臺灣士林地方法院95年度訴字第612號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院95年訴字第612號民事判決

裁判日期：民國96年02月12日

裁判案由：減少買賣價金

臺灣士林地方法院民事判決95年度訴字第612號原告乙○○訴訟代理人 張淑敏 律師被告甲○訴訟代理人 王淑琍 律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於96年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰壹拾玖萬肆仟壹佰肆拾伍元及自民國九十五年七月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍賣、變賣前，以新臺幣壹佰壹拾玖萬肆仟壹佰肆拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國94年12月28日以總價新台幣（下同）10,400,000元向被告購買其所有之門牌台北縣○里鄉○○路○段○○○號1至3樓建物及所坐落基地台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段343-25地號（面積58平方公尺）土地（前揭建物及基地下稱系爭不動產），原告已給付全部價金，被告亦為移轉登記並點交該不動產，惟原告拆除舊裝潢，欲重新裝潢時，卻發現該屋2、3樓係海砂屋，其天花板及牆壁鋼筋已嚴重鏽蝕，並掉落大片混凝土，係物之瑕疵，爰依民法第359條規定請求減少價金3,000,000元，並依債務不履行及不當得利規定，請求被告返還等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：系爭不動產於簽訂買賣契約時，已明白表示未作海砂屋檢測，且明文「現況點交」，為原告所接受，該屋是否為海砂屋應非原告所在意，應不得視為物之瑕疵，又該屋位於淡水河畔，鹽分極高，該屋屋齡31年，鑑定所檢測之氯離子極可能為淡水河鹽分侵入所致，就此應為自然損耗，並非瑕疵。況預拌混凝土之CNS於83年之前並無規定，之後始定為不得超過0.3kg/立方公尺，該屋於64年興建時，尚無混凝土之規定，其混凝土縱使氯離子含量過高，亦不可歸責於被告。又鑑定結果有關修補費用，一樓既非海砂屋，原告應不得請求一樓之修補費用，至於二、三樓之費用，列有「其他費用」、「稅捐與管理費」則與修補無關，又該費用未經折舊，應非可採等語。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請免為假執行。
三、兩造不爭執部分：㈠兩造於94年12月28日簽立系爭不動產買賣契約之真正。㈡門牌台北縣○里鄉○○路○段○○○號1、
2樓建物（台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段104、105建號，3樓為未辦保存登記之增建物）及所坐落基地台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段343-25地號土地之登記謄本之真正。本件之爭點：㈠本件有無海砂屋之瑕疵。被告主張是自然耗損，有無理由。㈡原告主張依物之瑕疵要減少價金並依債務不履行、不當得利請求被告返還，有無理由。㈢減少價金之計算標準。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張其向被告購買系爭不動產，經點交後拆除舊裝潢後
