臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
101年度新簡字第420號
原 告 王勝賢
被 告 楊倉銘
被 告 上鼎不動產實業有限公司
法定代理人 楊倉銘
被 告 卓合豐
王丁盆
吳丁興
王丁熊
前列六人共同
訴訟代理人 王朝揚 律師
前列六人共同
複代理人 黃龍昌 律師
被 告 薛麗秋
陳東洲
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102年5月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告薛麗秋、陳東洲經合法通知，無正當理由，未於最後言
詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，
爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張略以：
（一）緣座落於台南市○○區○○○段○○○○○○○○號土地（下稱
系爭土地）為原告與被告王丁盆、吳丁興、王丁熊及訴外
人 詹婉君 所共有（應有部分各五分之一），於民國（下同
）99年10月間，被告 卓合豊 即被告上鼎不動產實業有限公
司經理向原告聲稱系爭土地已有買家出價新台幣（下同
）251萬元欲購買，且被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人均
已同意以總價251萬元出售系爭土地，故，依據土地法34
條之1之規定，原告不得拒絕，須與被告王丁盆、吳丁興
、王丁熊等人共同出售系爭土地等語。
1.於99年10月23日，系爭土地5位共有人在被告卓合豐巧妙
安排下，分別於不同時段與被告薛麗秋簽立系爭土地之不
動產買賣契約書，並署名指定登記人陳東洲，亦即系爭土
地於99年10月23日由5位共有人整筆售予被告薛麗秋與陳
東洲；簽約當日原告僅看到另一共有人詹婉君，被告卓合
豐更向原告及詹婉君稱聲本件土地因售出251萬，故原告
及詹婉君每人均可各自分得50萬2千元(251萬÷5＝50萬2
千)，原告不疑有它，於是便與訴外人詹婉君一同與被告
薛麗秋簽立不動產買賣契約書。
2.嗣後，原告始得知系爭土地係以324萬元售出，並非如被
告卓合豊所言以251萬元售出，以致原告於系爭土地上損
失14萬6千元(324萬÷5＝64萬8千，64萬8千－50萬2千＝
14萬6千)之土地買賣價差。
（二）查，系爭土地因地理位置處於永康街上靠近永華路交叉口
，距離永康街上市步行僅5至10分鐘即可到達，步行至探
索公園約5至8分鐘內，本件系爭土地係位○○○區○○○
段，而附近成交行情每坪單價均高於20萬元以上，但原告
卻遭被告等詐騙，僅以每坪61,000千元(134平方公尺×0.
3025＝40.5坪，251萬÷40.5坪＝61,000)低於市價近3倍
之多的行情賤賣。
1.據內政部地政司所公佈的都市地區地價指數顯示，自99年
4月1日起至101年3月31日止，台南市地價每半年漲幅均不
超過2%，近2年台南地區地價漲幅合計不超過8%，而原告
於99年6月8日售出系爭土地，惟至訴外人 洪國紘 於101年3
月18日出售與系爭土地同段之土地時，其卻以每坪高於系
爭土地3.6倍之價格售出，更何況訴外人洪國紘土地之地
理位置不如系爭土地，此外，據591房屋交易網，101年度
台南市○○區○○○○街甚近的永大路二段每坪單價售價
為23萬元。
2.故，依據內政部地政司公佈之都市地區地價指數資料、10
1年度台南市永康區之實際成交、市價行情資料等，核與
原告於99年間僅以每坪6萬1千元售出系爭土地，即足以證
明原告99年當年確實是遭被告等共謀，謊以土地法第34條
之1規定使原告以低於市價甚多的價格售出系爭土地之應
有部分，造成原告於非自願出售土地的情況下，遭受財產
損失。
（三）被告楊倉銘、上鼎不動產實業有限公司、卓合豐為不動產
買賣之專業人士，其等利用業務資訊之優勢，虛報市場行
情價，並為達系爭土地買賣之成立，以土地法第34條之規
定誤導原告須以低於市價及低於其他共有人之價格出售其
持分，而被告薛麗秋、陳東洲、王丁盆、吳丁興、王丁熊
亦共同為其己之利益，與該等被告共謀而侵害原告之利益
，故，依民法第185條之規定，被告等應連帶賠償原告所
損失之292,000元（即146,000元加倍）。
