裁判字號：臺灣宜蘭地方法院104年訴字第135號民事判決
裁判日期：民國105年01月14日
裁判案由：拆屋還地
臺灣宜蘭地方法院民事判決104年度訴字第135號原告 梁岳昌 訴訟代理人 游敏傑 律師被告 盧邱阿毛
邱錦章 兼上二人之訴訟代理人 邱錦堂 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國104年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。原告原起訴請求被告邱錦堂應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上（下稱系爭土地）如宜蘭縣羅東地政事務所民國104年7月22日字第242700號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示建物門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號之建物，即編號A1部分面積138.33平方公尺之一層磚造鐵皮頂平房、編號A2部分面積19.04平方公尺一層木造鐵皮棚架（下稱系爭建物）拆除，並將所占有之系爭土地返還予原告，然系爭建物之房屋稅納稅義務人為被告邱錦堂之父 邱阿朝 ，惟邱阿朝於58年10月11日死亡，其配偶 邱黃阿蕊 於55年5月14日死亡，故系爭建物之事實上處分權依民法第1138條第1款規定應由邱阿朝之長女盧邱阿毛、長子邱錦堂及次子邱錦章三人共同繼承，故原告於104年8月18日以民事變更暨追加訴之聲明狀追加盧邱阿毛及邱錦章為被告等情，經核，原告主張拆除系爭建物，則請求拆屋之對象即應列邱阿朝之全體繼承人為被告，準此，原告請求追加盧邱阿毛及邱錦章為被告，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地為原告於103年12月29日向訴外人 徐文煌 所購得，被告之被繼承人邱阿朝無正當權源，興建系爭建物即如附圖所示編號A1部分面積138.33平方公尺之一層磚造鐵皮頂平房、編號A2部分面積19.04平方公尺一層木造鐵皮棚架，因而無權占有系爭土地，被告雖辯稱其父邱阿朝於32年間，已承租宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地（嗣經重劃分割出香城段592、589地號土地及系爭土地）並建有系爭建物，且於38年間與當時土地所有權人即訴外人 徐黃玉美 訂有宜冬奇字第55號之三七五租約（下稱系爭三七五租約或系爭租約），並於56年起由被告邱錦堂繼承系爭三七五租約迄今，故被告占有使用系爭土地係有權占有。況且，原系爭土地之所有權人徐文煌為移轉所有權時，並未通知被告邱錦堂而無效云云。惟查，系爭土地經本院勘驗結果略以：「
二、系爭土地目前有三中路155號一層磚造平房覆蓋鐵皮頂，據在場被告邱錦堂表示，上開房屋為其父親邱阿朝出資興建，目前為其與配偶一同居住使用。屋內有傢俱陳設，內部凌亂，為被告堆置及做資源回收之物品，屋前有空地，目前停放貨車一輛。目前堆置塑膠籠多只及資源回收之雜物、冰箱，屋側尚有木造鐵皮鋼架，目前停放農機及堆置雜物，屋後有水塔一座。」等情。抑有進者，被告邱錦堂具狀檢附冬山鄉三奇村村長證明書證明其每日居住之事實，更可知，被告於系爭建物居住使用並堆置資源回收物品、停放貨車、堆置塑膠籠、冰箱，屋側興建木造鐵皮鋼架堆置雜物等行為，顯與栽培農作物為目的而簽訂之系爭三七五租約有違，屬非自任耕作之行為，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭三七五租約即屬無效，而前開無效之事由係存在於系爭土地移轉所有權之前，則被告邱錦堂本無法基於承租人之地位主張優先承買，因此亦無通知之必要，從而，被告已無占有使用系爭土地之合法權源，原告自得依民法第767條第1項請求被告將系爭建物拆除，並將占有土地返還予原告。為此，原告聲明請求：被告應將坐落於系爭土地如附圖所示建物門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號之建物，即編號A1部分面積138.33平方公尺之一層磚造鐵皮頂平房、編號A2部分面積19.04平方公尺一層木造鐵皮棚架，即系爭建物拆除，並將所占有之系爭土地返還予原告，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯如下：
(一)被告之父邱阿朝於32年間向原地主承租宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地（嗣經重劃分割出香城段589、592地號土地及系爭土地）並建有系爭建物，於38年起與原地主徐黃玉美訂有系爭三七五租約，嗣於56年間由被告邱錦堂繼承系爭三七五租約迄今，故被告係基於承租人之地位占有使用系爭土地，並非無權占有。
(二)系爭租約並無不自任耕作之無效原因。被告於同段589、592地號土地上種稻，系爭土地從以前就作曬稻穀之用，系爭建物亦堆放農用器具，因此被告並無不自任耕作之情。
