裁判字號：臺灣臺中地方法院95年重訴字第517號民事判決
裁判日期：民國96年06月07日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決95年度重訴字第517號原告大台中家禽電宰肉品產銷批發股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 許哲嘉 律師複代理人庚○○被告甲○○
戊○○己○○上三人共同訴訟代理人 吳中和 律師
吳莉鴦 律師複代理人 張豐守 律師上當事人間請求損害賠償事件，本院於民國96年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣陸萬零捌佰玖拾伍元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)訴外人丁○○於民國93年元月9日，與被告訂立土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），承租被告所有之坐落台中縣○○鄉○○○段第109、109-26、109-25、109-36、106地號（共5筆）土地（下稱系爭土地），約定租期自93年元月9日至
99年10月8日止，租金第1年至第3年每坪新台幣（下同）60元，租賃坪數以4,874坪計算，每月租金292,440元，雙方並約定，本件承租之土地係據農產品市場及畜牧法相關法令設置合乎營運規定等相關設施，承租人設置之農產施包含交易場、分貨場，冷藏庫，包裝場、屠宰場、停車場，辦公室及相關設施，出租人並應擔保租賃土地合於約定使用，並於租賃關係存續中合於約定使用之狀態。嗣兩造於93年7月16日，另訂立土地租賃更新契約書，由原告承受系爭租賃契約之承租人地位。詎原告於租約成立後即欲設置屠宰場，並向台中縣政府工務局建管課申請屠宰場設置相關硬體建築之建造執照，惟於94年7月6日接獲台中縣政府工務局建管課人員通知系爭土地前已提供部分面積供其他土地申請建築執照，故本件無法再重覆申請建築執照等語，嗣進而為駁回建造執照之申請，是被告出租之土地無其擔保合於兩造所為設置屠宰場使用之約定情事，原告隨即將上情通知被告，並委由律師以94年7月27日以台中法院郵局第3422、3423、3424號存證信函分別通知被告，被告卻以大雅郵局第332號存證信函表示終止租約。惟系爭租賃契約係因可歸責於被告之事由，致原告無法合法取得建築執照，是被告於94年8月1日以大雅局第332號聲明終止契約，因被告可歸責，應認被告之終止不合法，系爭租賃契約仍有效存在。而系爭租賃契約成立後，被告雖依約交付土地予原告，惟依系爭租賃契約之約定，原告承租系爭土地之目的係為設置屠宰場等設施，並約定被告應擔保系爭土地合於約定使用。今因系爭土地前已提供部分面積供其他土地申請建築執照，致原告無法再申請建築執照，是被告雖為給付，然其給付並不符合債之本旨，有給付不完全之情事，致原告受有開辦費用等之損失，依民法第227條規定，被告應對原告負債務不履行之損害賠償責任，且原告亦得依民法第226條、第256條之規定，解除系爭租賃契約，爰以本起訴狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示。並依同法第259條第2、3款規定，請求被告返還向原告受領之租金及押金並加附利息。併依同法第260條、第227、第226條之規定，請求被告賠償其所受開辦費用等之損失。
（二）對被告抗辯之陳述：⒈被告抗辯「於兩造簽訂第二件契約後，即已依契約第三條
約定，提供土地使用同意書供原告向主管機關申請建築執照」，而主張並無不完全給付之情事。現因系爭土地前已請領過建築執照，致原告建築執照之申請遭駁回，被告更抗辯「可透過基地調整之方式」以解決套繪之問題，而取得建築執照。惟此一方式須被告之配合，原告方得解決問題，原告於套繪結果出現問題時，即透過原告委託之建築師通知被告協同處理後續補救事宜，詎未獲被告之配合。依原告與被告所訂立之土地租賃契約書第6條第2目約定可知，被告並非提供土地使用同意書即完了其義務，尚須出具辦理變更所須檢附之一切文件，並協同辨理變更手續。更何況系爭土地前已請領過建築執照，亦屬可歸責於被告之事由，今被告所提供之土地有「已請領過建築執照」之瑕疵在先，被告不願協同辦理後續補救事宜在後，原告未能取得建築執照顯係被告不為完全之給付所致。
