臺中簡易庭109年度中訴字第8號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　109年度中訴字第8號
原　　　告
即反訴被告　 連納維
訴訟代理人　 李典穎 律師
複　代理人　 葉雨新
反訴　被告　 賴俞 安
被　　　告
即反訴原告　 陳瑞珍
訴訟代理人　 沈鈺銘 律師
上列當事人間返還押金事件，本院於民國110年3月18日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告連納維應給付反訴原告新臺幣746,128元，及自民國109
年2月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告連納維負擔百分之29，餘由反訴原告負
擔。
本判決第3項於反訴原告以新臺幣248,709元供擔保後，得假執行
；但如反訴被告連納維以新臺幣746,128元為反訴原告預供擔保
，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有
明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關
係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者
之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主
張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的
之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的
之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律
關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的
之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有
牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號裁定意旨參照）
。經查，原告起訴主張依租賃契約之法律關係，請求被告返
還押租金，而被告於言詞辯論期日終結前之民國109年1月13
日具狀，亦主張依租賃契約之法律關係，請求原告及代簽訂
租賃契約之 賴俞安 連帶給付新臺幣（下同）1,687,901元（
見本院卷一第75頁），核其反訴與本訴之標的均係基於同一
基礎事實所生，即有相牽連之關係，而賴俞安就本件訴訟標
的之租賃關係與原告有合一確定之必要，且不致延滯訴訟終
結，又非專屬他法院管轄，揆諸前揭規定，被告所提反訴於
法有據，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件反訴原告於起訴時，原聲明係
請求：「（一）反訴被告應連帶給付反訴原告1,687,901元
，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息。（二）反訴訴訟費用由反訴被告負
擔。（三）願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第
75頁），嗣反訴原告於109年3月19日具狀將聲明第1項變更
為：「反訴被告應連帶給付反訴原告1,687,487元，及自反
訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息。」（見本院卷一第205頁），嗣反訴原告於10
9年9月24日具狀將聲明第1項變更為：「反訴被告應連帶給
付反訴原告2,587,901元，及其中1,687,901元自反訴起訴狀
繕本送達之翌日起；其中90萬元自擴張反訴之聲明狀繕本送
達之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息。」（見本院卷二第23、37頁），核其性質應係減縮及擴
張應受判決事項之聲明，且反訴被告並未爭執，依前開規定
，自屬適法。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）兩造於103年2月28日、108年3月17日分別簽訂房屋租賃契
約書（下分別稱系爭第一份、第二份租約，合稱系爭租約
），由原告向被告承租坐落臺中市○區○○○○街○○號房
屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間分別自103年3月25日
起至106年3月24日、108年3月25日起至108年9月24日止，
租金分別為每月5萬元、18,000元；押租金分別為15萬元
、54,000元（此部分押租金被告未實際收取）。而原告因
故未於上開期間向被告請求交付系爭第一份、第二份租約
押租金差額96,000元，故於本次一併請求。嗣原告於108
年9月間與被告聯繫，約定於同年月22日返還系爭房屋並
交付房屋鑰匙、鐵門遙控器予被告，惟被告於當日拒絕受
領，經原告多次聯繫被告均拒絕配合，且拒絕返還押租金
。然依系爭第一份租約第5條，第二份租約第3條第2項之
約定，租賃期滿交還房屋時，被告應返還押租金，本件系
爭第一份、第二份租約均定有期限，租賃關係已於租期屆
滿時消滅，而被告已自系爭房屋遷出且未積欠租金或其他
費用，並無租賃債務不履行情事，故被告應返還系爭第一
份、第二份租約之押租金分別為96,000元、54,000元，共
計為15萬元，爰依據系爭第一份、第二份租賃契約之法律
關係，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告15萬元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.願供擔保請准
宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：
1.兩造於108年3月25日至108年9月24日所成立之系爭第二份
租約租金及保證金數額，確實如反訴原證一所載，即約定
每月租金為6萬元、保證金15萬元，然被告表示不同意原
告以該份租約向國稅局申報，且被告特別明確表示，倘原
告申報每月6萬元之租金費用，或是拒絕簽屬原證2之系爭
第二份租約，將拒絕繼續出租。原告當時因即將收店需進
行拍賣，而原告自103年3月25日承租迄今，5年半共給付
被告3,526,800元，且因業績平平有租金壓力，被告又執
意要調漲租金，致被告不得不結束營業，原告擔心血本無
歸始同意簽訂系爭第二份租約，又因原告未執有反訴原證
1之租約，故原告起訴係以系爭第二份租約之約定內容為
請求。
2.又被告於系爭房屋租期屆至前之108年8月19日至系爭房屋
收取房屋稅金，原告受僱人賴俞安（現已離職）即主動詢
問應拆除之範圍，被告當時已明確向賴俞安表示，應拆除
之範圍僅有樓梯手把及樓梯間地毯，而賴俞安另請被告至
2樓查看有無其他須拆除之項目，然被告表示日前已看過2
樓裝潢得很漂亮故不需拆除，未再前往2樓查看，故被告
僅要求賴俞安轉達原告上開拆除項目即可。原告經賴俞安
回覆後，即於同年月21日上午11時45分二次致電被告，第
一次是撥打被告手機，後因收訊不良改撥被告家中市話，
被告於電話中明確表示原本希望拆除2樓隔間，但考量日
後房客亦需要隔間作為休息室，故保留隔間及廁所，最終
經兩造於電話中確認僅需拆除樓梯間地毯、還原手扶梯並
移除其他可搬離的生財工具即可。嗣被告即請求友人陳雅
芬協助聯繫拆除工人前來拆除，並請 陳雅芬 向拆除工人蕭
志霖、 蕭弘凱 表示僅須拆除樓梯手把及樓梯間地毯，並經
約定時間前往拆除樓梯扶手及樓梯間地毯。是原告已依約
拆除，並未有任何違約情事發生。
3.再被告與其子於108年9月22日中午至系爭房屋，兩造確認
地毯拆除、手扶梯還原後，即前往2樓查看，詎被告卻突
然表示2樓隔間後面尚有一扇窗，要求原告雇工拆除牆面
，被告並表示系爭房屋收回後原本要讓兒子做為事務所使
用，但因兒子不要，未來可以出租作為事務所使用，故希
望原告拆除，惟此係被告臨時提出之變更及追加要求，且
