沙鹿簡易庭100年度沙簡字第221號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　100年度沙簡字第221號
原　　　告　 黃淑英
訴訟代理人　 甘大空 律師
被　　　告　 許權
訴訟代理人　 施瑞章 律師
複代理人　　 陳怡如
上列當事人間請求給付仲介費事件，經於民國100年9月13日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣5,548元，由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：原告為執業代書，兼營土地仲介買賣，被告原
為坐落台中市○○區○○段757、759地號土地之共有人，
及同段760地號土地之所有權人。原告前於民國100年3月
間，居間介紹訴外人 蕭麗紅 向海風段757、759地號土地之
其他共有人買受海風段757、759地號土地，因被告為海風
段757、759地號土地共有人之一，乃依土地法第34條之1
共有人優先承買權規定，以存證信函通知被告是否行使優
先承買權。被告收到存證信函後，主動與原告聯絡，除表
示願意出售海風段757、759地號兩筆土地之應有部分外，
另表示願出售其所有之海風段760地號土地全部。原告遂
將被告有意出售上開土地之訊息告知買主蕭麗紅，訴外人
蕭麗紅即表明願一併買受被告所有之上開3筆土地。原告
乃於100年3月16日或17日，請被告至原告之代書事務所共
商土地買賣簽約及給付仲介費用事宜。系爭3筆土地乃係
經由原告居間介紹訴外人蕭麗紅所買售，依一般土地仲介
之佣金行情（即俗稱「中人費」），應由買方支付土地買
賣總價款之2%、賣方支付4%。因此，原告乃在代書事務所
內即向被告請求給付4%之「中人費」，被告當場承諾並願
給付4%之中人費予原告。原告隨即與訴外人蕭麗紅聯絡土
地買賣簽約事宜。上開3筆土地嗣於100年3月18日簽約，
總價款為新臺幣（下同）11,425,200元，同年6月7日尾款
交付被告並完成土地移轉過戶登記，買主蕭麗紅亦已給付
2%中人費予原告，但被告卻反悔而不願履行給付4%之中人
費予原告之承諾。原告曾請被告之兄居中協調未果，不得
已乃提起本件訴訟，依雙方於100年3月16日或17日在原告
文代書事務所為約定，另依民法第568條第l項規定，請求
被告給付仲介費457,000元（實際金額本為457,008元，原
告捨棄其中之8元）等語。並聲明：被告應給付原告457,0
00元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息。
二、被告則否認兩造間存在有原告所主張之居間契約，另抗辯
：
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或累
矢示，契約即為成立，民法第153條第l項定有明文
，又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂
約或機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約
，同法第565條亦有明定。
（二）依卷附不動產買賣契約書及存證信函所示之內容，
並無兩造所為任何仲介費之約定，自無居間契約之
法律關係存在。另不動產買賣契約書最末落款處之
「仲介人」欄，亦非記載原告為仲介人。又上開存
證信函僅係共有人 楊士烈 欲出售共有土地而對被告
所為優先購買之通知，並非原告對被告所為之仲介
要約，被告亦從未就該非對話之意思表示而為同意
給付仲介費予原告或他人之承諾。況系爭存證信函
所示之內容，因未於所定之10日期限內獲被告之承
諾，自亦失其拘束力，則原告據該存證信函所載內
容而為主張，自非有理。況原告以其他共有人之名
義發函被告表示將以每坪7,000元之價格將清風段
757、759地號土地出售他人，如被告不行使優先購
買權，即依土地法第34條之l之規定，將被告對清
風段757、759地號土地之權利範圍各4分之1，強行
出賣。被告因無資金及意願買受其他共有人之權利
範圍，乃無從回應該項催告，因而被迫須與其他共
有人一併出售清風段757、759地號土地之權利範圍
，而被告所單獨所有之清風段760地號土地，將因
清風段757、759地號土地遭強行處分之故而成為無
對外通路之袋地，被告不得不將清風段757、759地
