裁判字號：臺灣士林地方法院111年簡字第24號民事判決
裁判日期：民國112年01月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院簡易判決111年度簡字第24號原告 林悅芬 訴訟代理人 陳建勳 律師
林靜怡 律師被告 胡偉仁 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○號六樓房屋及地下二層編號五號停車位騰空遷讓返還原告。
被告應將設在前項房屋之戶籍遷出。
被告應自民國一百十一年四月十一日起至民國一百十二年二月十日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元，及自民國一百十二年二月十一日起至遷讓返還第一項所示房屋、停車位之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國110年4月10日簽訂住宅租賃契約（下稱系爭租約），由被告承租伊所有門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號6樓房屋及地下二層編號5號停車位（下稱系爭房屋），租期自同日起至110年4月10日止，每月租金3萬8,000元，押租金為1個月之租金額，租賃關係消滅時，被告應會同原告共同完成點交手續，將系爭房屋返還原告，並遷出戶籍，被告未依約返還房屋時，原告得向承租人請求未返還系爭房屋之相當月租金額，及相當月租金額之違約金至返還為止。伊於訂約時即對被告表明期滿不再續租，並於租賃期滿前，委由伊配偶 陳德旭 於111年3月7日表明要求被告於同年4月底前遷出。惟被告於租期屆滿後，藉詞迄不返還系爭房屋，已違反系爭租約約定。為此，依民法第455條前段、系爭租約第14條第1項、第3項約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、將戶籍遷出，並依約給付未返還房屋應付之相當租金額與違約金等語，聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應將設在系爭房屋之戶籍遷出。㈢被告應自111年4月11日起至112年2月10日止，按月給付原告3萬8,000元，及自112年2月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7萬6,000元。
二、被告則以：系爭租約簽訂時，原告並未告知伊期滿不再續租，其子是否結婚、需用房屋，係契約文字以外之事項，與伊無關，且於系爭租約約定租期屆滿前，因伊搬家受阻，對原告表示需繼續使用系爭房屋，原告並未即為反對，亦未於租約期滿時，依約即向伊表示不以不定期繼續租賃關係，並繼續收取租金，依民法第451條規定及系爭租約第14第3項約定，兩造間已成立不定期限租賃契約，原告非有土地法第100條第1項規定之事由，不得收回房屋，是伊無返還系爭房屋義務，亦未違約，原告請求為無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，同法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。是房屋定期租賃租賃期滿時，承租人負有返還租賃物之義務，出租人得即請求返還租賃物，承租人如主張雙方有民法第451條規定之情形而另行成立不定期租賃契約關係，而為出租人所否認者，承租人應就此有利於己之事實負舉證責任，其舉證責任未盡，即應受敗訴之判決。
四、原告主張得依民法第455條前段規定及系爭租約第14條第1項、第3項約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、將戶籍遷出，並依約給付未返還房屋應付之相當租金額與違約金，固為被告所否認。然：⒈查原告主張被告向原告承租系爭房屋，雙方為此簽訂系爭租
約，約定租金為每月3萬8,000元，租期至111年4月10日屆滿，該租約第14條第1項約定：租賃關係消滅時，被告應會同原告共同完成點交手續，將系爭房屋返還原告，並遷出戶籍，被告未依約返還房屋時，原告得向承租人請求未返還系爭房屋之相當月租金額，及相當月租金額之違約金至返還為止等情，業據原告提出系爭租約為證（見本院卷第18至24頁），且為被告所不爭執，應認為真實。原告起訴時，已越上開租期，系爭租約已因租賃期滿終止而消滅，依民法第455條前段規定及系爭租約第14條第1項約定，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，併將戶籍遷出，其未於期滿時依約遷讓返還，原告併得依同租約第14條第3項約定，請求被告給付相當於租金額之數額及同額違約金。
⒉被告雖抗辯系爭租約期滿後，伊繼續使用系爭房屋並給付租
金，原告未為反對，依民法第451條及系爭租約第14條第3項約定，兩造已另成立不定期限租賃契約，得繼續占有使用系爭房屋等語，並提出行動電話通訊畫面列印紙本、系爭租約、銀行帳戶往來明細為證（見本院卷第78至82、96至106頁），為原告所否認，被告就此有利於己之事實，自應負舉證之責。惟：