租期亦將屆滿，原告表示難就單一拆除項目給付一個月租
金，被告竟稱伊不管這麼多。經原告通知賴俞安到場協助
確認，惟被告仍稱當日未到2樓，現始看到2樓之狀況，並
稱原告應依合約回復原狀而未達成協議。原告復於108年9
月22日16時許，委請當地里長 林育 見至現場協助，里長詢
問原告「如果只要多拆更衣室（即二樓隔間），你們可以
接受嗎？」，然原告考量裝潢的整體性且交屋在即而未同
意。里長再次詢問被告，被告先稱「當然要用到我滿意為
止」，嗣又改稱「乾脆全拆好了，反正我都不要留了。」
，最終被告即拒絕受領原告交付之鑰匙即自行離去
二、被告則以：
（一）系爭第一份、第二份租約之押租保證金在擔保原告租金之
給付及租賃債務之履行，故租賃關係縱已消滅，如原告有
租賃債務不履行之情事，仍不得請求被告返還押租金；系
爭第一份、第二份租約保證金之交付，在供原告於不履行
回復原狀義務損害賠償之擔保，核其性質應屬違約定金，
為最低損害賠償額之預定，以確保原告回復原狀債務之履
行為目的，故租賃關係消滅後，原告如有欠租或其他債務
不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而
於抵充後，猶有餘額，被告始生返還押租金之問題。原告
於承租系爭房屋時，兩造租賃契約第3條第2項固約定給付
保證金15萬元，並約定於租賃期滿交還房屋時，由被告無
息交還原告。惟原告既未依約履行回復原狀義務，故原告
尚不得請求返還押租金15萬元。另被告主張上開押金與原
告因不履行契約所生損害賠償或違約金為抵充，原告請求
被告返還押租金15萬元，顯無理由。
（二）又證人 林育見 於兩造108年9月22日點交當日，係下午經原
告片面聯絡其到場，對於兩造於上午之對話狀況並未在場
見聞知悉，且證人在現場未聽到被告明確回答說他們之前
聯絡的共識是除了樓梯以外其他的東西都不用拆，可認兩
造於約定之點交日前並未協議只要拆除樓梯（扶手及地毯
）。而雙方約定108年9月22日上午查看回復狀況及點交，
被告到場後始發現原告僅拆除樓梯扶手之蓋板及地毯，其
餘部分均未回復原狀。且被告先前並未察看系爭房屋2樓
之狀況，自不可能表示僅須拆除樓梯把手及樓梯間地毯，
或逕稱2樓不需拆除，原告所述與常理不符。況依系爭租
約第4條第4、5項約定，租期屆滿應回復原狀遷讓房屋，
無須被告就回復原狀之具體內容再為指示約定，故兩造於
點交前並未約定只須拆除樓梯、地毯，反訴被告仍應依契
約回復原狀。
（三）並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張伊自103年3月28日起至108年9月24日止，向被告
承租系爭房屋，訂立系爭租約，嗣原告於租期屆至前與被
告聯繫，約定於108年9月22日返還系爭房屋並交付房屋鑰
匙、鐵門遙控器予被告，兩造當日於系爭房屋所在地點經
里長陪同，有討論系爭房屋應以何方式返還被告等情，有
房屋租賃契約書影本為證（見本院卷一第21-43、91-103
、233-244頁），被告並未爭執（見本院卷一第199、201
頁），堪認屬實。至原告主張兩造於108年3月25日至108
年9月24日所成立之系爭第二份租約內容，應以原告持有
之租約為據，及原告回復原狀僅需拆除1樓樓梯扶手、樓
梯地毯，暨被告應返還押租金15萬元等節，則為被告所否
認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究為：1.系爭第二份
租約應以兩造何人所提出之租約內容為依據？2.原告於租
期屆滿回復原狀時，是否僅需拆除1樓樓梯扶手、樓梯地
毯即可，而毋需拆除2樓裝潢？3.原告請求被告返還押租
金15萬元有無理由？茲分述如下：
（二）兩造於108年3月25日至108年9月24日所成立之系爭第二份
租約內容，應以被告所提出之反原證一租約內容始為兩造
真意。
1.經查，兩造所提出之租約共4份，即系爭租約2份及反原證
一租約2份，原告固不否認後來承租系爭房屋之租金及保
證金數額如反原證一租約（見本院卷一第97-103頁）所載
，即約定每月租金為6萬元、保證金15萬元，惟主張係被
告表示不同意原告以該份租約向國稅局申報，且被告特別
明確表示，倘原告申報每月6萬元之租金費用，或是拒絕
簽署原證二之系爭第二份租約，將拒絕繼續出租，原告不
得已始同意簽訂系爭第二份租約。次查，依原告上開所述
，原告已自承兩造於108年3月25日至108年9月24日所簽訂
之租賃契約即被告所提出之反原證一租約，又原告雖稱原
證二之系爭第二份租約係為報稅低報租金始簽立，且違約
金數額與報稅無關，卻又稱系爭第二份租約有填違約金且
為兩造真意，而被告提出之反原證一第2份租約初始未填
違約金事後係由被告擅自填入等語，顯與常情不符，難以
採認。且簽立租賃契約之當事人，理應均會就租金、保證
金及違約金罰則為確認後，始再填載於租約上，原告若無
法舉證其所指遭被告事後自行填寫違約金數額一節，則其
所述難以採信。佐以反原證一所載違約金為70萬元，當時
恐係參考約相當於以租金1年期計算之金額72萬，而原證
二系爭第二份租約所載違約金數額20萬元，則相當於以租
金1年期計算之金額216,000元；及參以反原證1內第二份
租約係由店長代簽，自不可能將違約金欄位空白、由被告
於事後補填，可知原證二系爭第2份租約中所載之違約金
已與契約、保證金等，基於節稅之考量，一併調降，並非
當事人當初約定之真意。又反原證一第2份租約第7條第4
項記載：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租
前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方（即原告）負責
補貼，乙方決不異議。」，益徵被告無需負擔租金收入之
稅金，而係原告因租金記載多寡始會影響其應補貼被告之
數額，原告主動提出填寫原證二系爭第2份租約之提議，
較符人情之常，而為可採。對照原告自承「被告於系爭房
屋租賃期屆至前，曾於108年8月19日至租屋處收取房屋稅
金…」等語（見本院卷一第169頁），足證係因原告為減
少其應補貼被告金額，而主動要求簽立系爭第二份租約記
載之金額18,000元無訛，是原證二系爭第二份租約之內容
應非兩造真意，足堪認定。原告主張其忘了填，故反原證
一第2份租約第6條關於違約金70萬元之記載，係被告事後
自己補填云云，既經被告否認在卷，又無其他證據，難認
為真，兩造約定之違約金金額自應以反原證一第2份租約
第6條第2項所載之70萬元，始為兩造契約之真意。
（三）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民
事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權
利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證
實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能
舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最
高法院105年度臺上字第2214號、第2317號號判決意旨參
照）。本件原告主張，兩造間曾有原告僅需拆除1樓樓梯
扶手、樓梯地毯為回復原狀，而無須拆除二樓裝潢之約定
，惟既經被告否認，自應由原告就兩造間有此約定之事實
，負舉證之責。
1.經查，證人林育見於本院審理時到庭證稱：「（問：你是
否認識兩造？）都不認識，我是 吉龍里 里長。108年9月22
日原告1找我去五權西三街45號他承租的店面，下午差不
多兩點半的時候請我過去，說房子要解約，要把房子歸還
給屋主，那時候我才第一次見到兩造。」、「（問：你過
去之後，發生何事？）過去之後，原告說他承租了4、5年
，要把服飾店結束掉，要歸還給被告，過了20分鐘之後，
被告跟她兒子一起過來，過來之後，被告大概看了一下一
樓的部分，我與原告、被告及被告兒子都在現場，被告說
一樓有一些東西沒有拆，就是窗戶的部分，因為原告把一
樓的窗戶封起來，所以被告希望他拆掉。」、「（問：當
被告表示一樓的窗戶也要拆掉時，原告是如何反應？）原
