臺灣臺北地方法院民事簡易判決
原 告 丁○○
訴訟代理人 王玉珊 律師
被 告 丙○○○
訴訟代理人 乙○○
甲○○
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國95年10月20日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應返還原告新臺幣參拾貳萬元及自民國九十四年十二月二十
七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將由原告簽發，付款人為陽信商業銀行劍潭分行，面額均
為新臺幣壹拾柒萬元如附表所示之支票二十三紙返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾貳萬元為原告供
擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣參佰玖拾壹萬元為原
告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
原告於94年9月12日向被告承租坐落台北市○○○路○段○○
號1樓等建物，約定租賃期限自94年9月12日起至96年9月11
日止，共2年，租金每月新臺幣(下同)17萬元，訂約當時
並給付被告50萬元押租金及預作給付租金用由原告簽發，付
款人為陽信商業銀行劍潭分行，面額均為17萬元之支票共23
張(詳如附表所示)。惟原告搬入後，發現所承租之房屋之
浴室磁磚剝落，房屋後面之防火巷遭鄰居堵塞，被告並將系
爭房屋之安全門封閉為牆，又將緊鄰防火巷之窗戶全部加裝
鐵窗，致住戶無法自系爭房屋通往防火巷，確有瑕疵且屬被
告應修繕之義務。原告一再與被告溝通，被告皆置之不理，
且表示不願意改善，原告只好考慮不再承租此屋，但本著與
人為善之精神，希望能與被告以協談方式解決此事，惟被告
皆不願意接受。不得已，原告只好委請律師發函催告被告修
繕房屋，但被告仍置之不理。原告乃依民法第424條、430條
規定以存證信函通知被告終止本件租賃，催告其於94年11月
11日當日上午11點受領租賃物，並請其返還押租金33萬元及
附表所示支票正本，此存證信函並已於94年11月9日送達於
被告。被告於收到終止函文後即口頭表示同意雙方終止租約
，但要求原告必須準備雙方合意終止租約之契約書，原告即
委請律師擬訂兩造合意之契約書(原證六號)，並約好94年
11月11日點交當場簽約。詎原告於94年11月11日當天上午，
原告與友人 呂惠娟 依約定前往系爭房屋，惟被告住居於系爭
房屋樓上，當時人亦在樓上，原告打電話請其下樓點交為其
拒絕，被告在電話中要求原告必須向國稅局說清楚並交付扣
繳憑單。原告乃於當日下午即到國稅局親自辦理被告要求事
項，原告為開立扣繳憑單一事(原證七號)曾打電話詢問被
告關於系爭房屋稅籍編號為Z0000000000而得開立完成。原
告並且在國稅局請教國稅局人員關於公證租約扣繳所得稅問
題，國稅局人員除教導原告繕寫申請書外，並於事後給予函
文備查(原證八號)，當時行政人員並且打電話向被告確認
解約及解釋租約公證解約已報備不會課徵所得稅等事，可知
被告確實已同意終止租約。然被告於原告已辦妥各項事情之
後，仍拒不將押租金與支票返還給原告，並且多次惡言相向
，原告不得已提起本件訴訟，並聲明：被告應返還原告33萬
元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息；暨返還如附表所示之支票23紙。
二、被告則抗辯：
兩造簽訂租賃契約訂約前，經承租人即原告數次現場勘查，
其竟於剛開店僅4天突然提出退租，接著便擅自將系爭房屋
公開轉租、分租要脅取鬧，至11月初又提出牽強不實又不合
理的理由，要片面終止契約，要求退還保證金，並於11月中
旬不告知而關門（就無交還房屋、交還房屋鑰匙之事），一
直避不出面至現在，也不接受溝通。尤其遺憾者，原告毫不
顧斷水妨害被告正常生活，擬強迫被告就範。系爭房屋地點
是服飾生意之地段，秋天為租賃房屋之旺季，一過旺季出租
機會頓減，招租時間拖長，造成被告之甚大損失。至原告所
稱馬桶、磁磚的問題，其提出之相片是被告交付系爭房屋時
之室內狀態，因店面之租賃不包括室內裝潢，以前承租人拆
卸搬出後之現狀出租予原告，由原告以其營業種類、趣向重
新設計裝潢。另屋後圍牆無門、牆上鐵柵、後巷被鄰居堵塞
的問題，請參照本房屋建物使用執照及其建築圖，系爭房屋
是合法的建物，如建築圖後面圍牆本無門，圍牆上半部是鐵
柵亦合法。系爭房屋後巷遭鄰居堵塞，非被告權限所能及。
原告主張就房屋瑕疵及修繕問題自承租以來一直被告溝通、
被告皆置之不理，並非事實，事前原告絕無告知被告此問題
。又被告未曾同意雙方終止租約、要求原告準備終止租約契
約書、同意返還押租金及支票，亦沒有所謂要求點交的電話
。且原告告知市政府不核准房屋的營業登記，被告要求原告
