臺灣宜蘭地方法院100年度訴字第98號民事判決

裁判字號：臺灣宜蘭地方法院100年訴字第98號民事判決

裁判日期：民國101年01月13日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣宜蘭地方法院民事判決100年度訴字第98號原告 鄒麗娥
鄒嵐山 鄒麗鐶 共同訴訟代理人 黃豪志 律師被告 陳瑞珍
陳 吳阿蘭 陳寶彩 陳含少 陳淑里 陳文水 共同訴訟代理人 陳文裕 被告 陳瑞松 訴訟代理人 陳文進 被告 陳憬霖
簡 陳秋鄉 藍 陳秋牙 王 陳秋敬 徐陳 秋鑾 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０五六之一地號土地，如附圖編號Ｂ所示面積二十五平方公尺之土地、如附圖編號Ｅ所示面積九十平方公尺之土地、如附圖編號Ｆ所示面積八十二平方公尺之土地，均返還原告，以及應將同上開地號土地如附圖編號Ｄ所示面積五十五平方公尺之磚造房屋拆除並將基地返還原告。
訴訟費用新台幣壹萬柒仟柒佰參拾壹元由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告陳憬霖、 簡陳秋鄉 、 藍陳秋牙 、 王陳秋敬 、徐 陳秋鑾 等人，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣原告三人共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段1056之1地號土地（下稱系爭土地），於民國41年12月21日兩造或兩造之被繼承人訂定合約，約定就部分系爭土地訂定不定期租約，並約定被告等人須按年分2期給付租金為稻榖210台斤交付原告等人，自89年起改以折算現金之方式給付租金，嗣後經數次調整，自96年12月1日起，調整租金為每年1,293台斤蓬萊稻榖，就此有鈞院97年度羅簡字第6號判決書可證。惟被告等人並未依上開確定判決所調整之租金給付，僅被告陳瑞松有給付7分之1的租金額，故原告等人於100年2月10日依法催告全體被告給付上開積欠租金共新台幣（下同）4萬4,074元，然被告等人仍未給付所欠租金，致使原告向被告為終止租約收回房地之意思表示，就此亦不獲被告回應。從而，系爭租賃契約因被告積欠多期租金，經原告催討無效，原告業已合法為終止租約之意思表示，應認被告已無使用系爭土地之權源。為此，爰本於所有權之法律關係提起本訴，並以本起訴狀再次表明終止本租約之意思表示，請求判決被告應返還其無權占有之系爭土地，並拆除地上物等語。並聲明：被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段1056之1地號、地目建，如附圖編號B部份所示面積25平方公尺之土地；同地號如附圖編號E部分所示面積90平方公尺之土地；同地號如附圖編號F部分所示面積82平方公尺之土地；同地號如附圖編號D部分所示面積55平方公尺之土地及其上房屋拆除，並將前開占有範圍之土地返還予原告。
(二)對於被告答辯所為之陳述：
1、系爭租金收取方式，兩造並不爭執，都是由被告拿到原告鄒麗鐶家裡支付。又原告對於被告陳瑞松當庭提出之93、96年2份收據之真正，以及被告陳瑞松於96年以前租金已經收訖之事實均不爭執，但本件原告是主張被告陳瑞松自97年開始的租金沒有足額繳納，且其餘被告均未繳租，故終止兩造租約，請求拆屋還地。否認於97年度羅簡字第6號調整租金判決確定後，有就系爭土地與被告陳瑞松成立新租賃關係。若原告曾與被告陳瑞松成立新租賃契約，則為何兩造未談及租賃條件及提出如何解決其餘被告共有系爭建物及使用之情形，故被告陳瑞松此部份之主張並不合常理。再者，系爭97至99年收據部分所提到的184.7台斤是原租金7分之1，因97年間兩造經判決調整租金後，只有被告陳瑞松部分有給付上述租金7分之1，其他被告沒有給，被告陳瑞松部分是由證人 陳文正 來繳租，有先寫好收據給原告鄒麗鐶簽收。證人稱原告鄒麗鐶沒有表示意見，那是因為雙方沒有談新租約的事情，因為該租金就是原租金的7分之1，所以證人稱有成立新的租約並不合理，且原告鄒麗鐶簽收是收據，不是合約書。又證人稱給的錢是房屋占用部分，惟收據內雖有記載供建物使用範圍字眼，但是系爭土地都是建地，在法律上就是建物基地，並沒有區分建物坐落部分或曬穀場，所以收據上這樣字眼沒有辦法特定成目前建物所占用範圍。實際上若證人所言有另成立新約的話，就應該會寫書面契約或特定它的位置，故證人以上所言不實。至於被告陳瑞松辯稱土地出售未依土地法通知行使優先承買權部分，來反證有成立新約云云，這是因為97年判決書有附圖，原告是針對訴外人 陳慶耀 承租部分來分割土地出售，以永久解決土地使用問題，與是否成立新約無關。