號土地以每坪7,000元（與其他共有人相同之處分
價格）出售之，另清風段760地號土地，被告雖不
甘願亦不得已而僅以每坪9,700元之代價一併出售
予訴外人蕭麗紅。由此可證，被告自始至終根本未
曾委由原告仲介出售土地，或為報告訂約機會之主
觀意願與客觀事實，原告以土地法第34條之l為武
器，強逼被告出售清風段
757、759地號土地，再致清風段760地號土地成為
袋地而迫使被告出售之。原告實係為成就其與清風
段757、759地號土地之其他共有人與買受人蕭麗紅
間之報酬利益，而強迫被告出售上開土地，被告實
為被害人，本件亦無民法第566條第l項規定之適用
餘地。
（三）原告所聲請傳喚之證人 王美芬 乃係原告所僱用之業
務助理，受原告之指揮及受領原告所支付之薪酬，
必須絕對聽從原告之指示，難期證人王美芬得為客
觀真實之證言，應無傳喚之必要。又原告既經營不
動產經紀業，依法應明白揭示報酬標準及收取方式
，且不動產之買賣或代理銷售，如委由「經紀業」
仲介或代銷者，則「不動產出售委託契約書」、「
不動產買賣契約書」，「經紀業」應指派「經紀人
」簽章之，此為不動產經紀之法定要式行為，「經
紀業」違反該規定者，應處6萬元以上30萬元以下
罰鍰。不動產經紀業管理條例第22條第l項第l、6
款及第29條第l項第2款分別定有明文。而法律行為
不依法定方式者，無效。本件原告並未能提出兩造
所簽立之不動產出售委託契約書，另所提出之「不
動產買賣契約書」上所記載之「仲介人」亦非原告
，不動產買賣契約書上復未有「經紀業」所指派之
「經紀人」簽章，自有違上揭不動產經紀業管理條
例及民法規定甚明。原告所主張之仲介報酬居間契
約既未依法定方式為之，則依民法第73條規定，乃
屬自始、當然、確定無效。法諺「任何人不得因自
己之不法行為而獲得利益」。原告違反前開規定，
又無法提出兩造間確有4%「中人費」之約定證明，
則其訴請求被告給付仲介費自無理由等語。並聲明
：原告之訴駁回。
貳、法院得心證之理由：
一、下列事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可參，
本院採為判決之基礎：
（一）原告為執業代書，兼營土地仲介買賣。
（二）被告原為海風段757、759地號土地之共有人，權利
範圍各4分之1，另原為同段760地號土地之單獨所
有權人。
（三）原告前於民國100年3月間，仲介訴外人蕭麗紅向被
告以外之海風段757、759地號土地其他共有人買受
海風段757、759地號土地。
（四）原告曾以海風段757、759地號土地之共有人楊士烈
之名義，依土地法第34條之1規定，於100年3月11
日以清水郵局000068號存證信函通知被告是否行使
對海風段757、759地號土地之優先承買權。
（五）被告收受上開存證信函後，並未於期間內主張優先
承買。
（六）被告嗣於100年3月18日在原告之代書事務所內，與
訴外人蕭麗紅簽立不動產買賣契約書，而將海風段
757、759地號2筆土地之應有部分各4分之1以每坪
7,000元之對價，另其單獨所有之海風段760地號土
地全部則以每坪9,700元之對價，出售予訴外人蕭
麗紅，總價款為11,425,200元，並於100年6月間收
受尾款及完成土地所有權移轉登記。
（七）卷附「不動產買賣契約書」之「仲介人」欄記載「
崇安不動產仲介有限公司」。
二、本件經整理兩造間之爭點，並分別判斷如下：
（一）兩造間就原告原有之海風段757、759地號土地（權
利範圍各4分之1）及海風段760地號土地（權利範
圍全部），是否成立有「居間」之法律關係？
⑴、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告
訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之
契約。又居間人，以契約因其報告或媒介而成
立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568
條第1項定有明文。又按，契約之成立須當事
人對於契約必要之點互相表示意思一致，民法
第153條亦有明定。另事實為法律關係發生之
要件者，除在消極確認之訴，應由被告就其存
在負舉證之責任外，在其他之訴，則應由原告
就其存在負證明之責。本件原告主張兩造間存
在有其所主張之居間契約，惟為被告所否認，
