裁判字號：臺灣高雄地方法院94年訴字第3072號民事判決
裁判日期：民國95年09月13日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決94年度訴字第3072號原告丁○○訴訟代理人乙○○
王國論律師 康進益 律師被告哈博衛星通信股份有限公司
（原名九邦衛星通信股份有限公司））法定代理人丙○○訴訟代理人甲○○當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國95年8月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰零貳萬元，及自民國九十五年七月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號二樓房屋遷讓交還原告。
被告應自民國九十五年七月一日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
本判決第一項，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零貳萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二、三項，於原告以新臺幣捌拾參萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰肆拾玖萬參仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一訴訟標的之法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。次按，訴訟標的，乃原告為確定其私權之請求，或所主張或否認之法律關係是否存在，欲法院對之加以審判之對象。
而為法院審判對象之法律關係，應為具體特定之權利義務關係，而非抽象之法律關係，即原告起訴以何種法律關係為訴訟標的，應依原告起訴主張之原因事實定之，原告前後主張之原因事實不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同，即非同一事件（最高法院84年度臺上字第2194號判決參照）。
三、查原告前於94年間，雖曾依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告將門牌號碼高雄市○○區○○路○○號2樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告，並請求被告自94年2月6日起至交還系爭房屋止，按月給付原告新臺幣（下同）60,000元，經臺灣高等法院高雄分院以94年度上字第
197號民事判決確定，惟查，原告於前開訴訟，乃起訴主張原告因被告遲付租金，且未經同意將系爭房屋交予訴外人麥邦田生物科技有限公司使用，業依民法第440條第2項約定，終止租賃契約，爰依民法第455條及系爭租賃契約第14條約定，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，及依租賃契約之法律關係，請求被告給付自93年9月22日起至94年1月31日止之租金及違約金，並以租賃契約業經原告終止，被告於租賃契約終止後，占有系爭房屋，受有相當租金之利益為由，依不當得利之法律關係，請求被告自該事件起訴狀繕本送達之日即94年2月6日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告60,000元之不當得利，有本院94年度訴字第268號民事判決、94年度上字第197號民事判決在卷可參。於本件訴訟，則起訴主張租賃契約期限屆滿，被告於租賃契約期限屆滿後，無權占有系爭房屋，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，及依租賃契約之法律關係，請求被告給付自94年2月1日起至95年6月30日止之租金，且被告於租賃契約期限屆滿後，占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，併依不當得利之法律關係，請求被告自95年7月1日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告60,000元。原告前後主張之原因事實不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同，揆諸前揭說明，自非同一事件，而無一事不再理原則之適用，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣訴外人 黃瑞香 前於民國92年6月20日與被告簽訂租賃契約，將系爭房屋出租予被告，雙方約定租賃期限自92年7月起至95年6月30日止，租金為每月60,000元，嗣系爭房屋，先移轉為訴外人 楊敢 所有，由楊敢繼受出租人之地位，再因原告經由本院於93年9月17日之拍賣取得系爭房屋之所有權，移轉為原告所有，由原告繼受出租人之地位。詎被告自93年9月22日起，即未依約給付租金，經原告另案訴請被告給付自93年9月22日起至
