裁判字號：臺灣臺北地方法院99年重訴字第994號民事判決
裁判日期：民國99年11月19日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第994號原告 藍明賢 訴訟代理人 呂金貴 律師被告 王麗芳 訴訟代理人 謝佩玲 律師
何娜瑩 律師被告聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人 李憲章 訴訟代理人 吳政賢
陳厚璇 林士峰 上當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國99年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告王麗芳於民國98年11月27日，向原告購買臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○號2樓房地（下稱系爭房地），雙方簽訂有買賣契約（下稱系爭買賣契約），另與被告聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）簽訂有不動產買賣價金安全信託契約（下稱系爭信託契約）。詎原告業已依約將系爭房地交付王麗芳使用，並於98年12月15日辦妥所有權移轉登記，竟王麗芳僅將系爭房地全部價款存入聯邦銀行信託專戶，卻拒不依系爭信託契約第5條第3項、第2條約定出具「信託代償指示通知書」、「信託指示通知書」解款，自屬遲延給付，而應按系爭賣賣契約第8條第3款約定，按日給付違約金新臺幣（下同）5,574元【00000000（系爭房地全部價款）*3/10000】。又因王麗芳遲延給付，致原告所需支付聯邦銀行之信託管理費用，依法王麗芳亦應負擔損害賠償責任。爰基於系爭買賣契約第8條第3項、系爭信託契約第5條第3項、第2條、民法第231條第1項法律關係提起本訴訟。聲明：（一）王麗芳應自99年2月8日起至清償日止，按日給付原告5,574元之違約金。（二）王麗芳應會同原告以「信託代償指示通知書」之意思表示通知聯邦銀行就信託財產予以代償原告對訴外人臺灣土地銀行股份有限公司於89年2月14日設定登記之最高限額9,600,00
0元及89年5月12日設定登記之最高限額4,800,000元之抵押貸款餘額。（三）王麗芳應會同原告以「信託指示通知書」之意思表示通知聯邦銀行就信託財產結算後，其歸屬權利人為原告，並由聯邦銀行結算後剩餘之信託財產給付予原告。（四）王麗芳應自99年11月27日起至聯邦銀行履行前項給付義務之日止，應按每6個月賠償原告11,100元（不足6個月者，以6個月計算之）。（五）王麗芳應返還原告5,050元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。（六）就聲明第（一）、（四）、（五）項部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）王麗芳部分：伊為購買臺北市內湖區符合「商業使用」房屋，以供所經營公司辦公室使用，遂於98年11月24日出具「承購要約書」予訴外人光大不動產仲介經紀股份有限公司（下稱光大仲介公司），委由光大仲介公司居間向原告購買系爭房地。茲因系爭房地位在2樓，僅能藉1樓樓梯進出，無法使用電梯，不利於公司客戶及貨物之進出，伊即於上開「承購要約書」記載「…九、其他條件：請賣方向管委會提出申請並同意回復二樓之電梯出入門使用權，其回復費用由買方支付」，嗣光大仲介公司業務員 林建興 向伊表示業已確認原告會向系爭房地所屬管委會申請回復電梯使用並獲同意，且原告之妻亦稱：系爭房地確可供辦公室使用，原告於簽約後，會向管委會提出申請回復2樓電梯之使用，管委會必會答應等語，伊始於98年11月27日與原告簽訂系爭買賣契約，另於系爭買賣契約所附「現況說明書」記載「16、其他重要事項：請賣方藍明賢先生向管委會提出申請並同意回復二樓之電梯出入門使用權，其回復費用由買方支付」等語。伊向原告提出購買系爭房地之承購要約時，早已明白告知原告及光大仲介公司業務員林建興，伊購買系爭房地係供辦公室使用，基於搬運貨物需要及客戶進出便利之考量，2樓電梯出入使用權必須回復，方符合伊購買系爭房地之目的等情。伊於向原告提出購買系爭房地之要約，進而與原告簽訂系爭買賣契約時，均再三向原告表示其購買系爭房地係為供作辦公室使用，必需使用2樓電梯進出。原告與伊簽訂系爭買賣契約後，雖有向管委會提出前開申請，惟系爭房地所屬大廈區分所有權人會議及管委會均不同意系爭房地在供作辦公室使用情形，得予出入2樓電梯。