則原告就其所主張兩造曾約定被告委由原告居
間仲介上開土地買賣事宜，原告並允為辦理一
情，負舉證之責任。
⑵、原告雖據提出卷附之存證信函及不動產買賣契
約書為證。但查，卷附之清水郵局000068號存
證信函，乃係以上開海風段757、759地號土地
之共有人楊士烈之名義，對被告所為是否行使
對海風段757、759地號土地之優先承買權之通
知，其上所記載之「…仲介費百分之四由賣方
負擔…」僅足供為訴外人楊士烈有與仲介人約
定給付仲介報酬之認定，尚無從據以為被告亦
同負給付仲介報酬予仲介人義務之認定。另卷
附之不動產買賣契約書之當事人乃為訴外人蕭
麗紅與被告，其內容亦係規範訴外人蕭麗紅與
被告間就上開土地之買賣權利義務事宜，而非
規範原告與被告間之契約責任，更何況該不動
產買賣契約書內所記載之「仲介人」乃為訴外
人「崇安不動產仲介有限公司」，亦非原告；
另原告於本院100年9月13日言詞辯論期日中對
本院所詢「本件仲介究竟是崇安公司還是你個
人？」時，先明確陳稱：「是崇安公司」，其
經原告訴訟代理人在旁耳語提示後，始再改稱
：「是我個人」。本院因認卷附之不動產買賣
契約書亦不足為兩造間確有成立居間契約之證
明。
⑶、原告雖另主張被告曾於100年3月16日或17日在
其代書事務所內口頭承諾給付仲介費云云。惟
查，原告捨棄訊問證人王美芬及被告之兄；另
證人蕭麗紅於本院100年8月23日言詞辯論期日
中到庭結證：「…我和許權先生（即被告）是
在簽約日（即100年3月18日）當天第一次見面
。（法官問：簽約當天，買賣雙方有無談及仲
介費的問題？）答：第二次有談到，第一次沒
有。我講的第二次是指第二次付款的時候，就
是在100年4月27日，談話的內容是我給付百分
之二，賣方即許權給付百分之三，都是給付給
黃淑英代書。談話的地點在大誠地政士事務所
。（法官問：第二次付款的時候，為何會談及
仲介費的問題？）第一次的時候沒有談到這個
問題，一直到第二次付款的時候，黃淑英代書
（即原告）才提到這個問題。 黃代書 當時說仲
介費應由買方負擔百分之二，賣方應負擔百分
之三。…許先生在第三次付款即100年5月5日
時有表示不同意支付仲介費，且說仲介費太高
。（法官問：支付尾款的時候，買賣雙方及黃
代書有無就仲介費的部分進行討論？）有討論
，許先生（即被告）和黃代書（即原告）都很
不高興。許先生一直表示仲介費太高，黃代書
要給許先生一些優惠。因為許先生一直不願意
要付仲介費，因此黃代書也沒有講說要怎麼樣
給優惠，後來就各自先離開了，我有聽到黃代
書表示說要上法庭訴訟」。是依證人蕭麗紅上
開證言，證人蕭麗紅既是於100年3月18日始與
被告見面，自無從證明原告所稱「被告曾於10
0年3月16日或17日在其代書事務所內口頭承諾
給付仲介費」一節屬實，且依證人蕭麗紅上開
證言，益證於100年3月18日簽約當時，原告並
未向被告提及仲介費用事宜，原告雖於後續之
不動產買賣履行階段中曾對被告為仲介費用給
付之要求，但已為被告所拒絕，自亦難認兩造
間確有達成由原告為被告報告訂約之機會或為
訂約之媒介而被告應允給付報酬之協議。
⑷、參諸上開各情，本院因認原告就其所主張之兩
造間就上開海風段757、759地號土地（權利範
圍各4分之1）及海風段760地號土地（權利範
圍全部），成立有居間之法律關係一節所為之
舉證，尚有不足。
（二）兩造間若有居間契約，則被告應否給付居間報酬予
原告？另合理之居間報酬應為若干？
依前所述，原告就其所主張之兩造間就上開海風段
757、759地號土地（權利範圍各4分之1）及海風段
760地號土地（權利範圍全部）成立有居間之法律
關係一節所為之舉證，既有不足。自無從認為兩造
間確有原告所主張之居間契約存在，則原告本於居
間契約之報酬給付請求權，訴請被告給付居間報酬
，自非有理。
（三）兩造間若無居間契約存在，則有無民法第566條第1
項之適用？若有，則其報酬金額應為若干？
⑴、按民法第566條規定，如依情形，非受報酬即
不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。
未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價
目表者，按照習慣給付。核其立法理由為：謹
按居間之報酬，依前條之規定，固以約定為原
則，然有時雖未約定，而依其情形，有非報酬
即不為報告訂約機會或媒介者，應視委託人為