⒉被告所提供之土地有「已請領過建築執照」之瑕疵在先，
被告又不願協同辦理後續補救事宜在後，此一問顯不解決，則不論被告與原告約定之期限多久，原告皆無從取得建築執照，被告不為完全給付之行為，將導致系爭契約之目的不達，原告自得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付。
⒊被告以可歸責於己之事由導致原告無法在94年7月10日之
前取得建築執照之理由終止本件契約，並不合法亦無理由。又被告依最高法院86年台上字第2012號判決意旨認兩造間之租賃契約於94年6月10日即已發生終止之效力，惟雙方於94年6月20日已另行簽訂協議書，第1條約定：「雙方同意以民國九十四年七月十日下午五時正為基準時點」，由此可知，依雙方協議結果，系爭契約並未於94年6月10日發生終止之效力，而是約定另以94年7月10日為基準時點。再者，前述雙方於94年6月20日簽訂之協議書第1條之內容，雙方係以「未於94年7月10日前取得合法建築執照」為解除條件，於條件成就時，失其效力。退萬步言，縱被告認原告未於94年7月10日下午5時前取得建築執照，因此條件成就，契約失其效力。然依民法第101條之規定第2項規定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」，本件明顯係被告在明知無法順利取得建築執照乃起因於系爭土地已重覆申請過建築執照，非可歸責於原告之情況下，猶藉機不願善後，造成原告無法於94年7月10日之前取得建築執照之條件成就，顯係以不正當之行為促使條件成就，依前開規定，視為條件不成就。因此，系爭契約並不因此失其效力，原告事後解除契約意思表示仍屬有效。
⒋按民法第227條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，
致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利。」，被告雖已交付系爭土地於原告，然原告卻不能取得建築執照，被告其他部分之履行，對於原告並無利益，契約之目的顯已不能達成，原告依前述規定並依關於給付不能之規定行使權利，故依民法第226條、第256條為解除契約之意思表示，洵屬有據。
⒌原告於套繪結果出現前，並不知悉被告所提供之土地有已
請領過建照之問題，亦未料被告事後不願配合原告處理後續事宜，因此以前從未主張同時履行之抗辯權。雙方契約明訂被告有出具辦理變更所須檢附之一切文件，並協同辦理變更手續之義務，且此一義務關涉雙方契約目的可否達成，已屬契約之主給付義務，非附隨義務，原告自得行使同時履行抗辯權。
⒍按民法第216條第1項規定：「損害賠償，除法律另有規
定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」，原告因信賴系爭有效成立，而著手辦理設立屠宰場之各項事宜所支出之相關費用，乃原告所受之損害。
（三）並聲明：⒈被告應給付原告6,047,241元，及自94年3月10日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）本件兩造簽訂系爭土地租賃契約後，即將土地交付予原告使用，被告亦配合出具土地使用同意書予原告，以利原告申請建築執照興建建物使用，被告已盡出租人義務。至於原告申請建築執照時，因系爭土地之一部分，為被告之前手做空地比使用，致被台中縣政府工務局建管課駁回申請。惟查系爭土地為被告前手做空地比使用，由地籍圖、謄本等文件，根本看不出有做空地比之事，被告之前手亦未告知，此實為被告所不知之事。況兩造間之土地租賃契約於93年1月9日即簽訂，系爭土地亦於93年1月間即交付給原告使用，原告亦自93年7、8月間即委託建築師規劃系爭土地之興建事宜，原告遲遲未向建管課查詢土地使用狀況，又豈能苛責是被告不完全給付。且證人乙○○供證：「本件可以作基地比例的解套，或土地分割，再重新規劃，不是不能處理，如果要把套繪土地去除，需要辦理土地分割，必須要所有權人提出相關證件去辦理」、「（問：原告原本打算申請建照的坪數？）就是土地面積的百分之十，這是當時法令的規定限制」等語。查本件原告承租土地面積共達16,122平方公尺，然原告原設計之建物僅