2、另外，原告於98、99年間分別出具之收據，雖載明就系爭土地該年度全年度租金及相關承租事宜等，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求，惟並非因此原告即不得對全體承租人以積欠兩年度租金為由，而對全體承租人催告後終止租約。97至99年度被告陳瑞松以外之其他共同承租的人沒有繳租，累計達2年以上租金，原告經定期催告給付未果始終止租約，且因為被告等是繼承後公同共有，所以沒有辦法單獨與部分共有人談和解事宜。退萬步言，本件關於系爭附圖編號
B、D、E、F之租賃關係屬被告全體繼承共有使用，兩造並無爭執，且兩造亦因此而有97年度羅簡字第6號調整租金判決，並即調整自96年12月1日起，每年1,293台斤蓬萊稻榖之租金數額，則原告豈可能因被告陳瑞松個人僅每年給付7分之1租金額，即同意不再向全體承租人為任何請求，故認上開土地98、99年度租金及相關承租事宜等，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求，係指當年度之關於被告陳瑞松個人僅給付7分之1租金額部份不再向其他人為任何請求，餘7分之6租金額仍屬有權請求，方符常理。
3、又繼承權是公同共有關係，兩造於97年間就系爭土地之調整租金訴訟過程中，被告也沒有提到不要承租。嗣判決後原告有依法催告，原告認為本案訴訟中部分被告雖有提到曬穀場沒有用，但也尚未實際返還，系爭土地全部仍屬被告占有中。縱使所言為真，公同共有關係下還是有其他被告沒有表示，尤其有97年判決存在，他們都有其承租權存在，若要請求返還土地當然要對所有公同共有人為主張。從而，系爭土地上如附圖編號B、E、F所示空地部分，被告並未有合法終止租約之意思表示，亦未返還系爭土地，則原告依所有權之法律關係請求被告應將前開所示土地返還予原告，為有理由等語。
二、被告答辯：
(一)被告陳瑞珍部分：
1、關於系爭土地之租金，因經歷多次增租，被告實無法承受本租金過高之事實。故系爭土地於97年兩造間訴訟事件中，被告陳瑞珍即已向原告表明不再承租，並請求判決終止租賃關係。又如附圖編號D所示建物部分，為被告陳瑞珍等12人全體共同繼承而共有，擁有使用權，目前是被告陳瑞松占有使用。故任何人不得侵入民宅，不得拆除，如要拆除需要經過所有被告同意，未經協調、賠償等事宜即要拆除，實有不合法律，不盡人情。況且被告陳瑞珍年邁體衰，又無經濟來源，且建物均已老舊不堪，沒有營利價值。再者，該房屋只佔系爭土地之一半，如拆除會有危機，故拆除房屋中如有損壞被告等人之權利，如無水、無電、房屋倒塌，或經相關主管機關列為危險建築物等，請求判決均由原告負責賠償、修護之責任，所有費用也應由原告共同負擔。從而，關於拆屋的部分，只要拆除後原告願意為必要之修復，不要造成其餘部分坍塌或變成危屋，就沒有意見。
2、關於原告請求應將編號B、E、F空地返還給原告部分，以及原告主張兩造之間全體租約已經不存在，都沒有意見。只是主張被告陳瑞珍與原告間的租賃關係不存在，89至96年度的租金被告陳瑞珍都有繳納，但是97年判決調整租金訴訟終結後，被告陳瑞珍沒有能力支付才沒有支付，也有向原告表示，不要再租了。再者，原告所言不實，原告並沒有每年催繳，97、98年並沒有催繳租金。又系爭空地是曬榖場，理論上是被告一起繼承的，但實際使用者只有陳瑞松，本件不否認沒有繳納租金，也同意把土地返還給原告。