告1說之前有跟屋主達成協議說一樓的窗戶不用拆，被告
說就是要拆，她並沒有否定之前是否有違成協議說一樓的
窗戶不用拆。」、「（問：據你的認知，當初兩造約定要
拆除的部分，大致為何？）他們有說的部分就是一樓上去
二樓的地毯部分要除膠，要清除，二樓的部分我就不知道
了，我在現場聽，認知到的是他們有這樣的約定而已。」
、「（問：到了二樓之後，發生的情況又為何？）我跟被
告及她兒子三個人到二樓，被告說二樓有一間廁所跟更衣
室，被告說那個部分怎麼沒有拆，說以後他也用不到，當
時原告1是留在一樓，沒有一起上去，因為我站在中立的
立場，我也不知道被告當初與原告就二樓部分有沒有達成
協議，之後我就下樓了，下樓之後，原告跟被告間就在講
二樓的廁所、更衣室隔間的部分怎麼沒有拆，原告的回應
就說當初沒有約定要拆廁所跟更衣室，被告就說那不然就
二樓全部都要拆掉，原告就傻眼了。」、「（問：你當時
有嘗試幫他們協調出一個中立一點的方案嗎？）因為他們
兩造契約是如何約定我並不清楚，只能從他們當下對話的
內容來推斷，所以也不好意思介入太多。」、「（問：最
後是如何結束的？）最後原告和被告都互不相讓，所以原
告就請了陳雅芬小姐到場，因為陳雅芬是當初負責與被告
聯繫的人，所以請她到場協助，陳雅芬到場以後，對於二
樓更衣室隔間、燈飾、樓下的窗戶拆與不拆有爭執，陳雅
芬有跟被告說當初被告同意不用拆二樓更衣室的隔間與燈
飾、樓下的窗戶，為何又變卦，被告就回說該拆就全部拆
掉，被告當時並沒有特別去否定陳雅芬所述當初雙方的約
定。」、「（問：就你所知，一到二樓的樓梯地毯，原告
1當時有沒有拆？）有拆。」、「（問：你還沒有印象當
時被告到現場的時候第一個反應，是走進去慢慢看，還是
一到場就說你怎麼都沒有拆？）被告到現場的時候，被告
稍微先看一下，之後就有提到窗戶怎麼沒有拆。」、「（
問：當天你是否有印象，原告1要把租賃物的鑰匙交還給
被告？）有。」、「（問：當時被告是否拒絕？）是。」
…、「（問：原告1後續有沒有請你幫忙聯繫被告協調？
）有。他請我幫忙聯繫被告返還鑰匙，我有試著聯繫，但
是聯繫不上。」、「（問：當天陳雅芬到場的時候，你有
沒有聽到陳雅芬跟被告說你之前都不去看二樓，今天才突
然間要求二樓的事情？）是的，陳雅芬有這樣說，被告是
回應稱二樓部分還在營業，所以不想上去看，要等租約快
要到期的時候，才要去看東西有沒有拆。」、「（問：剛
剛你證稱在現場屋主說一樓有些東西沒有拆，這些是屋主
帶你看過一樓的狀況之後，一邊看，一邊跟你說的嗎？）
是，一樓就是兩個部分，一個就是一樓的窗戶封起來要拆
，還有一個展示的櫥窗墊高的平台要拆。」、「（問：到
了二樓的部分，屋主有沒有告訴你有哪些東西沒有拆？）
說有一間廁所、一間更衣室，她先表示這兩間要拆，並沒
有講到二樓其他地方要拆。」、「（問：在現場的時候，
原告有提到只拆樓梯的部分的時候，你有沒有聽到被告說
我只是提醒你樓梯要拆，並沒有說其他東西不用拆？）我
的認知是被告當時是說這些東西可拆可不拆，模擬兩可，
所以造成原告不確定哪些要拆。」等語（見本院卷一第27
6-280頁）。核與證人即原告之前員工賴俞安於本院審理
時證述：「（問：是否認識兩造？）都認識，本訴原告是
我之前的老闆，被告是我任職時房屋的屋主，是在續約的
時候原告人在新竹不方便下來，所以我代理他跟被告續約
，所以才認識被告，並不是因為被告來店裡面才認識的。
」、「（問：在即將終止租約前夕，被告是否有來過店裡
？）有，八月份來收稅金的那一次，被告有來過店裡，有
待了一下，我有主動向她提問有沒有需要拆除哪些部分，
因為租約在九月就會終止了，原本被告沒有要回答我這個
問題，後來我拜託她先跟我們講，方便我們先行僱工施作
，她才在店裡一樓看了一下，走到樓梯的部分，她說考慮
到塵蹣的問題，所以樓梯的地毯一定要拆除，她是整個一
樓都有看，只有說要拆樓梯的地毯跟手把。我有當時有問
她要不要看一下二樓，但是被告不願意上去看，我也不方
便勉強她，她也沒有說為什麼不上去。之後我有把這情況
報告原告，原告也有再與被告聯絡，確認要拆除的範圍，
只是兩造聯繫的內容，我就沒有參與了。」、「（問：當
時如何跟原告說這件事？）八月份的時候，被告說要來收
稅金，我有主動問她要拆除哪些部分，最後只有跟我提要
拆樓梯地毯跟手把的部分，我也有跟原告說被告當時不要
上二樓看，所以就二樓的部分並沒有指示，我請原告就這
部分再跟被告確認。」等語（見本院卷一第333、334頁）
大致相符。足見1樓部分被告於108年8月19日來店裡收稅
金時，已詳細看過，卻明顯僅要求拆除樓梯扶手及樓梯間
地毯，並於108年9月22日原告當場質疑被告何以就一樓拆
除範圍出爾反爾時，不為爭執，惟被告當時保留2樓部分
，未上樓察看，亦未明顯表示2樓拆或不拆，且被告確實
於108年9月22日當天拒絕原告返還房屋鑰匙，應堪認定。
又被告雖辯稱當時2樓在營業，不方便上去2樓看等語，惟
當時1樓亦在營業，被告看過1樓後已表明1樓該拆之範圍
，足認被告當時應係特意保留2樓部分，欲事後才為拆除
範圍之決定，且依上開證人所述，被告既尚未確定2樓要
拆之範圍，108年9月22日當天兩造又無法達成拆除範圍之
合意，則即應回歸至兩造租約之約定，即全部拆除2樓部
分，始符契約真意。
2.次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，
其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，
猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上
字第1631號民事裁判要旨參照）。房屋租賃保證金（即押
租金）之返還，當然為租期屆滿時，出租人與保證人所負
回復原狀之義務。如出租人與保證人於租期屆滿時未履行
此義務，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保證金
之義務，要難認為隨同失其存在（最高法院48年臺上字第
1196號民事判例意旨參照）。再按保證金（即俗稱之押租
金）係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償之
用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時
，即可主動動用保證金主張從保證金中予以抵償，並無須
得承租人之同意（臺灣高等法院86年度上更三字第51號判
決意旨參照）。承上，本件兩造於108年9月22日交屋當日
原告並未拆除2樓裝潢等物，考量押租金性質，應與原告
本應支出之2樓回復原狀費用扣抵後或其他原告欠費扣抵
後始能返還原告，故應於扣抵拆除後之費用尚有節餘，始
能返還予原告。原告雖主張系爭房屋之回復原狀應該回復
到108年重新承租時之狀態，而非103年間之狀態云云，惟
兩造簽訂之第二份書面租約係延續之前雙方之租賃契約，
期間不因為有書面文字記載，而中斷雙方租賃關係之合意
，故租旗屆滿後回復原狀，應回復至103年原告初始承租
時、完全未裝潢之狀況，始屬公允。另被告前分別於108
年10月9日、11月28日分別以臺中英才郵局第1553號、臺
中法院郵局第3020號存證信函催告原告依約回復原狀，繳
清管理費、水電費等費用，原告迄未履行，則被告自得依
民法第214條規定請求金錢賠償。查被告自行雇工回復2樓
原狀所需之費用約為249,600元，業據被告提出匯國公司
報價單（見本院卷一第435頁）為證；且上開報價單之回
復原狀費用，業經原告聲請傳喚之證人 蕭志霖 於本院審理
時證述：「（問：提示反原證13，這是系爭房屋二樓的估
價資料，請問是否均符合業界的慣例及常態？）估價的標
準跟業界的慣例及常態差不多。」等語在卷（見本院卷二
第227、228頁），足證系爭房屋2樓回復原狀費用約為249
,600元，非無憑據，應屬可採，且此屬原告應對被告負擔
之回復原狀賠償責任無疑。雖證人蕭志霖另證稱：如果只
就二樓的部分來拆除的話，應該要折半左右的費用即10萬
元左右，但此僅指拆除裝潢費用，尚不包括清運及回復原
狀之費用等語（見本院卷二第230頁），然因其所證之費
用未包括清運回收等之費用，故實難認定已達回復原狀之
程度，亦難作為本件之參考。
（四）前揭原告履行回復系爭房屋2樓原狀義務，所需支出之費
