裁判字號：臺灣基隆地方法院92年訴字第216號民事判決
裁判日期：民國92年12月17日
裁判案由：返還土地等
臺灣基隆地方法院民事判決九十二年度訴字第二一六號
原告甲○○○訴訟代理人 詹振寧 律師被告乙○○右當事人間請求返還土地等事件，本院於民國九十二年十二月二日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告於給付新台幣壹拾陸萬伍仟元向原告購買坐落基隆市○○區○○段四小段二地號土地應有部分四分之一後，原告應即將坐落基隆市○○區○○段四小段二地號土地應有部分四分之一部分辦理所有權移轉登記予被告。
被告應給付原告新台幣伍萬陸仟陸佰伍拾元及自民國九十二年五月二十四日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十二年五月六日起至上開地號土地辦理所有權移轉登記之日止，按月給付原告新台幣玖佰肆拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣柒萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠被告應以新台幣（下同）三十二萬元之價額向原告購買坐落基隆市○○區○○段四小段二地號土地應有部分四分之一，被告於給付原告三十二萬元後，原告應即將坐落基隆市○○區○○段四小段二地號土地應有部分四分之一部分辦理所有權移轉登記予被告；㈡被告應給付原告九萬六千六百元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十二年五月五日起至系爭土地辦理所有權移轉登記之日止，按月給付原告一千六百一十元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不
得請求移去或變更其建築物。但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地；如有損害，並得請求賠償，民法第七百九十六條定有明文。本條原規定意旨，應以鄰地所有人對興建建築物之土地所有人無異議為前提，然鄰地所有人知悉越界建屋而不即提出異議者，依該條但書之規定，尚得請求土地所有人購買越界部分之土地，舉重以明輕，不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人，當然更得不請求土地所有人移去或變更建物而請求其以相當之價額購買越界部分之土地（最高法院八十三年台上字第二七○一號判例參照）。查本件被告所有門牌基隆市○○路三三八之三號房屋越界建築於原告所有系爭土地之上，業經鈞院囑託基隆市信義地政事務所製有複丈成果圖附卷可稽，從而原告即得不請求移去或變更建物，而直接請求被告以市價（應以請求價購當時之市價為準）購買越界部分之土地。至於系爭越界建築土地之現時市價，請求囑託鑑定，或由原告陳報鑑定機構進行鑑價。
㈡次按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七
十九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九號判例可資參照。本件被告無權占有系爭土地，而消極減免其應支付使用該土地之代價，而受有利益，並致原告受有相當於租金之損害，故原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還自民國（下同）八十七年五月六日起至九十二年五月五日止，相當於租金之不當得利。又按「城市房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，土地法第九十七條第一項定有明文，查本件系爭土地座落於基隆市信義區基隆女中旁，係○○○區○○○鄰○○路，交通十分便利，故原告請求相當於不當得利之金額，即依被告無權占有系爭土地申報地價總額（１２８８０Ｘ１５平方公尺＝１９３２００元）年息百分之十計算，被告每年應返還之不當得利金額即應為一萬九千三百二十元（即１９３２００元Ｘ１０％＝１９３２０元），從而被告就起訴之日起算前五年之不當得利即應為九萬六千六百元，且應附加法定利息，另就九十二年五月五日起至系爭土地辦理所有權移轉登記之日止，被告亦應按月給付原告一千六百（１９３２０元＊１２月＝１６１０元）之不當得利。
三、證據：提出土地及建物登記謄本各一件為證，並聲請囑託鑑定單位進行鑑價。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權履勘現場，並囑託基隆市信義地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷；暨依聲請囑託台灣不動產鑑定有限公司及國碁不動產鑑定顧問有限公司進行鑑價。
理由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。查本件原告原起訴請求被告應將坐落於基隆市○○區○○段四小段二地號土地上，面積十五平方公尺，門牌基隆市○○路三三八之三號之建物拆除，並將該土地遷讓返還原告。嗣於九十二年八月二十五日另以訴狀變更其訴之聲明而請求被告應以三十二萬元之價額向原告購買坐落基隆市○○區○○段四小段二地號土地應有部分四分之一，而原告願於被告給付三十二萬元後，即將上開坐落於基隆市○○區○○段四小段二地號土地四分之一應有部分，辦理所有權移轉登記予被告。核原告請求之基礎事實均屬相同，且該變更應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物。但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地；如有損害，並得請求賠償，民法第七百九十六條定有明文。本條原規定意旨，應以鄰地所有人對興建建築物之土地所有人無異議為前提，然鄰地所有人知悉越界建屋而不即提出異議者，依該條但書之規定，尚得請求土地所有人購買越界部分之土地，舉重以明輕，不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人，當然更得不請求土地所有人移去或變更建物而請求其以相當之價額購買越界部分之土地（最高法院八十三年台上字第二七○一號判例參照）。查本件原告主張被告所有門牌基隆市○○路三三八之三號房屋越界建築於原告所有系爭土地上之事實，業據提出土地及建物登記謄本各一件為證，並經本院履勘現場暨囑託基隆市信義地政事務所派員會同測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽；被告未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，自堪信原告上開主張為真實。是原告即得不請求移去或變更建物，而直接請求被告價購越界部分之土地。
