裁判字號：臺灣士林地方法院98年簡上字第114號民事判決
裁判日期：民國99年01月06日
裁判案由：給付違約金
臺灣士林地方法院民事判決98年度簡上字第114號上訴人丁○○被上訴人乙○○上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於民國98年6月4日本院士林簡易庭98年度士簡字第785號第一審判決提起上訴，經本院於民國98年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人提起本訴主張：被上訴人乙○○於民國98年3月27日間委託訴外人21世紀不動產板橋新站加盟店之鴻基房屋仲介有限公司（以下簡稱仲介公司），出價新臺幣（下同）8,500,000元並簽署編號G0000000號之「要約書」向原告購買坐落於臺北縣板橋市○○段○○○○○號土地及其上門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○號2樓之房屋（以下簡稱系爭房地），依約若雙方達成合意，買賣雙方應至仲介公司營業處所簽訂不動產買賣契約書，違反者應支付他方買賣總價款3%之懲罰性違約金。嗣上訴人於同日同意被上訴人的要約而在仲介公司所出具之「委託銷售契約修正同意書」同意被上訴人之出價而為承諾，兩造間關於系爭房地之買賣契約已然成立，並經仲介公司通知確定於同年月29日簽訂不動產買賣契約書。詎被上訴人屢次拖延簽約之要求，且自仲介公司於同年4月2日通知被上訴人後，被上訴人即從此避不出面，屢經催告，被上訴人均不予置理。因此，基於要約書所載之約定，起訴聲明請求被上訴人給付其買賣總價款百分之3懲罰性違約金255,000元。詎原審誤以被上訴人原出價8,200,000元並未得到上訴人之同意其要約書之價格，經上訴人曾加價至8,500,000元而成為為新要約，而認兩造間並未達成買賣之合意判決上訴人敗訴，原審事實的認定即有違誤。為此，依法提起上訴，聲明：㈠廢棄原審判決；㈡被上訴人應給付上訴人255,000元。
二、被上訴人則以：被上訴人於98年3月16日委託仲介公司仲介購買系爭房地，被上訴人要求簽立要約書，承購總價為8,200,000元，期限至98年3月20日，嗣因期限屆滿，承購價金未能合意而作罷。惟同年月27日經仲介公司大力鼓吹，將價金提高至8,500,000元，期限至同年月30日止。惟翌日仲介公司僅仍再三要求提高價金，被上訴人乃要求仲介公司於同年月29日早上請上訴人出面商議，嗣因仲介公司來電更改時間為該日下午，被上訴人又因該日下午另有他事辦理無法商議，98年3月30日期限屆至，即未再續行訂約事宜，並未接獲仲介公司告知兩造已達成合意的通知，因認系爭房地之買賣契約並未成立等語資為抗辯，並聲明：駁回上訴人之上訴。
三、本院得心證之理由：上訴人主張被上訴人最後出價為8,500,
000元購買系爭房地乙節，有上訴人所提出要約書1件（原審院卷第8至9頁）為證，被上訴人對於要約書簽名之真正及出價之金額均不爭執，堪可認定實在，惟被上訴人仍以前詞為辯，是本件之爭點厥在於兩造是否已達成系爭房地之買賣合意？茲分述如下：
（一）依據被上訴人所出具之要約書第3條所載：賣方同意要約書之要約時必須親自在要約書上記明承諾時間及簽章並送達買方，買賣契約即成立生效。亦即上開要約書條款要求必須踐行該要約書第3條之要式行為，始認為要約書之要約意思表示已受承諾，而成立買賣契約。但上訴人始終未在要約書上記明承諾時間及簽章並送達被上訴人等情，為兩造所不爭執。且依據該要約書第7條記載，要約書之效力至98年3月30日止失效。因此，上訴人未於98年3月30日要約書失效前，在要約書上記明承諾時間及簽章並送達被上訴人，故該要約書業經於期限屆至後失效，故難謂被上訴人須受該要約書之拘束，從而，上訴人以該失效之要約書第5條規定，請求上訴人給付買賣價款百分之三之違約金，洵屬無據。
（二）上訴人雖抗辯其已在委託銷售契約修正同意書上記載同意被上訴人要約書之8,500,000元價金，亦經仲介告知被上訴人，兩造已成立買賣契約云云。但此既與前述要約書第