綜上，本件請求是拆屋還地，原告雖稱都是建地，但是已經切割為不同使用，且被告於97年間就已經跟原告說明該空地部份要終止租約及返還，也沒有再繳租金了，況且本件原告既然已經終止租約，而且上述空地於97年判決後已經返還，所以空地、水泥地都不應列入本件訴訟標的裡面，亦即被告願意返還系爭土地，也願意將房屋拆除，但相關訴訟費用及拆屋費用均應由原告自行負擔等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告 陳吳阿蘭 、陳寶彩、陳含少、陳淑里、陳文水部分：原告既然已經終止租約，本件請求就不應將空地、水泥地列入訴訟標的的金額裡面，原告稱都是建地，但是已經切割為不同使用。本件請求是拆屋還地，本件空地已經返還，所以不應列入本件訴訟標的中。97年就已經跟原告說明該部份要返還，而且也沒有再繳租金了，且97年判決後，已經有把土地返還了，也向原告說明了，而且原告自己也作證陳述了。被告願意返還土地，也願意將房屋拆除，但相關訴訟費用及拆屋費用由原告自行負擔。並聲明：原告之訴駁回。
(三)被告陳瑞松部分：
1、系爭租約沒有約定稻穀收取方式，因為事實上當初住在隔壁，所以沒有明確約定過。嗣原告繼受系爭土地後，數度向鈞院訴請調增租金，至96年12月1日起已調整為每年1,293台斤，較原租約調高幅度達646.5％。至其他被告簡陳秋鄉等均以承租系爭土地主要以曬穀使用，並無其他收益，故不願或無力繼續承租，伊因也沒有能力支付全部，只能就現在使用部分也就是建物部分承租。而關於編號D所示建物部分，是屬於全體被告共有沒有意見，現為伊繼續使用，但是主張伊就此部分後來有和原告成立新的租約，由被告單獨向原告承租。又上開建物所在之三合院祖厝為兩造祖先辛苦所建造，若因後代分產後之金錢糾紛而予以拆除，殊為可惜。況且，該三合院祖厝保存尚屬良好，目前各戶籍內均有兩造之親戚居住使用，若因伊居住使用部分拆除，將破壞整個三合院之完整性。後來經伊於97年7月間向原告說明，取得原告同意，就系爭土地供建物基地使用部分，由伊承租，且伊亦依新約定，按時繳納租金，有伊庭呈97至99年之租金收據可證。
而收據亦載明，原告就伊承租之土地該年度租金及相關承租事宜，不得向伊為任何主張或請求。而依新約定，伊之承租範圍僅限於建物基地使用部分，故同（97）年9月間，原告將系爭土地分割轉賣於第3人時，即未依土地法第104條承租人優先承買權之規定，通知被告。故原告就此所述為卸責之詞，上開收據所寫文字，識字的人都應該看得懂，不可能誤解。至於原告稱存證信函每年都有寄送，但是伊並沒有收到，而且原告說其餘7分之6沒有向伊催繳，但是事實上也沒有寄送。
2、另關於原告請求應將附圖編號B、E、F所示空地返還給原告部分，伊沒有意見。事實上，附圖編號B、E、F所示部分，原先作為曬穀場使用，在97年調整租金訴訟終結後，伊及被告簡 陳秋卿 、藍陳秋牙、王陳秋敬、 徐陳秋鑾 等人的部分，都委託訴外人即證人陳文正去向原告表示不要再繼續承租附圖編號B、E、F所示部分，且之後就沒有再使用這部分土地，但並沒有正式返還原告之點交紀錄等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
(四)被告陳憬霖、簡陳秋鄉、藍陳秋牙、王陳秋敬、徐陳秋鑾部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事實：
(一)坐落宜蘭縣○○鄉○○段1056之1地號、地目建、面積252平方公尺之土地，為原告鄒麗娥、鄒嵐山、鄒麗鐶等人所共有。
(二)系爭土地上，於41年12月21日經兩造或兩造之被繼承人訂定鬮分合約，約定就系爭土地訂定不定期租約，兩造間就如附圖編號B、D、E、F部分所示之土地，存有不定期租賃關係。
(三)如附圖編號D所示磚造房屋之事實上處分權及該租地建屋契約之租賃關係（即含附圖編號B、D、E、F所示部分），嗣為被告陳吳阿蘭、陳寶彩、陳含少、陳淑里、陳憬霖、陳文水、陳瑞珍、陳瑞松、簡陳秋鄉、藍陳秋牙、王陳秋敬及徐陳秋鑾等人因繼承而共同取得權利並繼受該租賃關係。
(四)97年間，兩造間因前述被告承租系爭土地範圍所衍生之調整租金爭議，經原告起訴請求法院調整租金後，業經本院97年度羅簡字第6號增減租金事件判決，略為：「被告承租原告所有系爭土地前開所示範圍之租金，自民國96年12月1日起，調整為每年1,293台斤蓬萊稻穀。」，其後未經兩造提起上訴，而告確定。
