裁判字號：臺灣臺北地方法院104年重訴字第1187號民事判決
裁判日期：民國107年01月04日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決104年度重訴字第1187號原告 陳高秀花 訴訟代理人 林永勝 律師
高建川 被告臺北市私立乖乖幼兒園兼法定代理人 游金英 訴訟代理人 徐正安 律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國106年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙000000000應給付原告新臺幣伍拾捌萬陸仟伍佰玖拾捌元，及自民國一百零五年六月二十四日起至返還門牌號碼臺北市○○區○○路○○號房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬叁仟捌佰肆拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙000000000負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣拾玖萬陸仟元為被告乙000000000供擔保後，得假執行。但被告乙000000000如以新臺幣伍拾捌萬陸仟伍佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：本件原告起訴時訴之聲明第1項原為：「被告應自民國101年7月15日起至返還門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○○○○○○○○號房屋（下稱系爭86號屋、系爭96-1號屋、系爭96-2號屋，合稱為系爭三屋）之日止，給付以每個月新臺幣（下同）12萬元計算之不當得利。」，此有民事起訴狀在卷可稽；嗣將聲明變更如後述原告聲明所示，亦有106年12月15日民事辯論意旨（續）狀附卷足憑（見本院卷第205頁）。經核原告所為訴之變更，合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告甲○○為被告乙000000000（下稱乖乖幼兒園）之實際負責人，乖乖幼兒園占用原告所有之系爭三屋。被告於乖乖幼兒園前任負責人 陳居萬 101年7月15日死亡後，明知未向原告承租或借用系爭三屋，卻仍占用系爭三屋招收學生作為幼兒園營利使用，使原告受有財產上損害。原告前於104年間，向本院起訴請求被告遷讓系爭三屋等之民事訴訟，業經調解成立（案號：104年度司北調字第
658號），被告原承諾於104年9月1日前，將系爭三屋返還原告，詎前開期限屆至時，被告卻未將系爭三屋返還，原告始知受騙，遂持上開調解筆錄向本院聲請強制執行。嗣被告雖於105年6月23日返還系爭96-1號、96-2號屋，但仍未騰空遷讓返還系爭86號房屋。又被告無法律上之原因，占有系爭三屋營利使用，致原告受有損害，原告自得請求被告給付至返還系爭三屋之日止相當於租金之不當得利。又依麗業不動產估價師聯合事務所（下稱麗業事務所）估價報告書（下稱系爭估價報告），系爭86、96-1、96-2房屋之每月合理租金分別為1萬3,844元、2萬3,315元、2萬3,315元，故原告得請求被告返還系爭三屋於104年9月1日至105年
6月23日期間（共9月又23日）之不當得利共59萬629元【計算式：（每月租金1萬3,844元＋2萬3,315元＋2萬3,
315元）×（9月＋23日/30日）＝59萬629元】，及系爭86號房屋自105年6月24日起至返還之日止，按月給付原告
1萬3,844元等語。並聲明：㈠被告等應連帶給付59萬629元，並自105年6月24日起至返還系爭86號房屋之日止，給付以每個月1萬3,844元計算之不當得利。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：乖乖幼兒園固曾占用系爭三屋，然已於105年6月23日返還系爭96-1號、96-2號屋予原告，且甲○○並非系爭三屋之實際占用人，故原告請求甲○○返還占用系爭三屋相當於租金之不當得利，並無理由。