裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第2333號民事判決
裁判日期：民國95年03月08日
裁判案由：給付定金
臺灣臺中地方法院民事判決94年度訴字第2333號原告丁○○
戊○○甲○○共同訴訟代理人 林士傑 律師被告乙○○訴訟代理人 鄧雲奎 律師上列當事人間請求給付定金事件，本院於民國95年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國九十四年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應給付新台幣（下同）100萬元及自94年7月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於訴訟進行中，就利息部分請求減縮為自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，屬減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國94年1月14日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約）
，約定由原告三人將其共有坐落台中縣○○鄉○○○段13地號土地分割出約120坪作為本件契約之買賣標的物，價金為400萬元，而被告須給付100萬元，並交付第三人林代書保管，作為買賣契約之定金，而原告已依約將買賣標的物分割出13-15地號，依系爭契約第3條第㈡款之約定，被告應交付200萬元之支票及給付上開定金100萬元予原告，經多次催告依約履行，被告仍置之不理，爰依系爭買賣契約提起本訴，並先請求被告給付100萬元之定金。
㈡本件系爭契約「特約事項」欄約定：「甲方（即被告）無法
取得同地段14、14-1、2、3、4、5、6、7地號（下稱系爭8筆土地）開發權利時，雙方同意無條件撤銷本件買賣」，其所稱「開發權」與「所有權」不同，不以取得所有權為必要。又依台中縣政府94府工建建字第1939號所核發予高威建設有限公司（被告為負責人）之建造執照，其上註明之開發地段地號即為本件系爭買賣契特約條款中開發權利之標的分割出來，且系爭土地已投入人力物力用以進行開發，並已整地完成而具有一定社區之雛形，是被告顯已取得系爭土地開發案之開發權，自無系爭契約「特約事項」之撤銷情形，被告不得撤銷本件買賣契約。又原告係請求被告履行契約，並無違約金過高之問題，且縱認原告之請求屬違約金，亦未過高。
㈢聲明：⑴被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告購買原告所有13地號土地內6公尺寬之道路用地係為配
合另購買系爭8筆土地之建築開發之用，而被告於94年3月14日僅以買賣為原因取得系爭8筆土地中之6筆（即台中縣○○鄉○○○段14、14-1、2、3、4、5地號）土地所有權，另系爭14-6、14-7地號土地所有人丙○○拒絕通行原告三人所有13地號土地內之道路用地，並要求被告另購聯外道路用地，始願配合被告開發，致被告尚無法取得該2筆土地（其中14-7地號土地僅取得2分之1之所有權）所有權，故依兩造所簽訂系爭買賣契約「特約事項」欄之特別約定，被告既無法取得同段14、14-1至7等8筆土地之全部開發之權利（所有權），且被告嗣已於94年2月8日另向訴外人 張金英 購買同地段11地號土地內西側寬約8公尺之道路用地使用，是系爭契約之目的已無法達成，爰向原告為撤銷本件買賣契約之意思表示，則兩造間之土地買賣契約關係消滅，原告自不得向被告請求給付買賣之定金100萬元。縱原告之請求有理由，惟其請求之違約金顯然過高，應依民法第252條規定酌減至相當之數額。
㈡聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：㈠兩造於94年1月14日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告三
人將台中縣○○鄉○○○段○○○號分割出約120坪作為系爭契約之買賣標的物，並由被告支付定金100萬元交付訴外人林代書保管，且約定分割完成時，被告應開立即期支票200萬元，連同定金100萬元一併交付原告收受。
㈡台中縣○○鄉○○○段○○○號已完成分割，現已分割出13-15地號，該土地所有權仍為原告三人共有。
㈢系爭契約上有特約事項約定：「甲方（即被告）無法取得同
地段14、14-1、2、3、4、5、6、7地號開發權利時，雙方同意無條件撤銷本件買賣」。
㈣被告尚未取得同段14-6地號土地所有權全部及同段14-7地號土地所有權應有部分2分之1。
㈤關於特約事項中除14-6、14-7地號土地外，被告已取得其餘
土地所有權，並已移轉所有權登記，且地號已經變更，並就系爭買賣契約特約事項中之全部土地已動工開挖及刊登廣告銷售房屋。
四、法院之判斷：㈠本件兩造間所簽訂系爭買賣契約第3條第㈡款約定：「確定