(五)被告等人並未依上開確定判決所調整之租金給付，僅被告陳瑞松有給付7分之1的租金額，故原告等人於100年2月10日限期催告全體被告給付97年至99年積欠租金計44,074元，然被告等人仍未給付所欠租金，原告乃向被告為終止租約之意思表示。
四、得心證之理由：本件原告主張被告積欠系爭土地兩年以上之租金，經定期催告被告給付未果，乃終止系爭租約，並請求被告拆屋還地，被告陳瑞松就如附圖編號D所示磚造房屋所坐落面積55平方公尺部分，辯稱已於97年7月間取得原告同意，就該部分之土地由被告陳瑞松承租云云，至於被告陳瑞松、陳吳阿蘭、陳寶彩、陳含少、陳淑里、陳文水等人，則以於97年前案判決後，系爭土地關於空地及水泥地部分已經返還，所以空地、水泥地都不應列入本件訴訟標的裡面云云置辯，則本件兩造爭執之事項，應為：(一)被告陳瑞松於97年羅簡字第6號調整租金事件判決確定後，有無就系爭土地上如附圖編號D所示建物之基地，與原告另行成立新的租賃關係，而得以此對抗原告，全體建物共有人均毋庸拆屋還地？如非成立新的租賃關係，原告於97年至99年間分別出具之收據載明就上開土地該年度租金及相關承租事宜，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求，是否因此不得對全體承租人以積欠兩年度租金為由，而對全體承租人催告後終止租約？(二)系爭土地如附圖編號B、E、F所示之空地，於97年羅簡字第6號調整租金事件判決確定後迄原告提本件訴訟為止，被告是否已將前開土地返還予原告？被告陳瑞珍、陳瑞松或其餘被告是否有向原告表明終止原租約及返還該部份土地之意思表示？該意思表示是否發生終止租約及返還該部份土地之效力？茲分別審酌如下：
(一)被告陳瑞松於97年羅簡字第6號調整租金事件判決確定後，有無就系爭土地上如附圖編號D所示建物之基地，與原告另行成立新的租賃關係，而得以此對抗原告，全體建物共有人均毋庸拆屋還地？如非成立新的租賃關係，原告於97年至99年間分別出具之收據載明就上開土地該年度租金及相關承租事宜，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求，是否因此不得對全體承租人以積欠兩年度租金為由，而對全體承租人催告後終止租約？
1、被告陳瑞松就如附圖編號D所示磚造房屋所坐落面積55平方公尺部分，雖辯稱已於97年7月間取得原告同意，就該部分之土地由被告陳瑞松承租云云，並提出97年9月1日、98年7月26日及99年8月12日收據為證，並聲請訊問證人陳文正，而原告雖不否認原告鄒麗鐶有於被告陳瑞松之子即證人陳文正所擬具之上開收據上簽名，然否認與被告陳瑞松間就如附圖編號D所示磚造房屋所坐落面積55平方公尺部分有成立新租約，經本院依原告之聲請訊問原告鄒麗鐶，其到庭具結陳稱：「…，…每年該給的租金他們都沒有支付。我每年有寄存證信函催繳，他們都不理，其中只有陳瑞松每年會拿七分之一租金給我簽收，我會看他金額是否正確，然後就簽收。（法官問：陳瑞松或其代理人有無向你表示原來租約終止，或者變更，更改為只有陳瑞松就建物基地範圍繼續向你們承租，而成立新的租約關係或變更的租約關係？）完全沒有，他們是公同共有沒有辦法分割，所以沒有這樣的事情，但是陳瑞松確實每年給我七分之一的租金。（法官問：租金是何人交付？）陳瑞松的代理人陳文正。(法官問：陳瑞松有無與你接觸？)沒有，租金都是透過陳文正拿給我們的。（法官問：陳文正拿租金給你時，有無表示要變更租約的事情？）沒有，每年拿錢給我，我核算正確就簽收。」、「(法官問：被告剛提出收據原本參份，是否你本人親簽？）是的。是我的簽名。(法官問：這就是他拿租金給你時的紀錄？）之前都是他拿租金給我，我用手寫收據給他們，…，從97年開始陳瑞松部分採用他們自己先打好的收據拿來給我簽收，我看到上面金額是他們七分之一，我就簽收了。」、「（法官問：有無向陳瑞松或陳文正表示如果其他承租人不繳納租金，就其餘租金，你們也不會向陳瑞松他們催繳或請求支付？）