裁判字號：臺灣臺中地方法院96年訴字第3168號民事判決
裁判日期：民國97年04月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決96年度訴字第3168號原告丙○○法定代理人戊○○訴訟代理人 許博堯 律師複代理人 陳宏益 律師
己○○
2被告甲○○訴訟代理人辛○○
庚○○當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國97年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告甲○○應將坐落台中縣○○鄉○○○段后寮小段29-415地號內如附圖所示2-3-4-5連線之烤漆板圍牆及A部分所示面積62平方公尺、B部分所示面積56平方公尺、C部分所示面積93平方公尺等土地上建物拆除，並將各該土地交還原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告甲○○負擔。
本判決於原告以新台幣參拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如為原告預供擔保新台幣玖拾肆萬玖仟伍佰元，免為假執行。
事實及理由
甲、原告起訴主張：
一、緣坐落台中縣○○鄉○○○段后寮小段29-415地號土地為原告丙○○、訴外人 江樟 (已歿)及被告乙○○、丁○○、甲○○等五人共有，每人持分各為1/5，有土地登記謄本及地籍圖可資參照。
二、系爭土地如附圖編號A、B、C部份遭被告甲○○所有建物占用及於2-3-4-5連線上設置烤漆浪板圍牆。
三、本件訴訟標的之說明：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條及第821條分別定有明文。為此原告乃依上開規定提起本件訴訟，請求被告甲○○拆除系爭土地如附圖所示A、B、C部份之地上建物及2-3-4-5連線之烤漆浪板圍牆，並將系爭土地返還予全體共有人。
(二)次按，未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如末經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，以上所述亦有最高法院74年2月5日74年度第二次民事庭會議決議可資參照(詳如證三)。由此以觀，被告甲○○雖為系爭土地之共有人，然未徵得他共有人全體之同意，即在系爭土地如附圖所示A、B、C部份興建地上物及烤漆浪板圍牆，原告得本於所有權請求將A、B、C部份地上物及2-3-4-5連線烤漆浪板圍牆拆除，並將土地返還全體共有人。
並聲明：求為判決如主文所示。
乙、被告則辯以：
一、原告丙○○有關被告甲○○部分提訴略以：「被告甲○○於民國九十六年七月二十五日因拍賣取得台中縣○○鄉○○○段第29-415地號土地(以下簡稱系爭土地)上之地上物及烤漆浪板圍牆與系爭土地五分之一持份，認被告涉及以拍賣權利移轉證明書核發日當時已存在之土瓦造平房(該平房建造存在年限逾三十七年餘)及烤漆浪板圍牆無權占用系爭共有土地，並要求被告將系爭土地上之被告所「興建」之地上物(實則被告並無自行興建，該地上物係拍賣時、原告丙○○購入系爭土地持份之前既已存在)與烤漆浪板圍牆拆除，並要求將土地返還全體共有人……」等云云。
二、被告於系爭土地之地上物與烤漆浪板均係有權占用，且佔有狀況已歷有年所：
按實際事實狀況應為：被告於民國九十六年八月二十日始由鈞院民事執行處取得系爭土地持份與地上物之權利移轉證書(當時法院拍賣與點交範圍即包括系爭土地幾近全部面積之地上物，此有被證二鈞院95執字第54107號第二拍拍賣公告可稽)，並於民國九十六年十一月十九日由鈞院民事執行處法官依法點交與被告甲○○，而原告丙○○、與訴外人乙○○、丁○○等人均按法官點交指示，將自己放置之堆置物全數移走，此部分可訊問當事人與調閱鈞院當日點交筆錄即可明白，原告丙○○、與訴外人乙○○、丁○○等人其實就地上物存在於系爭土地之法律關係，並從無爭議，且歷有年所(此有國稅局稅籍證明與被證五房屋現況照片可證該地上物至少存在已三十七年，如有疑義，請鈞院履勘)，原告丙○○本身即長久使用堆置個人與宗族遺留物品，而於近日被告甲○○本身並非江氏宗族，卻因拍賣取得系爭土地持份與地上物所有權，而江氏宗親族人卻遭法官強制點交移除留置物，心生怨憤，乃反口指陳當初並無書面共有物之分管合約，並進一步要求拆除地上物返還系爭土地於全體共有人，故並非如原告起訴書所指被告甲○○故意「興建」地上物無權占用系爭土地，且亦絕無如原告起訴指系爭土地與地上物間分管契約不存在之情事。
