臺灣臺中地方法院民事判決 97年度中簡字第3201號
原 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 張志隆 律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國98年3月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告向被告承租坐落台中市○區○○路1段56號全棟及如承
租物測量查檢表所示之房屋，以供經營便利商店，雙方並於
民國89年5月8日簽訂租賃契約（下稱第1份租約），租期自
89年5月8日起至95年5月7日止，共計6年，嗣於95年6月1日
續訂租賃契約（下稱系爭租約），展延租期至98年5月7日止
，另依約交付保證金新台幣（下同）30萬元。96年9月間突
有第三人出面主張部分租賃範圍為其所有，並提出不當得利
及刑事竊佔罪之告訴，然被告雖知悉前述租賃糾紛，卻置之
不理，致原告蒙受巨大損失且無法於該址繼營運，爰依系爭
租約第8條第1項約定，於97年4月1日提前終止租賃關係。原
告已依約返還租賃的物予被告，依系爭租約第4條第2項、第
4項約定，被告應返還租賃保證金30萬元予原告，及法定利
率計算之利息，並依約按日賠償3,000元遲延返還之違約金
。
㈡退步言之，兩造之租賃契約縱未因系爭租約第8條第1項之約
定而消滅，依系爭租約第7條第3項約定，原告得行使片面違
約終止權，因原告已為終止之意思表示，則租賃關係自亦因
租賃契約第7條第3項之約定而終止消滅，惟於此情形下，原
告始須依系爭租約第4條第3項賠償被告違約金等語。並聲明
：⑴被告應給付原告30萬元，及自97年4月1日起至清償日止
按年百分之5計算之利息，及按日給付3,000元之違約金。⑵
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造間所訂第1份租賃契約，其租賃期間為民國89年5月8日
至95年5月7日，該租賃標的之使用範圍為「台中市○區○○
路1段56號全棟」，並未提及台中市○○路○○○號，顯見被告
之出租範圍，僅有台中市○○路○段○○號建物，並未涉及台
中市○○路○○○號建物。雙方於簽訂第1份合約時，並無現場
點交租賃標的物之動作，且雙方於第1份租賃契約書中亦無
提及如何就租賃標的物之點交事宜，則原告稱被告有將民族
路237號建物以「現況點交」之方式供原告使用，則顯非事
實。第1份租賃契約書簽訂後，被告發現原告使用之範圍包
含民族路237號之建物，即第1份租賃契約書中所附承租物測
量查檢表與原被告雙方間所簽訂之第1份租賃契約之使用範
圍有異，經被告多次口頭告知，原告多次表示，對於民族路
237號之使用，原告會自負其責，被告為免將來衍生事端，
多次表明不再與原告續約，然原告多次央求，並同意把不實
之「承租物測量查檢表」從合約中拿掉，並加入中華路1段
56號之「建築改良物所有權狀」以特定原告之使用範圍，經
原告同意後，雙方始於民國95年6月1日另行簽立系爭租約，
並再次於系爭租約上之租賃物使用範圍載明「台中市○○路
○段○○號建物」，即係為清楚特定原告承租範圍。被告所提
供之租賃標的物即台中市○○路○段○○號建物，並無系爭租
約第8條第1項約定有無法使用之情形，原告主張終止系爭租
約，自屬無據。系爭租約既屬有效存續中，自無返還押租金
之理由。
㈡原告於97年3月12日之存證信函中提及之終止租約理由仍為
：「今於租賃期間，前述租賃標的物突遭第三人出面主張權
利，而致部分承租範圍無法使用，並致門市無法繼續營業。
基此，本公司援依租賃契約第8條第1項之約定，主張於97年
4月1日零時，提前終止租賃關係」，並未提及該書面通知係