用249,600元，經扣抵其返還系爭房屋後，得向被告請求
返還之押租金15萬元後，原告已無節餘可得請求返還，是
原告請求被告於租賃契約終止後返還押租金15萬元，當屬
無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付15萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，均無理由，應予駁回。
五、本訴判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）反訴原告與反訴被告連納維就反訴原告所有之系爭房屋簽
訂系爭第一份租約，租賃期間自103年3月25日至106年3月
24日，租金每月5萬元，其後以系爭第二份租約續約至108
年9月24日，並自108年3月25日起調整租金為每月6萬元。
而反訴被告連納維承租系爭房屋係經營精品服飾店「美奇
地服飾」，對外以「K.STORE凱文」為招牌，承租後將系
爭房屋大舉施作隔間及裝潢，嗣兩造租約於108年9月24日
屆滿，反訴被告連納維依系爭第二份租約第4條第4項、第
5項約定，應將系爭房屋回復原狀，並遷讓返還反訴原告
，倘未即時遷讓交還房屋，反訴原告並得每月向反訴被告
連納維請求租金5倍之違約金。反訴原告於108年9月22日
前往系爭房屋時，重申反訴被告連納維應依約將施作之裝
潢、隔間、鋪設地板等拆除，並將系爭房屋回復原狀後點
交返還反訴原告。詎租約期滿後，反訴被告連納維除將其
貨物、生財器具等搬移外，並未就其施作之裝潢、隔間及
遭破壞之部分回復原狀（如反原證三照片所示），亦未將
系爭房屋之鑰匙、大門遙控器交還反訴原告。反訴被告連
納維拒不履行回復原狀義務並交還系爭房屋，甚且要求反
訴原告返還押租金15萬元，經反訴原告於108年10月9日以
臺中英才郵局第1553號存證信函催告反訴被告連納維依約
回復原狀，繳清管理費、水電費等費用，復於108年11月
28日以臺中法院郵局第3020號存證信函限期催告反訴被告
連納維回復原狀，逾期將自行回復原狀並請求反訴被告連
納維給付損害賠償及租約到期前之水電費、管理費共13,9
01元。惟反訴被告連納維迄仍未依約回復原狀並交還系爭
房屋，經反訴原告委請訴外人匯國工程有限公司（下稱匯
國公司）就系爭房屋回復原狀估價，共計約需434,000元
。反訴原告再以反訴狀催告反訴被告連納維於反訴狀繕本
送達翌日起10日內，依約將系爭房屋遷讓交還反訴原告，
逾期即請求反訴被告連納維賠償反訴原告雇工回復原狀費
用434,000元。承前所述，依系爭第二份租約第4條第5項
約定，倘反訴被告連納維租期屆滿未依約將系爭房屋原狀
遷讓返還，反訴原告每月得向反訴被告連納維請求租金5
倍之違約金，而系爭房屋租金每月6萬元，每月得請求之
違約金為30萬元，反訴原告僅請求反訴被告連納維給付10
8年10月至109年9月，共計12個月，每月以租金2倍計算違
約金，共144萬元（12×6×2＝144）；另同約第6條第2項
約定，倘反訴被告連納維租期屆滿未依約將系爭房屋遷還
反訴原告，反訴原告得向反訴被告連納維請求違約金70萬
元，上開合計為214萬元。又依同約第7條第6項約定，反
訴被告連納維承租系爭房屋期間之電費及管理費應由其負
擔，亦經反訴被告連納維委託律師以中壢郵局第872號存
證信函表示屬實。而反訴被告連納維未支付租約期內自10
8年7月8日至9月5日之電費11,834元及108年9月份之管理
費2,067元，共計為13,901元（11,834＋2,067＝13,901）
，上開合計為2,587,901元（434,000＋2,140,000＋13,90
1＝2,587,901）。再反訴被告 賴俞安依 系爭租約第6條第3
項約定（第2項應係誤植），應與反訴被告連納維就上開
損害對反訴原告連帶負損害賠償責任。爰依租賃契約之法
律關係，提起本件反訴。並聲明：1.反訴被告2人應連帶
給付反訴原告2,587,901元，及其中1,687,901元自反訴起
訴狀繕本送達之翌日起；其中90萬元自擴張反訴之聲明狀
繕本送達之翌日起，均至清償日止，均按年息百分之5算
之利息。2.反訴訴訟費用由反訴被告2人負擔。3.反訴原
告願供擔保請准宣告假執行。
（二）對反訴被告抗辯之陳述：
1.反訴被告連納維已自認「兩造上開期間之租金及保證金數
額確實如反原證一所載」，是兩造約定之違約金自應依反
原證一租約第6條第2項約定之70萬元認定，倘反訴被告連
納維為相反之主張，應負舉證責任。又兩造簽立之反原證
一租約，已就租金、保證金及違約金等罰則經雙方確認始
填載於契約上，反訴原告簽約時表示違約金以租金1年期
計算為72萬元，嗣經兩造約定取整數為70萬元（於填載原
證二系爭第二份租約時，亦大致估算一年期216,000元而
記載為20萬元）。衡情反訴被告賴俞安簽約當時，因受雇
且自任連帶保證人，自無可能輕忽契約書違約金欄之記載
，而任其為空白、由反訴原告事後填載，縱違約金多寡與
報稅無涉亦同。且依反原證一第2份租約第7條第4項約定
，及反訴被告109年3月9日民事準備暨調查證據聲請狀所
載，亦自陳：「被告於系爭房屋租賃期屆至前，曾於108
年8月19日至租屋處收取房屋稅金…」等語，足證兩造確
約定反訴被告 連納維需 依上揭契約補貼反訴原告因出租所
增加之稅金。故反訴被告連納維始有必要與動機，為短報
租金而要求簽立原證二系爭第二份租約，並減額記載租金
為每月18,000元，亦證反原證一之兩份租約內容始為兩造
成立租賃關係租約之真意，除每月租金外，原證二第2份
租約之保證金、違約金記載，亦隨租金一併為減額之記載
，應符事理之邏輯。
2.就反訴被告連納維未依約回復原狀部分，倘反訴原告確於
108年8月19日已有告知只需拆除樓梯把手及樓梯間地毯，
反訴被告連納維對此確認僅三言兩語即可，無須再與反訴
原告電話溝通長達半個多小時，且依反訴被告連納維所述
，反訴原告於108年8月19日當日收取租金補貼時並未前往
2樓查看，自無可能於完全不知房屋現況下逕表示只拆樓
梯把手及樓梯間地毯即可，或數日後與反訴被告連納維表
示僅拆除二樓地毯，還原手扶梯並移除其他可搬離的生財
器具即可，反訴被告連納維所述顯與常理不符，又反訴原
告於約定之108年9月22日至現場確認回復原狀及點交，始
發現反訴被告連納維僅拆除樓梯扶手之蓋板，樓梯地毯，
並搬離其有用之生財器具，其餘部分均未回復原狀，而當
日陪同反訴原告前往之兒子係從事資訊業，亦無可能為讓
兒子做科技業事務所而留下此等裝潢而表示不用回復原狀
，當日里長在場規勸雙方溝通，惟並未明確建議處理方案
。
3.關於代墊電費部分，依反訴被告連納維108年10月5日委由
律師寄發中壢郵局第872號存證信函之二（四）記載：「
關於系爭租賃契約到期前之水電費用，本人將依據實際用
水用電度數給付陳瑞珍女士，亦請陳瑞珍女士提供相關單
據及計算式予本人，本人確認無誤後隨為付款。」足見反
訴被告連納維於寄發上開存證信函前之108年9月16日及同
年月24日，並未繳納全部租賃期間之電費，否則反訴被告
連納維出門繳納電費應會至樓下管理室繳納管理費。另管
理費本應按月繳納，惟反訴被告連納維對此爭執，反訴原
告同意以反訴被告連納維實際承租天數計算管理費1,653
元（2067÷30×24＝1,653）。而就反訴被告連納維主張
抵銷部分，須租賃物在使用上有修繕之必要，出租人始負
擔其必要費用，且除出租人所已知者外，承租人應定相當
期限催告。反訴被告連納維自己書立之雜支表，及所提出
之修繕單據等顯係臨訟杜撰，不能作為其有支出修繕費用
之證據，是反訴被告連納維應就該騎樓天花板有漏水、鐵
捲門馬達更換等修繕必要及已告知反訴原告並限期修繕等
節負舉證責任。
4.兩造係103年2月28日簽訂系爭第1份契約，並於當日點交
確認系爭房屋無使用上瑕疵，當時反訴被告連納維僅表示
因其個人習慣欲自費置換免治馬桶，並無主張有何瑕疵。
詎反訴被告連納維臨訟主張於不到一個月之103年4月16日
為廁所整修，應係其欲置換免治馬桶順帶所為之裝潢改裝
，反訴被告連納維並未告知反訴原告有此修繕必要，顯與
事實不符。又反訴被告連納維提出之原證6工程報價單，
係於兩造開始承租後不到一個月，其內容除上開免治馬桶
外，另列有「二、浴室磁磚打清、運。三.防水4道。四.