（四）又被告上鼎不動產實業有限公司就原告與被告薛麗秋、陳
東洲間系爭土地買賣契約之訂定為居間，並向原告收取了
20,080元(50萬2000×4%＝20,080元)高額之費用，則就關
於訂約事項之調查並報告，自應盡善良管理人之注意義務
，然被告上鼎不動產實業有限公司於明知99年土地市價
每坪成交行情必定至少高於10萬元以上，惟其不僅不對原
告盡告知義務，反而欺騙原告系爭土地僅售出251萬，進
而從中牟取了原告之買賣價金，故被告上鼎不動產實業有
限公司應返還原告已給付之報酬20,080元。
（五）並聲明：①被告等應連帶賠償原告292,000元整及自繕本
送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如
任一被告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付責任。
②被告上鼎不動產實業有限公司應返還原告20,080元，及
自繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。③訴訟費用由被告負擔。④請依職權為假執行宣告。
三、被告楊倉銘、上鼎不動產實業有限公司、卓合豐、王丁盆、
吳丁興、王丁熊抗辯則以：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條第1項定有明文。
1.原告所為之主張，無非係建立於「被告等人共謀依土地法
之規定使其誤導而出售土地」且「系爭土地市價遠高於其
出售之價格」、「系爭土地已有買家出價251萬元要購買
，且被告王丁盆、吳丁興、王丁熊等3人均已同意以251萬
元出售，依土地法第34條之1規定，原告不得拒絕，倘原
告拒絕，會將原告的部分到法院作提存」等主張，惟原告
僅空言主張，惟未舉證以實其說，其主張顯難憑採。
2.至於原告另指摘「系爭土地市價遠高於其出售之價格」云
云，惟於自由經濟市場原則運作下，市場價格高低係取決
於商品和服務的供給和需求產生複雜的相互作用，其影響
之因素甚多，且原告所收集之案例資料與系爭土地之情形
並非相同，自不得僅憑原告收集少數按理而遽予比附援引
。況，系爭土地既係經原告同意而出售，則其出售價格顯
經原告深思熟慮後所接受，原告徒以隨意蒐集之其他地區
案例而認伊受有損害云云，亦非可採。
（二）原告所另質疑系爭土地各共有人持分相同，何以出售價格
不一云云。惟查，爭土地之仲介銷售過程，並非所有共有
人同時委託仲介銷售，而係先後委託仲介銷售。且按「經
紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏
」，不動產經紀業管理條例第25條定有明文。據此：
1.系爭土地之委託仲介銷售過程中，各共有人既非同時委託
銷售，而係先後委託銷售，則判斷被告是否有違背任務之
行為，自應以被告與各共有人先後所成立之個別委任關係
判斷，而非僅因同屬土地共有人，即齊一衡量。又被告上
鼎不動產實業有限公司於斡旋上開土地交易過程中，對於
各共有人所委託銷售條件未曾有任何違背情事；甚至於系
爭土地經鑑測結果發現有面積短少情形時，亦介入商請買
方薛麗秋放棄向出售價額較低之 王聖賢 、詹婉君二人求償
。凡此，均益徵被告於處理本件買賣過程中，並無任何不
法可言。是原告指摘：系爭土地委託被告銷售，惟出售所
得之價額經換算後原告與王丁盆等人每坪之價額竟非相同
云云，顯屬誤解。
2.又系爭土地銷售過程中，因本件係各共有人先後委託銷售
，而不論是基於仲介實務抑或仲介業之職業規範，被告上
鼎不動產實業有限公司對於客戶之委託銷售條件，除非客
戶明示願意透露使第三人知悉，否則既係屬應保密之事項
，是縱原告、王聖賢及王丁盆等三人均為系爭土地之共有
人，然因係先後委託銷售，被告對於其餘共有人之銷售條
件亦不得透露。又原告及王聖賢二人就系爭土地持分之出
售條件，既係於洽商過程中被告提出價額（50萬2000元）
徵詢渠等二人出售意願，並經原告及王聖賢二人深思熟慮
後同意被告所開出之出售價額，是原告及王聖賢二人縱售
價較王丁盆等三人為低，被告亦無任何不法可言。
3.且查，依原告所述，被告卓合豊既告知被告王丁盆、吳丁
興、王丁熊等3人之出售價格為251萬元，據此換算，則每
人應有部分之出售價格為836,667元（計算式：2,510,000
÷3＝836,667），而原告之應有部分既與被告王丁盆、吳
