臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第262號
原 告 莫錫麟
被 告 臺灣糖業股份有限公司
法定代理人 胡懋麟
被 告 戴志豪
上二人共同
訴訟代理人 張繼準 律師
複代理人 徐祐偉 律師
上列當事人間請求履行契約及損害賠償等事件，經於民國100年4
月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：
⑴、被告應履行房屋公證契約第一條：租賃標的物房
屋坐落臺中市○○區○○路二段276號2樓門牌完
成編釘。
⑵、被告應履行房屋公證契約第十七條特約條款第二
項、第三項：辦理建物使用編定變更為商業用，
而協力取得合法營業證照，供原告合法使用。
⑶、被告應負擔因未履行契約致原告所受損失賠償20
0萬元及自民國100年3月4日起至至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息。
（二）陳述：
⑴、被告臺灣糖業股份有限公司（下稱 臺糖 公司）所
有位於臺中市○○區○○路二段276號之房屋，
於民國94年10月3日被告戴志豪明知2樓沒有門牌
、地址編釘，竟在出租投標須知：租賃標的物房
屋坐落為崇德路二段276號2樓，為業務上文書登
載不實，並以獨立辦公室門牌公開招標。涉嫌刑
法第215條業務上文書登載不實罪（99年度他字
第6659號偵查中）。同時違反國有財產法第28條
規定，非公用基（房）地標租作業程序，嚴重違
反臺中市道路命名及門牌編釘自治條例及內政部
戶政資訊作業。按本件房屋租賃契約係因被告違
約所致，原告長期無法申登公司合法使用。
⑵、95年1月20日被告戴志豪明知2樓沒有門牌，遂以
虛偽地址行使於申請臺灣電力公司分戶用電完成
營業用電申請，蒙蔽原告信以為真，以為2樓真
為獨立商業用途。涉嫌刑法第216條行使第210條
、第215條之文書罪（99年度他字第6659號偵查
中），行使偽造私文書違反【國有非公用不動產
收益原則】第五條：出租應訂定書面契約、不動
產標示，被告【標示不符法令】。按本件房屋租
賃契約係因被告違約所致，原告長期無法申登公
司合法使用。
⑶、被告戴志豪明知2樓為集合住宅，不可從事商業
營登，竟隱匿建物所有權狀，以商業辦公用途、
價位（每坪485元）作成文書在出租投標須知：
以集合住宅房屋偽為商業用途出租，獲取不當利
益，蒙蔽原告確信2樓真是商業用途，並以公司
參與投標，完成租賃關係。涉嫌刑法第215條業
務上文書登載不實罪，刑法第216條行使第210條
、第215條之文書罪。集合住宅當然不可以申請
營業登記，由於被告蒙蔽並違背其任務行為，造
成原告承租及裝潢花費200餘萬元後，未能合法
變更營登依法營業，損失至鉅，被告戴志豪即失
蹤置之不理，接手人均否認有犯行，竟以國營事
業單位、又是起造人為由，只要換約公證後保證
依約讓原告合法使用。原告換約二次，至今仍長
期無法申登公司合法使用。
⑷、被告戴志豪明知2樓為集合住宅，竟以商業用途
申請電錶分戶，造成原告均以營業用電計算電費
，以營業登記共同支付大樓管理費，每月4,990
元，沒有用到大樓任何公共設施，嚴重影響原告
電費、管理費長期金錢支付，至今仍未更改。並
違反消費者保護法第13條：違反誠信原則之判斷
標準，第14條：平等互惠原則之要求及判斷基準
。
⑸、本件房屋租賃契約之未能履行，係因被告長期違
約所致，按民法第423條規定，出租人應以合於
所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應
於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之
狀態。另數人共同不法侵害他人之權利者，連帶
負損害賠償責任，民法第184條第l項後段、第18
5條定有明文。又受僱人因執行職務，不法侵害
他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠
償責任，民法第188條第l項亦有明定。而當事人
已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重
大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定
其數額，復為民事訴訟法第222條第2項所明定。
租賃之標的如係屬集合住宅，於商業用途房屋市
場交易行情中，差異極大，其市場租賃價值即有
明顯之差距，所受之損害，係「履行利益」在交
易上之嚴重貶損，而非實質上「租賃」之相關費
用。又該等價值之貶損，在當事人無法具體證明
時，鈞院自應審酌一切情況，依所得心證定其數
額。
⑹、本件被告應履行契約，提供原告合法使用之房屋
，並負擔因未履行契約致原告所受之損失及按法
定利率計算之利息，為此爰訴請判決如聲明所示
。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）陳述：
⑴、被告臺糖公司前雖有與原告簽訂如原證六第2頁
以下所示之「臺灣糖業股份有限公司房屋租賃契
約書」（下稱系爭租約），然系爭租約因原告無
端拒付租金，前由被告臺糖公司終止在案，被告
