臺灣士林地方法院小額民事判決
112年度士小字第286號
原告 方憶慧
訴訟代理人 周仲鼎 律師
複代理人 陳曉芃 律師
黃柏彰 律師
被告 黃錦馨
住○○市○○區○○○○路000號0樓管理室
上列當事人間返還押金等事件，本院於民國112年4月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬元，及自民國一百一十一年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣伍佰壹拾參元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造間所簽訂之房屋租賃契約書第12條第9點約定，兩造同意因履行該租約所發生之一切爭議時，以本院為第一審管轄法院，是以原告提起本件訴訟，本院自有管轄權。
二、原告起訴主張：原告於民國110年1月間向被告承租臺中市○○區○○○○路000號10樓之1房屋（下稱系爭房屋），約定租金為每月新臺幣（下同）3萬元，並交付2個月租金計6萬元作為押租金，嗣原告於110年12月3日表達欲續租系爭房屋，並於110年12月4日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自111年1月20日起至112年1月19日止，租金為每2個月58000元，押金為6萬元，原告並於簽約時分別開立111年1月18日、3月18日、5月18日、7月18日、9月18日、11月18日兌現之支票，每張用以支付2個月之租金，嗣因原告於111年2月22日通知發現系爭房屋主臥室牆壁（下稱系爭牆面）大面積掉落破損，且部分鋼筋裸露，破裂牆面有隨時掉下之風險，原告旋即於當日聯絡被告修復，然被告均未修補，原告遂自行請人修繕並支出修繕費用6500元，且原告因無法忍受系爭牆面破損帶來之粉塵及不便，乃於111年6月11日通知被告將於111年7月10日搬離，嗣經兩造於111年7月10日終止租賃契約並完成點交後，被告自應返還押租金，然被告僅返還8000元予原告，迄今尚有52000元未返還，爰依系爭租約、不當得利及無因管理之法律關係提起本件訴訟，並聲明被告應給付原告58500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，且願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原告於111年6月19日傳訊被告表示因工作需求需終止租約，而依系爭租約第7條記載提前終止租約須賠償違約金3萬元，且系爭房屋點交返還時與原屋況相差甚多，照理原告應回復原屋況，且系爭房屋於點交時骯髒凌亂，牆面多處有大片油漆色差，終止租約協議書當下有註明並請原告簽名，也有拍照存證，被告為此而支出清潔費用2000元及油漆費用20000元，依系爭租約之約定，自應由押租金內扣除，加上原告應給付前開違約金，故被告僅返還押租金8000元；又原告所指系爭牆面損壞，實乃熱脹冷縮造成之白泥脫落，並無鋼筋裸露，亦無安全問題，111年3月10日被告曾與原告約定於111年3月13日修復系爭牆面，因原告當日未接電話，被告於管理室等待一個多小時，隔日聯絡原告，原告表示等建商處理，並於111年6月14日向原告表示可請租仲公司工務部門處理，原告卻仍自行委請師傅處理等語資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
㈠原告主張兩造間於110年12月4日簽訂系爭租約，約定由伊向被告承租系爭房屋，租期自111年1月20日起至112年1月19日止，租金為每月29000元，押租金為6萬元，原告於111年6月11日通知被告欲終止租賃關係，迄至111年7月10日系爭租約終止並完成點交系爭房屋後，被告僅返還押租金8000元予原告之事實，業據原告提出與其所述相符之郵局存證信函用紙、房屋租賃契約書等件為證，並有被告所提出之LINE對話紀錄及終止租約協議書為證，且為被告所不爭執，是此部分之事實，應堪信為真正。又消費關係乃指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，消費者保護法第2條第3款定有明文，而依112年2月8日修正前租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項、第5項之規定：「租賃關係具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管定之。」、「非具消費關係之租賃契約條款，違反第1項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容。」，且依住宅租賃契約應約定及不得約定事項所規定應約定事項第13點之規定：約定於租賃期限屆滿前得任意終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方，一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金，則系爭租約係於111年1月22日所簽立，所約定租賃期間係於112年1月19日屆滿，且簽約之兩造均為自然人，足見兩造間租賃關係顯未具有消費關係，是系爭租約所為約定內容自屬非具消費關係之租賃契約條款，而有適用前開修正前租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項、第5項規定及住宅租賃契約應約定及不得約定事項之餘地。
㈡系爭租約第7條雖約定：「本契約於期限屆滿前，得終止租約，但應於一個月前通知對方，並須賠償對方相當於三萬元整之違約金。」，然依前開住宅租賃契約應約定及不得約定事項所規定應約定事項第13點內容以觀，就租賃期限屆滿前任意終止租約者，僅於一方未於終止前至少一個月通知他方，始應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金，則系爭租約第7條關於租約終止前一個月通知他方者仍應賠償違約金3萬元之約定，實與前開住宅租賃契約應約定事項第13點規定有違，依前開修正前租賃住宅市場發展及管理條例第5條第5項之規定，應屬無效約定，且因系爭租約並無其他關於該應約定事項之條款，而應以前開住宅租賃契約應約定事項第13點之規定，作為系爭租約內容之補充；況系爭租約係於111年7月10日終止，此為兩造所不爭執，並有兩造所簽立之終止租約協議書在卷可稽，而依被告所提出之LINE對話紀錄所示，原告曾向被告傳送：「我住到7-10號，今天是6月11號，已經提前一個月告知…」等內容，且被告於本院言詞辯論期日亦自承上開對話確為6月11日所為，堪認原告業於系爭租約終止前一個月通知被告，依前開住宅租賃契約應約定事項第13點之規定，難認原告於系爭租約終止時有給付前開違約金之義務，則被告自不得於返還押租金時扣除該違約金3萬元而為給付。