依據租賃契約第7條第3項而來，而原告自民國97年3月12日
寄發存證信函以來，至今未再為任何書面之終止租約通知，
顯然原告至今並無依據系爭租約第7條第3項約定而為終止租
賃契約，系爭租約既未經合法終止，其效力仍有效存續中，
原告請求返還押租金自屬無理由等語置辯。並聲明：⑴原告
之訴駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執
行。
三、得心證之理由：
（一）查原告向被告承租房屋以供經營便利商店，兩造於89年5
月8日簽訂第1份租約，租期自89年5月8日起至95年5月7日
止，第1份租約記載「房屋所在地及使用範圍：台中市○
區○○路1段56號全棟房屋」，並檢附承租物測量查檢表
於第1份租約；兩造嗣於95年6月1日另訂系爭租約，租期
自95年6月1日起至98年5月7日止，系爭租約記載「標的物
所在地及使用範圍：甲方（即被告）將其所有坐落於台中
市○區○○路1段56號建物，就甲乙雙方依現況使用範圍
由乙方（即原告）承租」，並檢附建築改良物所有權狀於
系爭租約；惟原告便利商店之實際使用範圍除台中市○○
路○段○○號建物，尚包括訴外人 蔡耀炳 所有之台中市○○
路○○○號1樓建物，96年9月間蔡耀炳以原告佔用其所有建
物經營便利商店為由，提出刑事竊佔罪之告訴，致原告無
法於該址繼續營運等情，為兩造所不爭執，並有第1份、
系爭租約及台灣台中地方院檢察署檢察官不起訴處分書影
本附卷可稽，堪信屬實。
（二）兩造所爭執者為被告向原告承租使用之範圍除台中市○區
○○路1段56號建物，是否包括蔡耀炳所有台中市○○路
○○○號1樓建物？
經查，第1份租約第1條記載房屋所在地及使用範圍為台中
市○區○○路1段56號全棟房屋，惟依第1份租約附件即承
租物測量查檢表所示，承租範圍尚包括台中市○○路○○○
號1樓建物，與第1份租約第1條所載之承租範圍不合，是
以第1份租約約定之承租範圍並非明確。第1份租約於95年
5月7日屆滿，兩造於95年6月1日另訂系爭租約，系爭租約
第1條記載標的物所在地及使用範圍仍為台中市○區○○
路1段56號建物，惟雙方未再以承租物測量查檢表作為系
爭租約附件，而係以台中市○○路○段○○號建築改良物所
有權狀取代，作為系爭租約之附件，附件與系爭租約記載
之承租範圍均為台中市○○路○段○○號建物，則系爭租約
之承租範圍顯不包括台中市○○路○○○號1樓建物。再者，
代理被告訂約之證人甲○○證稱「…第1份契約尚未到期
時，我們有去看現場，發現原告有超用，就已經跟 吳俊堅
（原告代理人）說有超用情形，我們為了避免糾紛，不願
意續約，95年5月7日就到期了，到期之後大家一直在協商
，直到95年6月1日才去簽約，協商時我們一直考慮他們超
用，不想再續約，但是吳先生（指吳俊堅）說他們有租很
多房子，有類似的情形，他們會自己處理，所以被告的兒
子去請教會計師，要如何契約上附上文件，可以把事情弄
清楚，會計師建議將建物所有權狀、房屋稅單附在契約書
上，表示承租的範圍，吳先生同意才一起再簽約並公證」
等語，足認原告於訂立系爭租約時已明確知悉承租範圍並
不包括台中市○○路○○○號1樓建物。代理原告訂立系爭租
約之證人吳俊堅到庭否認知悉有超用情形，對於系爭租約
改以建築改良物所有權狀取代承租物測量查檢表之原因，
僅稱：「既然房東（指被告）不願意，而這個是續約案件
比較單純，所以用其他替代方式依現況使用範圍」、「房
東不願意配合，他說不要附圖（指承租物測量查檢表），
或者不要續約」等語，惟證人吳俊堅代理為上市公司之原
告簽訂租約，具有相當程度知識背景，並非無知市井小民
，被告既已明確告知不願再使用第1份租約之附圖，甚至
不要續約，證人吳俊堅豈有未探詢暸解其中原因，而在不
明原因之下，豈會同意租約附件以建築改良物所有權狀取