丁興、王丁熊等3人均相同，則依土地法34條之1之規定，
原告應有部分之出售（或承買）價格亦應為836,667元，
而非原告所稱之502,000元。是原告就此部分之陳述，亦
顯屬矛盾。
（三）此外，倘原告所稱：卓合豊以土地法34條之1之規定脅迫
，要求伊以502,000元出售云云屬實，則該金額既然低於
被告王丁盆等三人應有部分之出售價格（836,667元），
原告大可逕依土地法34條之1之規定優先承買其餘共有人
應有部分，何需委曲求全以502,000元出售其應有部分？
是由上情以觀，亦足證原告所陳稱：卓合豊向伊表示：系
爭土地已有買家出價251萬元要購買，且被告王丁盆、吳
丁興、王丁熊等3人均已同意以251萬元出售，依土地法第
34條之1規定，原告不得拒絕云云，顯屬虛偽。
（四）更何況，姑不論原告所陳上情是否屬實，惟依原告所述之
過程，則被告卓合豊僅係陳述相關法規（土地法34條之1
）之規定，並告知原告應有之權利。縱原告原無出售之意
，惟原告既已獲告知法規之權利，大可逕於行使優先承買
權而無庸委屈出售，乃原告於獲告知得行使優先承買權後
負決定出售其應有部分，顯見原告本即有同意卓合豊所提
出受條件之意。凡此，均足證本件交易過程，並無任何違
法之處至明。此外，本件前經共有人詹婉君就被告等人提
起刑事詐欺及背信等告訴，而台灣台南地方法院檢察署經
核後，以告訴人（詹婉君等人）所為之指訴顯屬不實，且
被告等人亦無任何不法可言，因予被告等人不起訴處分（
案號：101年度偵續字第112號）。
（五）並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利
判決，願供擔保請准免假執行。
四、被告薛麗秋、陳東洲未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀
為任何陳述或答辯。
五、法院之心證：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償之
責任，故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。
但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條定有
明文。次按醫療機構及其醫事人員因執行業務致生損害於
病人，以故意或過失為限，負損害賠償責任。醫療法第82
條第2項亦定有明文。依上開法條觀之，一般侵權行為或
醫事人員之醫療侵權行為之構成要件，於客觀要件均須包
括加害人之加害行為、行為須不法、須侵害權利、須發生
損害、及加害行為與損害間有因果關係等要件，在主觀上
則須有故意或過失即意思責任，若係缺少其中任一要件，
即不構成侵權行為。
（二）原告主張：被告共同侵權行為無非以原告及訴外人詹婉君
與該被告王丁盆、吳丁興、王丁熊3人與均為臺南市○○
區○○○段○○○○○○○○號各持分五分之一之分別共有人，
卻以與原告及訴外人詹婉君不同條件售出各該持分，致受
有免除負擔各該土地增稅之利益為據。按「各共有人，得
自由處分其應有部分。」；「共有土地或建築改良物，其
處分、變稱及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，
我民法第819條第1項、土地法第34條之1第1、2項分別定
有明文。本件被告王丁盆、吳丁興、王丁熊與原告及訴外
人詹婉君均係所涉土地之分別共有人，本得自由處分其應
有部分，而被告吳丁興與王丁熊係將本件所涉土地出售均
委由王丁盆代為處理，以該3人之持分已占各該土地總面
積之五分之三，是不論共有人人數或應有部分合計均已過
半數之同意，因此被告3人對其應有部分之處分於法並非
無據，渠等處分系爭土地並無需獲得原告及訴外人詹婉君
之同意，是被告等實無侵權行為之動機。而土地法第34條
之1第2項另有規定「共有人依前項規定為處分、變稱或設
定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通
知者，應公告之。」，被告王丁盆、吳丁興、王丁熊雖無
書面通知，確亦已委由被告上鼎公司業務經理被告卓合豐
轉知原告及訴外人詹婉君及告訴代理人洪國紘關於其應有
部分將出售情事，被告卓合豐亦告以原告及訴外人詹婉君
如不願出售其應有部分，於土地售出後會將其應有部分之