沒有這樣跟他們表示，但是到了年底還沒有收到的部分，我就會向全體承租人寄發存證信函，但三年來沒有人理我。甚至之前訴訟費用也沒有支付，只有陳瑞松部分有支付。（法官問：陳瑞松收到你們存證信函有無向你們為任何表示？）答都沒有。」、「（原告訴訟代理人問：三張收據上面分別有寫到立據人同意就上開97、98、99年度全年度租金及相關承租事宜等，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求，其真意為何？）我的意思是說97年、98年、99年的租金我已經收到七分之一，至於其餘七分之六我也沒有向陳瑞松為主張，我沒有因為其他七分之六我沒有收到，就說他們不能使用系爭土地。所以每年只付七分之一，我也沒有跟他們說他們就不能用。」等語（詳卷第138至141頁）。
2、至於被告陳瑞松之子即證人陳文正雖到庭具結證稱：「…在前案判決後約在97年7月間或9月間，我擬了97年收據，因為父親擔心萬一拆屋還地怎麼辦，因為其他空地我們也用不到，就針對房屋坐落基地跟原告談，所以我就擬了收據就跟原告談，我記得我有說我姑媽她們不要租地了要還給原告，因為不要租空地所以才在收據中載明只租用基地部分，空地部分從97年前案判決後就再也沒有使用。我有問過陳瑞珍這房、 陳厭烶 這房，他們表示他們不租了，陳厭烶的部分是我聽我伯母說的，但我不敢確定，所以當時我是跟原告說我姑媽不再租系爭土地，至於陳瑞珍、陳厭烶這兩房是我事後聽說的，這部分有無告知原告我不清楚。我拿收據給原告簽收，不是如原告說她只是簽名而已，其實她有仔細看內容再簽名的，而且在這過程中我們有時候聊天談論孩子。（問：收據既然是你撰擬時，就你的認知收據所載「本人等就上開土地97年度全年度租金、訴訟費用、承租事宜不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求」其意義為何？）父輩間因為不是很和諧，所沒有辦法有合致的意見，這部分原告是知悉的，所以我們給他七分之五，其他的部分原告她會另外找其他陳瑞珍、陳厭烶這兩房收租，這是在97年以前的繳租方式情形。
97年以後因為只是要承租建物基地部分，所以收據上沒有記載曬穀場，也沒有強調是七分之一的租金，而是繳納建物占用部分的租金。(問：所稱繳納建物占用系爭土地部分的租金為何是184.7台斤？）因為原來我們七分之一的租金就是這樣，所以就以這樣數額來承租占用系爭建物的租金，當時原告沒有表示意見，第一次看了之後，她有進屋拿筆，一下下之後再出來。接下來兩年繳租簽立收據時，就跟原告聊天，她也沒有表示反對意見。」等節（詳卷第227至228頁），惟證人陳文正乃被告陳瑞松之子，其所為證言，容有偏頗之虞，倘無其他積極事證為佐，尚難以其證言逕為有利被告陳瑞松之認定。而被告陳瑞松雖另舉97年9月1日、98年7月26日及99年8月12日等收據為證，惟查，97年9月1日、98年7月26日及99年8月12日之收據內容分別為「茲收到承租人陳瑞松先生承租本人等（鄒麗鐶、鄒麗娥、鄒嵐山等三人）所有座落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（現供承租人作為建物基地等使用）97年全年租金共計蓬萊米184.7台斤，換算市價（每台斤10.1元）為新台幣1,865元，及訴訟裁判費
320元，合計新台幣2,185元整無訛。本人等就上開土地97年度全年租金、訴訟費用及承租事宜，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求。」、「茲收到承租人陳瑞松先生承租本人等（鄒麗鐶、鄒麗娥、鄒嵐山等三人）所有座落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（現供承租人作為建物基地等使用）98年全年租金共計蓬萊米184.7台斤，換算市價（台斤12.2元）為新台幣2,253元整無訛。本人等就上開土地98年度全年租金及相關承租事宜等，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求。」、「茲收到承租人陳瑞松先生承租本人等（鄒麗鐶、鄒麗娥、鄒嵐山等三人）所有座落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（現供承租人作為建物基地等使用）97年全年租金共計蓬萊米184.7台斤，換算市價（每台斤
