總價額係以法定地價為準,所謂建築物價額,係依該管市縣地政機關估定之價額;而法定地價,依土地法第148條之規定,係指土地所有人依該法規定所申報之地價;在平均地權條例施行區域,係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時,於公告申報地價期間自行申報之地價,未於該期間內申報者,指地政機關公告之地價而言,平均地權條例第16條亦有規定。又「基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定,並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」,有最高法院68年度台上字第3071判例之要旨可參。經查,原告就不當得利之請求均只請求以最低之26,638元及27,001元計算(被告楊全忠及被告張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純均以26,638元計算,被告謝俊田均以27,001元計算),業見前述,又C1、C2部份之系爭國有房屋,木造房屋依原告提出之高雄市房屋評定價值表(卷第16頁)所載,每平方公尺係以1,000元計算(依此計算C1、C2部份房屋之價值為13,430元),均應予准許。又本院審酌被告占有使用之系爭土地,係位於高雄市○○區○○○街南側,光復三街西側20公尺即為自強二路,附近房屋大多為供自住用,偶有幾間供理髮、小商店等使用,系爭房屋都為一樓平房,均為供被告居住使用,有本院100年2月18日勘驗筆錄、現場照片等在卷可稽等情,認相當於租金之不當得利應以申報地價總額按年息5%計算始為適當合理。則依上述標準計算:
1、被告楊全忠所應返還原告之相當於租金之不當得利金額,
5年應共為142,845元,每月應為2,381元【計算式:每年之不當得利為:申報地價26638×面積21.45×年息5%=28569元;5年共為:28569×5=142845元;每月之不當得利為:28569÷12=2381元(元以下均四捨五入)】,原告之此部份請求,應予准許,至逾此金額部份,為無理由,應予駁回。
2、被告張瑞芳、蕭哲義、蕭嘉純所應連帶返還原告之相當於租金之不當得利金額(即B1、B2部份),5年應共為287,890元,每月應為4,798元【計算式:每年之不當得利為:申報地價26638×面積43.23×年息5%=57578元;5年共為:57578×5=287890元;每月之不當得利為:57578÷12=4798元(元以下均四捨五入)】,原告之此部份請求,應予准許,至逾此金額部份,為無理由,應予駁回。
3、被告張瑞芳所應返還原告之相當於租金之不當得利金額(即C1、C2部份),5年應共為92,795元,每月應為1,
547元【計算式:每年之不當得利為:(申報地價26638×面積13.43+房屋價值13430)×年息5%=18559元;5年共為:18559×5=92795元;每月之不當得利為:18559÷12=1547元(元以下均四捨五入)】,原告之此部份請求,應予准許,至逾此金額部份,為無理由,應予駁回。
4、被告謝俊田所應返還原告之相當於租金之不當得利金額,
5年應共為95,585元,每月應為1,593元【計算式:每年之不當得利為:申報地價27001×面積14.16×年息5%=19117元;5年共為:19117×5=95585元;每月之不當得利為:19117÷12=1593元(元以下均四捨五入)】,原告之此部份請求,應予准許,至逾此金額部份,為無理由,應予駁回。
七、綜上所述,原告依民法第767條前段及民法第179條前段規定法律關係之上開請求,於如主文第1、2、3項所示之範圍內,為有理由,應予准許;至原告其餘部份之請求,為無理由,應予駁回。
八、本判決主文第1、2、3項就原告勝訴部份原告陳明願供擔保,聲請宣告假執行,核無不合,爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請,因訴之駁回而失所依附,不應准許,應併予駁回。
九、本件事證已臻明確,兩造其餘主張、抗辯及所用之攻擊、防禦方法與舉證,核與本判決結果不生影響,爰不逐一論駁。
十、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。中華民國100年6月13日
民事第四庭法官郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月13日
書記官黃琬婷附表一:(拆屋還地部份)