價金提存至法院，於此，原告及訴外人詹婉君、 洪昆良 均
無表明優先承買之意，而均係同意其在臺南市○區○○段
○○○段0000000地號之應有部分以整筆50萬2000元之價
格售出，此有原告及訴外人詹婉君自承與同案被告卓合豐
證述在卷，是被告王丁盆、吳丁興、王丁熊既已將共有土
地擬予處分一情通知原告及訴外人詹婉君、告訴代理人洪
國紘轉知告訴人洪昆良，即符合土地法第2項之規定。而
依民法第819條第1項之規定，被告王丁盆、吳丁興、王丁
熊本即得自由處分其應有部分，是被告3人並未負有應將
其出賣條件全然告以原告及訴外人詹婉君、洪昆良之義務
，只要轉知其將出售一情即為已足。本件所涉土地被告王
丁盆、吳丁興、王丁熊於各該應有部分出售時，既未與原
告及訴外人詹婉君、洪昆良有何接觸而對其施以任何詐術
，於議價過程中亦無負有保證人之對原告及訴外人2人為
各該買賣條件之據實告知義務，核與民法侵權行為之構成
要件全然不合，亦難以該法律關係請求損害賠償。
（三）被告楊倉銘、上鼎不動產實業有限公司、卓合豐、薛麗秋
、陳東洲民法侵權行損害賠償為部分：經查：
⑴關於臺南市○○區○○○段○○○○○○○○號土地因售出251萬，
故原告及詹婉君每人均可各自分得50萬2千元(251萬÷5＝
50萬2千)，、被告王丁盆、吳丁興、王丁熊及原告關於臺南
市○○區○○○段○○○○○○○○號土地買賣為真實交易。另按
我土地稅法第5條第1項第1款規定，土地增值稅之納稅義務
人如土地為有償移轉者，為原所有權人；惟查在自由經濟體
制之下，依據私法自治及契約自由原則，只要不違背公序良
俗，公權力原則上並未強制對於物價、契約條款加以規制，
而係於交易當時，由當事人自行約定。雖在契約自由原則之
下，亦不得無視契約正義原則，即一方的給付與他方的對待
給付之間，應具等值原則。然給付與對待給付客觀上是否相
當，如對特定勞務究應支付多少工資，對特定商品究應支付
多少價金，始稱公平合理，涉及因素甚多，欠缺明確的判斷
標準。因此，民法上採取「主觀等值原則」，即當事人主觀
上願以此給付換取對待給付，即為已足，客觀上是否相當，
在所不問，除有民法上之暴利行為、詐欺、脅迫、意思表示
錯誤等情形。換言之，本件原告及訴外人詹婉君對於被告卓
合豐轉知薛麗秋之購買條件與買賣價金達成合意，即使其成
交條件與其他共有人即被告王丁盆、吳丁興、王丁熊不同，
亦屬合法之買賣。計算繳付被告王丁盆、吳丁興、王丁熊之
土地增值稅3人總計為43萬8千元之部分後，此即由被告卓合
豐在與被告薛麗秋之買賣達成合意後，基於促成契約成立之
目的，由其另行向被告薛麗秋爭取提高之差價43萬8千元（
即294萬8千元－251萬元＝43萬8千元）中繳付，被告卓合豐
此舉並未使原告及訴外人詹婉君之委託銷售條件與取得價金
結果受到變更或損害；再者，其他共有人即被告王丁盆、吳
丁興、王丁熊既得依民法第819條第1項規定自由處分其應有
部分，且以依土地法第34條之1第2項委由被告卓合豐 告以渠
等應有部分即將出售一情，而被告卓合豐除告以此出售情事
外，另轉知告訴人詹婉君如其不同意出售，其應有部分價金
將提存法院，其係土地法第34條之1第3項之規定，是原告不
得以其不知上開土地法關於共有人不行使優先承買權時價金
將提存法院之規定，而認被告卓合豐係以提存法院作為脅迫
或詐欺手段而誘使其售出應有部分；故尚原告實不得以事後
查知各該共有人出售條件不同、核計各該共有人取得價金不
同之結果，而遽認被告楊倉銘於督導此件買賣交易、被告卓
合豐於撮合買賣雙方交易成交有何違背職務之行為並因之使
原告受有何損害，而有何侵權行為。況原告對於系爭土地買
賣之銷售委託契約書所載之特約條款內容既無爭執，亦乏實
據可資證明被告楊倉銘或卓合豐主觀上有明知原告不同意與
其他共有人之銷售條件不同而誘使原告簽訂委任契約書並售
出本件所涉土地之行為，自難逕為不利於被告2人有侵權行
為之認定。
⑵關於臺南市○○區○○○段○○○○○○○○號之買賣，薛麗秋確
實代理其配偶陳東洲洽談買賣事宜，由薛麗秋開立支票支付
各該共有人其應有部分之買賣價金後，並由告訴人詹婉君與
第三人王勝賢各以總價50萬2000元、被告王丁盆、吳丁興與
王丁熊各以總價60萬元，分別於99年10月28日、同年11月15
日向永康地政事務所辦理所有權移轉過戶予陳東洲並經鑑界
後察知坪數不足，乃要求被告王丁盆、吳丁興、王丁熊各退
還價金2萬元，此有本署調閱之永康地政事務所土地登記申