默認給與報酬，以保護居間人之利益。此第1
項所由設也。又給付報酬之數額，契約有訂定
者，自應從其所定，若契約並未訂定，應按照
公定價目表所定給付之，無價目表者，應按照
習慣上通行之價目給付之，以昭公允。此第2
項所由設也。
⑵、民法第566條所稱之「前條」，係指民法第565
條「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報
告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬
之契約」之規定。揆諸立法體例，自係適用於
當事人間業已約定一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，然未就報酬給付與否及其數
額為明確之約定下，始依民法第566條規定，
視為允與報酬，如未定報酬額者，則按照價目
表所定或按照習慣給付之。易言之，仍須當事
人間有就一方為他方報告訂約之機會或為訂約
之媒介一節達成意思表示之合致後，始有民法
第566條規定之適用。
⑶、原告就其所主張之兩造間就上開海風段757、7
59地號土地（權利範圍各4分之1）及海風段76
0地號土地（權利範圍全部）成立有居間之法
律關係所為之舉證尚有不足一節，已如前述。
另查，原告本係居間仲介訴外人蕭麗紅與清風
段757、759地號土地之其他共有人達成買賣之
合意，嗣再以共有人楊士烈之名義發函被告，
並表示將以每坪7,000元之價格將清風段757、
759地號土地出售他人。則被告如未行使優先
購買權者，則依土地法第34條之1規定，清風
段757、759地號土地全部（連同被告所有之4
分之1權利範圍）將一併出售予訴外人蕭麗紅
。是被告無論是否同意出售伊之應有部分，依
法均不免被迫一併出售之結果，自難認被告就
清風段757、759地號土地之應有部分，有另行
委由原告居間仲介以行出售予訴外人蕭麗紅之
可能。再者，原告係於100年3月11日以共有人
楊士烈之名義發函被告行使優先購買權，所定
之權利行使期限為10日，而被告係於期限尚未
屆滿之100年3月18日即與訴外人蕭麗紅簽立不
動產買賣契約書；另依卷附地籍圖謄本所示，
被告原有之海風段760地號土地本係經由清風
段759地號土地通行至道路，此為原告所未爭
執，則被告原有之海風段760地號土地將因伊
喪失清風段759地號土地之共有權而致生日後
無法本於共有關係以藉由清風段759地號土地
對外通行之可能，對被告而言，伊因清風段75
7、759地號土地之其他共有人依土地法第34條
之1規定將清風段757、759地號土地全部出售
予訴外人蕭麗紅之結果，將對被告原有之海風
段760地號土地之對外通行方式產生困擾，則
被告於共有人所定之行使優先購買權之10日期
限未至前，表明欲一併出售海風段760地號土
地予買受人一語，應係被告不欲行使優先購買
權所為之條件，原告僅係將被告此項條件，回
報予買方即訴外人蕭麗紅，尚難認被告主觀上
另有委由原告「居間仲介」出售上開海風段76
0地號土地予訴外人蕭麗紅之意思。
⑷、兩造間既無居間契約之合意，自無民法第566
條第1項規定之適用餘地，則原告據民法第566
條第1項規定，主張居間報酬，亦非有理。
參、綜上所述，原告就其所主張之兩造間就上開海風段757、759
地號土地（權利範圍各4分之1）及海風段760地號土地（權
利範圍全部）成立有居間之法律關係一節，所為之舉證，尚
有不足。本件既無從認定兩造間確有原告所主張之居間契約
存在，則原告本於居間契約之報酬給付請求權及依民法第56
6條第1項規定，訴請被告給付按買賣價金之4%計算之仲介費
457,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息，為無理由。原告之訴，應予
駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
伍、本件訴訟費用計5,548元（內含裁判費4,960元及證人日旅費
588元），依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之原告負擔
。
中華民國100年9月27日
沙鹿簡易庭法官林宗成
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國100年9月27日
書記官