614.26平方公尺，不足承租土地面積百分之十，尚有面積廣大之空地，只要調整建築地點，即可達建築之目的，被告無給付不能之情形。原告在兩造之租賃契約有效存續期間內，並未要求被告配合變更空地比之位置或土地分割之事，因此原告無法取得建築執照，實與被告無關，被告不負不完全給付責任。
（二）依兩造於94年6月20日簽訂之協議書第1條約定，兩造間之租賃契約恢復效力之條件有二，一是原告須在94年7月10日下午5時正之前取得合法建築執照，二是原告必須在94年7月10日下午5時正之前付清所欠被告租金及在8月10日前交付爾後一年份之租金支票。換言之，原告於94年7月10日之前有履行上開二項義務，被告即同意雙方原租約繼續有效。原告負有先履行上開二項條件之義務，其先行為不履行，自無同時履行抗辯權可言。退步言之，本件倘認為被告負有協助原告取得建築執照之義務，則此項義務之性質，應屬附隨義務。附隨義務原則上非屬對待給付，不能發生同時履行之抗辯，是以原告主張被告應負不完全給付責任，而行使同時履行抗辯權，拒絕給付94年4、5、6、7月份之租金，於法無據。
（三）原告並未依契約約定，於94年1月1日交付94年度之租金支票給被告，且亦積欠94年2、3月之租金，經被告限期催告原告繳付欠租，逾期即終止租約。屆期，原告仍未給付欠租，被告又再限期催告原告應於94年6月10日前付清94年4、5、6月份之欠租及自7月份起之租金支票，逾期即終止租約，並不再另行通知。然原告仍未於94年6月10日前繳清欠租及自7月份起之租金支票，依最高法院86年台上字第2012號判決意旨：「按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依期限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示。」，兩造間之租賃契約於94年6月10日即已發生終止之效力。雖兩造於94年6月20日再簽訂協議書，然當時兩造間之租賃契約已終止，依該協議書第1條之約定條件，必須原告在94年7月10日下午5時正之前取得合法建築執照，並在94年7月10日下午5時正之前付清所欠被告租金，及在8月10日前交付爾後1年份之租金支票，被告才同意原定租約繼續有效。然因原告並未在94年7月10下午五時前，完成所約定之條件，因此條件不成就，兩造間之原訂租賃契約之效力當然未恢復。不因被告事後是否有無終止租約之意思表示，而異其效果。是以兩造間之租賃契約應於94年6月10日即終止。
（四）本件被告並無不完全給付責任，已如前述，倘認為被告應負不完全給付責任，則被告就原告取得建築執照，僅負協力義務，此為附隨義務，附隨義務不履行，原告不得解除契約。從而原告以被告應負不完全給付責任，而主張解除兩造間之契約，於法不合。
（五）本件原告主張依民法第226條規定請求損害賠償，惟查被告就本件租賃契約之主給付義務為交付租賃土地，非申請建築執照，亦即被告不負有取得原告興建屠宰場之建築執照之主給付義務，自無給付不能之情形，當然無民法第22
6條第1項規定，請求被告負損害賠償責任。與本件相類似案件，台灣高等法院88年上字第327號判決認為不得依民法第226條請求損害賠償。又：「於損害賠償之訴，為原告者除須陳明其有請求權外，並須就受實際損害之數額加以證明，此為一般之原則」，最高法院48年台上字第1956號判決參照。本件倘依原告之主張，被告應負損害賠償責任，則原告實際損害之數額若干？原告並未舉證以實其說，其起訴請求被告賠償6,047,241元，實乏依據。
（六）並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠訴外人丁○○於93年元月9日，與被告訂立系爭租賃契約，
承租被告所有之坐落台中縣○○鄉○○○段109、109-26、109-25、109-36、106地號等系爭土地，約定租期自93年元月9日至99年10月8日止。
㈡嗣兩造於93年7月16日訂立土地租賃更新契約書，由原告承受上開租賃契約之承租人地位。
㈢原告自94年4月起迄今未繳付租金，兩造於94年6月20日訂
立協議書，第1條約定：「一、雙方同意以民國九十四年七月十日下午五時為基準時點，乙方（即原告）應於基準時點前取得合法建築執照，並付清所欠甲方租金（包括九十四年
四、五、六、七月四個月份）及在八月十日前交付爾後一年份之租金支票，甲方（即被告）即同意雙方租約繼續有效，否則雙方同意租約即時終止」。
