臺灣桃園地方法院89年度訴字第877號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院89年訴字第877號民事判決

裁判日期：民國91年08月02日

裁判案由：租佃爭議

臺灣桃園地方法院民事判決八十九年度訴字第八七七號
原告甲○
庚○○戊○○丙○○丁○○己○○複代理人 曾德獻 被告乙○○訴訟代理人 陳勝旺 右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落桃園縣○○鎮○○○○段四六八之一四地號之田地內如附圖所示(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃之地上建物拆除，並將同地號土地如附圖所示面積○‧七三三四公頃之土地(即包括該土地內(ａ)稻田使用部分面積○‧六六四○公頃、(ｂ)水泥地部分面積○‧○四七五公頃、(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃)返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
(一)緣原告等人所共有坐落桃園縣○○鎮○○○○段四六八之一三地號之田地，原係被告之父親 陳阿 因向原告等人承租耕作，而於民國五十一年間 陳阿因 死亡後，即由被告繼承陳阿因之耕作權，並在其上從事耕作，惟之後上述地號田地於九十年六月十九日因共有物分割而登記為桃園縣○○鎮○○○○段四六八之一四地號之田地(以下簡稱系爭土地)，合先敘明。
(二)未料，被告未經原告等人之同意，竟在承租之系爭土地上興建房屋即詳如附圖所示(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃部分，供自己及家人居住使用。
(三)按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因，最高法院七十年度台上字第四六三七號判例意旨參照。本件被告既於承租之系爭土地內建築房屋居住，依上述判例意旨，自不在自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因，且得由原告收回系爭土地，原告並本於租賃物返還請求權之規定，請求被告將如附圖所示(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃之房屋建物拆除，及將系爭土地即如附圖所示面積○‧七三三四公頃之土地(即包括該土地內(ａ)稻田使用部分面積○‧六六四○公頃、(ｂ)水泥地部分面積○‧○四七五公頃、(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃)返還與原告。
三、證據：提出台灣省桃園縣私有耕地租約書影本一件、附圖一份、土地登記謄本一份等證物為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：其在系爭土地上建築房屋係經過原告等人之同意。理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，為耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段所明定。查本件兩造間因系爭坐落桃園縣○○鎮○○○○段四六八之一四地號田地(原係由桃園縣○○鎮○○○○段四六八之一三地號田地，於九十年六月十九日因共有物分割登記而成為系爭四六八之一四地號)發生租佃爭議，業經桃園縣楊梅鎮公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處均不成立，有調解及調處筆錄為證，嗣經桃園縣政府將全部事件移送本院處理，並經原告等人提起訴訟，業已符合上開要件，應予准許，合先敘明。
二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴之聲明原係「一、被告應將坐落於桃園縣○○鎮○○○○段四六八之一三地號田內如起訴狀附圖所示黃色部分地上建物面積約一八七‧六平方公尺拆除，並將同地號內附圖所示綠色及黃色部分土地面積約七五一六‧八六平方公尺返還與原告等。二、前項判決准原告提供擔保得為假執行」，後來上述四六八之一三地號土地於九十年六月十九日因共有物分割而登記為四六八之一四地號，及經本院至現場勘驗及囑託地政人員測量系爭土地及地上建物之位置及面積，原告即將訴之聲明變更為：「被告應將坐落桃園縣○○鎮○○○○段四六八之一四地號之田地內如附圖所示(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃之地上建物拆除，並將同地號土地如附圖所示面積○‧七三三四公頃之土地(即包括該土地內(ａ)稻田使用部分面積○‧六六四○公頃、(ｂ)水泥地部分面積○‧○四七五公頃、(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃)返還與原告。」，而原告所為上述訴之聲明之變更，係屬於擴張及減縮應受判決事項之聲明，依首揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地原係被告之父親陳阿因向原告等人承租耕作，而於陳阿因死亡後，即由被告繼承耕作，被告未經原告等人之同意，竟在承租之系爭土地上興建房屋即詳如附圖所示(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃部分，供自己及家人居住使用，自屬不自任耕作之情形，應構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定，原訂租約無效之原因，原告自得收回系爭土地。原告並本於租賃物返還請求權之規定，請求被告將如附圖所示(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃之房屋建物拆除，及將系爭土地即如附圖所示面積○‧七三三四公頃之土地(即包括該土地內(ａ)稻田使用部分面積○‧六六四○公頃、(ｂ)水泥地部分面積○‧○四七五公頃、(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃)返還與原告。被告則以：其在系爭土地上建築房屋係經過原告等人之同意等語，作為抗辯。
二、本件原告主張系爭坐落桃園縣○○鎮○○○○段四六八之一四地號之田地，為原告等人出租予被告之父親陳阿因，而於陳阿因死亡後，即由被告繼承耕作，又被告目前在承租之系爭土地上興建如附圖所示(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃之地上建物供被告及其家人居住等事實，有原告提出之台灣省桃園縣私有耕地租約書影本一件、附圖一份、土地登記謄本一份等證物為證，復為被告所自認，並經本院履勘現場及囑託桃園縣楊梅地政事務所派員測量屬實，製有勘驗筆錄及如附圖所示之土地複丈成果圖附卷為憑，自堪信原告之主張為真正。至於被告抗辯：其在系爭土地上建築房屋係經過原告等人之同意云云，惟原告否認之，且此係屬於有利於被告之事實，依民事訴訟法第二百七十七條前段之規定，自應由被告負舉證之責任，惟被告始終未能提出任何證據以實其說，是被告之抗辯即不足採信。
三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反此規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定甚明。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院七十年度台上字第四六三七號判例參照）。又按耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明（參照最高法院八十年度台再字第一五號判例）。經查：本件被告既有於系爭土地上興建如附圖所示(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃之地上建物供被告及其家人居住等事實，顯見被告未將系爭土地供耕作使用，則被告於系爭土地上興建前揭地上建物，致使耕地無法地盡其利，自有不自任耕作之情事，參諸前開判例意旨及耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，兩造就系爭土地所訂立之耕地租約，自被告違反上開不自任耕作之限制規定時，無待於原告為終止之表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，且出租人即原告等人自得主張行使租賃物返還請求權。至於原告戊○○、丙○○等二人雖因系爭桃園縣○○鎮○○○○段四六八之一四地號田地之共有物分割登記，而變更為非系爭土地之共有人，此有土地登記謄本附卷可證，惟因原告戊○○、丙○○等二人仍係系爭土地之原始出租人，故原告戊○○、丙○○等二人仍得與其餘原告共同主張行使租賃物返還請求權，併予敘明。
四、從而，原告依據耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，主張兩造間就系爭土地之耕地租賃關係無效，並本於租賃物返還請求權之法律關係，請求被告應將坐落桃園縣○○鎮○○○○段四六八之一四地號之田地內如附圖所示(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃之地上建物拆除，並將同地號土地如附圖所示面積○‧七三四三公頃之土地(即包括該土地內(ａ)稻田使用部分面積○‧六六四○公頃、(ｂ)水泥地部分面積○‧○四七五公頃、(ｃ)房屋使用部分面積○‧○二一九公頃)返還與原告，洵屬正當，應予准許。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年八月二日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官黃漢權右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年八月二日~B法院書記官許瑞鴻