關於原告請求被告返還不當得利之金額計算部分，因系爭86號房屋坐落之臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭92號土地），及系爭96-2號屋坐落之臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭79號土地）均非原告所有，故此部分計算不當得利之金額均應排除占用基地部分；而系爭96-1號、96-2號屋坐落之臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭80號土地），原告之應有部分為8,476/202,978，則此部分計算不當得利之金額亦應按上開比例計算，且系爭96-1號屋有一半之面積為通往2樓以上樓層之樓梯，被告並未使用之。另依系爭96-1號、96-2號屋之房屋稅稅籍證明書，可知折舊年數均為43年，課稅現值均為7萬6,100元，且系爭80號土地之面積為618平方公尺，於105年1月間之申報地價為64,
428元/平方公尺，故縱依土地法第97條第1項規定之年息最高額10%計算，系爭96-1號、96-2號屋之每月租金合計應為1萬5,124元【計算式：（〈申報地價64,428元/平方公尺×土地面積618平方公尺×原告持分8,476/202,978〉＋系爭96-1號屋課稅現值7萬6,100元＋系爭96-2號屋課稅現值7萬6,100元）×10%÷12＝1萬5,124元，元以下四捨五入】，足見原告主張依系爭鑑定報告鑑定之金額計算本件不當得利，金額實有過高，顯不可採等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，甲○○為乖乖幼兒園之登記負責人（園長），乖乖幼兒園原占用系爭三屋。原告前於104年間，對被告提起請求遷讓系爭三屋之民事訴訟，兩造於104年7月7日在本院10
4年度司北調字第658號案件調解成立，調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）記載調解成立條件為：「相對人（指被告2人）願於民國104年9月1日前連帶將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○○○○○○○○號房屋騰空遷讓返還予聲請人（指原告）」。嗣被告未履行上開調解條件，原告即以系爭調解筆錄為執行名義聲請強制執行，於本院104年度司執字第000000號事件（下稱系爭執行事件）執行程序中，原告已撤回系爭86號房屋之強制執行，被告則於105年6月23日將系爭96-1號、96-2號屋返還予原告，然乖乖幼兒園迄今仍占用系爭86號房屋等情，為兩造均不否認，並有乖乖幼兒園網頁資料、臺北市教育入口網網頁資料、系爭三屋建物登記謄本、系爭92、79、80地號土地登記謄本、系爭調解筆錄等在卷可稽（見本院卷第8至13、99、117至132頁）；並經本院依職權調閱104年度司北調字第658號民事卷宗、系爭執行事件卷宗核閱無誤，是上開事實均堪認定。
四、本院得心證之理由：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查乖乖幼兒園於104年9月1日至105年6月22日期間占用系爭三屋，嗣於105年6月23日將系爭96-1、96-2號屋返還原告，然迄今仍占用系爭86號房屋等情，業經本院認定如前，則乖乖幼兒園無權占有系爭三屋，為無法律上原因，致原告未能利用系爭三屋而受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求乖乖幼兒園返還其自104年9月1日至105年6月22日期間因無權占有系爭三屋所受利益，及自105年6月24日起迄今因無權占有系爭86號房屋所受利益。原告雖主張被告應返還於105年6月23日此日占用系爭三屋之不當得利，然乖乖幼兒園既於此日返還系爭96-1號、96-2號屋予原告，則原告此部分不當得利之請求即屬無據。另乖乖幼兒園所受利益係使用房屋，此一利益依其性質顯難以原狀（即系爭三屋於乖乖幼兒園占用期間之使用利益）返還，揆諸前揭規定，自應償還其價額。至甲○○雖為乖乖幼兒園之負責人，然原告已自承：乖乖幼兒園具有獨立法人格，系爭三屋係由乖乖幼兒園使用等語（見本院卷第20
3頁背面、204頁），即難認甲○○個人有占用系爭三屋之行為，亦難以甲○○為系爭調解筆錄之相對人，遽認其無權占有系爭三屋，或應負返還不當得利之責。
㈡被告固抗辯：應依土地法第97條第1項規定計算本件相當於