11.8元）為新台幣2,179元整無訛。本人等就上開土地99年度全年租金及相關承租事宜等，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求。」（詳卷第48至49頁及第147頁），依該等收據所載之租金數額蓬萊米184.7台斤，適為兩造於前案調整租金訴訟所調整系爭租賃契約租金數額蓬萊稻榖1,293台斤之七分之一，而被告陳瑞松就系爭原租賃權潛在應有權利範圍為七分之一，又其於96年以前繳付予原告之租金額為全租金額之七分之一等節，為兩造所不爭執，並有本院97年度羅簡字第6號民事簡易判決書及被告陳瑞松所提出且經原告鄒麗鐶不爭執為其擬具之93年7月25日及96年7月20日租金收據在卷可佐（詳卷第8至11頁及第181至182頁），倘被告陳瑞松確有委由證人陳文正與原告協商成立新租約，且承租之範圍復僅侷限於系爭土地如附圖編號D所示部分，而不包括被告等原承租之如附圖編號B、E、F部分，惟租金竟仍按原租約租金額負擔權利範圍七分之一之額度，而未與原告重新協商租金，已顯與常情不符；其次，上開三年度之租金收據，關於租賃之標的係記載為系爭土地「現供承租人作為建物基地等使用」部分，並未特定僅限於承租建物基地部分；再者，被告陳瑞松所提出原告鄒麗鐶於96年7月20日所擬具之租金收據內容即記載「茲收到承租人陳瑞松、簡陳秋鄉、藍陳秋牙、王陳秋敬、徐陳秋鑾等五人承租人等（鄒麗鐶、鄒麗娥、鄒嵐山等三人）所有座落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（含建物座落基地、曬穀場等）全年租金共計蓬萊米374.6台斤（524.4×5／7）換算市價（每100台斤新台幣1,000元）合計新台幣3746元整無訛。本人等就上開土地96年度全年租金及相關承租事宜，不得再向渠等五人為任何主張或請求。」，有該收據在卷可證（詳卷第182頁），其格式內容與證人陳文正所擬具之97至99年度之收租格式內容大致相仿，則原告陳稱其就證人陳文正提出之上開收據，於核計所載租金額屬被告陳瑞松應負擔之七分之一之租金額，即簽收乙節，亦尚無悖於一般社會常情，自難以原告鄒麗鐶於上開收據立據人欄簽章時，未就收據所載內容為反對之意思表示，即認原告已與被告陳瑞松間就系爭土地關於建物坐落之基地部分已成立新租賃契約。況繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，依民法第263條準用第258條規定，繼承該租賃權之繼承人，如欲終止租約，應由全體繼承人向出租人為之，始生終止租約之效力，最高法院著有62年台上字第892號判例意旨可資參照。被告等就系爭土地之租賃權既係繼承而來，且其等並未舉證證明該遺產業經分割，故該租賃權應屬被告等公同共有，雖就系爭未定期限之租賃契約，被告等依民法第450條第2項規定，雖得隨時終止契約，惟該租賃契約之終止，依前揭說明，應由全體繼承人即被告全體向原告為終止契約之意思表示，惟被告陳瑞松並未舉證證明全體被告已為終止租約之意思表示，則於97年間，被告陳瑞松依兩造於前案調整租金訴訟所調整系爭租賃契約租金數額蓬萊稻榖1,293台斤之七分之一，繳付蓬萊米184.7台斤折計現金之租金時，並無證據足認兩造間就系爭土地之原租賃契約已因終止而消滅。準此，兩造間就系爭土地如附圖編號B、D、E、F所示部分之原租賃契約既仍存在，被告陳瑞松辯稱其於97年7月間起與原告就系爭土地建物基地部分即如附圖編號D部分，成立新租賃關係，亦核與常理有違。綜上，證人陳文正之證詞及被告陳瑞松所提出之收據資料，尚無法使本院獲得被告陳瑞松與原告間就附圖編號D所示建物基地部分已另成立新租約之心證，是應認被告陳瑞松所辯於97年羅簡字第6號調整租金事件判決確定後，與原告另行成立新的租賃關係云云，應尚無可採。