3條規定不符，所稱縱使屬實，仍難認兩造已成立買賣契約。況查：依據上開委託銷售契約修正同意書所載，被上訴人之委託銷售條件雖記載同意8,500,000元之買賣價金，但亦記載其扣除仲介費必須實際收取8,410,000元。因此，8,500,000元之價金是否為成交價格，仍須仲介公司退讓仲介費用始得確定，此觀證人丙○○所證，其在98年
3月27日晚間雖與上訴人達成附有上訴人實拿8,410,000元條件之買賣價金8,500,000元，於翌日與被上訴人聯絡時，仍請求被上訴人再加價等語，有98年5月21日言詞辯論筆錄附於原審卷可參，可見上訴人在委託銷售契約修正同意書上所同意之8,500,000元買賣價金並非確定承諾被上訴人要約書之買賣條件（價金8,500,000元），僅得認為其係同意仲介公司在上訴人實際取得8,410,000元之價金範圍內，與被上訴人議價。故難謂上訴人在委託銷售契約修正同意書上記載同意8,500,000元，即已承諾被上訴人所提出之8,500,000元為買賣價格。再者證人丙○○復證稱，98年3月27日晚上與上訴人談到晚上快11時左右，且該條件因為服務費很少，須經仲介公司內部協調同意降低服務費，伊於98年3月28日要求被上訴人加價為8,700,
000元，被上訴人堅持8,500,000元，後來伊才說上訴人願以8,500,000元賣出，但若以此價成交，仲介公司的服務費很低，被上訴人是好意說要約上訴人出來談等語，有98年5月21日言詞辯論筆錄附於原審卷(26~28頁)及本院98年10月7日準備程序筆錄(本院卷36頁反面)可參。顯見，證人丙○○在98年3月28日並未告知被上訴人8,500,
000元為確定成交之價格，此與被上訴人主張其未受告知以8,500,000元價格成交相符。雖證人丙○○與甲○○另證稱有聯絡被上訴人簽約時間云云。然證人丙○○證稱聯絡簽約係甲○○所為等語(見本院98年10月7日之準備程序筆錄)。故證人丙○○應不知證人甲○○與被上訴人聯繫之內容，是證人丙○○無法證明被上訴人自證人甲○○處所收到之訊息為何。而證人甲○○雖證稱其在98年3月28日或29日與上訴人聯絡簽約時間等語，亦有本院98年10月7日之準備程序筆錄在卷可參，惟證人甲○○並非與被上訴人討論買賣價金之人(是證人丙○○與被上訴人討論)，則被上訴人之意僅在約上訴人出來談價格，已如前述，則尚難僅以甲○○電話聯絡兩造，即認兩造已有價格合意簽約之共識。況且，上開證人就本件買賣契約有服務費之利益存在，因上訴人提出附條件之買賣價金總額8,500,
000元，故確定之買賣價金高低攸關於證人所能取得之服務費，證人是否輕易放棄要求被上訴人再加價而告知被上訴人以8,500,000元成交，進而聯繫兩造簽約乙節，實難在無其他佐證之情形下，僅以證人之證詞即認可採。再以，倘仲介公司確定降低服務費同意讓兩造以8,500,000元成交，則證人丙○○或甲○○在要約兩造簽約，而兩造時間無法配合之情況下，亦可將被上訴人之要約書先請上訴人簽名後送達被上訴人，依據要約書第3條約定買賣契約即成立，即可拘束被上訴人，但證人丙○○或甲○○卻均未讓上訴人在要約書上簽名送達被上訴人，從而可推論，證人丙○○及甲○○未使上訴人在被上訴人之要約書上簽名承諾並將要約書送達被上訴人，仍然保留議價空間，希望兩造就買賣價格為調整，增加其等之服務費。由此益徵，被上訴人抗辯，其並未收到交易價格確定為8,500,000元之訊息等情為真。此外，並無其他證據可資證明被上訴人確實收到仲介人員告知確定之交易價格為8,500,000元，因此，本件無法證明被上訴人已受告知確定交易價格為8,500,000元，即難認兩造之買賣契約意思表示難謂一致。
（三）綜上所述，兩造並無成立系爭買賣契約，則上訴人依已失效之要約書第5條，請求被上訴人賠償懲罰性違約金，即屬無據。
四、綜據上述，兩造並未成立系爭房地之買賣契約。從而，上訴人基於要約書所載約定，聲明請求被上訴人給付255,000元，為無理由，應予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決並無違誤，上訴人上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國99年1月6日
民事第一庭審判長法官俞慧君
法官黃珮禎法官古振暉以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國99年1月11日
書記官姜貴泰