臺糖公司並起訴請求原告遷讓及返還門牌號碼臺
中市○○區○○路二段276號2樓房屋，且獲勝訴
確定判決（鈞院99年度簡上字第108號），被告
臺糖公司並據以為執行名義，而向鈞院民事執行
處聲請強制執行，並分由99年度司執字第99195
號一案強制執行中。
⑵、系爭租約業經被告臺糖公司合法終止，原告再為
訴請被告臺糖公司履行業告終止之租約，顯無理
由。蓋因鈞院99年度簡上字第108號判決業以：
「上訴人（指被告臺糖公司）前於原審審理中，
即以民事準備（二）狀催告被上訴人（指原告）
應於催告翌日起20日內清償其當時已積欠之6個
月租金及違約金，並表明逾期未繳，即於催告期
滿翌日終止系爭租約之意思表示…該民事準備（
二）狀繕本業於98年10月26日寄存送達…於98年
ll月5日發生寄存送達之效力，且被上訴人（指
原告）亦未於翌日起20日內給付積欠租金，故兩
造就系爭房屋所訂系爭租約，應認於98年ll月26
日即經上訴人（指被告臺糖公司）合法終止…」
。是原告本於業經被告臺糖公司合法終止之系爭
租約，訴請求被告臺糖公司履行該業已終止之租
約，顯無理由。況依系爭租約，亦無被告應負協
力使原告就系爭租賃房屋取得合法營業證照之義
務，此節亦經鈞院99年度簡上字第108號判決於
理由中認定應依土地使用管制及建築法相關規定
合法營業使用系爭房屋、並於開始營業前取得合
法營業執照一情，並非被告依系爭租約所負之出
租人義務範疇，系爭租約並無使被告負使原告取
得合法營業證照之義務，原告所為聲明一、二項
之主張，自無理由。
⑶、原告另謂：被告應負擔因系爭租約未履行所致生
之損失云云，亦非有理，蓋因原告就其究竟受有
如何之損失？語焉不詳，被告否認之。縱認原告
就此得加以證明，然系爭租約既係可歸責於原告
之欠租事由，始由被告臺糖公司予以終止在案，
原告自應自行負擔其所受之損失。原告自無向被
告臺糖公司請求損害賠償之正當理由，其另以相
同理由，請求被告戴志豪亦負擔損害賠償責任，
亦無理由。
三、法院得心證之理由：
（一）按民事訴訟法第427條第2項第1款規定，下列各款訴
訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序︰一、
因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生
之爭執涉訟者。另不合於前二項規定之訴訟，得以當
事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之。
不合於第一項及第二項之訴訟，法院適用簡易程序，
當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項
之合意。本件原告乃係本於建築物之定期租賃契約所
生之爭執而涉訟，其訴之聲明第3項之訴訟標的金額
雖逾50萬元，揆之上揭規定，本件仍應適用簡易訴訟
程序，合先敘明。
（二）次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉
證之責任，民事訴訟法第277條亦有明定。又「爭點
效」理論乃係由「直接禁反言」與「附帶禁反言」原
則所組成，「直接禁反言」原則適用於與前訴訟具有
同一訴訟標的之後訴，僅例外地不受前訴既判力排斥
之情形；至「附帶禁反言」原則，則係適用於前訴與
後訴之訴訟標的不同時。另基於自己責任原理及權利
失效原則，法院於確定判決理由中，已就訴訟標的以
外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果
已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新
訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間
就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反
之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法
上之誠信原則。本件原告本於其與被告臺糖公司間之
系爭租約，而訴請被告臺糖公司履行契約。但查，系
爭門牌號碼臺中市○○區○○路二段276號2樓房屋為
被告臺糖公司所有，前出租予原告，租賃期間自97年
11月1日起至100年10月31日止，每月租金25,000元，
因原告僅繳納至97年11月份之租金，自97年12月1日
起即未再行給付租金，前經被告臺糖公司定期催告，
仍未給付，被告臺糖公司與原告間就系爭房屋所簽訂
之系爭租約，嗣於98年11月26日由被告臺糖公司合法
終止在案一節，前經被告臺糖公司與原告在本院99年
度簡上字第108號遷讓房屋等事件中，以之為重要爭
點並本於當事人辯論之結果，而於判決理由中予以判
斷並告確定在案。揆之前揭爭點效之理論，原告自不
得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷。是兩
造間之系爭租約自告終止，則原告本於業經終止之租
賃契約，訴請被告臺糖公司應履行租約，辦理系爭租
賃標的物2樓之門牌編釘及辦理建物使用編定變更為