㈣94年7月4日原告以系爭土地為建築基地，申請建築執照，遭台中縣政府工務局建管課駁回申請。
㈤原告並未於94年7月10日取得建築執照及給付欠租。
㈥原告於94年7月27日以郵局存證信函催告被告，稱被告所提
供之土地未合於約定使用之狀態，促請被告商議善後解決，並行使拒付租金之同時履行抗辯權。
㈦被告於94年8月1日以大雅郵局第332號存證信函寄達原告。
四、本件爭點：㈠原告以系爭土地為建築基地，申請建築執照遭駁回，則被告
提出之給付是否為不完全給付？㈡原告是否得以上開建築執照之申請遭駁回為由，而行使同時
履行抗辯權，拒絕給付94年4、5、6、7月份之租金？㈢系爭租賃契約是否合法終止？㈣原告於本件訴訟以被告不完全給付為由，依給付不能之規定
解除契約是否有效？㈤原告得否向被告請求債務不履行之損害賠償？損害賠償金額
應為多少？
五、得心證之理由：㈠原告以系爭土地為建築基地，申請建築執照遭駁回，則被告
提出之給付是否為不完全給付？
１、按「本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之」，為建築法第11條所明定。則該保留作為空地者，既屬一宗建築基地之一部，自不得再行申請分割或作其他建築使用。本件原告申請在坐落台中縣○○鄉○○○段第109、109-26、109-25、109-36、106地號等5筆土地上建築建築物，經台中縣政府工務局建管課發現系爭土地與台中縣西員寶段第109-6地號土地合併後分割，而該第109-6地號土地為前案1宗建築基地之一部，故原告以系爭土地為建築基地申請建築執照，構成基地重複使用，不得核發建築執照，而駁回原告之申請等情，業經證人即台中縣政府工務局建管課承辦人員 江啟銓 證述在卷，並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
２、次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。惟是否符合用益狀態，仍須視當事人用益目的，依社會一般通念而客觀酌定。本件原告另主張承租系爭土地係為開設屠宰場，惟其以系爭土地為建築基地申請屠宰場設置相關硬體建築之建築執照，遭台中縣政府工務局建管課以基地重複使用為由而駁回，足認被告提供之土地有「已請領過建築執照」之瑕疵存在，並未合於約定使用狀態，且未盡告知原告之義務，已構成不完全給付之債務不履行等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
①原告以系爭5筆土地為1宗建築基地，向台中縣政府工務局
建管課申請建築執照，因構成基地重複使用，固不得核發建築執照，惟參諸證人江啟銓證稱：「我們是以一宗基地來作審查，109-6地號已在送進來的土地申請範圍內」、「（問：原告是就5筆土地提出申請，只是其中1筆土地曾經申請過建照，是否有補救方案？）要變更課目，把已經申請過建照的部分分割出來，是可以這樣申請，但是能否通過並不一定。以往有辦過也有辦不過的。」等語；證人即受原告委託辦理申請建築執照相關流程之乙○○到庭證陳：「（問：土地套繪後，發現有重複使用，你們在申請之前是否可能發現？）在申請的過程中，縣府相關單位在簽核過程中都會看到我們的計劃書，在套繪時才會發現。案件有初審、複審，都通過後，才會交還資料給我們。本件從93年7、8月起規劃。建照是94年6月底或7月初的時候申請的，駁回也是在這時候。當場對圖就會知道，套繪通過，當場就可以領照。本件可以作基地比例的解套，或土地分割，再重新規劃。不是不能處理。」、「（問：原告原本打算申請建照的坪數？）就是土地面積的百分之十，這是當時法令的規定限制。」等語；證人即受原告委託辦理申請建築築照之丙○○亦證稱：「可行的方法是找最早的土地所有權人，請他同意後，我們再重新計算法定空地。另外1個可行的方法，是重新送屠宰場的申請案，這是向農委會申請，將設置屠宰場的位置變更，因為套繪的結果並不是整塊基地去作，我們可以把套繪的部分避開，就未套繪的部分，再重新申請設置屠宰場。」等語，結合前開建築法第11條文義以解，並參酌屠宰場設立之興建應依審查通過之基地位置圖、建築物、設施及設備配置圖辦理，完成興建後，報請台中縣政府核轉行政院農業委員會動植物防疫檢疫局申請試運轉會勘，合格後始發給屠宰場登記證書乙節，有行政院農業委員會動植物防疫檢疫局函附卷可憑，及原告於94年7月27日以台中法院郵局第3422號存證信函稱：「…㈡詎料，當申報建築執照進行至最後一道程序（即套繪）時，本公司竟於九十四年七月六日接獲台中縣政府工務局建管課通知，謂套繪結果顯示上開土地前已請領過建築執照，以致所申領之建築執照無法依預定日程核發，本公司隨即於當日電話通知 吳長庭 先生上情。