磁磚新貼。五.浴室臉盆更新（拆裝清）（含造型混合龍
頭）」，上開部分縱有施作，亦非租賃物於使用上有必要
之修繕，顯非出租人之修繕義務。再原證8之施工項目係
「外走道天花板1式、油漆1式」，與反訴被告連納維指稱
「將天花板及點燈全數換新」不符。另鐵捲門部分，前主
張「鐵捲門馬達燒毀」，後主張係「給付維修鐵門及控制
主機」，亦不相符，均難認屬實。況租賃關係存續中，租
賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人依民法
第430條規定，須定相當期限催告出租人修繕，如出租人
於期限內不為修繕時，承租人使得自行修繕，惟反訴原告
並未受反訴被告通知限期修繕而未修繕情事，則反訴被告
連納維主張抵銷亦無理由。
二、反訴被告2人則均以：
兩造間就違約金之約定應係20萬元，因違約金之約定不會影
響國稅局申報租金收入與費用，故原證二系爭第二份租約之
違約金並無約定較低數額之必要，反訴被告連納維不清楚為
何反訴原告所提之反原證一第2份租約約定之違約金為70萬
元（簽約當時，因信任房東即反訴原告，故簽名時違約金欄
為空白，交由反訴原告自行填寫20萬元），故反訴被告連納
維否認違約金部分之約定為70萬元。又反訴被告賴俞安為反
訴被告連納維之受僱人（擔任服飾店店長），經反訴被告連
納維授權代為與反訴原告簽立租約，並非租賃契約之連帶保
證人，無論係依原證二之系爭第二份租約或反原證一之2份
租約，反訴被告賴俞安均於簽名處下方註記「代簽」，且上
開租約第1頁僅載明「立契約書人出租人陳瑞珍（以下簡稱
甲方）承租人連納維（以下簡稱乙方）」，乙方連帶保證人
則維持空白，顯見反訴被告賴俞安應係代反訴被告連納維簽
訂系爭第二份租約，而非擔任連帶保證人甚顯，蓋倘反訴被
告賴俞安係擔任連帶保證人，其自無須再於簽名下方註記「
代簽」二字。又108年7月8日至9月5日期間之電費11,834元
，實際上係反訴被告連納維自行繳納，依反訴被告連納維員
工手寫紀錄支出明細可知，反訴被告連納維已於108年9月16
日自行繳納電費，並於同年月22日返還房屋時，將最後一期
之電費帳單交給反訴原告，作為反訴被告連納維已繳納最後
108年7、8月電費之證明，並請反訴原告返還押金。然反訴
原告當日卻將兩造間租約及已繳清之電費帳單取走，經反訴
被告連納維要求，反訴原告始返還系爭第一份租約，但仍拒
不返還電費收據。且電費繳費帳單均係直接郵寄至系爭房屋
，由反訴被告連納維交代員工繳納。又反訴原告主張之電費
帳單係於108年9月16日繳納，然反訴原告自108年8月21日至
9月22日交屋前均未至系爭房屋；又反訴被告連納維於108年
9月24繳納108年9月6日至24日之電費，租賃期間之電費均係
由反訴被告連納維自行繳納，自無可能僅留108年7、8月之
電費由反訴原告繳納，且該份收據當時夾在合約當中，遭反
訴原告一併拿走。倘反訴原告主張係9月16日繳電費，為何
至9月29日始繳管理費，倘一起拿的，應該要一起繳，反訴
原告之主張顯不合常理且與事實不符。另管理費部分，因反
訴被告連納維僅承租至108年9月24日，縱管理費應由反訴被
告連納維繳納，亦僅應繳納至24日之管理費，而非整個9月
份之管理費。再租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣
外，由出租人負擔，倘法院認反訴原告為有理由，則反訴被
告連納維請求就（1）103年4月16日因租屋處廁所整修金額
72,300元。（2）105年6月27日騎樓天花板漏水，為避免雨
水沿電線流入造成漏電而拆除更換天花板及全數電燈，費用
42,000元。（3）104年9月22日給付維修鐵門及控制主機花
費共13,125元。共計127,425元等修繕費用予以抵銷等語，
資為抗辯。並均聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）反
訴訴訟費用由反訴原告負擔。（三）反訴被告如受不利之判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，為民事訴訟法第277條前段所明定。民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉
證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實
即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之
請求（最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照）。
本件反訴原告主張：反訴被告連納維迄仍未依約回復原狀
並交還系爭房屋，經反訴原告委請匯國公司就系爭房屋回
復原狀估價，共計約需434,000元，並以存證信函限期通
知反訴被告連納維；又依系爭第二份租約第4條第5項約定
，倘反訴被告連納維租期屆滿未依約將系爭房屋原狀遷讓
返還，反訴原告每月得向反訴被告連納維請求租金5倍之
違約金，而系爭房屋租金每月6萬元，每月得請求之違約
金為30萬元，反訴原告僅請求反訴被告連納維給付108年
10月至109年9月，共計12個月，每月以租金2倍計算違約
金，共144萬元（12×6×2＝144）；另同約第6條第2項約
定，倘反訴被告連納維租期屆滿未依約將系爭房屋遷還反
訴原告，反訴原告得向反訴被告連納維請求違約金70萬元
；又依同約第7條第6項約定，反訴被告連納維承租系爭房
屋期間之電費及管理費應由反訴被告連納維負擔，而反訴
被告連納維未支付租約期內自108年7月8日至9月5日之電
費11,834元及108年9月份之管理費2,067元，共計為13,90
1元（11,834＋2,067＝13,901），上開合計為2,587,901
元（434,000＋1,440,000＋700,000＋13,901＝2,587,901
）；再反訴被告賴俞安依系爭租約第6條第3項約定，應與
反訴被告連納維就上開損害對反訴原告連帶負損害賠償責
任等語，均為反訴被告2人所否認，是依前揭說明，自應
由反訴原告就其所主張上開有利於己之事實，負舉證證明
之責任。
（二）經查，系爭第二份租約第6條第3項（第2項應係誤植）固
約定，乙方（反訴被告）如有發生違約情事，以致損害甲
方（反訴原告）之權益者，丙方決負完全賠償連帶責任，
並乙、丙方均願拋棄先訴抗辯權（見本院卷一第37、103
頁）。惟反訴被告賴俞安僅係反訴被告連納維之代理人，
而非系爭第二份契約之連帶保證人，業經反訴被告連納維
於本院審理時陳稱：因伊人不在臺中，所以請當時之店長
賴俞安代 簽立契約續約等語無誤（見本院卷一第224頁）
。且反訴被告賴俞安亦於本院審理時證稱：「（問：你當
初與被告簽立店面租約續約時，是以何身分與被告簽約，
有無告知被告？）我那時是擔任臺中店的店長，我們在新
