裁判字號：臺灣新北地方法院98年事聲字第61號民事裁定
裁判日期：民國98年06月08日
裁判案由：聲明異議
臺灣板橋地方法院民事裁定98年度事聲字第61號異議人甲○○上列異議人間因債權人國泰世華商業銀行股份有限公司與債務人 王景玄 間拍賣抵押物執行事件，對於民國98年4月29日本院民事執行處司法事務官所為97年度執字第10337號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240之3條及第240之4條亦分別定有明文。本件異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所為之除租處分聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定（即依強制執行法第12條第2項規定所為之裁定，裁定結果為駁回其異議），異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人於民國96年即承租債務人所有門牌號碼台北縣板橋市○○路○段○號18樓之20，並非假租約，而買賣不破租賃，債權人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華 商銀 ）應證明異議人之租約對其抵押權之價金有所影響，依其了解，上開房屋之大樓於97年曾發生跳樓事件，有登入凶宅網，又目前市場並不理想，有無租賃並非影響房屋價值之直接因素，有租賃契約對部分投資客反具投資價值，為此提起抗告等語。
三、按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」、「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」強制執行法第98條第1、2項定有明文。又按民法第86
6條第1項固規定不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，惟不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押權之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋亦有明確說明。蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如出租）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。換言之，事後之用益權如使抵押物價值減少，抵押權人得聲請除去該項權利（執行法院亦得依職權為之），以抵押物無負擔之方式拍賣。而民法所謂買賣不破租賃，學說上認為僅有「準物權」之效力（因租賃權本質上僅係債權，本不能對抗物權），自不能較設定在先之抵押權有更優先之效力。
四、查本件執行債務人王景玄於91年4月30日以其所有前開房屋及基地為擔保，設定最高限額新臺幣（下同）678萬元之抵押權予執行債權人國泰世華商銀後，復於96年間將前開房屋出租予異議人甲○○及第三人 張元豪 ，租賃期間自96年1月
1日起至99年12月31日止，有債務人王景玄所提租賃契約書影本附於執行卷可稽。是執行法院以該房屋有租賃關係存在，拍定後不點交為拍賣條件，於97年12月8日以最低拍賣價格（含基地）699萬元行第三次拍賣，因無人應買而未拍定，並自97年12月9日起以同一最低拍賣價格公告3個月行特別拍賣程序，仍無人應買，因認異議人及第三人張元豪與債務人王景玄間之前揭租賃關係顯已影響債權人國泰世華商銀之抵押債，而依上開法文規定，於98年3月18日以板院輔97執壽字第10337號執行命令除去異議人與第三人張元豪之租賃權在案，該執行命令已於98年3月24日送達異議人，有送達證書附於執行卷可稽，於法自無不合。異議人雖以：其租賃之存在並未影響抵押權，且買賣不破租賃云云。然異議人與債務人王景玄間之租賃關係，既存在債權人國泰世華商銀之抵押權設定後，依強制執行法第98條第1項規定，只需該租賃關係對債權人之抵押權有影響，意即足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之價金獲償，並不以該拍賣之不動產無人應買需除因租賃關係外，別無其他因素影響為要件。本件執行債務人王景玄前開不動產經執行法院囑鑑定機關鑑定其市價後，核定最低拍賣價格，以租賃關係存在之狀態公告拍賣，歷經第一次至第三次拍賣及特別拍賣程序均無人應買，客觀上已堪認該租賃關係已影響應買人之意願及抵押物之售價，債權人國泰世華商銀之抵押權自難謂未受影響。至不動產交易景氣低迷，係全面、普遍影響不動產售價，不能否定特定不動產因存在租賃關係之個別因素再削減其市場價格之事實。另執行標的不動產上之租賃關係一經執行法院依法除去，將來該不動產拍定後，承租人即無依民法第425條第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」規定向拍定人主張其租賃權繼續存在之權利，亦不得以上開規定阻止執行法院點交不動產予拍定人，蓋強制執行法第99條第2項但書已明白規定：
承租人之租賃權經執行法院除去者，承租人即應將該不動產交予拍定人，如拒絕交出，執行法院應予強制點交。而上開規定，及強制執行法第98條第2項但書之規定，即在藉此排除民法第425條第1項規定之適用，使經執行法院除去之租賃權歸於消滅，以保護抵押權人之權益。易言之，買賣不破租賃原則乃規範租賃權存續狀態下，繼受租賃物所有權人與承租人間之關係，非限制租賃物之抵押權人排除影響其抵押權效力之租賃關係之法定權利。是承租人據該原則主張不得除去租賃權，殊有誤解。因此，本院民事執行處司法事務官裁定駁回異議人對除租處分之異議，於法並無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國98年6月8日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元整。
中華民國98年6月8日
書記官李佳靜