伊與原告既有約定如上，而系爭房地在無法供辦公室使用情形下出入2樓電梯，自屬物之瑕疵而將影響系爭買賣契約之契約目的，故伊即得依系爭買賣契約第8條第1項約定，或依民法第359條前段規定解除系爭買賣契約，並以99年9月13日答辯狀再次為解除契約之意思表示等語。（二）聯邦銀行部分：系爭信託契約與系爭買賣契約各自獨立，因系爭買賣契約所生之瑕疵與系爭信託契約無涉，伊為系爭信託契約之受託人，須依系爭信託契約之信託財產歸屬權利人指示交付信託財產，因至今尚未接獲由原告與王麗芳所共同出具之「信託代償指示通知書」、「信託指示通知書」，故尚未負有辦理信託財產之轉撥義務等語，資為抗辯。（三）均聲明：原告之訴駁回。王麗芳另聲明：如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告與王麗芳於98年11月27日，就系爭房地簽訂系爭買賣契約。原告已將系爭房地點交王麗芳，並於99年12月15日辦妥系爭房地所有權移轉登記。
（二）王麗芳目前在系爭信託契約之履約保證專戶（下稱履約保證專戶）已經入帳18,580,000元，出帳部分則為第一期管理費11,100元、仲介費用550,000元，及稅捐支出736,81
5元。
（三）原告目前除上開本應由原告支出之仲介費用及稅捐支出，已由履約保證專戶支出外，未再因移轉系爭房地所有權，自被告取得其他款項。
（四）系爭買賣契約包括被證2所示現況說明書。
（五）系爭房地目前尚未取得2樓電梯出入門使用權。
（六）系爭房地所屬大廈區分所有權人會議，僅同意系爭房地於供住家使用時，可以取得2樓電梯出入門使用權，而不同意系爭房地於供商業使用時，可以取得2樓電梯出入門使用權。
四、本件兩造爭點：（一）原告與王麗芳簽訂系爭買賣契約時，「回復二樓之電梯出入門使用權」是否為該契約特別約定事項？王麗芳因此主張解除系爭買賣契約，有無理由？（二）原告訴請聯邦銀行履行聲明第（二）、（三）項所示之義務，有無理由？
（一）原告與王麗芳簽訂系爭買賣契約時，「回復二樓之電梯出入門使用權」是否為該契約特別約定事項？王麗芳因此主張解除系爭買賣契約，有無理由？
1.經查，參照王麗芳向原告發出購買系爭房地之「承購要約書」，已在第九點「其他條件」欄位載明：「請賣方向管委會提出申請並同意回復二樓之電梯出入門使用權，其回復費用由買方支付」等語，並經原告審閱後再賣方簽認欄簽認；暨王麗芳與原告簽訂系爭買賣契約時，又於該契約附件「不動產標的現況說明書」第16點「其他重要事項」欄位記載：「請賣方藍明賢先生向管委會提出申請並同意回復二樓之電梯出入門使用權，其回復費用由買方支付」等情，為兩造所不爭執，復有承購要約書、系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書在卷可參。已徵王麗芳與原告間，不論於要約承諾、簽約買賣系爭房地時，均約明原告就二樓之電梯出入門使用權之事，負有向管委會申請並取得同意之義務之特別約定。
2.至原告於本院審理時雖稱：僅負向管委會申請之義務，管委會是否同意，無置喙餘地云云。惟查，參諸上開註記之用語「…向管委會提出申請並『同意』回復二樓之電梯出入門使用權…」，確係將取得管委會同意列為彼等特別約定之內容無訛。又倘認原告此部分所辯為真，則原告當初承諾或簽約買賣系爭房地時，豈有記載「向管委會提出申請」之外，同時載明「並同意」之理？顯見原告此部分所辯，不符常理，而非真實。
3.又王麗芳辯稱：伊與原告為上開特別約定（尤指需要取得管委會同意），係基於辦公室搬運貨物以及客戶進出便利起見，故需要回復二樓之電梯出入門使用權等語，雖為原告所否認。然查，王麗芳購買系爭房地確係供作辦公室使用乙節，為兩造所不爭執，復經證人即光大仲介公司業務員林建興到庭證述屬實，可堪認定。互核以系爭房地所在位處二樓，與所屬大樓中庭或樓上並非相通，出入僅能藉由一樓部分進出之結構情形觀之。堪徵系爭房地供作辦公室使用，出入確屬不便。則王麗芳所辯：購買系爭房地供作辦公室使用，需要管委會同意使用二樓電梯，以便取得獨立進出口等語，即非全虛，亦符常理。況查，林建興另證稱：系爭房地過戶後，原告尚委託林建興交付被告乙紙連署同意書（見台灣士林地方法院99重訴字第241號卷頁100；電腦繕打字樣；內容為請求系爭房地所在大廈召開臨時區分所有權人會議，同意上開回復二樓之電梯出入門使用權，惟就系爭房地之使用目的記載為欲將辦公室改為住宅使用）等語。亦徵原告深知系爭房地所在大廈區分所有權人會議同意王麗芳取得回復二樓之電梯出入門使用權之必要性。否則以系爭房地過戶當時，原告就系爭房地之價款仍分文未取，豈有毫不質疑王麗芳分文未付之舉，反而傾力協助王麗芳取得上開所有權人會議之同意之可能？再查，證人即王麗芳所設公司之員工 林湘怡 亦證述：原告之妻於簽訂系爭買賣契約後，仍陸續與王麗芳討論系爭房地裝修事宜，甚至指導系爭房地供作辦公室使用時，管線與擺設應如何安排，並持續與王麗芳討論關於回復二樓電梯之事，甚至曾以管委會主委為其姪子為由，向王麗芳保證管委會必會同意回復二樓電梯使用權限，之後王麗芳才將系爭買賣契約之價金匯入前開履約保證專戶等語。 益徵 原告確實知悉王麗芳購買系爭房地，需要取得回復二樓之電梯出入門使用權之事，並因此為上開特別約定。是被告此部分所辯，即屬真實，可堪採信。