竹也有店，所以我是以臺中店店長的身分代理原告跟被告
續約，我有告知被告。」、「（問：為何你當時簽立租約
的時候，是簽立在連帶保證人的下方，下方又註記「代簽
」，是何意？）是因為契約中並沒有代理人的欄位，所以
被告用手指叫我簽在那個欄位，所以才會有「代簽」兩個
字的註記。」等語（見本院卷一第332頁）。足見反訴被
告賴俞安僅係代理人之身份，而非系爭租約之連帶保證人
甚明。衡情倘反訴被告賴俞安係擔任連帶保證人，其自無
須再於簽名下方註記「代簽」二字，契約第一頁連帶保證
人欄位上，亦應記載反訴被告賴俞安之姓名，始符擔任連
帶保證之常態，然觀諸反原證一兩份契約之記載形式，均
未符合連帶保證人記載之要件（見本院卷一第91-103頁）
，實難僅以反訴被告賴俞安於無代理人欄位下、為求方便
，而借用契約末頁連帶保證人欄位所為之簽名，逕忽略其
「代簽」之註明，而認定其即具有擔任連帶保證人之意思
，反訴原告該部分所指稍嫌速斷，要無可採。反訴被告賴
俞安既非系爭租約之連帶保證人，自無須負任何責任，先
予敘明。
（三）又承前本訴部分所述，反訴被告連納維已依與反訴原告於
108年8月19日所為之系爭房屋一樓拆除範圍約定，將系爭
房屋1樓之樓梯手把及地毯拆除完畢，惟系爭房屋2樓部分
，反訴被告連納維則尚未歸系爭租約進行拆除，故依匯國
公司所開立之系爭房屋2樓拆除估價單（見本院卷二第435
頁）所示，反訴被告連納維應給付反訴原告之系爭房屋2
樓回復原狀費用為249,600元，反訴原告於反訴部分為該
請求，乃有理由，應予准許。
（四）再依系爭租約第4條第5項、第6條第2項約定，乙方（反訴
被告）於租期屆滿如不即遷讓交還房屋，甲方（反訴原告
）每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金；乙方於終止
租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金70萬元。而
本件反訴被告連納維未依約遷讓返還房屋予反訴原告，反
訴原告自得依系爭租約約定，請求反訴被告連納維分別給
付相關之違約金。惟按，約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額，民法第252條定有明文。是約定之違約
金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，
並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減
，法院得以職權為之；又當事人約定契約不履行之違約金
過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額
，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當
事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院分別著有79
年臺上字第1612號及49年臺上字第807號判例可資參照。
經查，反訴原告主張依系爭租約請求反訴被告連納維給付
違約金，雖有理由，然實際上，反訴被告連納維已依約將
系爭房屋1樓應拆除之範圍拆除清運完畢，業於前述，堪
以認定；且反訴被告連納維當天即欲返還系爭房屋鑰匙予
反訴原告，但遭反訴原告拒收，此經證人林育見於本院審
理時到庭證述屬實（見本院卷一第278頁）。故反訴原告
雖受有未能使用收益系爭房屋之損失，然並非可全部歸責
於反訴被告連納維，其未能使用收益之範圍，理論上可歸
責於反訴被告連納維之部分，亦非系爭房屋全棟，僅限於
系爭房屋之2樓部分，故應認反訴原告每月損失之租金應
僅限於約原租金之半數約3萬元，蓋系爭房屋當初出租範
圍為兩層樓、月租6萬元。反訴原告所得請求之違約金，
於考量其實際可能所受之損失後，應予酌減。又系爭租約
另有條款約定，承租人期滿不交還房屋，應付70萬元之違
約金，本院考量反訴被告連納維當時確有交還系爭房屋之
意思，僅係雙方未就系爭房屋2樓之拆除範圍達成明確之
約定，反訴原告因為系爭房屋部分未回復原狀等原因，拒
絕收受系爭房屋之鑰匙，核與系爭租約第6條第2項之規範
意旨，難認完全相符，故考量系爭房屋實際無法使用所受
之損失，及將來反訴原告達成回復原狀目標所需之時間等
因素，認宜以每月租金損失3萬元，共達2年期間作計算（
3萬元×24個月＝72萬元），並取整數，始屬合理，即全
部違約金應酌減為70萬元。反訴被告連納維抗辯反訴原告
於108年9月22日點交房屋當日，始變更2樓應拆除項目，
及簽約後始自行填寫違約金70萬元，均屬無據，已於前述
，難以信採。
（五）反訴原告復主張，依系爭第二份租約第7條第6項之約定，
反訴被告連納維承租系爭房屋期間之電費及管理費，應由
反訴被告連納維負擔，而反訴被告連納維未支付租約期內
自108年7月8日至9月5日之電費11,834元及108年9月份之
管理費1,653元，業據反訴原告代墊完畢，並據提出台灣
電力公司繳費通知單、管理委員會收費單影本為證（見本
院卷一第145頁），反訴被告連納維則以前詞置辯。
1.經查，依反訴被告連納維所提出之員工手寫紀錄支出明細
表上之記載（見本院卷一第183頁），反訴被告連納維已
於108年9月16日自行繳納電費，且經證人賴俞安於本院審
理時證述：「（問：請提示原證四、七，你們的支出明細
，是否你製作的？）這是我們每個月一定要回傳給公司的
部分，製作的部分是店裡的兩個小姐一個月寫一次，我是
主管，會確認後負責回傳給總公司。」、「（問：你回傳
這張明細表，會附上支出明細嗎？）我們的明細單據都是
交給會計師，公司如果要查證，可以跟會計師要到這些收
據。如果有任何人來跟我們收款，我們會請廠商簽名在我
們的簽收本上為佐證。」等語（見本院卷一第334頁），
足見該支出明細製作嚴謹，足以作為有利於反訴被告連納
維答辯之依據。且水電費單據均會寄至店裡，並由反訴被
告賴俞安前去繳納，反訴原告所提出之反原證7繳費單亦
係反訴被告賴俞安所繳納，亦經證人賴俞安於本院審理時
證述綦詳（見本院卷一第335、336頁），核與系爭房屋所
在瑞華園邸管理委員會之回函所述：電費單或管理費繳費
單均由社區保全人員發放至各住戶之信箱等語（見本院卷
一第363頁），大致相符，反訴原告主張其親自前往管理
室領取繳費單後，再去繳納等語（見本院卷一第337頁）
，應屬非常態情況，既無從舉證證明，即難採認。
2.參以反訴被告連納維所提之前開支出明細於108年9月20日
即已製作完成，亦有反訴被告連納維提出之LINE截圖附卷
可憑（見本院卷二第21頁），堪認反訴被告連納維稱已於
108年9月16日自行繳納電費等語，非屬無據。另反訴原告
主張其係前往系爭房屋所在管理室拿取電費及管理費之繳
納通知單據後（見本院卷一第337頁），分別於108年9月
16日繳交電費，並於同年9月29日繳交管理費，然倘若確