二、查系爭土地於九十一年七月時之公告現值為每平方公尺六萬六千元，有土地登記謄本在卷可稽。本院為求公允，瞭解系爭土地現今價購之市價為何，乃函請台灣不動產鑑定有限公司對系爭土地進行第一次之鑑價，經該公司於九十二年十月七日以台估字第六四四九號函附鑑定報告書，認系爭土地現今之價格經鑑定後應為每平方公尺四萬二千六百六十七元。經原告表示該鑑定價格與系爭地號之土地登記謄本所載公告現值差距過大，請求再次囑託他鑑定單位進行鑑價，經本院函請國碁不動產鑑定顧問有限公司對系爭土地進行第二次鑑價，經該公司於九十二年十一月二十六日以九二國隆字第一一○○五號函附鑑定報告書，認本件勘估標的物之土地鑑定價額應為每平方公尺五萬六千元。經核國碁不動產鑑定顧問有限公司所鑑定之價格，係根據系爭土地所處位置，離基隆火車站尚有一段距離，雖附近有購物市場及學校，生活機能尚可，惟該區房屋市場現供需情況普通，則系爭土地於現今市場交易是否仍有九十一年度所列每平方尺六萬六千元之價格，似有待商榷。是本院斟酌系爭土地所處環境、被告已信賴而使用多年之情形，暨上開鑑定單位所做之鑑定報告意見，參考系爭土地前次公告現值之價格，認現以每平方公尺六萬元做為系爭土地請求價購之金額為合理。現被告所有建物占用原告所有系爭土地面積，依複丈成果圖所載雖為十一平方公尺，惟被告所有建物為公寓式四層樓建築物中之第四層，是被告所越界部分應為系爭土地面積十一平方公尺之應有部分四分之一。故原告請求被告以十六萬五千元（60000×11÷4＝165000）價購越界部分之系爭土地應有部分四分之一，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告請求被告以相當價額購買越界建築部分之土地，核其性質相當於買賣，係基於同一雙務契約所生具有對價之關係，是原告主張於被告給付相當於系爭土地之價額後，願將系爭土地即坐落基隆市○○區○○段四小段二地號土地應有部分四分之一部分辦理所有權移轉登記予被告，核屬有據，應予准許。
三、次按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九號判例可資參照）。本件被告無權占有系爭土地，而消極減免其應支付使用該土地之代價，而受有利益，並致原告受有相當於租金之損害，故原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當租金之利益。復按利息、紅利、租金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文，是以原告請求自八十七年五月六日起至九十二年五月五日止，相當於租金之不當得利，應予准許。又租用基地建築房屋，其基地租金之數額，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，應以基地申報地價為基準，並斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，在申報總地價年息百分之十內為決定（最高法院四十六年台上字第八五五號、四十七年台上字第一八二七號、六十八年台上字第三０七一號判例參照）。查系爭土地位於信義區，距離基隆火車站遠，但附近有市區公車、購物市場及學校，生活機能尚可，居住環境、適寧程度及房屋市場供需情況均普通，是本院審酌系爭土地附近之繁榮程度及利用情形，認被告就系爭土地所受相當於租金之利益，以按系爭土地申報地價（每平方尺一萬二千八百八十元）年息百分之八計算為相當，亦即每平方公尺每年一千零三十元（12880×8%＝1030.4小數點以下四捨五入）為相當。
四、查被告占用系爭土地面積為十一平方公尺，據此核計原告請求被告返還前五年（即自八十七年五月六日起至九十二年五月五日止）之不當得利，其金額為五萬六千六百五十元（1030×11×5＝56650）；暨請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即九十二年五月二十四日起至清償日止，按年息百五計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、從而，原告請求被告以十六萬五千元之價額向原告購買坐落基隆市○○區○○段四小段二地號土地應有部分四分之一，且願於被告給付十六萬五千元後即將坐落基隆市○○區○○段四小段二地號土地應有部分四分之一辦理所有權移轉登記予被告；及被告應給付原告五萬六千六百五十元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年五月二十四日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十二年五月六日起至系爭土地辦理所有權移轉登記之日止，按月給付原告九百四十四元（1030×11÷12＝944.1666小數點以下四捨五入），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十二月十七日~B臺灣基隆地方法院民事庭~B法官林玉珮右為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後廿日內向本院提出上訴書狀，上訴於台灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國九十二年十二月二十二日~B法院書記官湯惠芳