3、至於原告於97年至99年間分別出具之收據固均載明就上開土地該年度租金及相關承租事宜，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求之意旨，有該等收據卷可證，惟查，原告鄒麗鐶於96年7月20日自行擬具之租金收據內容，亦載明「本人等就上開土地（即系爭土地）96年度全年租金及相關承租事宜，不得再向渠等五人（即已繳租之被告陳瑞松、簡陳秋鄉、藍陳秋牙、王陳秋敬、徐陳秋鑾等五人）為任何主張及請求。」亦已如前所述，而就該記載之意義，經本院以97年度收據所載「本人等就上開土地97年度全年度租金、訴訟費用、承租事宜不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求」之意義，訊問證人陳文正，其證述內容提及：「父輩間因為不是很和諧，所沒有辦法有合致的意見，這部分原告是知悉的，所以我們給他七分之五，其他的部分原告她會另外找其他陳瑞珍、陳厭烶這兩房收租，這是在97年以前的繳租方式情形。」等語（詳卷第227至228頁），足徵原告於96年度之收據縱已為「本人等就上開土地（即系爭土地）96年度全年租金及相關承租事宜，不得再向渠等五人（即已繳租之被告陳瑞松、簡陳秋鄉、藍陳秋牙、王陳秋敬、徐陳秋鑾等五人）為任何主張及請求。」等內容之記載，依被告陳瑞松之認知，原告就被告等公同共有系爭租賃權，仍得向尚未繳租之其他共有人請求給付未付之租金。是故，原告主張上開記載內容之真意，係因為伊確實有收到七分之五租金，所以給他們五人使用很正常，所以就不會再向五人請求租金或為任何請求。其他兩人部分是要伊另外他們要，若他們有給伊租金，伊會開同樣的收據等語，應尚堪採信。準此，原告鄒麗鐶簽認之97年至99年租金收據雖亦均載明就上開土地該年度租金及相關承租事宜，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求之意旨，惟被告陳瑞松與原告間於前案調整租金事件確定後，就系爭土地並未成立新租約，已如前述，則上開收據與96年租金收據相仿之前揭記載內容之意義，自應與96年之租金收據為相同之意旨解釋，亦即原告不得向已繳付97年至99年租金之被告陳瑞松請求給付該等年度之租金或為其他之請求，惟仍得向未繳付該等年度租金之其他被告請求給付租金。原告既仍得向被告陳瑞松以外其他未繳付租金之被告請求給付租金，且被告陳瑞松所舉證據，復未能證明原告有何拋棄契約終止權之情事，則原告依法得以承租人積欠租金為由終止租賃契約之權利，自不因出具予被告陳瑞松之租金收據已為就上開土地該年度租金及相關承租事宜，不得再向承租人陳瑞松為任何主張或請求等意旨之記載而受影響。從而，應認原告仍得對全體承租人以積欠兩年度租金為由，而對全體承租人催告後終止租約。
(二)系爭土地如附圖編號B、E、F所示之空地，於97年羅簡字第6號調整租金事件判決確定後迄原告提本件訴訟為止，被告是否已將前開土地返還予原告？被告陳瑞珍、陳瑞松或其餘被告是否有向原告表明終止原租約及返還該部份土地之意思表示？該意思表示是否發生終止租約及返還該部份土地之效力？本件被告陳瑞松雖以：在97年調整租金訴訟終結後，伊及被告簡陳秋鄉、藍陳秋牙、王陳秋敬、徐陳秋鑾等人的部分，都委託訴外人即證人陳文正去向原告表示不要再繼續承租附圖編號B、E、F所示部分，且之後就沒有再使用這部分土地云云置辯，另被告陳瑞珍、陳吳阿蘭、陳寶彩、陳含少、陳淑里、陳文水則辯稱：是97年判決調整租金訴訟終結後，也有向原告表示，不要再租了，也沒有再繳租金了，且97年判決後，已經有把土地返還了云云。惟按租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第263條準用第258條規定，繼承該租賃權之繼承人，如欲終止租約，應由全體繼承人向出租人為之，始生終止租約之效力（最高法院著有62年台上字第892號判例意旨）。經查，上開被告所辯，為原告所否認，而被告陳瑞松聲請傳訊之證人陳文正雖到庭證稱：「我記得我有（向原告）說我姑媽她們（即被告簡陳秋鄉、藍陳秋牙、王陳秋敬、徐陳秋鑾）不要租地了要還給原告」乙節（詳卷第227頁），惟其同時亦證稱：
