裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第1565號民事判決
裁判日期：民國97年06月06日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第1565號原告甲○○被告乙○○當事人間請求給付違約金事件，經臺灣基隆地方法院移轉管轄前來，本院於中華民國97年5月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告與訴外人 陳曉菁 於民國96年6月23日在永慶不動產基隆
中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司內，簽立不動產買賣契約書，由被告向陳曉菁買受坐落基隆市○○路○○巷○號10樓之3房屋及坐落基地，約定買賣價金為新台幣（下同）2,330,000元；簽約當日被告並同意於96年6月25日前支付簽約款200,000元、完稅款330,000元，其餘款項則於交屋時一併給付。嗣被告並未依約給付簽約款，經原告、出賣人陳曉菁及代書數次連絡被告出面處理後，買賣雙方遂合意將簽約款變更為130,000元、完稅款則變更為200,000元，其餘買賣總價金及被告應付款項不變，並仍應於交屋時支付餘款。但被告仍未依約履行，原告為保障出賣人陳曉菁權益，遂於96年7月27日寄發存證信函，並向基隆市中山區公所聲請調解，惟調解未成立。為此本於不動產買賣契約關係，依不動產買賣契約書第十四條第二項約定請求被告給付按房地買賣總價2﹪計付之仲介費46,600元、簽約金200,000元、按買賣總價千分之零點五計算之違約金319,216元、出賣人之精神賠償150,000元、永慶不動產基隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司所受信譽損害100,000元，總計為815,816元，以整數計為800,000元等語。
㈡並聲明：被告應給付原告800,000元，及自96年8月20日起至97年5月20日止，按年息千分之零點五計算之利息。
二、被告則抗辯：㈠原告就不動產買賣契約書之簽署並未提供被告合理審閱期；
且96年6月23日當日係因原告表示依不動產買賣契約書第六條第二項約定，被告未給付定金，買賣契約即尚未成立，被告始在出賣人陳曉菁不在場之情況下，簽名於不動產買賣契約書上，原告隨即收回契約書，迄至96年6月30日方在被告要求下交付不動產買賣契約書副本；況出賣人及原告迄未提供房屋所有權狀予被告過目，亦有違常理；故不動產買賣契約尚未成立。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告與陳曉菁於96年6月23日在永慶不動產基隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司內，簽立不動產買賣契約書，由被告向陳曉菁買受坐落基隆市○○路○○巷○號10樓之3房屋及坐落基地，約定買賣價金為2,330,000元之事實，業據其提出不動產買賣契約書為證（見臺灣基隆地方法院96年度訴字第549號卷第6至11頁，下稱基隆地院卷），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告未依約如期給付簽約款、完稅款，自已構成違約，其得本於不動產買賣契約書第十四條第二項之約定，訴請被告給付仲介費、違約金、簽約款、出賣人陳曉菁所受精神損害、永慶不動產基隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司所受信譽損害等情。但為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點首先應在於：
㈠原告得否基於不動產買賣契約關係，行使契約上仲介費、簽
約款、違約金等權利？㈡原告主張其得就出賣人陳曉菁所受精神損害、永慶不動產基
隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司所受信譽損害，請求被告負損害賠償責任，是否有據？
五、現就兩造爭執之重點分述如下：㈠原告得否基於不動產買賣契約關係，行使契約上仲介費、簽
約款、違約金等權利？⒈按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，故基於債之
相對性原則，債權人不得對於債務人以外之人而請求履行，而債權人以外人之人自亦不得對債務人請求履行。
⒉經查，不動產買賣契約之當事人，出賣人一方為陳曉菁，買
受人一方為被告，此除有前開不動產買賣契約書在卷可稽外（見基隆地院卷第6頁、第10頁背面），更經原告在本院97年5月20日言詞辯論期日自陳：「原告是屬於經紀營業員，原告不是契約當事人，只是承辦人員，…，原告並非不動產買賣契約的當事人，出賣人是陳曉菁…」等語無訛（見該日言詞辯論筆錄第2頁）。是依前述債之相對性原則，上開不動產買賣契約僅有拘束契約當事人即陳曉菁、被告之效力，而無法拘束契約以外之第三人即原告。據此，原告依不動產買賣契約書第十四條第二項約定請求被告按給付房地買賣簽約金200,000元、按房地買賣總價千分之零點五計算之違約金319,216元，自乏所據。
⒊原告固又主張：被告應按房地買賣總價2﹪計付仲介費予伊
等語。但查，依卷附之買方給付服務費承諾書約定，被告固然有在房地買賣成交後按按給付房地買賣總價2﹪計付仲介費之義務（見基隆地院卷第12頁）；然而，為被告仲介成立買賣契約之人為永慶不動產基隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司，被告承諾給付仲介費即服務報酬之他方當事人亦為該公司，此觀諸前開買方給付服務費承諾書立約人為被告、客群不動產仲介經紀有限公司一節即可得知。就此亦經原告在本院上開言詞辯論期日陳稱：「受賣方委賣的是永慶不動產基隆中山加盟店，該加盟店的公司名稱是客群不動產仲介經紀有限公司，原告是屬於經紀營業員，原告不是契約當事人，…永慶不動產（即永慶不動產基隆中山加盟店之簡稱）是受買賣雙方的委託，我是公司的承辦人。」等語甚詳。準此，原告既非房地買賣仲介契約之當事人，則其依買方給付服務費承諾書上所載約定，訴請被告給付按房地買賣總價2﹪計付仲介費46,600元，自無理由。
㈡原告主張其得就出賣人陳曉菁所受精神損害、永慶不動產基
隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司所受信譽損害，請求被告負損害賠償責任，是否有據？⒈民法第一百八十四條規定：「因故意或過失，不法侵害他人
之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」，及同法第一百九十五條第一項前段規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」，得本於侵權行為法律關係請求加害人即侵權行為人負損害賠償責任者，當屬權利或利益受侵害之被害人。依原告所述情節以觀，其係認出賣人陳曉菁、仲介之永慶不動產基隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司，因被告未依買賣契約履行而受有精神之非財產上損害、信用之損害，承此，因被告違約而受損害之人，當為出賣人陳曉菁與仲介之永慶不動產基隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司，當非原告，原告非屬於侵權行為之被害人甚明。是以，原告主張被告應對其就出賣人陳曉菁所受精神損害、永慶不動產基隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司所受信譽損害，負損害賠償責任，洵無足取。
⒉原告雖陳稱：其係本於不動產買賣契約書之約定請求被告賠
償上開各項損害（見本院97年5月20日言詞辯論筆錄第2頁）等語。惟查，遍閱不動產買賣契約書全文，並未見有被告承諾賠償原告前開損害之約定內容；且如前開㈠所為說明，原告本非不動產買賣契約當事人，其為契約外之第三人，自無權本於不動產買賣契約關係，請求被告負契約上約定之責任。
⒊因之，原告請求被告應賠償出賣人陳曉菁所受精神損害、永
慶不動產基隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司所受信譽損害，共計250,000元，均屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告非不動產買賣契約當事人，亦非為買賣雙方即被告、陳曉菁仲介房地買賣之人，另其更非出賣人陳曉菁非財產上損害、為買賣雙方仲介之永慶不動產基隆中山加盟店即客群不動產仲介經紀有限公司信譽損害之權利被害人。從而，原告本於不動產買賣契約關係，依不動產買賣契約書第十四條第二項約定請求被告給付800,000元，及自96年8月20日起至97年5月20日止，按年息千分之零點五計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國97年6月6日
民事第三庭法官賴錦華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中華民國97年6月6日
書記官張馨文