⑴按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思
，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約，或於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續租者，仍難謂不發生阻止續約之效力，出租人給予遷讓之寬限，係基於承租人要求而允予之履行期間，縱承租人將租金提存，亦不發生不定期限繼續契約之問題（最高法院55年台上字第276號、59年台上字第555號判決意旨參照）。
⑵被告所提出行動電話通訊內容與原告所提出相符，顯示原告
配偶陳德旭於系爭租約約定租期屆滿前之111年3月7日即與被告聯繫，表明：「上次見面曾提起兒子結婚之事...請給予預留時間將房子粉刷，感謝能否給再四月分給予進場施工」，嗣即接續收獲被告回覆，表示：「本預計這月搬家前天簽好的租賃契約突然通知房東要改成賣屋...」、「勢必耽誤搬家時間，還請諒解」（見本院卷第26至28、78、82頁），以此參照原告所提出其女 陳盈禎 於110年3月29日與兩造會面當場對話所錄製錄音內容顯示，陳盈禎當時曾向被告確認，表示於翌年4月，其弟將準備結婚，要求被告必須於之前找房子搬遷，被告對此亦表示：會提前覓屋，否則會沒地方住，如有特殊原因，會搬到其母處等語（本院卷第140頁錄音參照，譯文見同卷第138頁），被告雖否認此譯文之真正，然經本院訊問證人陳盈禎具結證述錄音及洽談締約過程屬實，並當庭勘驗錄音內容，查對譯文無誤（見本院卷第159至163頁），核與原告主張相符，應認其此主張為可採。被告空言指摘證人陳盈禎證述不實，抗辯錄音內容係締約後之對話，均無可取。陳盈禎雖非系爭租約當事人，然其係原告邀同前往共同與被告商議租約事宜，自獲原告同意為其與被告進行洽商，且原告對於陳盈禎當場所為前開表示，明知而不反對，陳盈禎所為表示之效力自及於原告，被告抗辯錄音內容無原告發言，陳盈禎與系爭契約無關，所為表示不生任何效力，亦無可採。據此，足見原告於租期屆滿前，已與被告洽談系爭租約租期屆滿時不再續租，要求返還系爭房屋，俾供及時裝修，以供原告之子新婚居住使用，被告亦早已開始另覓他處租賃他遷，斯時並再次確認租約期滿不再續租，僅因租屋事宜尚未洽妥，表明恐致影響搬家時間，並為此尋求原告諒解，全未表示有繼續租用系爭房屋之意。是參核被告所提出上開通訊內容，更顯得證原告主張確然屬實，被告反爾指稱原告未曾表明期滿不再續租，委屬刻意曲解，要無可採。
⑶被告雖提出陸續匯交相當於租金額即每月3萬8,000元之款項
予原告，並提出帳戶往來明細資料為證（見本院卷第100、106頁），且據原告表明被告已匯款給付至112年1月止之數額，固堪認為真實。然上開款項係被告主動匯付，已不能以此據認原告係出於收取被告給付租金之意思而受領。況原告前已與被告確認租賃期滿應行遷讓返還系爭房屋不再續租，且依系爭租約第14條第3項約定，被告於租約期滿後，未依約返還系爭房屋，即應按月給付相當於租金額之金錢，此為被告所明知，其嗣後所為給付，自非可當然認為係給付租金，進而推謂係本於繼續不定期限租賃之意思而繼續占用房屋、給付租金，構成不定期租賃契約關係之要件事實。兩造既無被告所辯成立不定期限租賃關係之事實，被告即應依民法第455條前段規定及系爭租約第14條第1項約定，於租賃期滿時交還房屋，其嗣後繼續占有使用，非有正當權源。
⑷陳德旭於被告對其表示另覓租屋所訂租約生變，搬遷時間恐
受影響後，並未表示同意被告繼續租賃或緩期遷讓，僅於翌日略表慰問稱：「辛苦你了...」（見本院卷29、78頁），則系爭租約租期於111年4月10日屆滿時，租約即當然消滅。
此再參照被告於同年5月2日，復主動傳送訊息予陳德旭表示：「政府資訊covid-19疫情現在正值高峰，耽誤了搬家時程深感困擾...若您不接受此建議在混亂中我將關注台北市政府的疫情推估，待疫情緩和、再回復正常生活，若您不接受此建議...」，陳德旭則覆以：「在去年簽約時有明確向你表明，兒子結婚要搬進這房子，今年急迫用房，故租約至111年4月10日到期即收回房屋...上回電話中又再跟你表明家中急需用房請你務必處理...目前租約已到期，請依約配合」，被告則於同年月23日再表示：「去年簽租賃約時並無疫情，今年2～3月爆發疫情非可預料，打亂了我的搬家安排...」，陳德旭於同年6月27日再發送訊息，表明租約已於同年4月10日到期，限期要求被告於同年7月10日前搬離，係依被告要求給予履行寬限期間，非同意延展租期或由被告繼續租賃，被告另於同年6月30日再要求原告同意修改、變更契約未果，原告即於同年7月1日委由律師發函予被告，要求被告於同年月10日前遷讓返還系爭房屋及遷出戶籍、給付約定相當於租金額與違約金，陳德旭復於同年7月5日對被告表示已委託律師處理，被告即表示：「我要跟你說還鑰匙之事，你卻讓律師提告，是你拒絕交屋」，有行動電話通訊畫面列印紙本、催告信函可稽（見本院卷第29至38、40至44頁），可知於系爭租約期滿後，被告亦自知應搬家遷讓房屋，對於陳德旭所表示原告於簽約前已表明因需用房屋，期滿不再續租一節，當時無任何異見或爭執，僅係以時值疫情為由，表示需待疫情緩和再回復正常生活，希望原告接受其提議，修改或變更契約，嗣仍未獲原告同意，至同年7月5日，更明白表示將返還系爭房屋並交還鑰匙，尤見原告自始即表明期滿不再續租，雙方自始無以不定期限繼續租賃之意思存在，依前揭說明，自無另行成立不定期租賃契約可言。被告嗣後翻異，一再以覓屋他遷生變、疫情影響生活，要求原告寬諒、同意展期或變更契約，因未獲原告同意，即反於事實，辯稱原告未曾於簽約前表明期滿不再續租，亦未於租約滿時即為此表示，並收取租金，因此兩造成立不定期限租賃契約，伊得繼續占有系爭房屋云云，顯悖於誠信，難謂可取。