(三)次按相關農業政策之規定，農地按持有之比例可開放興建農舍，惟不可變更地目為「建」，然若農地上存有早期舊有興建之房屋，則可變更為建地，原告當初即是看好變更後可建房屋之暴利而罔顧被告邱錦堂對系爭土地有優先承買之權利，竟私下與徐文煌達成協議取得系爭土地之所有權，由此可知，原告不為通知系爭土地為所有權之變更，其移轉應為無效，故原告自不得對被告主張拆屋還地。
(四)原告若要收回系爭土地亦應給予被告適當之補貼。
(五)並聲明請求：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭土地為其所有，○○○鄉○○段589、592地號土地分別為訴外人 陳柏壽 及徐文煌所有，前開土地與被告邱錦堂間定有系爭三七五租約，另系爭土地上有被告之被繼承人邱阿朝興建之系爭建物即編號A1部分面積138.33平方公尺之一層磚造鐵皮頂平房、編號A2部分面積19.04平方公尺一層木造鐵皮棚架坐落其上等情，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本、現場照片、電子地圖、邱阿朝之除戶謄本、繼承系統表、被告之戶籍謄本為證（見卷第4至9頁、第88至93頁、第134、135頁），又經宜蘭縣冬山鄉公所於104年9月24日以冬鄉民字第0000000000號函檢附系爭三七五租約為證（見卷第113至118頁），且經本院履勘現場並囑託宜蘭縣羅東地政事務所測量在卷，有勘驗筆錄、空照圖、土地複丈成果圖即附圖、現場照片可憑（見卷第57至66頁），被告亦不爭執，堪信為真實。
(二)原告主張被告係無權占有土地，原告與被告邱錦堂之耕地三七五租約，因被告邱錦堂違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作之規定而屬無效，為被告所否認，並以前揭情詞為辯，是本件之爭點厥為：1.原告主張其與被告邱錦堂間系爭三七五租約，因被告邱錦堂不自任耕作，已屬無效，是否有理由？2.若有理由，則原告依民法第767條，請求被告三人拆除系爭建物並返還土地，是否有理？茲審酌如下：
１經查，宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地原為徐黃玉美所
有，於38年1月1日出租予被告之父邱阿朝耕作稻米，並陸續於44年、50年、56年1月1日續訂租約、於58年10月11日因承租人邱阿朝死亡，租約更正，並由徐黃玉美出租予被告邱錦堂，於80年1月1日因出租人名義變更及土地重劃，租約更正，而由徐文煌將重劃後○○○鄉○○段589、592地號土地及系爭土地承租被告邱錦堂，再於86年1月1日續約，92年1月1日因標示變更（徵收）及租期屆滿，租約更正，98年及104年1月1日續租等事實，有宜蘭縣冬山鄉公所104年9月24日冬鄉民字第0000000000號函所附原始租約、歷次變更租約文件可徵（見卷第113至118頁）；次查，系爭建物坐落於訂有系爭三七五租約之系爭土地上，門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號，納稅義務人所有為木石磚造（雜木以外），面積55.1平方公尺，木石磚造（磚石造），36.7平方公尺、另有納稅義務人為被告之被繼承人邱阿朝，有系爭建物之房屋稅籍證明可參（見卷第45頁）。是以，系爭土地係於耕地三七五減租條例40年6月7日公布前，即有耕地租賃關係存在，其間僅發生農地重劃、徵收面積減少、土地標示變更暨繼承關係之權義變化。從而，系爭三七五耕租既經主管機關及土地登記簿上登記明確，且經多次換約，原告否認被告邱錦堂合法占有使用之耕地三七五租約權源，應由原告負舉證責任。
２按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五減租條例第16條第
1、2項定有明文。又按「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。上訴人在原審曾提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭土地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關於之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之情形。」；另按「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因」，固經最高法院著有64年台上字第571號判例、70年台上字第4637號判例可參。惟細繹最高法院上開判例之案例事實，分別為：承租人除自住一戶木造房屋外，另容許其子（職業工，並未耕作系爭土地，與承租人分財分居，自立一戶）在承租之耕地上另行建築一房屋供其夫婦及子女等六人居住，該另行建築之房屋只以居住為目的而非為農耕便利，因認所謂「農舍」，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農「家族」實際居住問題為目的，故認為承租人有「不自任耕作」之情形（最高法院64年台上字第571號判例）。