如反訴原告所述，其係一起取走上揭單據，何以不一起繳
納，而需特意分開繳交？反訴原告所稱顯與常情不符。
3.復反訴原告雖主張反訴被告連納維委由律師所寄發之中壢
郵局第872號存證信函（見本院卷一第211-219頁）已確認
反訴被告連納維並未繳納電費屬實等語，惟該存證信函係
反訴被告連納維之律師當時未詢問反訴被告連納維、即行
寄出，其寄發當時並不知悉反訴被告連納維已繳納電費完
畢等情，經反訴被告連納維之訴訟代理人陳稱明確在卷（
見本院卷一第338頁），是要難僅以反訴被告連納維之律
師曾寄發之存證信函，即推論反訴被告連納維當時尚未繳
納完畢，仍應依實際之情形認定之。本院考以反訴被告連
納維於租約存續期間，歷年、歷次均有按時繳納系爭房屋
之電費，依理無須特意空下該期之電費不為繳納，而繳納
前後期間之電費完畢（見本院卷一第185、187頁）；且反
訴原告確實有取走本應由反訴被告連納維持有之契約原本
之行為，經證人賴俞安結證在卷（見本院卷一第336頁）
，倘若上揭電費之收據夾在該契約中，反訴原告自有取得
之機會至明，是應認反訴原告本件請求反訴被告連納維給
付電費11,834元，舉證尚有未足，委無可採。
4.至反訴原告請求計算至108年9月24日之管理費1,653元一
節，業據反訴原告提出管理委員會收費單（見本院卷一第
145頁）為證，且為反訴被告連納維所不爭執（見本院卷
一第175頁），堪信為真實，反訴原告此部分請求管理費
1,653元，為有理由，應予准許。
（六）綜上，反訴原告得請求反訴被告連納維賠償之金額，扣除
押租金15萬元後共計為801,253元（249,600＋700,000＋
1,653－150,000＝801,253），逾此範圍之請求，即屬無
據，不應准許。
（七）按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租
人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕
而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430
條定有明文。次按反原證一第2份租約第5條約定，乙方（
即反訴被告連納維）應以善良管理人之注意使用房屋，除
因天災地變等不可抗拒之情形發生外，因乙方之故意、過
失致毀損房屋，或因可歸責乙方之事由致失火焚燬者，均
應負損害賠償及一切責任，由乙方完全負責，絕不異議，
房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即反訴原告）
負責修理（見本院卷一第100頁）。揆諸上開規定，倘系
爭房屋確有因自然所生之損壞，自應由承租人即反訴被告
連納維通知反訴原告系爭房屋毀損，以及確有修繕必要，
並定相當期限催告修繕而不為修繕，始得請求出租人即反
訴原告償還費用或於租金中扣除。再按租賃物之修繕，除
契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429
條第1項定有明文。本件反訴被告連納維主張其於租賃期
間因租賃物損壞，分別於（1）103年4月16日因租屋處廁
所整修費用72,300元。（2）105年6月27日騎樓天花板漏
水，為避免雨水沿電線流入造成漏電而拆除更換天花板及
全數電燈，費用42,000元。（3）104年9月22日給付維修
鐵門及控制主機花費共13,125元，共計支出修繕費用127,
425元，反訴被告連納維請求就上開修繕費用予以抵銷，
業據反訴被告連納維提出 惠策 工程行報價單、104年9月台
中美術雜支表、豐盛室內裝潢工程請款單等件影本（見本
院卷一第253-257頁）為證，惟經反訴原告否認在卷，茲
就反訴被告連納維上開所為之抵銷抗辯有無理由，分述如
下。
1.廁所整修費用72,300元部分：
經查，證人 林惠相策 於本院審理時證述：「（問：是否認
識兩造？）我認識原告即反訴被告連納維，...我幫他裝
修五權西三街店面，去看跟去估價都是我，施作是我師傅
做的，但我負責監工。」、「（問：這份原證六的估價單
，是否你製作？提示本院卷第253頁？）是的。」、「（
問：當時你去系爭店面估價時，是否系爭店面確實有需要
進行該估價單所載工程之需求？）...二樓廁所一看就是
很舊，業主說廁所有問題，我實際看的時候，確實馬桶在
漏水，沖水也不順了，所以零件要更換，而且因為漏水導
致污水流出，就使磁磚卡色，而且有臭味，所以業主問我
馬桶可不可以修，我說馬桶可以拆，但不保證可以完整裝
回去，因為有百分之六、七十會壞掉，所以我建議拆下來
後直接換新的，才是多數的作法，因為一拆通常會破掉。
」、「（問：所以剛剛提示的這份估價單上的工程內容，
都是當時使廁所維持正常狀況所必須支出的費用嗎？）除
了第一點的第二行免治馬桶蓋外，其他都是必要的支出，
如果不是免治馬桶蓋的話，價格大約在500至5、6000元之
間。」、「（問：是否記得本件系爭房屋裝潢之前的狀況
？）我記得一樓的騎樓、天花板都爛掉了，燈快要掉下來
。還有我記得二樓有一面牆，一樓後面的牆，之前的裝填
都沒有拆好，牆面凹凸不平，必需重新包覆，才能有完整
的牆面，其他還有開關箱以及電的問題，冷氣有用電的問
題，怕會跳電，可能要改原來的線路，不然裝了會跳電，
問題大概就這些。」、「（問：剛剛給你看的照片臉盆更
新，是因為比較美觀，還是原本無法使用？）舊的要可以
用的話，要再修過，因為我們要做牆面的磁磚，一定要把
臉盆拆下來，一般舊的臉盆拆下來，可以裝回去的機會不
到兩、三成，而且容易破，而且舊的臉盆要找零件來換不
一定找得到。」、「（問：牆面能不能繼續用，如果沒有
找你，有沒有什麼危險性？）如果做半間的話，可能會有
漏水的問題，所以改整間主要是怕以後會有漏水。」、「
（問：你看到牆面的當下，如果不換的話，能不能繼續用
？）要換，就牽涉到地板磁磚，就一定會有防水問題，如
果只有改地板，沒有改牆面，怕以後在牆角會有漏水的問
題，所以一般地板做防水之後，至少會拉高到牆面3、40
公分做防水，以免牆角的地方將來會漏水。」、「（問：
所以你覺得牆面上面有防水問題嗎？）如剛剛所述，在地
板做完防水後，與牆面的交接處，日後會有漏水的問題，
所以要連牆面的部分一起施作。一般拆下來的蓮蓬頭裡面
都會阻塞，所以拆除牆面時會一併更換。」、「（問：是
因為你們去拆才會阻塞，還是拆之前就阻塞了？）拆之前
就阻塞了。」、「（問：如果當時用水龍頭蓮蓬頭是否還
是可以使用？）拆下來再裝回去要很小心，要保養一下，
還是可以使用，不一定要換新的。估價單裡面4,800元的
蓮蓬頭是選擇性的，不一定要換4,800元的蓮蓬頭。」、
「（問：假設你用的磁磚、臉盆、龍頭、馬桶座、岩石磚
是跟左邊照片一樣的品質，是否價格會有不同？是多少？
）小磁磚是比較便宜，但是它的工法比較貴，必需是要硬
底才會比較準，所以要施工兩次，所以針對地板的施作部