⑸系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租
賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約」，係指原告應及時對被告表明不同意於系爭租約約定期滿後，另行成立不定期限租賃關係而言，其表示之時間，不以租期屆滿後為限，即於締約時或契約屆滿前，亦應認為同有效力。依前載原告配偶陳德旭與被告間通訊對話，明顯可知原告早於系爭租約簽訂時，即已告知被告期滿不再續租，該項表示係於系爭租約期滿前為之，即符於系爭租約第14條第3項約定「出租人應即明示不以不定期限繼續租契約」，被告刻意曲繹，謂原告未於期滿時即為反對之表示，忽於系爭租約期滿後之111年5月28日始要求遷離，不符於契約約定，兩造已成立不定期限租賃關係云云，實為飾卸托詞，不能採取。
⑹原告係主張系爭租約期滿，請求返還系爭房屋，非以兩造間
另成立不定期限租賃關係而為終止後，請求返還房屋，自無土地法第100條第1項規定之適用，被告執以抗辯，並無可採。
⒊系爭租約於111年4月10日期滿消滅，依系爭租約第14條第1項
約定，被告應即將系爭房屋點交返還原告，並將戶籍遷出，被告迄未履行，原告自得依前揭民法第455條規定及上開租約約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將戶籍遷出。另依同條第3項約定，原告得向被告請求未返還租賃期間之相當月租金額，即除被告已付至112年2月10日止部分外，得自翌日起，請求被告按月給付3萬8,000元。被告已然違約，且以前述抗辯表明無返還義務而拒絕原告請求，原告對此同契約約定之給付，顯有對於將來之給付一併請求之必要，其此請求，應認於法為無不合。
五、第按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判決意旨參照）。查依上述系爭租約第14條第3項約定，被告於租賃關係消滅時，如不即遷讓交還房屋，原告得每月向被告請求相當月租均額計算之違約金至返還為止。觀其前後文義，係約定被告除應給付未返還租賃期間之相當月租金額外，另再給付違約金，即約定除以給付相當月租金額為損害賠償額之預定外，另為違約金之給付，揆諸前揭規定及說明，上開約定應認屬懲罰性違約金。被告於111年4月10日租期屆滿，租賃關係消滅後，迄未依約遷讓返還系爭房屋，亦為被告所自承。依上開約定，被告應自同年月11日起，依約給付原告違約金。本院審酌原告有收回系爭房屋供家庭成員使用之必要，因被告迄未返還，受有無法收回房屋使用收益之損害，衡以近年來國內房屋租金逐年攀升，可認原告收回使用可得之利益，有高於系爭租約原定租金數額之可能，被告遲拒不搬遷，復影響原告家庭成員生活安居，致生不便，而受損害之程度，及依系爭房屋之建物登記謄本及網頁列印資料（見本院卷第64、142、166頁），顯示系爭房屋專有部分面積約為44.46坪，另有包含停車位之共有、共用部分，該房屋位在臺北市南港區，鄰近環東大道，並與原告所查得系爭房屋所在地週鄰房屋之招租金額相比較等一切情狀，認原告請求被告另按月給付相當於月租金額之違約金即3萬8,000元，尚屬過高，應酌減為2萬2,000元為適當。本此，原告請求被告給付違約金，應認於其請求被告給付自系爭租約租賃期限屆滿翌日即111年4月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金2萬2,000元之範圍內，核屬有據。逾此範圍之請求，則為乏憑，不能准許。
六、綜上所述，原告起訴請求被告給付，應認於其主張依民法第455條前段規定及系爭租約第14條第1項約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將戶籍遷出；另依同條第3項約定，請求被告自111年4月11日起至112年2月10日止，按月給付2萬2,000元，暨自111年2月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6萬元之範圍內，為有理由，應予准許。超逾部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中華民國112年1月31日
簡易庭法官蕭錫証以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國112年1月31日
書記官吳帛芹