三、被告甲○○之地上物與系爭土地間存在默示之長期占用分管契約：按最高法院七十九年台上二三三六號裁判指：「民法第八百十八條規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。故共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，非法之所不許，是為共有物之分管契約。共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，固非無權占有，即共有人將自己分管範圍，同意他人使用收益者，該他人亦非無權占有。」，是以，共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。主張契約關係者在者，雖不能證明契約締結之事實，但依契約履行之事實，足以推定契約關係存在者，不容契約當事人無端否認。(此觀最高法院八十三年台上第一三七七號裁判與八十八年台上字第三零七四號裁判要旨自明)，而被告所標得之地上物係前手 江木通 等宗族之人於民國五十九年間所興建(可能興建日期更久遠，但最近所查得稅捐機關資料確定已存在至少三十七年餘，此觀附件被證一可明瞭)，長久以來原告丙○○、與乙○○、丁○○等人均互為宗族之人，彼此間均互相容忍他方之建物占用收益，除乙○○、丁○○等人本身互相利用系爭土地上之地上物外，原告丙○○猶在使用占用系爭土地之地上物(堆置個人與宗族遺留物)之列，按最高法院八十七年台上一三五九號裁判裁示：「未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。」原告丙○○與乙○○、丁○○等人各種舉動上均默示地承認系爭土地地上物占用之分管合約存在，為期至少近三十七年餘，且無任何明顯抗爭，故雖無明顯之書面分管契約存在，依舊可以間接推知此有此默示分管契約之結果。
四、原告丙○○、訴外人丁○○與乙○○應繼受原默示分管契約之拘束，不得主張拆屋還地：
再者，原告丙○○係於民國九十四年三月四日自前手 江林甘 (被告推測江林甘應是丙○○某宗親)以買賣形式繼受取得，而江林甘係於民國九十一年九月三十日由前手 江秋順 處所繼承而繼受取得，而江秋順則是於民國五十六年一月十八日與同為共有人之江樟、 江秋漳 (丁○○之前手)、江木通(被告甲○○持份之前手)與乙○○之前手所有權人同時共同分別持份所有系爭土地，而系爭土地上目前由甲○○所有之地上物(依被證一所示)係於約民國五十九年間所興建(民國九十六年倒數三十七年即為民國五十九年)，是以原告丙○○、訴外人乙○○與丁○○等均係於地上物興建後方繼受取得各自自己之持份，按最高法院四十八年台上第一O六五號判例要旨指：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」如該地上物真於民國五十九年既已興建，則江秋順、同為共有人之江樟、江秋漳(丁○○之前手)、江木通(被告甲○○持份之前手)與乙○○之前手所有權人似無完全反對之意思表示存在，嗣後業完全配合容忍地上物之占用狀況，故應解為原共有人間既已存在一於系爭地上物使用年限間有默示由該地上物未定分管期限之分管契約存在，而後原告丙○○、訴外人丁○○、乙○○等人一脈繼受取得各別自己於系爭土地之持份，則理當繼受先前默示分管協議之狀態，且按最高法院八十九年台上第五八五號裁判要旨曰：「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約。」是以，原告丙○○嗣後才否認分管合約存在，或認應終止該分管契約，應認其主張為無理由，予以駁回。
五、訴外人乙○○、丁○○對於坐落系爭土地之地上物並無所有權，且無處分該地上物之權利，該地上物全部所有權應屬被告甲○○所有：蓋按鈞院九十五年執字第五四一○七號關於本案系爭土地及坐落地上物之拍賣公告範圍(民國九十六年五月二十一日發文，訂民國九十六年六月二十日進行第一次拍賣期日拍賣公告，詳參被證六)為：「台中縣神岡鄉下溪洲后寮小段29-414地號(持份：全部)、同段29-415地號(持份：五分之一)、同段29-416地號(持份：全部)及坐落前三筆土地上，門牌為台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號總面積360
3.71平方公尺之廠房、住家、鐵架造、土造、一層樓房之未辦保存登記建物」，鈞院並於民國九十六年五月二十一日發文公告 週知 且依法通知台中縣神岡鄉下溪洲后寮小段29-415地號土地共有人 江璋 、江木通、乙○○、丙○○、丁○○等人，且均合法送達(詳參被證七)，而各共有人遲至民國九十六年六月二十日第一次拍賣期日均未向鈞院表示系爭未辦保存登記之地上物為其所有，而被告甲○○於民國九十六年六月二十日當日依法投標取得上述不動產之所有權，且鈞院因台中縣神岡鄉下溪洲后寮小段29-415地號土地係屬共有物關係而再次通知上述各共有人行使優先承買權，而各共有人於期限內均未有人表示願意承買或表示系爭未辦保存登記之地上物為其所有，是以鈞院乃於民國九十六年八月二十日依法核發權利移轉證書予被告甲○○(詳參被證八)，並因被告甲○○之聲請排定點交期日，並於民國九十六年十一月十九日由鈞院解除佔有人江木通、乙○○、丙○○、丁○○等人之佔有使用，將上述標的物移交被告甲○○之代理人佔有，蓋強制執行程序進行中，如執行法院誤查封第三人之物，於拍賣期日前一日前即應由該第三人聲明異議或提起第三人異議之訴予以排除，原告丙○○、訴外人丁○○、乙○○等三人於查封後、拍賣期日公告送達後、優先承買權通知限期行使送達後，甚遲至權利移轉證明書核發前(強制執行程序終結)均未表明系爭未保存建物為其所有，按強制執行法第十五條第一項：「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告。」