租金之不當得利云云。然按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，然其規定之立法意旨，乃城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院54年度台上字第1528號判例、93年度台上第1718號判決意旨參照）。本院審酌系爭三屋之面積、鄰近道路狀況，乖乖幼兒園占用系爭三屋得以營業獲取利潤，並享有營業房屋附近所形成商圈之商業利益等為評估，並參酌系爭三屋業經麗業事務所進行鑑定，該所採用比較法及積算法等估價方法評估後亦認為：系爭86號房屋（不含系爭92號土地）之合理每月租金為1萬3,844元，系爭96-1號、96-2號屋之合理每月租金均為2萬3,315元，此有麗業事務所106年9月27日麗業字第1060927001號函及附件之系爭估價報告書附卷足稽（見本院卷第188頁，估價報告書外放）。被告雖抗辯：原告並非系爭86號房屋所在系爭92號土地之所有人，且系爭86號房屋之課稅現值為7萬7,400元，系爭92號土地於10
5年度之公告現值為每平方公尺25萬6,000元，土地總價應為2,585萬6,000元（計算式：25萬6,000元/平方公尺×面積101平方公尺＝2,585萬6,000元），然系爭估價報告卻認定比較沒有價值之系爭86號房屋每月租金為1萬3,844元，價值較高之系爭92號土地之每月租金4,165元，顯見系爭估價報告之租金鑑定有誤云云。惟查，系爭估價報告係由麗業事務所之合格不動產估價師作成；復觀之系爭估價報告已說明：評估價格日期為104年9月1日，估價師經針對系爭三屋進行一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場及最有效使用等分析後，採用比較法及積算法等估價方法進行評估。比較法係考量系爭三屋現況條件，以區域內使用類型相同之出租比較案例評估；積算法則以區域內使用類型相同之買賣比較案例，求得比較價格後以適當收益資本化率求得稅前純收益，並試算相關費用進行評估。經評估試算，求得系爭三屋1樓租金合理單價為1,330元/坪/月，另考量2樓屋況、使用現況及效益等因素，評估系爭三屋2樓之樓層別效用比為60%，並求得2樓租金合理單價為800元/坪/月。因56建號（指系爭86號房屋）屬有屋無地之情況，另扣除所坐落系爭92號土地公告地價3%計算之土地地租，最終求得系爭三屋合理月租金價格為6萬474元（計算式：1萬3,
844元＋2萬3,315元＋2萬3,315元＝6萬474元）等語（見系爭估價報告第2、3頁），足徵鑑定人已詳細說明鑑定之方法、評估系爭三屋合理月租金價格之計算方式，則系爭估價報告之鑑定結果應堪採憑。再者，系爭估價報告認定因原告非系爭86號房屋所在系爭92號土地之所有人，故計算系爭86號房屋每月租金應扣除系爭92號土地公告地價3%計算之土地地租4,165元等情，係依系爭86號房屋占用系爭92號土地之面積9.33坪（即30.84平方公尺）及該土地於104年
1月間之公告地價5萬4,000元/平方公尺計算得來（計算式：30.84平方公尺×5萬4,000元/平方公尺×3%÷12），則被告抗辯系爭估價報告認定系爭86號房屋及系爭92號土地之租金不合理云云，顯有誤會。準此，原告主張依系爭估價報告鑑定之金額認定本件被告無權占用系爭三屋之不當得利數額，尚屬合理，應予准許。被告所辯：應以土地法第97條第1項規定計算被告應返還之不當得利云云，洵不足採。
㈢承上說明，本院認定系爭86號、96-1號、96-2號屋之合理每
月租金為1萬3,844元，系爭96-1號、96-2號屋之合理每月租金均為2萬3,315元，依此計算後，乖乖幼兒園占有系爭三屋，應返還原告之不當得利數額，自104年9月1日起至
105年6月22日止應為58萬6,598元【計算式：（系爭三屋每月租金：1萬3,844元＋2萬3,315元＋2萬3,315元）×（9月＋22日/30日）＝58萬6,598元，元以下四捨五入】，而自105年6月24日起至返還系爭86號房屋之日止，每月應為1萬3,844元，均堪認定。
五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求乖乖幼兒園給付58萬6,598元，及自105年6月24起至返還系爭86號房屋之日止，按月給付1萬3,844元部分，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年1月4日
民事第五庭法官羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月4日
書記官林奕瑋