買賣分割完成備件同時，甲方（即被告）開立即期支票200萬元，連同定金100萬元一併交付乙方（即原告）收受」，而原告已將買賣標的物即其所有坐落台中縣○○鄉○○○段○○○號分割出13-15地號土地等情，為兩造所不爭執，並有分割後之土地謄本一份附卷可稽，是原告已依系爭契約第3條第㈡款履行至明。
㈡原告主張其已依系爭買賣契約第3條第㈡款約定將買賣標的
分割完成，被告有給付100萬元定金之義務等情，為被告所否認，並以前揭詞置辯。是本院應審究者厥為：⑴系爭買賣契約中對於特約事項所載「甲方（即被告）無法取得同段14、14-1、2、3、4、5、6、7地號開發權利時，雙方同意無條件撤銷本件買賣」所指為何？⑵系爭買賣契約被告是否得撤銷？⑶原告之主張若有理由，其請求之違約金是否過高？經查：
⒈被告雖辯以：因其未取得系爭8筆土地之開發權利，依系
爭買賣契約之特約事項，被告得撤銷本件買賣契約云云，而證人丙○○於本院審理中亦證稱：「（是否曾向被告表示不同意合建建物通行其向原告三人所購買由同地段13地號土地分割出之13-15地號土地？其情形如何？）因向原告三人購買土地是作為合建建物通行之道路，而我分得的建物部分若以該部分作為道路，該道路太長，而我須負擔的費用過高，所以我向被告建議購買另外一筆11地號土地8米寬供作道路，這樣道路才不會太長，負擔的費用也不會過高，若堅持要向原告三人購買13地號分割出來的土地，我就不願意與他合建及移轉14-6、14-7土地所有權（見本院95年1月9日言詞辯論筆錄）。惟查，依系爭契約之特約事項觀之，兩造係約定若欲撤銷本件買賣契約，須以被告無法取得系爭8筆土地之「開發權利」為要件，而所謂「開發權利」係指進行開發作業之工程或建設，依照其已定之計畫興建工程及營運收益，目的在於對於一定之標的為開發經營與使用收益；又依民法第765條規定，「所有權」係於法令限制之範圍內，對於標的物為一般性之全面支配，並排除他人之干涉，而得自由使用、收益、處分之物權，是其與「開發權」顯有不同。亦即所有權應包括「開發權」等用益行為在內，而「開發權」僅屬所有權權能之一部分，是系爭契約特約事項中所謂被告取得「開發權利」，不以取得所有權為必要。參以被告於訂約之初，若真意係認其未取得該8筆土地所有權時，亦約定同意無條件撤銷本件買賣，自應於該特約事項中記載明確，不得事後以系爭14-6、14-7地號土地所有權人丙○○因拒絕通行原告所有13地號土地而拒不移轉該2筆土地所有權為由，即主張兩造所約定特約事項之取得「開發權利」亦包括取得所有權在內，被告此部分所辯，自無足採。
⒉又關於特約事項中除系爭14-6、14-7地號土地外，被告已
取其他系爭14、14-1、2、3、4、5地號土地之所有權，且被告就系爭買賣契約特約事項中之全部8筆土地，業已動工開挖及刊登廣告銷售房屋等情，均為被告所不否認，亦有台中縣政府94府工建建字第1939號所核發予高威建設有限公司（被告為負責人）之建造執照、現場照片八幀、銷售建案之廣告影本附卷可稽，則系爭8筆土地被告既已投入人力物力用以進行開發，並已整地完成而具有一定社區之雛形，顯見被告已取得系爭土地開發案之開發權，自無系爭契約「特約事項」之撤銷情形，被告不得撤銷本件買賣契約，是兩造間之系爭買賣契約仍存在至明。
⒊按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義
務，民法地367條定有明文。本件原告既已依約就其所有系爭13地號土地分割出13-15地號土地，依系爭契約第3條第㈡款約定，被告自應開立即期支票200萬元及給付原交由第三人保管之定金100萬元，是原告僅就其中100萬元定金部分請求，應屬有據。又被告雖另辯以：原告之請求縱有理由，該違約金仍屬過高云云。惟查，兩造間系爭買賣契約第10條約定：「甲（即被告）如不履行本契約交殘餘價金時、或因可歸責於甲之事由、致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方解除契約、所交定金及價金、悉被乙沒收作為違約金、甲不得異議」，是兩造係約定被告不履行契約而經原告解除契約時，原告始得依契約第10條將被告所交付之定金、價金沒收作為違約金；而本件原告於完成買賣標的分割後，係依系爭買賣契約第3條請求被告給付買賣價金中之100萬元定金，原告既未依契約第10條主張解除契約，自無違約金之請求，更無違約金過高酌減之情形，被告此部分所辯，洵屬無據。
㈥從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付原告100
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年10月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。
六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條。
中華民國95年3月8日
民事第三庭法官卓進仕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國95年3月8日
書記官