，原告丙○○、訴外人丁○○、乙○○等三人明知系爭地上物已在拍賣範圍之內，卻自始至終未曾聲明異議主張其地上物之所有權，復即於被告甲○○取得權利移轉證書後(即拍賣程序終結後)原告丙○○始主張地上物所有權為乙○○、丙○○、丁○○、江璋、甲○○所共有，顯背於常情，按系爭地上物雖屬不動產，依土地法第四十三條之規定，應以地政機關登記為絕對所有權歸屬之表徵，惟系爭地上物尚未辦理保存登記，故無從於地政機關之登記資料判斷所有權之歸屬，而鈞院辦理強制執行拍賣程序中，原案執行債務人江木通並未曾否認系爭地上物均為其所有，而原告丙○○、訴外人丁○○、乙○○接獲鈞院拍賣公告通知與行使土地共有部分之優先承買權通知後，亦不向鈞院聲明異議或提出第三人異議之訴排除強制執行程序，而鈞院亦踐行對系爭未辦理保存登記之地上物所有權調查程序，明顯造就系爭地上物實為執行債務人江木通全部所有之表徵，而被告甲○○本於信賴鈞院拍賣公告之記載，本即應受民法善意受讓保護規定之適用，即便不能直接適用，亦應受類推保護善意第三人之解釋，豈容原告丙○○、訴外人丁○○、乙○○嗣後反言剝奪善意第三人甲○○之利益，此亦嚴重侵害我國法律禁反言原則之適用，原告丙○○、訴外人丁○○、乙○○與江璋所受損害應依法向應負賠償責任之人尋求補償，而不得在就系爭地上物主張所有權或任何處分之權利。
六、原告丙○○請求拆屋還地應予駁回，而丁○○、乙○○苟合原告拆屋還地之請求亦應一併駁回：
共有物分管契約不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內，惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，共有物分管契約不以書面訂立為限，倘共有人實際上劃定使用範圍，對各自佔有管領之部分，互相容忍，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，主張契約係存在者，雖不能證明契約締結之事實，但依契約履行之事實，足以推定契約關係存在者，不容契約當事人無端否認，此乃我國最高法院八十三年台上字第一三七七號裁判、八十八年台上字第三零七四號裁判、八十七年台上字第一三五九號裁判所明確揭示，本案於被告甲○○承買系爭土地及地上物前，所有權均屬其餘原告丙○○、訴外人丁○○、乙○○與江璋、江木通及各自同為江氏宗族之前手所有，彼此就系爭土地與建物之使用、興建房屋、擺放江氏族人各自之物品(詳參被證九)，自始至終從未彼此干涉他方之使用，從無訴訟相生，亦無紛擾，難謂並非相互容忍，此來已三十餘年，不能說非歷有年所，是以本訴內原告與被告等江氏族人(含其前手)間實在存在默示分管契約存在，應予肯定，而原告丙○○之請求有背於該分管合約，除共有人間協議終止該分管契約外，原告無權要求拆屋還地，而訴外人丁○○、乙○○未具理由單純苟合原告之拆屋還地請求亦屬無理由，均應一併駁回。
七、綜上所述，原告之訴無理由，應予駁回。答辯聲明：求為判決駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
丙、法院判斷之理由：
一、查坐落台中縣○○鄉○○○段后寮小段29-415地號土地為原告丙○○、訴外人江樟(已歿)、乙○○、丁○○及被告江吉森等五人共有，應有部分各為1/5，此有土地登記謄本可稽。
二、經查原為訴外人江木通所有坐落台中縣○○鄉○○○段后寮小段29-415地號建地，面積411平方公尺，應有部分1/5及其所有未辦保存登記之門牌台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號面積399平方公尺建物，經本院95年度執字第54107號強制執行，於96年7月25日拍賣，由被告甲○○得標，本院於96年8月20日發給不動產權利移轉證書，並於96年11月19日將上開系爭建物點交於拍定人甲○○。
三、按分別共有，既為各共有人對於共有物各按其應有部分共有一個所有權。為達成有效行使其權利之目的，各共有人自得本於其所有權，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益權(民法818條)。但必須於不妨害他共有人行使其權利之範圍內始得為之。倘各共有人有逾越其應有部分而使用、收益時，被害之共有人固得依民法第767條之規定主張其權利。此時因逾越其應有部分而使用、收益所得之利益，即屬不當得利，受益之共有人自應依不當得利之規定返還於應得之共有人。若因此而侵害他共有人之權利時，並構成侵權行為，被害之共有人並得依侵權行為之規定請求侵害之共有人賠償其損害。
按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。惟共有人對共有物之特定部分占用收用，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約。此共有物之分管契約，係共有人就共有物管理方法成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。是共有物分管契約，應由全體共有人共同協議之，其約定雖不以訂立書面為要件，惟仍須共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉。