始發現系爭建物天花板、牆壁剝落，為海砂屋，係物之瑕疵等語。被告則辯稱系爭不動產於簽訂買賣契約時，已明白表示未作海砂屋檢測，且明文「現況點交」，為原告所接受，該屋是否為海砂屋應非原告所在意，應不得視為物之瑕疵，又該屋位於淡水河畔，鹽分極高，該屋屋齡31年，鑑定所檢測之氯離子極可能為淡水河鹽分侵入所致，就此應為自然損耗，並非瑕疵云云。經查，系爭建物經本院送請台灣省結構工程技師工會鑑定是否為海砂屋？是否影響該屋之安全？其鑑定結果認為：「1.依據混凝土氯離子含量試驗結果評估如下：(a)一樓頂樑混凝土鑽心試體1F-1、1F-3水溶性氯離子含量低於規定值0.3kg/立方公尺，水泥砂漿粉刷層之氯離子含量均低於規定值0.3kg/立方公尺。鑽心試體1F-1水溶性氯離子含量分佈分析顯示靠近試體外側1cm範圍水溶性氯離子含量雖超過規定值，但平均低於規定值。(b)二樓及三樓頂樑之混凝土鑽心試體氯離子含量均超出規定值。標的物二、三樓混凝土結構氯離子含量均超出規定值，氯離子含量過高會使結構體鋼筋易於銹蝕，由於樓板之鋼筋混凝土保護層厚度較樑、柱等主要結構薄，因此樓板之損害較易且較早發生，故樓板損害較嚴重，而樑、柱尚未有嚴重之縱向裂損現象。...3.標的物二樓板以上鋼筋混凝土結構體（不含二樓樑板），應屬高氯離子混凝土建築物，即俗稱之海砂屋。4.目前標的物樑、柱主結構尚無因混凝土氯離子含量過高造成鋼筋嚴重銹蝕問題，故雖標的物有裂損但研判不致影響原有主結構體之安全。惟部分樑、柱、板裂損處應儘速予以防銹蝕處理並修復，以免銹蝕惡化，但已嚴重損害之樓板應予敲除重做為宜。」有該公會95年10月30日臺省結技鑑字第1340號鑑定報告書在卷可稽，足認系爭建物二樓板以上鋼筋混凝土結構體（不含二樓樑板），係屬高氯離子混凝土建築物即海砂屋，目前雖不致影響主結構體之安全，但若未加修護，其銹蝕將惡化，嚴重損害之樓板則宜敲除重做，業對系爭房屋之使用年限有所減損，並減少其價值，又依前揭鑑定報告書所示，其氯離子含量於二樓頂樑2F-3試體平均為0.47kg/立方公尺，於三樓頂樑3F-2試體平均為1.17kg/立方公尺，遠高於中國國家標準CNS3090所規定之不得大於0.3kg/立方公尺，三樓部分猶高於過去任一次之CNS國家標準，其減少系爭房屋價值之程度，顯然並非無關重要，應認係屬民法第35
4條所指物之瑕疵。至於被告所辯簽約時已明白表示未作海砂屋檢測，且於契約上明文約定「現況點交」云云，然該屋鋼筋銹蝕暴露及混凝土剝落之情形，係隱藏在舊裝潢中，並非原告買賣之初所知悉，是兩造雖約定「現況點交」，然此瑕疵卻非原告所明知之「現況」，被告自不得因此免責，而買賣當時被告雖於不動產標的現況說明書中勾記未曾作過海砂屋檢測，其僅屬被告陳述之事實，亦不應認為買主業同意購買海砂屋，是以，應認被告所辯，並非可採。又被告主張系爭建物位於淡水河畔，鹽分極高，屋齡達31年，該氯離子極可能為淡水河鹽分侵入所致，就此應為自然損耗，並據以聲請訊問證人即結構技師 曾慶正 云云，實則，系爭建物在二樓板以上鋼筋混凝土結構體（不含二樓樑板），才屬海砂屋，其他一樓部分及二樓樑板均非海砂屋，若其氯離子係因自然因素自外而內滲透，何以僅二樓以上有高氯離子存在，二樓以下就沒有？再以鑑定報告書附件五之國立海洋大學材料工程研究所材料研究暨檢測中心營建材料實驗室硬固混凝土水溶性氯離子試驗報告所示，二樓所採試樣2F-3在最外層（深度0-0.5cm）水溶性氯離子含量為0.68kg/立方公尺，然後深度0.5-1cm為0.30kg/立方公尺，深度1-1.5cm為0.33kg/立方公尺，但最深之3-5cm則為0.73kg/立方公尺，三樓所採試樣3F-2在最外層（深度0-0.5cm）水溶性氯離子含量為0.61kg/立方公尺，然後深度0.5-1cm為0.65kg/立方公尺，深度1-1.5cm為1.43kg/立方公尺，但最深之3-5cm則為1.37kg/立方公尺，若如被告辯稱氯離子係自外而內滲透，何以試驗結果其氯離子是深度較深者反而較高？均足認被告辯稱氯離子超出標準係自然損耗云云，並不可採，而被告聲請傳訊證人曾慶正，亦應認並無必要，附此敘明。
㈡原告主張系爭建物二樓板以上鋼筋混凝土結構體（不含二樓
樑板）為海砂屋，係物之瑕疵，依前所述，應屬可採，是原告據以依民法第359條規定請求減少價金，自屬有據。被告雖辯稱預拌混凝土之CNS於83年之前並無規定，該屋於64年興建時，尚無混凝土之規定，其混凝土縱使氯離子含量過高，亦不可歸責於被告云云，然按出賣人所負物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱使不可歸責於被告，亦無解於前揭物之瑕疵擔保責任，況系爭建物三樓係未辦保存登記之增建物，應非與一、二樓建物同時於64年間所建，應認被告所辯，尚非有據。