㈢據上足知，本公司無法於九十四年七月十日前（含當日）順利取得建築執照，洵因吳長庭、戊○○、己○○等三名出租人於出租上開土地期間均未盡告知義務所致。…」等情，足徵原告於94年7月4日該次申請，因其對於系爭土地曾與台中縣西員寶段第109-6地號土地合併後分割，原該第109-6地號土地為前案1宗建築基地之一部等情，並不知情，而以系爭5筆土地為1宗建築基地申請建築執照，造成有基地重複使用之情況，始遭駁回建築執照之申請，惟若透過基地調整或設置屠宰場位置變更，系爭土地仍非不得設置屠宰場，是難僅以該次申請建築執照遭駁回，即遽認被告所提供之土地並不符合設置屠宰場之租賃目的使用，而謂被告未履行提供、維持合於約定「設置屠宰場」使用之租賃物之義務。
②次按租賃契約之出租人，負交付合於所約定使用、收益之
租賃物於承租人之義務，此乃出租人本於租賃契約應負之「主給付義務」。至若出租、承租雙方約定以租賃物作為特定目的之利用，而該利用目的之達成，係以租賃物本身之合法使用為前提者，則為確保承租人之利益能夠獲得最大滿足，基於誠實信用原則及契約之補充解釋，應認出租人負有令租賃物使用合法之「從給付義務」。本件被告並非未盡提供合於約定「設置屠宰場」使用之租賃物之義務，已如前述，再觀諸系爭租賃契約書第5條約定：「本件承租之土地依據農產品市場交易法及畜牧法相關法令設置合乎營運規定等相關設施。」、第6條2項約定：「乙方（即原告）得依農產品市場交易法設置之農產品批發市場，其設施包含交易場、分貨場，冷藏庫，包裝場、屠宰場、停車場，辦公室及相關設施；…甲方（即被告）須出具辦理變更所須檢附之一切文件，並協同辦理變更手續。」、同條第3項約定：「乙方（即原告）於租賃期間內如有向政府機關申請或有關行政作業需要時，甲方（即被告）須配合出具所須文件、資料，…。」，乃原告於94年7月6日遭駁回建築執照之申請，設若系爭租賃契約仍存在，自應認為其時被告負有配合辦理透過系爭土地之基地調整等變更手續而令原告取得建築執照之「從給付義務」。然系爭租賃契約早於94年6月11日業經被告合法終止（詳如後述㈢之論述），兩造租賃關係消滅，則原告縱有於94年
7月27日以郵局存證信函催告被告，稱被告所提供之土地未合於約定使用之狀態，促請被告商議善後解決，而未獲被告置理，仍不得謂被告有違反從給付義務可言。
③至原告主張被告未告知系爭土地前已提供部分面積供其他
土地申請建築執照，為不完全給付乙節，惟按建築法所稱之建築基地，包括供建築物本身所占之地面及所應留設之法定空地，應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。而證人江啟銓固證陳：「（問：是否只有行政機關才有資料知道土地有無申請過執照？）『重複使用』是這樣沒錯。人民來查詢，我們會提供資料。」等語，然則，本件因系爭土地曾與台中縣西員寶段第109-6地號土地合併後分割，該第109-6地號土地為前案1宗建築基地之一部，已如前述，是故，以系爭5筆土地作為1宗建築基地，是否會因涵蓋已合併分割之原第109-6地號地號作為法定空地使用之部分，而構成基地重複使用，仍須經過建管機關就法定空地面積、位置之套繪劃定，始得以明瞭，此觀諸證人乙○○證稱：「（問：土地套繪後，發現有重複使用，你們在申請之前是否可能發現？）在申請的過程中，縣府相關單位在簽核過程中都會看到我們的計劃書，在套繪時才會發現」等語，及證人丙○○證述：「（問：申請案為何94年才送建管課？）中間卡到縣政府的城鄉計畫課，我當初申請建築線時，城鄉計畫課並沒有說明清楚，因為屠宰場是特別建築，需要有建築線。94年6月內政部同意，才拿到建築線。」等語自明，由上可知，建築執照之核發，乃牽涉建築線，及關於法定空地面積、位置之套繪劃定等建管機關之權責，自難強求被告於提供系爭土地時，知悉有關以系爭5筆土地作為1宗建築基地，因部分土地為前案1宗基地之法定空地使用部分，而構成基地重複使用之情事，而認其未盡告知義務，是原告主張被告未告知「系爭土地前已請領過建築執照」，為不完全給付云云，洵非可取。
④綜上，原告以系爭土地為建築基地申請建築執照雖遭駁回