最高法院48年台上字第1065號判例，認為「共有人與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，」就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，前開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。業經司法院大法官會議於83年6月3日以司法院釋字第349號解釋明確。是共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，如該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形，則不受讓與人所訂分管契約之拘束。
經查系爭建物經本院拍賣時，於拍賣公告載明，該建物未為保存登記，如拍定後，被認為不合法建築，應由拍定人自負被拆除風險，是法院並未擔保系爭建物之合法性。而系爭建物坐落之土地台中縣○○鄉○○○段后寮小段29-415地號面411平方公尺土地，被告甲○○應有部分僅1/5，其應有部分面積為82.2平方公尺，被告甲○○所拍得之系爭建物面積高達399平方公尺，幾占用全部共有土地，明顯侵害到其他共有人之權利，所謂分管契約係定各共有人對共有物之暫時使用狀態。系爭建物經本院會同兩造及地政人員勘驗鑑測結果，如附圖所示2-3-4-5連線之烤漆板圍牆係點交當日甲○○圍設，A部分所示面積62平方公尺係磚造瓦頂平房，B部分所示面積56平方公尺，係土造瓦頂平房，C部分所示面積93平方公尺，係鐵架及鐵皮屋，三者構造不同，顯非同一時間搭蓋，被告甲○○前手於共有土地之特定部分先後搭蓋建物，自應經其他共有人全體之同意，否則，逾越其應有部分之使用、收益，自係侵害到其他共有人之權利。本件被告甲○○主張系爭建物於59年設新稅籍，其前手江木通搭建時，應與其他共有人間存在有默示之長期占用分管契約，原告丙○○應繼受原默示分管契約之拘束，不得主張拆屋還地。按民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」本件被告甲○○於96年7月25日始標得系爭建物，於96年11月19日點交。就其前手江木通於數十年前搭蓋系爭建物時，是否與其他共有人江樟、江秋漳、江秋順、 江秋錦 間立有分管契約不得而知，亦無從知悉，且未舉證證明有分管契約存在。被告又主張系爭建物長期占用共有土地，其他共有人未為反對之意思表示，共有人間實際上已劃定使用範圍，各自占有管領其分管土地，有默示分管契約存在。然分管契約，係全體共有人協議定各共有人間之暫時使用狀態，各共有人應按其應有部分比例管領使用共有土地。
本件被告甲○○無法證明各共有人間實際已劃定之使用範圍為何，各共有人係使用何特定之共有土地，面積411平方公尺之共有土地，被告甲○○標得之系爭建物，竟占用399平方公尺之共有土地，置其他共有人之權利於不顧，認有默示之分管契約存在，洵非允當。其他共有人並未同意被告甲○○或其前手江木通使用共有土地，難認系爭建物之占用系爭共有土地有何正當權源可循。退而言之，縱認被告甲○○之前手江木通數十年前搭蓋建物時，與其他共有人間就共有土地劃定有各自之使用範圍，存有默示之分管契約，但00年00月00日出生之原告丙○○，實無從知悉有默示之分管契約存在，依前開大法官會議解釋，原告丙○○於94年3月4日始買受系爭共有土地1/5之應有部分，應屬善意受讓人，亦不受被告甲○○所主張默示分管契約之拘束。
四、按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。本件被告甲○○向本院標得債務人江木通所有坐落台中縣○○鄉○○○段后寮小段29-415地號面積411平方公尺土地應有部分1/5及其地上建物門牌台中縣○○鄉○○路○○○巷○○號，面積399平方公尺平房，上開建物未為保存登記，惟被告甲○○對之有事實上處分權，其標得系爭建物占用系爭共有土地內面積399平方公尺土地，無何正當權源可循，原告本於所有權，請求被告甲○○應將坐落台中縣○○鄉○○○段后寮小段29-415地號內如附圖所示2-3-4-5連線之烤漆板圍牆及A部分所示面積62平方公尺、B部分所示面積56平方公尺、C部分所示面積93平方公尺等土地上建物拆除，並將各該土地交還原告及其他全體共有人，於法有據，應予准許。上開建物年久失修，無人居住，沒定履行期間必要，併予敘明。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究。
丁、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。
中華民國97年4月30日民事第二庭法官周靜秀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年5月2日
書記官
B