臺北簡易庭98年度北簡字第36184號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄
原　　　告　信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　丙○○
被　　　告　乙○○
上列當事人間98年度北簡字第36184號給付服務報酬事件，於中
華民國99年1月19日言詞辯論終結，同年1月28日下午4時在臺灣
臺北 地方法院臺北簡易庭第法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
　　法　官　范智達
　　書記官　簡素惠
　　通　譯　楊雅瑄
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文：
被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬貳仟元及自民國九十八年十月三
十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆仟柒佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行。被告如以新臺幣肆拾叁萬貳仟元預供擔保後，
得免為假執行。
訴訟標的：給付服務報酬請求權。
理由要領：
一、原告起訴主張其於民國九十八年九月二十二日接受被告委託
，仲介銷售坐落於臺北市○○區○○路二段四一六巷十九之
一號之房屋，委託期間至同年十二月二十一日止，委託售價
為新臺幣（下同）一千二百八十萬元，原告接受委託後，即
透過銷售通路及各類廣告，積極銷售，並派員帶看有意願購
買之客戶參看房屋，期間有訴外人 曾文正 表意購買，於是安
排買賣雙方見面洽談買賣事宜，因雙方對於成交金額尚有落
差，故未成交。事後訴外人曾文正仍表示承買意願，希望原
告公司可以再向被告溝通，因此簽立買賣斡旋金契約出價
一千零八十萬元並給付五萬元斡旋金委請原告公司代為斡旋
。雖被告表示不同意出售，然本公司事隔幾日竟發現被告於
上開委託期間內已將上揭房屋出售予本公司曾帶看之客戶即
訴外人曾文正，並已辦妥不動產所有權移轉登記完竣。依原
、被告間之買賣仲介一般委託書第肆條第六項第三款約定「
在委託期間內或在委託契約關係因故終止或屆滿後二個月內
，成交之買方是本公司 曾仲介 之客戶，經查證屬實者，視為
本公司已完成居間仲介之義務」，依約被告即應給付原告相
當於成交價百分之四之服務報酬（計算式1,080,000x4％=43
2,000）。綜上，原告依仲介一般委託契約之法律關係聲明
請求被告給付四十三萬二千元及自起訴狀繕本送達被告翌日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請
准宣告假執行。
二、被告則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴駁回，如受不
利判決，願供擔保宣告免為假執行
（一）按與原告所簽訂之系爭買賣仲介一般委託書第肆條第六項
第三款固約定「在委託期間內或在委託關係因故終止或屆
滿後二個月內，成交之買方是原告曾仲介之客戶，經查證
屬實者，視為原告已完成居間仲介之義務，依約被告即應
給付原告相當於成交價百分之四之服務報酬（計算式：1,
080,000x4％＝432,000）。惟該條款所謂「原告曾仲介之
客戶」，應指於原告受委託期間，曾與原告接洽或商談買
賣事宜，甚或前往看過受託出售之不動產，並經原告轉知
予被告知曉之客戶而言。倘原告未將其洽商之客戶告知被
告，並居間磋商買賣事宜，則非為原告曾仲介之客戶，此
為契約當然解釋。本件被告雖與買方即訴外人曾文正於民
國九十八年九月二十六日訂立不動產買賣契約，惟該買賣
係經由訴外人合益不動產仲介經濟公司之介紹而成交，並
非原告居間介紹之結果。實際上原告於受託銷售期間從未
介紹曾文正與被告，被告亦不知曾文正有意購買系爭不動
產，則曾文正並非所謂原告曾仲介之客戶，是故，被告縱
於委託期間或期間屆滿後二個月內，於不知情之情況下，
將系爭不動產出售予曾文正，亦與買賣仲介一般委託書第
肆條第六項第三款約定情形不符，自無違約可言，原告自
不得據以請求被告給付服務報酬。
（二）另按「按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證
責任」，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件原告
既主張被告於前開委託銷售期間內，透過原告與曾文正結
識或知道曾文正欲購系爭不動產，則依前揭規定，自應就