分，價格是差不多的，其他部分，舊的馬桶當時約要3萬
元，比新做的馬桶還要貴，蓮蓬頭舊的大概2千多元，舊
的臉盆跟新的臉盆的價格是差不了多少，但是臉盆上的混
合龍頭就有差別，舊的龍頭大概2千多元，舊的混合龍頭
加舊的臉盆大概6千多元，新做的臉盆比較便宜，要5500
元如估價單所示。」等語綦詳（見本院卷一第409-412頁
），足見反訴被告連納維於承租系爭房屋後，2樓廁所確
實有漏水及翻修必要，反訴被告連納維亦自行雇工進行2
樓廁所漏水處理翻修無誤。惟依證人林惠相策所證可知，
上開維修項目第2項馬桶新裝加免治馬桶蓋1組，金額14,5
00元部分，經剔除非必要之免治馬桶蓋後，應更正為3,00
0元，另末項所示含造型混合龍頭1組金額4,800元之部分
，亦應非屬必要，而應予刪除，其餘估價單所載均屬應修
繕之項目至顯。經扣除後反訴被告連納維就該部分所支出
之必要修繕費用為56,000元（72,300－14,500＋3,000－
4,800＝56,000）。然反訴原告辯稱：反訴原告並未曾受
反訴被告連納維通知，系爭房屋有修繕之必要，且未遭通
知限期修繕而未修繕等語，反訴被告連納維自始未能提出
相關資料證明其已為通知，並限期修繕，是依上開法條之
規定，反訴被告連納維縱因系爭房屋具有修繕之必要，且
已支出相關之修繕費用，仍無從就該等修繕費用，取得對
於反訴原告之請求債權，其就該部分所為之抵銷抗辯，並
無理由。
2.騎樓天花板費用42,000元部分：
經查，證人 王世家 於本院審理時證述：「（問：提示本院
卷第257頁請款單，這張請款單是否你開立？）對，我雖
然沒有作商業登記，但是我是這家工程行的負責人沒錯。
」、「（問：是否記得這件工程的內容？）更換騎樓的天
花板，因為原本天花板爛掉了會漏水，原本的天花板什麼
材質我忘記了。我把原本的天花板拆掉，換上防火材質的
矽酸鈣板，做完之後還要油漆，油漆在矽酸鈣板上面。」
、「（問：施作的時間確實是在105年6月間嗎？）是的。
」、「（問：4年前你去做的時候，你還有辦法確認當時
你看到天花板的樣子嗎？）我只知道爛掉了換新的而已，
要確認確實狀況我沒有辦法，我就是有做，我才敢來作證
，我對這個地點有印象。」、「（問：天花板修了幾天？
）連油漆大概四天。」、「（問：當初你看的時候，認為
一定要換掉嗎？還是可以用油漆修補？還是業主要求要換
？）天花板確實有爛掉，...因為天花板確實有破，...以
我的專業認為是應該要換了，因為已經爛了。」等語（見
本院卷一第328-330頁）；核與證人賴俞安於本院審理時
證述：「（問：在你任職的期間，系爭房屋有無因有修繕
必要而聯繫房東，但房東不理，因而你們自行支出修繕費
用的情況？）在我任職期間，第一個是鐵捲門的部分，下
降到三分之二就無法繼續下降，我聯絡原告即反訴被告連
納維之後，他請我聯絡房東一人出一半，但房東說這是我
們自己在使用的東西，她不願意付任何修繕費用，所以最
後我們就自己付了。另外就是騎樓天花板的部分，原本是
燈泡壞掉，先請水電來看過，他發現有漏水的狀況，我就
聯絡原告即反訴被告連納維，他有聯絡房東來修繕，但房
東也是說這是我們自己在使用的，她不願意付修繕費用，
所以原告即反訴被告連納維就去找了他的朋友羅先生幫忙
，因此才有騎樓天花板的修繕工程，後來也是我們自行支
付了該部分的費用。」等語（見本院卷一第332頁）大致
相符，足見反訴被告連納維於承租系爭房屋期間，騎樓上
方天花板確實有燈泡損壞及天花板漏水等情事，且有翻修
之必要，經反訴被告連納維通知反訴原告後，遭反訴原告
拒絕，反訴被告連納維始自行雇工進行天花板漏水處理及
翻修無訛，反訴被告連納維就上開費用42,000元為抵銷之
主張，乃屬有據。
3.鐵捲門馬達費用13,125元部分：
經查，證人賴俞安於本院審理時證述：「（問：在你任職
的期間，系爭房屋有無因有修繕必要而聯繫房東，但房東
不理，因而你們自行支出修繕費用的情況？）在我任職期
間，第一個是鐵捲門的部分，下降到三分之二就無法繼續
下降，我聯絡原告即反訴被告連納維之後，他請我聯絡房
東一人出一半，但房東說這是我們自己在使用的東西，她
不願意付任何修繕費用，所以最後我們就自己付了。另外
就是騎樓天花板的部分，原本是燈泡壞掉，先請水電來看
過，他發現有漏水的狀況，我就聯絡原告即反訴被告連納
維，他有聯絡房東來修繕，但房東也是說這是我們自己在
使用的，她不願意付修繕費用，所以原告即反訴被告連納
維就去找了他的朋友羅先生幫忙，因此才有騎樓天花板的
修繕工程，後來也是我們自行支付了該部分的費用。」等
語（見本院卷一第332頁），核與反訴被告連納維所提出
之員工手寫紀錄支出明細表上之記載（見本院卷一第255
頁）相符，而該明細表係每個月一定要回傳給公司的文件
，是店裡的兩個小姐一個月寫一次，主管會確認後負責回
傳給總公司，明細單據都是交給會計師，公司如果要查證
，可以跟會計師要到這些收據，如果有任何人來收款，會
請廠商簽名在簽收本上為佐證等情，經證人賴俞安證述歷
歷在卷（見本院卷一第334頁），足見該支出明細製作嚴
謹，堪得採為認定之憑據，亦足見反訴被告於承租系爭房
屋期間，鐵捲門確實有下降至三分之二即無法下降之損害
，且有翻修必要，經反訴被告連納維通知反訴原告，遭反
訴原告拒絕後，反訴被告連納維始自行雇工進行鐵捲門處
理翻修無疑。反訴被告連納維就上開費用13,125元為抵銷
之主張，亦屬有據。
4.小計：本件反訴被告得主張抵銷之金額共計為55,125元（
42,000＋13,125＝55,125）。
四、綜上所述，反訴原告基於租賃關係，請求反訴被告連納維給
付746,128元（801,253－55,125＝746,128），及自反訴起
訴狀繕本經反訴被告連納維收受翌日即109年2月16日起（見
本院卷一第155頁），至清償日止，按週年利率5%計算之利
息，為有理由，應予准許。其餘逾此範圍之請求，即屬無據
，不應准許。
五、本件反訴之判決基礎均已明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及
訴訟資料，經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁
之必要，併予敘明。
六、反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及
免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之
。至於反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應
併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年5月13日
臺灣臺中地方法院民事庭
法官林秉暉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年5月13日
書記官許國慶