臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度湖簡字第598號
原 告 林震銘
被 告 林耀男
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國106年6月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○○弄○號
五樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一０五年八月二十日起，至遷讓返還前項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
被告應自民國一０六年六月十八日起，至遷讓返還第一項房屋之
日止，按月給付原告新臺幣肆仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用壹仟柒佰柒拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論
而為判決。
二、原告主張：被告於民國99年9月20日與原告簽訂房屋
租賃契約書，向原告承租門牌號碼新北市○○區○○○路○○
○巷○○弄○號5樓房屋（下稱系爭房屋），原約定租期
至103年7月19日（起訴狀誤載為30日），每月租金
新臺幣（下同）9,000元，應於每月20日前給付；原租
期屆滿後未再另訂書面（下稱系爭租約）。詎被告於105年
6月19日後，即未繳納租金。原告自105年7月20日
起，多次與被告口頭協商，被告皆未依承諾繳付。至105年
8月30日原告以簡訊及到府張貼，預告終止系爭租約之意
思表示。兩造系爭租約已經原告終止；若原告前未合法終止
系爭租約，則以106年5月19日調解程序筆錄影本送達
催告被告應於7日內給付欠租，若逾期未給付即同時為終
止系爭租約之意思表示（於106年6月10日送達被告）
，被告仍未給付，系爭租約已經原告合法終止。為此，依系
爭租約及租約終止後返還租賃物請求權、不當得利之法律關
係，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自105年6月19
日起至返還系爭房屋之日止，按月給付租金或相當於租金之
不當得利9,000元。另依系爭租約第6條約定，請求自10
5年8月31日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當
於租金5倍計算之違約金45,000元。並聲明：⒈如主文
第一項；⒉被告應自105年6月19日起遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付原告9,000元；⒊被告應自105年8
月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告45,
000元。
三、本院之判斷：
㈠原告主張被告與原告簽訂系爭租約，承租系爭房屋，原定租
期至103年7月19日止，每月租金9,000元，原租期
屆滿後未再另訂書面，嗣被告於105年6月19日後，未
繼續繳納租金，經原告於105年8月30日以簡訊或到府
張貼方式預告終止系爭租約之意思表示等情，業據原告提出
系爭租約影本為證；被告影本為證。而被告未到庭辯論，亦
未提出書狀答辯以供本院審酌，依上述證據資料，應堪信原
告之主張為真實。
㈡關於請求返還系爭房屋部分：
⒈按，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民
法第451條定有明文。本件依原告陳述，於103年7月
19日原定租期屆滿後，被告繼續租住系爭房屋，並給付租
金，原告亦收受未為反對表示，當視為以不定期限繼續租約
關係甚明。是兩造系爭租約已默示更新為不定期限之租約，
自應適用有關不定期租賃關係之規定為是。
⒉次按，未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承
租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通
知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之
期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契
約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
民法第450條第2項、第3項規定甚明。另，依土地法
第100條第3款規定，非因「承租人積欠租金額，除擔保
金抵償外，達二個月以上時。」之情形，出租人不得收回房
屋。而土地法為民法之特別法，故上開土地法之規定，自應
優先適用。亦即，於未定期限之租賃契約，承租人積欠租金
，須以擔保金即押租金抵償後，達2個月以上時，出租人
始得限期催告，經合法催告後始得終止租約。經查，系爭租
約第5條載明承租人於訂約時應交付18,000元為押租保
證金，原告亦自承被告有2個月之押租金無訛。而依原告
所陳，被告係105年6月19日後未繼續給付租金，則須
以上述2個月押租金抵償後，尚須欠租達2個月，原告始
得限期催告被告給付欠租及終止租約，則原告於105年8
月30日以簡訊及張貼方式對被告為催告及預告終止租約之
表示，自不生合法效力，無從因此終止系爭租約。當以原告
依本院106年5月19日調解程序筆錄影本送達被告所為
限期催告暨終止租約之意思表示，始屬合法，而該意思表示
係於106年6月10日送達被告，有本院送達證書存卷足
憑，自於原告催告期限屆滿後、即106年6月17日發生
終止系爭租約之效力。
⒊再按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45
5條前段亦規定甚明。系爭租約業於106年6月17日經
原告合法終止，業如上述，是則原告據此規定，請求被告騰
空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈢關於請求租金或相當於租金之不當得利部分：
原告另請求自105年6月19日起給付租金部分，如前所
述，105年6月20日起至同年8月19日止2個月期
間之租金，業經以被告前已繳納之2個月押租金抵償之，
原告自不得再請求此部分之租金，而應自105年8月20
日起始得請求欠租。是原告請求自105年8月20起至遷
讓返還系爭房屋之日止，就系爭租約終止（即106年6月
17日）前，依系爭租約關係，就系爭租約終止後，依不當
得利法律關係，請求按月給付租金或相當於租金之不當得利
9,000元部分，亦屬有據。逾此範圍之租金請求，即屬無據
。
㈣關於請求違約金部分：
按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又違約金之酌減是否相當須依一般客
觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標
準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少
其數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定
核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減
之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請
法院核減（最高法院49年台上字第807號、79年台上字
第1915號、79年台上字第1612號等判例參照）。查，
系爭租約第6條固有「…如不即時遷讓交還房屋時，甲方
（即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金5倍之
違約金至遷讓完了之日止…。」之約定，兩造間之系爭租約
復於106年6月17日終止，已如前述，是原告依該條約
定，請求被告自租約終止後至返還系爭房屋之日止，給付違
約金，尚非無據。然本院審酌原告業已請求租約終止後相當
於租金即每月9,000元計算之不當得利，而系爭租約原已
默示更新為不定期限之租約，依通常情形當無其他使用計畫
，除上述相當於租金計算之利益以外，原告亦未舉證尚有其
他確切之損害，本院審酌各情，認除上述已經准許相當於租
金計算之不當得利外，原告請求租約終止後自106年6月
18日起至返還系爭房屋之日止，按每月租金5倍計算之違
約金，實屬過高，應予酌減為按每月租金2分之1即4,
500元計算較屬適當，逾此金額部分，即不能准許。
四、從而，原告本於系爭租約、租約終止後返還租賃物請求權及
不當得利等法律關係，請求：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓
返還原告；⒉被告應自105年8月20日起，至遷讓返還
前項房屋之日止，按月給付原告9,000元；⒊被告應自106
年6月18日起，至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付
原告4,500元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，
則無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係就第427條第2項第1款訴訟
適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
並依職權確定訴訟費用額1,770元（即第一審裁判費），
應由被告負擔。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年7月7日
內湖簡易庭法官施月燿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年7月7日
書記官王玉雙