94年1月31日止之租金，業經本院以94年度訴字第268號民事判決原告勝訴，被告上訴後，並由臺灣高等法院高雄分院以94年度上字第197號判決諭知上訴駁回而確定。茲因被告並未給付自94年2月1日起至95年6月30日止，每月60,000元之租金，共計1,020,000元，爰依租賃契約之法律關，請求被告給付1,020,000元；又兩造之租賃關係業已消滅，惟系爭房屋現仍為被告無權占有，被告自應返還系爭房屋，併依民法第767條之規定，訴請被告將系爭房屋遷讓交還原告；再被告於租賃期限屆期後，無權占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，併依民法第179條之規定，請求應返還其所受之利益。並聲明求為判決如主文第1項至第3項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及陳述略以：訴外人乙○○與訴外人楊敢乃偽造不實之債權，聲請拍賣系爭房屋，原告與被告間之租賃契約應不存在。又被告基於買賣不破租賃原則，對於系爭房屋，應有優先承購權存在，且依土地法第100條第1款規定，出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，原告收回系爭房屋，與該條規定不合等語。並聲明求為判決：駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠訴外人黃瑞香前於92年6月20日與被告簽訂租賃契約，將
系爭房屋出租予被告，雙方約定租賃期限自92年7月起至95年6月30日止，租金為每月60,000元。
㈡系爭房屋先移轉為訴外人楊敢所有，再因原告經本院於93
年9月17日之拍賣，領得本院發給之權利移轉證書，取得系爭房屋之所有權，而移轉為原告所有。
㈢系爭房屋現為被告占有，且被告自93年9月22日起，即未依約繳納租金予原告。
四、本件之爭點：㈠原告主張依租賃契約之法律關係，請求被告給付自94年2
月1日起至95年6月30日止之租金，共計1,020,000元，及自民事準備書㈠狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，有無理由？㈡原告主張依民法第767條之規定，請求被告將系爭房屋遷
讓交還原告，有無理由？㈢原告主張依民法第179條之規定，請求被告自95年7月1
日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告60,000元之相當於租金之不當得利，有無理由？
五、得心證之理由：㈠原告主張依租賃契約之法律關係，請求被告給付自94年2
月1日起至95年6月30日止之租金，共計1,020,000元，及自民事準備書㈠狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，有無理由？⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；承租人應依約定日期，支付租金，民法第425條第1項、第439條前段分別定有明文。
⒉查原告主張訴外人黃瑞香前於92年6月20日與被告簽訂
租賃契約，將系爭房屋出租予被告，雙方約定租賃期限自92年7月起至95年6月30日止，租金為每月60,000元。嗣系爭房屋先移轉為訴外人楊敢所有，再因原告經由本院拍賣取得系爭房屋之所有權，移轉為原告所有，業據其提出建物所有權狀、建物登記第二類謄本、房屋租賃契約書影本各1份為證，並為被告於言詞辯論時所不爭執，依民事訴訟法第280條第1項之規定，視同自認，原告此部分之主張，自堪信為真正。從而，訴外人黃瑞香既於將系爭房屋交付予承租之被告後，在被告占有中，將系爭房屋所有權讓與訴外人楊敢，揆諸民法第
425條第1項之規定，訴外人楊敢自應繼受出租人之地位。嗣訴外人 楊敢於 系爭房屋交付予承租之被告後，在被告占有中，復將系爭房屋所有權讓與原告，揆之民法第425條第1項之規定，原告亦應繼受出租人之地位。
至被告雖辯稱：訴外人乙○○與訴外人楊敢乃偽造不實之債權，聲請拍賣系爭房屋，原告與被告間之租賃契約應不存在云云，惟查，原告乃參與本院之拍賣，因拍定而經本院發給權利移轉證書，取得系爭房屋之所有權，不論訴外人乙○○聲請拍賣系爭房屋時，所持執行名義之內容，是否虛偽，對於訴外人楊敢與拍定人即原告間關於系爭房屋之買賣契約，及所有權移轉之效力，均無影響，又訴外人楊敢與拍定人即原告間關於系爭房屋之所有權移轉既屬有效，依民法第425條第1項之規定，原告自應繼受出租人之地位，而與被告有租賃關係存在。被告所辯，自不足採。
⒊被告既為系爭房屋之承租人，自有依約定日期，支付租
金之義務，然被告迄今仍未給付自94年2月1日起至95年6月30日止之租金，共計1,020,000元予原告，則原告主張依租賃契約之法律關係，請求被告給付自94年2月1日起至95年6月30日止之租金，共計1,020,000元，洵屬有據，應予准許。
⒋次按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負
遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
5，民法第229條第1項、第233條第1項前段及第
203條分別定有明文。查依兩造間租賃契約之約定，租金應於每月10日以前繳納，此有原告提出之房屋租賃契約書影本各1份在卷可按，原告請求被告給付之自94年
2月1日起至95年6月30日止之租金，自有確定期限，揆之前揭規定，被告自應於各期給付之期限屆滿時起，負遲延責任。從而，原告請求被告自94年2月1日起至
95年6月30日止各月應給付租金之期限屆滿後之民事準備書㈠狀繕本送達之翌日即95年7月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。
㈡原告主張依民法第767條之規定，請求被告將系爭房屋遷
讓交還原告，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。
⒉查原告主張系爭房屋為原告所有，現為被告所占有之事