┌──┬───┬───────┬──────┬──────────┬──────────┬──────────┐│編號│姓名│建物門牌│坐落地號(高│占用部分及面積│原告請求金額(新台幣│被告應給付金額(新台│││││雄市前 金區民 ││)│幣)│││││生段)││││├──┼───┼───────┼──────┼──────────┼──────────┼──────────┤│1│楊全忠│高雄市前金區光│337│附圖A2部份、面積│新台幣285,695元,及│新台幣142,845元,及││││復三街41號││20.71平方公尺│自起訴狀送達翌日起至│自99年7月25日(起訴││││├──────┼──────────┤清償日止按年息百分之│狀送達翌日)起至清償│││││338│附圖A3部份、面積│5計算之利息;暨自99│日止,按年息百分之5││││││0.74平方公尺│年7月6日起至返還A2│計算之利息;暨自99年│││││││、A3土地之日止,按│7月6日起至返還A2、A3│││││││月給付4,762元。│土地之日止,按月給付││││││││2,381元。│├──┼───┼───────┼──────┼──────────┼──────────┼──────────┤│2│張瑞芳│高雄市前金區光│337│附圖B1部份、面積│連帶給付575,780元,│連帶給付287,790元,│││蕭哲義│復三街43號││21.46平方公尺│及自起訴狀繕本送達翌│及被告張瑞芳自99年7│││蕭嘉純│├──────┼──────────┤日起至清償日止按年息│月10日,被告蕭哲義、│││││338│附圖B2部份、面積│百分之5計算之利息;│蕭嘉純均自100年2月││││││21.77平方公尺│暨自100年1月29日│27日(起訴狀繕本送│││││││起至返還B1、B2土地之│達翌日)起至清償日止│││││││日止,按月給付9,596│,按年息百分之5計算│││││││元。│之利息;暨自100年1││││││││月29日起至返還B1、B2││││││││土地之日止,按月給付││││││││4,798元。│├──┼───┼───────┼──────┼──────────┼──────────┼──────────┤│3│謝俊田│高雄市前金區光│338│附圖D部份、面積│新台幣191,165元,及│新台幣95,585元,及自││││復三街49之2號││14.16平方公尺│自起訴狀繕本送達翌日│99年7月25日(起訴狀│││││││起至清償日止,按年息│繕本送達翌日)起至清│││││││百分之5計算之利息;│償日止,按年息百分之│││││││暨自99年7月6日起至│5計算之利息;暨自99│││││││返還D部份土地之日止│年7月6日起至返還D│││││││,按月給付3,186元。│部份土地之日止,按月││││││││給付1,593元。│└──┴───┴───────┴──────┴──────────┴──────────┴──────────┘附表二:(返還系爭國有房屋部份)
┌──┬───┬───────┬──────┬──────────┬──────────┬──────────┐│編號│姓名│建物門牌│坐落地號(高│占用部分及面積│原告請求金額(新台幣│被告應給付金額(新台│││││雄市前金區民││)│幣)│││││生段)││││├──┼───┼───────┼──────┼──────────┼──────────┼──────────┤│2│張瑞芳│高雄市前金區光│337│附圖C1部份、面積│被告張瑞芳應給付原告│被告張瑞芳應給付原告│││蕭哲義│復三街43之1號││5.90平方公尺│189,135元,及自起訴│92,795元,及自99年7│││蕭嘉純│├──────┼──────────┤狀繕本送達翌日起至清│月10日(起訴狀繕本送│││││338│附圖C2部份、面積│償日止按年息百分之5│達翌日)起至清償日止││││││7.53平方公尺│計算之利息;暨自99年│,按年息百分之5計算│││││││7月6日起至返還C1、│之利息;暨自99年7月│││││││C2部份房屋之日止,按│6日起至返還C1、C2部│││││││月給付3,152元。│份房屋之日止,按月給││││││││付1,547元。│└──┴───┴───────┴──────┴──────────┴──────────┴──────────┘

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