請書資料與告訴人詹婉君、薛麗秋、被告王丁盆、吳丁興、
王丁熊、卓合豐及證人陳東洲在本署之庭詢筆錄附卷可稽，
是本件買賣交易應為真實，合先敘明。基於各該共有人得自
由處分其應有部分之民法第819條第1項規定，及揆諸上述自
由經濟市場與契約自主原則之規範，與民法上所採取「主觀
等值原則」為斷，本件所涉土地各該共有人就其應有部分之
處分，分別與買方達成合意，其買賣交易應認係合法。而被
告楊倉銘、卓合豐係因上開臺南市○○區○○段0000000地
號買賣順利，經被告王丁盆、吳丁興、王丁熊提及尚有本件
土地擬出售之情形下，乃出價其應有部分各為60萬元售出（
為實收價格，服務費與土地增值稅外加），經 薛國祥 轉知其
胞妹被告薛麗秋後，買方即被告薛麗秋代表陳東洲出價320
萬元，後經被告卓合豐斡旋後始提高價金至330萬元，嗣被
告卓合豐再委由代書精算被告王丁盆、吳丁興、王丁熊部分
之價金與相關規費支出後，餘額為100萬4000元，其他兩人
之共有人即詹婉君、原告王勝賢各可分得50萬2000元，被告
卓合豐始將此價格告以訴外人詹婉君徵詢其出售意願，按訴
外人詹婉君既無行使優先承買權之意願，被告卓合豐或楊倉
銘自無告以其他共有人售價之義務，甚至在鑑界後坪數不足
，亦未要求訴外人詹婉君、原告王勝賢退還部分價金予買方
即被告薛麗秋之配偶陳東洲，原告既一成年人，復參網路資
訊取得之便利性，其可逕自透過各種途徑搜集資訊作為買賣
價金是否合理之參考，因此其既對於本件所涉土地價格合意
而同意交易，自不得以事後核計與各該共有人之買賣條件與
價金不同而認有何遭受詐騙之情事；另在本件契約雙方合意
後，經鑑界坪數不足而有給付瑕疵之情，被告卓合豐亦僅要
求被告王丁盆、吳丁興、王丁熊退還2萬元之價款，而無要
求告訴人詹婉君連帶負擔給付瑕疵而減少價金退還買方部分
價款之義務，被告楊倉銘、卓合豐之仲介買賣雙方交易既未
施以任何詐術，也無違背其職務而損及原告利益之行為，是
亦難認該被告有何侵權行為之行為。
⑶且查，依原告所述，被告卓合豊既告知被告王丁盆、吳丁興
、王丁熊等3人之出售價格為251萬元，據此換算，則每人應
有部分之出售價格為836,667元（計算式：2,510,000÷3＝
836,667），而原告之應有部分既與被告王丁盆、吳丁興、
王丁熊等3人均相同，則依土地法34條之1之規定，原告應有
部分之出售（或承買）價格亦應為836,667元，而非原告所
稱之502,000元。是原告就此部分之陳述，亦顯屬矛盾。
（四）綜上所述，被告王丁盆、吳丁興、王丁熊、薛麗秋、卓合
豐、楊倉銘等人於本件所涉臺南市○○區○○○段
○○○○○○○○號土地之買賣並非虛偽不實之交易，且未違土
地法之相關規定，此純係被告王丁盆、吳丁興、王丁熊與
訴外人詹婉君、原告就交易條件中是否『含稅』或『未稅
』條件之差異而已，況被告王丁盆、吳丁興、王丁熊實際
取得之每坪價金亦未高於訴外人詹婉君及原告，難有獲取
不法利益可言，參以被告楊倉銘、卓合豐亦已盡受委任處
理他人事務之注意義務與責任，主觀上均欠缺不法犯意，
是被告等應無何侵權行為。被告等前開抗辯，尚堪採信。
此外，揆諸前開法條及判例要旨，尚難遽為不利被告等侵
權行為之認定。依上所述，原告並未提出證據足資證明被
告具有過失，亦無法證明其受有損害，以及其所主張之損
害與被告侵權行為有因果關係，是原告主張被告應負侵權
行為損害賠償責任，核屬無據，不應准許。
(五)原告依侵權行為損害賠償之法律關係請求被告應給付
312,080元，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造之其餘主張、陳述並所提
證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述
，附此敘明。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事
訴訟法第87條第1項定有明文。本件除原告支出第一審裁判
費用3,420元外，兩造並無其餘費用之支出，是本件訴訟費
用額確定為3,420元。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國102年6月11日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國102年6月11日
書記官葉東平