實，業據其提出建物所有權狀、建物登記第二類謄本影本各1份為證，為被告於言詞辯論時不爭執，依民法第
280條第1項本文之規定，視同自認。原告此部分之主張，堪信為真正。至被告雖辯稱：被告基於買賣不破租賃原則，對於系爭房屋，應有優先承購權存在，且依土地法第100條第1款規定，出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，原告收回系爭房屋，與該條規定不合云云。然查：⑴買賣不破租賃原則，原與承租人有無優先承購權無涉，被告主張基於買賣不破租賃原則，對於系爭房屋，應有優先承購權存在，已有誤會，且縱令被告對於系爭房屋享有優先承購權，亦僅具有優先承購之權利，於尚未因承購而取得系爭房屋之所有權之前，仍無占有系爭房屋之正當權源。⑵按定期租賃契約，並無土地法第100條之適用（最高法院37年上字第7729號判決意旨參照）。查兩造間之租賃契約之期限，原有確定之期限，屬於定期租賃契約，此有房屋租賃契約書在卷可按，揆諸前揭說明，自無土地法第100條規定之適用。被告上開辯解，均無足取。從而，被告既無占有系爭房屋之正當權源，原告主張依民法第767條之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，洵屬有據，應予准許。
㈢原告主張依民法第179條之規定，請求被告自95年7月1
日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告60,000元之相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項雖有明文，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第
2次民事庭會議決議參照）。⒉查兩造間之租賃契約於95年6月30日屆滿，被告於租賃
期限屆期後，對於系爭房屋已無占有之正當權源，其於95年7月1日起，繼續占有系爭房屋，自屬無權占有。
又被告自95年7月1日起，無權占有系爭房屋，獲得相當於租金之利益，並致原告受有損害，自應返還其所受相當於租金之利益。本院審酌系爭房屋坐落於高雄市○○路○○號2樓，鄰近愛河，附近有國軍英雄館、市立高雄女子中學、百貨公司、飯店及診所，生活機能良好、交通便利，有系爭房屋附近之地圖影本1份、原告陳報之現場照片11幀在卷可按，且兩造間原租賃契約約定系爭房屋之租金為每月60,000元，及被告係股份有限公司，承租系爭房屋應係供營業使用，而非供住宅使用，認為以兩造間原租賃契約約定之每月租金60,000元最為符合系爭房屋每月使用利益之客觀交易價值。從而，原告主張被告於租賃期限屆期後，無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告自95年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告60,000元，亦屬有據。
六、綜上所陳，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告給付自94年2月1日起至95年6月30日止，每月60,000元之租金，共計1,020,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即95年7月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及本於民法第767條之規定，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，並本於民法第179條之規定，請求被告自95年7月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告60,000元，均為有理由，應予准許。
七、末按，就第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第3款定有明文。又民事訴訟法第389條第1項第3款所謂就第427條第2項訴訟，係指訴訟之本質合於該條項之規定而言，並非指其所行之訴訟程序，故祇須訴之性質屬於同法第427條第2項之類型，不論行何種訴訟程序，均應依職權宣告假執行（司法院第17期司法業務研究會司法院第一廳研究意見參照）。查原告及被告均 陳明 願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就本判決主文第1項部分，原告乃本於租賃契約之法律關係，請求被告給付租金，核屬民事訴訟法第427條第2項第1款之訴訟，揆諸前揭說明，自應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判，另被告陳明願供擔保，請准免為假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之；就本判決主文第2、3項部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，
八、至被告雖聲請訊問證人楊敢，用以證明兩造間之租賃契約並不存在，惟查，本院依調查證據結果，認兩造間確有租賃契約存在，已如前述，故被告前揭調查證據之聲請，並無調查之必要，爰不予傳訊。此外，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款、第390條第2項，判決如主文。
中華民國95年9月13日
民事第三庭法官伍逸康以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國95年9月14日
書記官林雯琪