㈢又系爭租約第7條第4點、第12條第2點約定：「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人…房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續，若有損壞或未恢復原狀之物品情形，以市價定之。」、「租賃關係消滅時，乙方（即承租人）應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還甲方（即出租人）…。若因此所生之搬遷費、垃圾處理費或其他任何費用，由乙方支付或由押租金內優先扣除，如尚有不足時乙方應補足之。」等內容，足見原告於租賃契約終止時自負有將系爭房屋回復原狀以返還系爭房屋之義務，且被告就此所生費用亦得於押租金內優先扣除甚明；又被告所稱系爭房屋點交返還時骯髒凌亂且牆面多處有大片油漆色差，其為回復原狀而支出清潔費用2000元及油漆費用20000元，業據其提出系爭房屋點交時照片、估價單、LINE對話紀錄及轉帳資料為證，而依上開照片所示，系爭房屋牆面確有多處大片之油漆色差，床墊上亦有污漬，且有部分物品未清理，尚難認屬合於約定方法使用收益所造成之自然耗損或折舊，參以兩造所簽立之終止租約協議書上載有：「牆面有色差，浴室、廚房未打掃乾淨，相關費用由出租方和承租方協商。」等字樣，並經原告在該記載內容旁簽名，核與被告為系爭房屋之回復原狀所支出之費用項目尚屬相符，被告自得依系爭租約請求原告給付前開清潔費用及油漆費用，則被告依約於扣除前開清潔費用及油漆費用後始為押租金之返還，尚屬有據。是原告主張於系爭租約終止時所得請求返還之押租金計為3萬元（計算式為：00000-0000-00000-0000=30000）。
㈣按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423條、第429條第1項、第430條分別定有明文；而系爭租約第4條第5點、第6點亦約定：「房屋主體損害有修繕必要時，應由甲方（即出租人）負責修繕…」、「前項由甲方負責修繕者，經甲方同意可委託乙方（即承租人）代為修繕，乙方得自行修繕並請求甲方依收據返還其費用。」等內容，原告主張其因系爭牆面破損，經聯絡被告修復而未獲修補，原告遂自行請人修繕並支出修繕費用6500元等事實，雖據其提出收據及LINE對話紀錄（即原證五）為證，然依該對話紀錄所示，原告於自行請人修繕前，尚難認業獲被告同意或受其委託，且依被告所提出之LINE對話紀錄所示，被告於111年3月13日多次撥打LINE語音通話予原告，原告均未應答，於當日16時58分回覆沒帶手機等語，嗣後兩造語音通話5分20秒，於111年3月14日被告傳送：「…請問您今天1點左右在家嗎如果問題簡單，我跟翟經理討論白磚是否能當下處理」、「今若無法約，翟經理是說建商之後會處理，只是要南部建案有空檔的時候派人來弄。再加上進入春夏，您浴室應該比較少使用暖風機…」，原告於當日即回覆：「…沒關係就等建商來用，因為現在很少在吹暖風機了!」，參酌原告所提出前開對話紀錄所示，被告則於111年6月14日21時15分傳送：「還有租仲公司工務部可以付費請他們修理白磚牆，要請他們當天來用嗎?」，原告於111年6月15日4時43分回覆：「我已經請師傅幫你用好，房子該幫你用的我都用好，你不用擔心！會恢復原狀給你。」等內容， 益徵 被告並無拒絕修繕或事前同意由原告委請他人修繕系爭牆面之情事，而原告迄今亦未提出其他曾定相當期限催告被告修繕或經被告同意自行修繕之證據以佐其說，自難認此部分費用應由被告負擔，是原告此部分之主張，自屬無據。又依原告前開111年6月15日所為對話內容，足見其所為該修繕行為係出於履行其因系爭租約所生租賃物回復原狀義務，而非出於為他人處理事務意思之行為，且依原告之民事準備一狀所載內容，原告既出於履行前開義務所為，並於支付該筆修繕費用時，業已明知該費用應由被告負擔而無給付義務，自難據以請求被告返還該修繕費用。
㈤又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件請求被告返還押金事件，未經原告舉證證明定有期限，應認屬未定期限債務，依上開規定，被告應自受催告時起始負遲延責任，而本件起訴狀繕本，業於111年9月30日送達被告，此有送達證書附卷可參，是原告就上揭所得請求之金額，尚得請求自起訴狀繕本送達之翌日即111年10月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。從而，原告依上開法律關係，求為判決如主文第1項所示範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。又攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之，民事訴訟法第196條第1項定有明文，是原告於言詞辯論終結日後之112年5月3日所為民事準備二狀（經本院於112年5月5日收受），屬言詞辯論終結後始提出之資料，本院依法無須審究，且未經提示予被告命為充分之辯論，自不得據為本件裁判之基礎，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，另依同法第79條之規定職權確定訴訟費用額為1000元（第一審裁判費），其中513元應由被告負擔，其餘由原告負擔。又原告所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，然本件既已依職權宣告假執行，自無再命原告提供擔保之必要。至原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
中 華 民 國 112 年 5 月 12 日
士林簡易庭法官黃雅君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 5 月 12 日
書記官陳香君