代建物測量查檢表，證人吳俊堅所述顯係避重就輕，與常
情不合。再者，第1份租約在95年5月7日到期，如證人吳
俊堅所稱為單純續約案件，兩造何以未直接續約，遲至95
年6月1日始簽訂系爭租約，證人吳俊堅所述顯有所隱暪，
而證人甲○○所稱因發現原告有超用情形，兩造有所協商
始遲至95年6月1日簽約等情，應屬可採。被告要求改以建
築改良物所有權狀取代建物測量查檢表作為系爭契約附件
，係經原告事先同意，於簽約時經證人吳俊堅過目，為證
人吳俊堅所自承，則原告對於系爭租約之承租範圍僅限於
建築改良物所有權狀所載台中市○○路○段○○號建物，非
如建物測量查檢表所繪範圍包括台中市○○路○○○號1樓，
自難諉為不知。原告另稱：租賃關係之實際範圍應按被告
現狀實際點交，即原告實際使用之範圍而為認定等語。惟
兩造訂立系爭租約時，已知悉第1份租約承租範圍有超用
之情形，原告實際使用之範圍自應依系爭租約約定予以減
縮，而非以原告實際超用之範圍作為承租範圍，否則系爭
租約記載房屋所在地及使用範圍豈不成為具文，更無須大
費周章更動契約所附文件。且兩造就系爭租約之承租範圍
並未作實際點交，原告使用台中市○○路○○○號1樓建物即
非被告點交範圍，原告上開主張，洵無可採。兩造合意訂
立系爭租約之租賃標的物僅限台中市○○路○段○○號1樓建
物，故系爭租約第1條後段雖記載「就甲乙雙方依現況使
用範圍由乙方承租」，應係指兩造同意依台中市○○路○
段○○號建物現況使用由原告承租，始符合兩造當事人訂約
之真意。
（三）兩造於系爭租約租賃期間約定租賃標的物為台中市○○路
○段○○號建物，原告明知台中市○○路○○○號1樓建物並非
租賃標的物，仍就台中市○○路○○○號1樓建物予以使用，
以致遭訴外人蔡耀炳提出告訴而無法繼續營運，難認係可
歸責於被告之事由所致。是以，原告依系爭租約第8條第1
項約定「租賃標的物租賃期間，依甲方點交現況之使用範
圍全部，如有部分承租範圍面積無法使用時，甲方同意將
當時租金調低百分之三十，如乙方無法營業時，得自動終
止契約，但雙方所受之損失不得向任一方請求任何損害賠
償」，主張因可歸責於被告之事由致原告無法營業，系爭
租約已於97年4月1日提前終止，自屬無據。從而，原告以
系爭租約已因第8條第1項事由提前終止為由，爰依租約第
4條第2項、第4項約定，請求被告返還租賃保證金30萬元
及法定遲延利息，並按日賠償3,000元之違約金，為無理
由，應予駁回。
（四）原告另主張兩造之租賃契約縱未因系爭租約第8條第1項之
約定而消滅，然因原告已為終止之意思表示，則租賃關係
自亦因租賃契約第7條第3項之約定而終止消滅等語。系爭
租約第7條第3項約定「租賃期限未滿時，乙方擬終止租約
，得於貳個月前以書面通知甲方或其代理人，若雙方未違
反約定，期約屆滿時，本約自動終止」，惟原告於96年3
月12日寄發存證信函終止租約，其理由係租賃範圍遭第3
人主張權利，致原告無法營業使用，依系爭租約第8條第1
項約定，於96年4月1日提前終止租賃關係等語，上開存證
信函並未表明依系爭租約第7條第3項約定於貳個月前通知
終止租約乙節，原告主張上開存證信函為系爭租約第7條
第3項之書面通知，顯有未合。原告既未依系爭租約第7條
第3項約定終止租約，其請求被告返還租賃保證金30萬元
及因遲延返還所生之利息、違約金，亦無理由，應予駁回
。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自亦失所附麗，
應併予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 4 月 3 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 7 日
書記官