該事實詳予舉證。惟原告雖提出曾文正所簽立買賣斡旋契
約書為其佐證，然上開證據僅得證明曾文正有請原告代為
斡旋，但不代表原告有向被告吐露買家為曾文正。是故，
關於原告主張被告知悉曾文正為原告曾仲介之客戶之事實
要難謂有充足之舉證。
（三）事實上，被告於委託銷售期間絕無可能與曾文正有任何接
觸、磋商之機會，蓋依一般經驗法則，不動產仲介業者為
保障自身之營業秘密，於接受他人委託介紹購買或銷售時
，通常僅就買方所出價格一事向賣方報告，待賣方表明欲
與買方磋商之意願時，仲介業者方進一步向賣方告知買方
之相關資訊，並安排雙方接洽、磋商，以避免買賣雙方有
私下接觸之情形，而規避仲介報酬。因此，曾文正雖曾委
託原告代為向被告出價斡旋，惟依前開說明，原告在無法
確定可否進一步為磋商時，僅可能就買方願出價格向被告
報告而已，是以被告實無從知悉曾文正有出價及委託原告
斡旋之事實。
（四）綜上所述，本件被告透過合益不動產仲介經紀公司與曾文
正達成系爭不動產買賣合意，不能遽以認定被告違約，自
與買賣仲介一般委託書第肆條第六項第三款約定並不相符
，從而，原告以該等約定為據，訴請被告給付四十三萬二
千元，洵屬無據，為無理由，應予駁回。
三、法院之判斷：
（一）原告起訴主張其於九十八年九月二十二日接受被告委託，
仲介銷售坐落於臺北市○○區○○路二段四一六巷十九之
一號之房屋，委託期間至同年十二月二十一日止，委託售
價為一千二百八十萬元，原告接受委託後，期間訴外人曾
文正表意購買系爭房屋，且簽立買賣斡旋金契約出價一千
零八十萬元並給付五萬元斡旋金委請原告公司代為斡旋系
爭房屋之買賣等情，有原告提出之買賣仲介一般委託書、
買賣斡旋金契約附卷可證，並為被告所不爭執，堪認原告
此部分之主張為真實。
（二）查，兩造所簽立之買賣仲介一般委託書第肆條第六項第三
款約定「甲方（即被告）如有下列情事，視為乙方（即原
告）已完成居間仲介之義務，並應一次給付服務報酬：2.
在委託期間內或在委託契約關係因故終止或屆滿後二個月
內，與甲方成交之買方是乙方曾仲介之客戶，經乙方查證
屬實者」，此有原告提出之該委託書附卷可稽。本件之委
託銷售期間為九十八年九月二十二日至九十八年十二月二
十一日止，而被告在委託銷售期間之九十八年九月二十六
日竟將系爭不動產出賣予被告仲介之客戶曾文正，此有被
告提出之不動產買賣契約書附卷可憑，依上開委託書約定
被告仍應給付原告服務報酬。關於被告以「實際上原告於
受託銷售期間從未介紹曾文正與被告，被告亦不知曾文正
有意購買系爭不動產，則曾文正並非所謂原告曾仲介之客
戶，是故，被告縱於委託期間或期間屆滿後二個月內，於
不知情之情況下，將系爭不動產出售予曾文正，亦與買賣
仲介一般委託書第肆條第六項第三款約定情形不符，自無
違約可言」等情之置辯理由，惟查，由原告提出之原告與
買方曾文正所訂立買賣斡旋金契約，可見買方曾文正確實
透過原告之仲介，已明白表示願以一千零八十萬元承購系
爭房屋，買方曾文正即應為原告仲介之客戶，無庸置疑。
再者，在該買賣斡旋金契約，業已明載系爭房屋之坐落地
址，買方曾文正既有意願購買系爭房屋，即有機會與賣方
即被告接洽，甚至於買賣斡旋金契約更又訂明買賣雙方同
意於九十八年九月二十六日至信義地政士聯合事務所簽立
買賣契約書，卻又於同一日未經原告仲介下被告與買方曾
文正竟然訂立系爭房屋買賣契約，顯然被告辯稱不知曾文
正有意購買系爭不動產逕行訂立買賣契約，實有意規避該
給付報酬之義務。綜上，買方曾文正既為原告仲介之客戶
，被告與買方曾文正於九十八年九月二十六日委託期間內
達成系爭房屋買賣之交易，依約即應給付原告銷售房價一
千零八十萬之百分之四即四十三萬二千元之報酬。又按給
付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；再遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條、第
二百三十三條第一項前段、第二百零三亦有明定。被告經
原告於九十八年十月十九日以存證信函請求給付上開金額
而未為給付，有存證信函附卷可證，依上規定，原告自得
請被告加付遲延利息。從而，原告請求被告給付四十三萬
二千元及自九十八年十月三十日起至清償日止按年息百分
之五計算之法定利息，為有理由，應予准許。
中華民國99年1月28日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官簡素惠
法官范智達
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○
路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。
中華民國99年1月28日
書記官簡素惠