向市政府拿取證明，所以被告才會告知房屋稅籍編號。至原
告提出之國稅局函與扣繳憑單並不能作為終止合約之證據。
再者，依系爭租賃契約約定契約租賃期限未滿，一方擬解約
時，需得對方之同意。原告沒有經被告同意片面終止租賃契
約係違約。關於保證金，已抵繳原告所積欠之租金，如被告
於95年1月23日台北保安郵局第10號存證信函。從而，原告
不能請求返還33萬元及法定利息、暨返還如附表所示之支票
23紙，並聲明：求為駁回原告之訴。
三、原告主張其於94年9月12日向被告承租坐落台北市○○○路
○段○○號1樓等建物，約定租賃期限自94年9月12日起至96年
9月11日止，共2年，租金每月新臺幣(下同)17萬元，訂約
當時並給付被告50萬元押租金及預作給付租金用由原告簽發
，付款人為陽信商業銀行劍潭分行，面額均為17萬元之支票
共23張(詳如附表所示)之事實，業據提出房屋租賃契約書
乙件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。依上開契約
書第7條第4款：「本契約租賃期限未滿，一方擬解約時，須
得對方同意。」本件兩造爭執之要點在於兩造是否於94年11
月間合意終止系爭租賃契約。經查，原告於94年11月3日委
請律師發函予被告，告知被告應於函到3日內開始修繕系爭
房屋之瑕疵並依實際得使用範圍減少租金，否則依法終止租
約，被告於翌日收受此一函件；原告復於同年月8日以台北
古亭郵局第2085號存證信函通知被告終止系爭租賃契約，並
請求返還抵銷到期租金後尚餘之押租金33萬元及如附表所示
之支票23紙，同時通知被告於同年月11日上午11時點交系爭
房屋，此一存證信函於同年月9日送達予被告，有辰宇法律
事務所94年11月3日94年辰字第102001號函、前揭存證信函
及其回執等件在卷可考。原告乃於94年11月11日上午偕同呂
惠娟前往欲將系爭房屋點交予被告，在久候未見被告後，原
告乃以手機與被告之先生溝通，據證人呂惠娟到庭結證稱：
「當時通話是用擴音，所以我聽得清楚對話內容，從頭到尾
就聽到房東用台語一直唸…要解約就解約…幹嘛要寄存證信
函，幹嘛把事情搞那麼大等等。原告有向房東要23張支票及
押租金…房東用台語說，會啦，會讓你感動的痛哭流涕。之
後，房東就要求卓先生提出扣繳憑單及解約書，要去新店公
證解約。我記得那天是星期五，房東約星期一早上十點請卓
先生過去找他，再去新店公證解約。」；又依原告提出於同
年月15日與被告之先生通話之錄音內容觀之，被告應已同意
原告終止租約之要求，惟事後以原告未能出示營利事業登記
證為由，拒絕會同辦理終止租約之公證手續，然兩造既已合
意終止租約，原告是否就系爭房屋辦理營利事業登記證並無
意義，被告雖否認該錄音內容之真正，但該錄音光碟經本院
當庭播放確認對話人與內容均與譯文相符；參以原告於94年
11月11日即以書面向財政部臺北市國稅局松山分局就系爭房
屋中途解約申請核備，經該主管機關函復准予備查，此有卷
附財政部臺北市國稅局松山分局94年11月16日財北國稅松山
綜所字第0940028738號函可證，及原告提出尚未簽名之終止
房屋租賃契約書等情，足見原告主張被告於收到終止函文後
即口頭表示同意雙方終止租約一節，應可採信。雖被告事後
反悔，並不影響兩造已合意終止系爭租賃契約之效力。從而
，原告以系爭租賃契約已於94年11月11日終止，請求被告返
還所交付之押租金50萬元扣除94年10月份之租金17萬元、留
存1萬元作為結算系爭房屋於租賃期間原告應負擔之水電費
用(見終止租賃契約書第3條之約定)，即被告應返還原告32
萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即94年12月27日起至清償日
止，按年息百分之五計算之利息部分，及返還如附表所示之
支票23紙，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理
由，應予駁回。
四、至兩造其餘之攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟
酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁
之必要，併此敘明。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規
定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依職權為被
告預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 95 年 11 月 10 日
臺北簡易庭
法 官陳姿岑
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 95 年 11 月 10 日
書記官王曉雁