㈢系爭建物因屬海砂屋而生效用降低、價值減少之情形，應減
少之價金，即其與未有該瑕疵之價值間之差額，原告主張以修復瑕疵之金額作為該差額，應認尚屬可採。查修復系爭建物三樓部分應將頂板全數敲除重做，頂樑、柱有鬆動或凸起之混凝土塊應予敲除，並進行鋼筋除銹，再塗佈純水泥漿，並以添加腐蝕抑制劑之水泥砂漿填補，表面並應以鋼筋腐蝕抑制劑塗刷（此工法有效期限為7年，因系爭房屋預計使用壽命為50年，其已使用31年，剩餘壽命19年，需施作3次），並修補其餘裂損，費用共618,851元，二樓後側局部頂板有鋼筋混凝土保護層剝落、鋼筋嚴重鏽蝕之現象，該頂板應整面敲除重做，其餘頂板、頂樑、柱有鬆動或凸起之混凝土塊應予敲除，同前述並應進行鋼筋除銹、塗佈純水泥漿、填補水泥砂漿及以鋼筋腐蝕抑制劑塗刷表面，並修補其餘裂損，費用共695,570元，就二樓部分，若採取敲除全部頂板之方式，費用可較節省，為575,294元，自應採取後者較低之費用標準計算，故系爭建物應減少之價金即相當於修復費用為1,194,145元，有前揭鑑定報告附件八之估算表可稽，原告所主張應減少之價金，於該範圍內，自屬有據。因原告前已將全部價金給付被告，為兩造所不爭執，該部分價金既應減除，自應認被告業屬無法律上理由而取得該利益，並致原告受損害，原告據以請求被告返還該部分不當得利，應有理由，自應准許，逾此部份，則無理由，應予駁回。至於系爭建物一樓，並非海砂屋，該部分之修復費用不應計算在內。又本件之鑑定費用，為訴訟程序費用，非屬系爭建物應減少之價金，原告主張應加計鑑定費用部分，亦無可採。至於被告辯稱前揭鑑定修補費用，列有「其他費用」、「稅捐與管理費」，與修補無關，又該費用未經折舊，應非可採云云，然查，修復工程雖依項目之數量按實計算估列，然實際上仍有所不足，故加列「其他」一項，修復費用於200,000元以上，酌列10%以涵蓋所估列項目之不足，又「稅捐與管理費」，為施工廠商所必須之費用，酌列15%，有原告提出之台北縣建築工程施工損壞鄰房鑑定手冊及附冊在卷可參，尚稱合理，又系爭建物使用塗佈鋼筋腐蝕抑制劑之工法，有效期限為7年，預估之費用係以該屋剩餘壽命19年，需施作3次來計算，並無折舊之問題，且本件係計算系爭建物二樓板以上鋼筋混凝土結構體（不含二樓樑板）瑕疵之修復費用，並不包括一樓與二樓樑板，其所餘使用年限仍為19年，修復結果並未額外延長全部系爭建物之使用年限，亦無折舊之必要，應認被告所辯，並無理由。
㈣至原告另合併主張依據民法第360條規定請求債務不履行部
分，因該條係以買賣之物欠缺出賣人保證之品質為前提，且以原告不主張解除契約及減少價金為要件，查原告並未舉證證明被告就系爭建物非海砂屋之品質業另為保證，且原告於本件已主張減少價金如前述，尚難認為原告此部份主張為可採。
五、綜上，原告主張依據民法第359條、第179條等規定，請求減少價金1,194,145元，及被告應返還該款，及自起訴狀繕本送達翌日即95年7月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部份，則無理由，應予駁回。
六、兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許之，於原告敗訴部分，則失所附麗，應予駁回。而兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認均無礙本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條2、3項判決如
主文。中華民國96年2月12日
民事第一庭法官高愈杰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年2月16日
書記官高楚安