「我有問過陳瑞珍這房、陳厭烶這房，他們表示他們不租了，陳厭烶的部分是我聽我伯母說的，但我不敢確定，所以當時我是跟原告說我姑媽不再租系爭土地，至於陳瑞珍、陳厭烶這兩房是我事後聽說的，這部分有無告知原告我不清楚。」等節（詳卷第227頁），至於被告陳瑞珍、陳吳阿蘭、陳寶彩、陳含少、陳淑里、陳文水等人， 就渠 等所辯則未舉證以實其說。從而，依被告提出之證據資料，尚不足以證明，公同共有系爭租賃權之全體被告已全體向原告為終止系爭土地如附圖編號B、E、F所示部分土地之租賃關係，依前揭說明，自難認兩造間就系爭土地如附圖編號B、E、F所示部分土地之租賃關係，於97年前案判決後已因被告行使契約終止權而終止。再者，被告陳瑞松、陳瑞珍、陳吳阿蘭、陳寶彩、陳含少、陳淑里、陳文水等人雖均辯稱就系爭土地如附圖編號B、E、F所示部分之土地，已沒有再使用，已返還原告云云，惟被告等於前案判決後縱消極地未繼續使用系爭土地如附圖編號B、E、F所示部分之土地，然與將該部分土地返還被告之積極作為仍屬有距，且被告陳瑞松亦自承就返還部分並無正式點交紀錄（詳卷第112頁），故應認上開被告所辯如附圖編號B、E、F所示部分之土地，已返還原告乙節，尚無可採。是故應認前開土地於97年羅簡字第6號調整租金事件判決確定後迄原告提本件訴訟為止，被告尚未將前開土地返還予原告，且縱有部分被告曾向原告為終止上開土地租賃契約之意思表示，該意思表示亦不發生終止租約及返還該部份土地之效力。
(三)按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，土地法第103條第4款及民法第440條第1、3項分別定有明文。故出租人以承租人積欠租金額達二年以上為由收回基地時，得依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付積欠租金，承租人於期限內不為支付者，即得終止租賃契約。而查兩造間就系爭土地之租賃契約，於97年羅簡字第6號調整租金事件判決確定後，原告就系爭土地如附圖編號D所示建物坐落基地，並未與被告陳瑞松成立新租約，且縱有部分被告曾向原告為終止系爭土地如B、E、F所示部分土地租賃契約之意思表示，該意思表示亦不發生終止租約及返還該部份土地之效力，已均如前文所述，其次，原告主張被告就系爭土地97年至99年之租金，僅由被告陳瑞松繳付七分之一，其餘租金均未繳付乙節，為到庭被告陳瑞松、陳瑞珍、陳吳阿蘭、陳寶彩、陳含少、陳淑里、陳文水等人所不爭執，至於被告陳憬霖、簡陳秋鄉、藍陳秋牙、王陳秋敬、徐陳秋鑾等人，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同自認，堪認原告上開主張屬實，又原告主張已於100年2月10日依法催告全體被告給付上開積欠租金共4萬4,074元，然被告等人仍未給付所欠租金，致使原告向被告為終止租約收回房地之意思表示等節，亦據提出存證信函兩份、郵件收件回執23份以及中華民國郵政交寄大宗掛號函件執據暨國內郵件查詢單各一份（均影本）等件為證，則依前揭說明，應認兩造間關於系爭土地如附圖編號B、D、E、F所示部分之土地租賃契約，業經原告合法終止。兩造間關於系爭土地之租賃契約既已終止，則被告自已無使用系爭土地之權源，故原告本於所有權之法律關係提起本訴，請求判決被告應拆除地上物並返還系爭土地，為有理由，爰判決如主文第一項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中華民國101年1月13日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官楊麗秋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國101年1月13日
書記官林詩綺裁判費計算書：
┌────────┬────────┬────────┐│項目│金額（新台幣）│備註│├────────┼────────┼────────┤│第一審裁判費│17,731元│原告繳納。│││││└────────┴────────┴────────┘