或係承租人填平土地及建築房屋，且所建房屋正廳設神像，上懸「天師府」匾額，且設有神桌、燭台、木魚、大型銅香爐及焚化爐等祭具，正廳以外房屋則承租人家庭作為臥室、儲藏室、廚房、供奉祖先牌位使用，且其填平土地建築房屋之面積高達0.0586公頃，折合為177.265坪，所占面積甚為廣闊等情（最高法院70年台上字第4637號判例）。上開判例見解，雖認為承租人在承租之耕地上建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均屬不自任耕作。惟按，耕地三七五減租條例第16條規定之立法目的，係在規範耕地承租人應將土地確實用於農耕，不得作逾越農耕目的之使用，惟承租人為便利耕作，在承租土地附近之適當處所，建造可供放置農具、肥料、種子、儲存收穫及可提供簡易休息居住功能之房屋，以利就近從事農耕，避免往返奔波之勞，如在達成耕作目的之合理範圍內，不應遽以該房屋兼有居住功能，即認該房屋係「為解決佃農及其家人實際居住問題」為目的，而有不自任耕作之情形。再綜觀實務上認已達不自任耕作之程度者，雖常提及「已作為居住使用，而有不自任耕作」，但其往往係因承租人耕作動作只是在虛應法條上「耕作」之文義，實則於耕地上除有居住使用建物外，尚有諸如樹立招牌販賣檳榔、劃設停車格收取停車費、果菜攤位兼有供修車場用水設施、營業用鐵架雨棚、兼營餐廳、觀光果園、雞鴨養殖場、放置工業用建材等與耕作目的顯不相合之事實存在，若僅係農舍兼有居住功能即認屬不自任耕作，不無對承租人過於苛酷之感。因此，本院認為判斷承租人建造之房屋究屬便利耕作目的而建造之農舍，抑屬為解決實際居住目的之住屋，應就房屋建築型式、材質、使用情形等綜合判斷之。
３經查，系爭土地坐落宜蘭縣冬山鄉，面○○○鄉○○路，鄰
近三中路與國道五號側車道交會口，周遭多為農田，有零星住宅，無商業及商店活動，三中路雙向二車道之道路，車輛不多，距冬山鄉市區約2公里左右。系爭土地上目前有三中路155號一層磚造平房，覆蓋鐵皮頂，即為邱阿朝出資興建之系爭建物，為被告邱錦堂與配偶一同居住使用，屋內有家具陳設，內部凌亂，且有被告邱錦堂堆置及作資源回收之物品，屋前有空地，停放貨車一輛，堆置塑膠籠多只及資源回收之雜物、冰箱，屋側尚有木造鐵皮鋼架停放農機及堆置雜物，屋後有水塔一座等情，業據本院會同兩造履勘現場，並囑託地政機關測量屬實，製有勘驗筆錄、並有現場照片、複丈成果圖一份在卷可稽（見卷第57至第66頁）。經核，系爭土地上有系爭建物一間目前所見係作被告邱錦堂作住家、擺放農具、放置資源回收物品使用，屬於傳統農舍建築常見之生活形式；再者，系爭建物主體陳舊，建築外貌應長久無甚大改變，又其內部陳設簡單凌亂，無何再進一步作為舒適住宅、兼做生意以為營利或其他踰越農事目的之設施存在，被告邱錦堂縱有從事資源回收事業，於勘驗所見，僅有數只塑膠籃，尚不具大型經營之規模，若有收入，應僅具補貼生活費用之性質。又查，系爭土地與同段589、592地號土地均為系爭租約之範圍，在附近之同段589、592地號土地上，被告邱錦堂確實種植稻米，亦為兩造所不爭執，被告邱錦堂是否有耕作行為，應以整個租約即三筆土地整體觀察，稽之，被告邱錦堂以同段589、592地號土地耕作，再以系爭土地上興建農舍以便利耕作，且該農舍係於邱阿朝時已然興建完成，則被告邱錦堂復用以居住、放置農機、農作，兼有資源回收之整體經濟活動以觀，均屬於農家所常見，亦足認未超出原有從事農事之經濟使用範圍，被告邱錦堂並無何為解決住居問題、營業等之進一步舉措而有不自任耕作之情形存在。至於被告邱錦堂是否擁有多筆不動產，有無生活困頓之事實，應與被告邱錦堂有無不自任耕作之判斷無涉，原告提出被告邱錦堂尚有多筆不動產之證據，不足為有利於原告之認定。４基上，原告主張被告邱錦堂有違反耕地三七五減租條例第16
條第1、2項規定不自任耕作等情，難認有稽，系爭租約既然仍存在，原告進而主張被告為無權占有，即難認有據。
四、從而，被告占有使用系爭土地具有耕地三七五租約之合法權源，原告依民法第767條第1項請求被告應將坐落於系爭土地如附圖所示建物門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號之建物，即編號A1部分面積138.33平方公尺之一層磚造鐵皮頂平房、編號A2部分面積19.04平方公尺一層木造鐵皮棚架即系爭建物拆除，並將所占有之系爭土地返還予原告，為無理由，應予駁回。原告所為假執行之聲請，已失附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔裁判之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年1月14日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官郭淑珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月15日
書記官馬竹君