4.綜上，原告與王麗芳間，不論於要約承諾、簽約買賣系爭房地時，均約明原告就二樓之電梯出入門使用權之事，負有向管委會申請並取得同意之義務之特別約定，且原告亦深知王麗芳與原告之所以為上開特別約定，係基於辦公室搬運貨物以及客戶進出便利起見而為。
5.按甲乙雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，無正當理由仍不履行或改正時，他方得逕行解除本契約及要求因解除本契約所發生之損害賠償，系爭買賣契約第8條第1項定有明文。經查，本件原告就二樓之電梯出入門使用權之事，負有向管委會申請並取得同意之義務，業如前述，惟系爭房地所屬大廈區分所有權人會議卻無法同意（指供作辦公室使用情形）乙情，亦為兩造所不爭執。足徵原告確有未能履行其與王麗芳間特別約定條款之事。又參酌是否取得區分所有權人同意，係屬無法補正之情形相互以觀。堪認王麗芳依前開約定，主張以99年9月13日答辯狀為解除系爭買賣契約之意思表示，洵屬有據，堪予採認。從而，王麗芳解除系爭買賣契約既屬有理，則其自無庸為同意簽署「信託指示通知書」、「信託代償指示通知書」之意思表示。又系爭買賣契約無法履行，不僅不可歸責王麗芳，反係因原告無法履行上開特別約定義務所致，責原告訴請王麗芳按日給付違約金及遲延損害（聯邦銀行信託管理費用），亦屬無理，無足採認。
（二）原告訴請聯邦銀行履行聲明第（二）、（三）項所示之義務，有無理由？
1.本件原告固訴請聯邦銀行履行聲明第（二）、（三）項所示之義務云云。惟查，按系爭信託契約第12條第1項約定：「除法令另有規定外，本契約（指系爭信託契約）因下列事由發生而終止：一、甲（指王麗芳）乙（指原告）雙方共同出具指示通知書予丙方（指聯邦銀行），信託目的達成時…」、第13條第1項約定：「因前條第一項事由，信託目的達成，並方將信託財產清算交付受益人後，信託關係消滅」、第6條第1項第2款約定：「受託人之責任…（二）丙方悉依甲乙雙方共同出具之「信託代償指示通知書」辦理信託財產之撥轉…」等語（見台灣士林地方法院99重訴字第241號卷頁62以下）所示。均徵系爭房地之價金解款，不論係為結算後交付所餘財產予受益人，或係為代償，均需由原告與王麗芳共同出具「信託指示通知書」或「信託代償指示通知書」，始得為之。而參酌兩造均不爭執聯邦銀行迄未接獲原告與王麗芳共同出具之「信託指示通知書」或「信託代償指示通知書」乙情，且參酌本院前開認定王麗芳解除系爭買賣契約為有理由，無庸為同意簽署「信託指示通知書」、「信託代償指示通知書」之意思表示乙節以觀。已徵聯邦銀行上開解款義務尚未發生。則原告訴請聯邦銀行履行聲明第（二）、（三）項所示之義務，亦屬無據，並非可採。
五、綜上所述，王麗芳解除系爭買賣契約為有理由，無庸為同意簽署「信託指示通知書」、「信託代償指示通知書」之意思表示，及聯邦銀行前開解款義務尚未發生，則原告基於系爭買賣契約第8條第3項、系爭信託契約第5條第3項、第2條、民法第231條第1項法律關係，訴請（一）王麗芳應自99年2月8日起至清償日止，按日給付原告5,574元之違約金。（二）王麗芳應會同原告以「信託代償指示通知書」之意思表示通知聯邦銀行就信託財產予以代償原告對訴外人臺灣土地銀行股份有限公司於89年2月14日設定登記之最高限額9,600,000元及89年5月12日設定登記之最高限額4,800,00
0元之抵押貸款餘額。（三）王麗芳應會同原告以「信託指示通知書」之意思表示通知聯邦銀行就信託財產結算後，其歸屬權利人為原告，並由聯邦銀行結算後剩餘之信託財產給付予原告。（四）王麗芳應自99年11月27日起至聯邦銀行履行前項給付義務之日止，應按每6個月賠償原告11,100元（不足6個月者，以6個月計算之）。（五）王麗芳應返還原告5,050元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其就訴之聲明第（一）、（四）、（五）項部分，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年11月19日
民事第二庭法官黃呈熹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月19日
書記官傅美蓮