商業用，並協力取得合法營業證照，以供原告合法使
用一情，自非有理。
（三）另按，債之關係者，為特定人得請求特定人為特定行
為之法律關係，此即所謂債權之相對性。亦即債權為
對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，
而不能向債務人以外之人請求給付。而租賃契約，核
其性質為債權契約，承租人不得本於租賃契約關係向
非出租人之第三人而為履約之請求。本件原告據以訴
請被告戴志豪履行租約，辦理系爭租賃標的物2樓之
門牌編釘及辦理建物使用編定變更為商業用，並協力
取得合法營業證照，以供原告合法使用之系爭租約，
其契約當事人為被告臺糖公司與原告，而非被告戴志
豪，被告戴志豪僅係被告臺糖公司所屬之承辦業務之
人員，並非系爭租約之當事人，原告自無從據系爭租
約，訴請非契約當事人之被告戴志豪，辦理系爭租賃
標的物2樓之門牌編釘及辦理建物使用編定變更為商
業用，並協力取得合法營業證照，以供原告合法使用
之契約義務，更所況系爭租約業已終止。
（四）原告另以被告未履行契約，致其受有無法在系爭房屋
為合法之公司登記致生損失200萬元為由，訴請被告
賠償。惟按，解釋當事人之契約，應通觀全文，並以
當事人立約當時之真意為準。而真意何在，應以過去
事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文
字致失真意。經查：
⑴、系爭租約第2條（租賃用途）第1項固約定：「限
依房屋權狀及使用執照登載之主要用途使用，非
經甲方（即被告臺糖公司）同意不得作其他使用
…」，又系爭房屋之權狀之「主要用途」係記載
「店舖，集合住宅」。另系爭租約第17條（特約
條款）第1項約定：「甲方已善盡告知租賃標的
物現況並經乙方（即原告）充分了解，乙方同意
使用本契約租賃標的物，應遵守一切法令規定，
並依土地使用管制及建築法相關規定申辦合法使
用，一切費用由乙方承擔。如違反法令規定等任
何事件，應由乙方負責解決及負擔一切法律責任
，另如有損及甲方之權益，乙方並應補償甲方之
一切損失」、第2項約定：「乙方將租賃標的物
供營業使用，應於開始營業前取得合法營業執照
，未取得合法營業證照前不得營業，於主管機關
核發營業證照前（以主管機關核准發文日為準）
，甲方同意免計租金，惟免計租金期間最長以訂
約之日起2個月為限，逾期不論任何原因，均須
開始計租。」、第3項約定：「乙方依前款規定
申辦營業證照，須甲方提供相關文件時，甲方應
及時配合辦理。」。準此，原告依約同意承租使
用系爭房屋時，應遵守一切法令規定，並負有依
土地使用管制及建築法相關規定申辦合法使用之
義務，且如將系爭房屋供做營業使用時，並負有
於開始營業前取得合法營業執照之義務。是負有
合法使用系爭房屋之義務者，乃為原告，而非被
告，被告僅於原告申辦營業證照而須被告提供相
關文件時，始負有配合辦理之義務。
⑵、被告既僅負有提供相關文件之協力義務，而非負
提供原告申辦營業證照之主義務。另應依土地使
用管制及建築法相關規定於開始營業前取得合法
營業執照一節，亦非被告依系爭租約所應負之出
租人義務範疇；又被告所負提供原告申辦營業證
照相關文件之協力義務，與原告支付租金之主義
務間，並不具有對待給付關係。被告既不負有使
原告「依土地使用管制及建築法相關規定合法營
業使用系爭房屋、於開始營業前取得合法營業執
照」之義務，實難認被告有原告所主張之未履行
系爭租約之債務不履行情事一情，亦經本院99年
度簡上字第108號遷讓房屋等事件中以之為重要
爭點而本於當事人辯論之結果而於判決理由中為
判斷並告確定在案。又原告係因未依約給付租金
而為被告臺糖公司終止租約並訴請法院判命原告
遷讓房屋在卷，則被告臺糖公司據以行使其法律
上之權利，請求原告遷讓房屋，難認有與被告戴
志豪為何侵權行為之可言。原告復未依本院99年
度簡上字第108號民事確定判決將系爭房屋遷交
被告臺糖公司而仍繼續占有使用系爭房屋，是其
所稱：因被告未依約履行，致其受有租賃之標的
集合住宅與商業用途房屋市場租賃價差及裝潢設
備等損害云云，亦非有據。
四、綜上所述，原告與被告臺糖公司間之系爭租約，既經被告臺
糖公司合法終止在案，被告復無原告所主張之債務不履行或
侵權行為之情事。從而，原告訴請被告應將門牌號碼臺中市
○○區○○路○段○○○號2樓門牌完成編釘，並辦理建物使用
編定變更為商業用以使原告取得合法營業證照，並供原告合
法使用，及另應給付原告損害賠償200萬元及自100年3月4日
起至至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均非有
理，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，由原告負擔之。
中華民國100年4月28日
臺中簡易庭法官林宗成
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，及繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴
者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年4月28日
書記官