，但被告提供之系爭土地並非不得設置屠宰場，則被告並未違反出租人之用益狀態之提供、維持義務；再者，被告提供系爭土地時，雖未告知原告「系爭土地前已請領過建築執照」，亦不違反附隨義務，原告依此主張對於被告有不完全給付損害賠償債權，即屬無據。
㈡原告是否得以上開建築執照之申請遭駁回為由，而行使同時
履行抗辯權，拒絕給付94年4、5、6、7月份之租金？
１、按租賃契約為一方以物供他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。承租人之支付租金，並構成其使用、收益租賃物之對待給付。如當事人係約定分期給付租金者，則每一期租金之給付，與出租人在該期時間內所提供租賃物之使用、收益，乃彼此構成對待給付。又出租人不履行其給付義務時，承租人得以行使其同時履行抗辯對抗之。惟同時履行抗辯權之行使，應注意給付之對價關係與對待給付性。主給付義務與主給付義務之間，自得互相行使同時履行抗辯；從給付義務與從給付義務之間，如有價關係且有同時履行之可能者，亦有主張同時履行抗辯之餘地。至於主給付義務與從給付義務之間，一般不具有對價關係，原則上不得主張同時履行抗辯，惟從給付義務之不履行，將使契約之目的不達者，例外亦得主張主給付義務之同時履行抗辯。
２、原告固主張被告所提供之土地有「已請領過建築執照」之瑕疵在先，被告又不願協同辦理後續補救事宜在後，此一問顯不解決，則不論被告與原告約定之期限多久，原告皆無從取得建築執照，被告不為完全給付之行為，將導致系爭契約之目的不達，原告自得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付云云，然查，原告於94年7月6日遭駁回建築執照之申請，故其主張在被告協同辦理後續補救事宜前，其可拒絕支付租金云云。但依系爭租賃契約第3條租金及支付方式第3項之約定：「三、支付方式：每壹個月付壹次（為壹期），乙方（即原告）應於每年度首日，一次開立一年份支票十二張（每月十日兌現），乙方如支票未兌現達兩個月之租金時，甲方（即被告）得終止租賃契約，收回租賃物，乙方不得請求賠償。」，則此時，94年4月、5月、6月之租金先到期而原告並未支付，原告有先為給付義務，縱嗣後被告有協同辦理後續補救事宜之義務，原告亦無同時履行抗辯權可行使，是其拒絕支付94年4月、5月、及6月10日前之租金，並非有理。
３、至94年6月11日起及同年7月份之租金，因系爭租賃契約業於94年6月11日終止，原告自無給付之義務。
㈢系爭租賃契約是否合法終止？
１、依系爭租賃契約書第3條第3項約定：「每壹個月付壹次（為壹期），乙方（即原告）應於每年之首日，一次開立一年份支票十二張（每月十日兌現），乙方如支票未兌現達兩個月之租金時，甲方得終止租賃契約，收回租賃物，乙方不得請求賠償。」、第10條第2項約定：「乙方如有積欠租金達兩個月以上租金金額時，甲方得終止租約收回租賃物」等語，而因原告積欠被告自94年4、5月之租金，已符合兩造約定被告得終止租約之事由，嗣經被告於94年6月7日發律師函限期催告原告應於94年6月10日前付清94年4、5、6月份之租金，並交付自94年7月起該年度之租金支票6張，逾期未履行，即終止租約，該律師函已送達原告，此有催告租金及終止契約之存證信函在卷可參，並為原告所不爭執，而原告自認其屆期並未支付，及其於套繪結果出現前，並不知悉被告所提供之土地有已請領過建照之問題，亦未料被告事後不願配合原告處理後續事宜，因此以前從未主張同時履行抗辯權等語（見民事辯論意旨㈢狀），則被告催繳已達兩個月之租金時，原告並未以被告不履行其用益狀態提供、維持義務為由，行使同時履行抗辯權。是原告拒不繳付自94年4月、5月之租金，自構成給付遲延，被告以原告給付租金遲延為由，所為終止系爭租賃契約之意思表示，即生效力，系爭租約於94年6月11日已經合法終止。嗣兩造雖於94年6月20日簽訂協議書（下稱系爭協議書），依系爭協議書之內容載以：「一、雙方同意以民國九十四年七月十日下午五時正為基準時點，乙方（即原告）應於基準時點前取得合法建築執照，並付清所欠甲方（即被告）租金（包括九十四年四、
五、六、七四個月份）及在八月十日前交付爾後一年份之租金支票，甲方即同意雙方之原租約繼續有效，否則，雙方同意原租約即時終止。二、…」等語，惟兩造間租賃關係既已消滅，基此，解釋上開協議書，應認兩造約定，以原告於94年7月10日下午5時前取得合法建築執照，並付清欠租，及在同年8月10日前交付爾後1年份之租金支票，為被告同意繼續出租，且兩造合意續約之停止條件。則原告既未在94年7月10下午5時期限前，完成依協議書所約定之條件，因此條件不成就，兩造續租之合意自不生法律上之效力。是原告主張未於94年7月10日下午5時前取得建築執照，為系爭租賃契約效力之解除條件云云，並不可採。
２、至原告主張本件明顯係被告在明知無法順利取得建築執照乃起因於系爭土地已重覆申請過建築執照，非可歸責於原告之情況下，猶藉機不願善後，造成原告無法於94年7月10日之前取得建築執照之條件成就，顯係以不正當之行為促使條件成就，依民法第101條規定，視為條件不成就。
因此，系爭契約並不因此失其效力，原告事後解除契約意思表示仍屬有效云云，然查，按民法第101條所謂不正當行為通常指違反誠信原則之行為，而系爭租賃契約於94年
6月11日經被告合法終止，兩造租賃關係消滅，嗣後被告已不負有使原告取得建築執照之協力義務，則原告主張被告消極地未為協助原告取得建築執照之行為，係以不正當之行為促使解除條件成就云云，非可採憑。
３、綜據上述，系爭租賃契約於94年6月11日合法終止。且原告並未在94年7月10下午5時期限前，完成依協議書所約定之條件，因此條件不成就，兩造續租之合意自不生法律上之效力。
㈣原告於本件訴訟以被告不完全給付為由，依給付不能之規定
解除契約是否有效？原告另主張系爭土地前已提供部分面積供其他土地申請建築執照，致原告無法再申請建築執照，是被告雖為給付，然其給付並不符合債之本旨，有給付不完全之情事，其受有開辦費用等之損失，依民法第227條規定，被告應對原告負債務不履行之損害賠償責任，且原告亦得依民法第226條、第256條之規定，解除系爭租賃契約，原告以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，並依解除契約回復原狀之法律關係，請求被告返還向原告受領之租金及押租金合計4,453,146元（3,663,558＋789,588＝4,453,146）並加附利息云云。惟查，系爭租賃契約既於94年6月11日已終止，原告於本件訴訟再為解除契約，自不生效力，是其依解除契約回復原狀之法律關係，請求被告返還被告返還受領之租金及押租金合計4,453,146元，為無理由，應予駁回。
㈤原告得否向被告請求債務不履行之損害賠償？損害賠償金額
應為多少？原告主張系爭土地前已提供部分面積供其他土地申請建築執照，致原告無法再申請建築執照，是被告雖為給付，然其給付並不符合債之本旨，有給付不完全之情事，致原告受有開辦費用等之損失，依民法第227條、第226條之規定，被告應對原告負債務不履行之損害賠償責任。然查，原告主張被告應對原告負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，為無理由，已如前述。從而，原告依不完全給付之規定，令被告負債務不履行之損害賠償責任，據以請求被告賠償伊1,594,09
5元（6,047,241－3,663,558－789,588＝1,594,095），洵屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告主張被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，及其得解除契約並請求回復原狀，均屬無據，從而，原告主張依據解除契約回復原狀之法律關係，及民法第227條、第226條債務不履行損害賠償請求權，請求被告給付6,047,241元，及自94年3月10日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法不合，不能准許，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。至兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之基礎不生影響，不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國96年6月7日
民事第三庭法官郭佳瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年6月7日
書記官