臺中簡易庭103年度中簡字第857號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度中簡字第857號
原　　　告　 柯蔡晟
訴訟代理人　 黃呈熹 律師
複代理人　　 林詩元
被　　　告　 謝淑碧
上列當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於民國一０三年
六月十日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認原告對被告拍定取得坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○
○○號土地上之未辦保存登記建物（門牌號碼：雲林縣二崙鄉尖
厝崙一二四號）有優先承買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張略以：
一、訴外人 程李罔飼 於民國五十三年間，取得坐落雲林縣○○鄉
○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），嗣於六
十二年間，在系爭土地上興建未辦保存登記建物（門牌號碼
：雲林縣二崙鄉尖厝崙一二四號，下稱系爭建物）。程李罔
飼於七十八年九月十三日死亡，由其子即訴外人 程水賓 繼承
取得系爭土地、建物。又程水賓及訴外人 程素容 共同向原告
借款，程水賓乃將系爭土地設定抵押權予原告，因無法還款
，原告乃向臺灣雲林地方法院（下稱雲林地院）聲請強制執
行，並由拍賣承受取得系爭土地（當時系爭建物為程水賓所
有）。嗣原告於一０一年間，訴請程水賓、程素容、訴外人
程丹華 、 程秀足 、 程佳馨 拆屋還地，經雲林地院以系爭房屋
就系爭土地，有民法第四百二十五條之一第一項前段規定之
租賃關係存在為由，駁回原告之訴（一０一年度訴字第三七
八號），原告不服提起上訴，惟嗣撤回上訴而確定在案。又
原告於一０二年五月六日就系爭建物，聲請雲林地院強制執
行（一０二年度司執字第一二五三八號），被告固於一０二
年十一月二十日（第二次拍賣），以新臺幣（下同）四十二
萬一千元拍定買受，惟依土地法第一０四條第一項後段規定
，原告有依同樣條件優先購買之權，然雲林地院卻未通知原
告行使優先購買權。原告知悉有優先購買權後，旋於一０二
年十二月十九日，傳真民事陳報（優先購買權）狀主張優先
購買權，並於翌日遞送該狀，惟為被告所否認，且雲林地院
亦發文通知原告應另行起訴以為救濟，爰依法提起本件確認
訴訟。並聲明：確認原告對被告拍定取得系爭建物有優先購
買權存在。並提出繼承系統表、土地登記第一類謄本、民事
陳報狀、雲林地院民事執行處函等為證。
二、對被告抗辯所為之陳述：
強制執行法上拍賣乃以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地
位，是出賣人於出賣時，所應踐行之通知程序，應由拍賣機
關代為踐行。且土地法第一百零四條第二項規定之出賣通知
，應敘明受領通知者得以相同金額、條件，得為優先購買之
情，向受領通知之優先購買權人為告知者，始足當之。而雲
林地院雖曾以一０二年十一月二十日雲院通一０二司執辛字
第一二五三八號函，通知原告提出債權計算書，然該函文核
與原告是否具有優先購買權人之地位、是否得以相同金額、
條件優先購買系爭建物完全無涉，實非執行法院立於出賣人
之地位，向優先購買權人所為之出賣通知甚明，自難謂雲林
地院已代出賣人程水賓踐行土地法第一百零四條所規定優先
購買之通知，故原告之優先購買權自不能視為放棄。又原告
因雲林地院就系爭建物之拍賣程序，始終未顧及其得行使優
先購買權之權利，遂多次致電承辦之 辛股 書記官即訴外人蘇
美燕，促請提醒司法事務官即訴外人李翺宇就此為注意，然
均未獲正面之回應。原告之代理人即訴外人 黃靖閔 於一０二
年十二月六日致電 蘇美燕 ，係表明原告認為法院之拍賣有問
題，請其轉達李翺宇判斷本件有無優先購買權之問題，不能
據此認定原告係接到出賣通知，原告僅係促請法院注意而已
。嗣蘇美燕於一０二年十二月十七日致電黃靖閔，表示原告
於同年月六日來電時，即已告知原告需以書狀表示行使優先
承買權，惟原告遲未具狀，請原告確定是否行使優先購買權
，黃靖閔答以二日內，定具狀陳報債權人聲請優先承買相關
文件，蘇美燕並作成電話紀錄，惟此尚難與前述出賣通知相
提並論，而有逾越十日期間視為優先購買權放棄之情形。是
原告於系爭建物出賣時既未受合法通知，則其就系爭建物之
優先購買權，自無土地法第一百零四條第二項所定於接到出
賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄之情形，原告
之優先購買權自仍有效存在，仍得對系爭建物之拍定人即被
告為主張。
貳、被告抗辯略以：被告係於第二次拍賣始買受系爭建物，倘原
告有意購買，於第一次拍賣即可主張優先購買權。且一０二
年十一月二十日第二次拍賣時，原告亦有到場，並詢問書記
官蘇美燕系爭房屋是否有人拍定買受，蘇美燕答以已有人拍
定買受。而雲林地院已於一０三年一月八日發不動產權利移
轉證書予被告，並於同年月十七日發執行命令，命程水賓於
文到三十日內，將系爭建物自行點交予被告。又依雲林地院
一０一年度訴字第三七八號判決所載，原告與程水賓間並無
租賃關係，只是借貸關係，且程水賓亦否認其有在系爭建物
之租賃契約書上簽章，程水賓疑似以偽造之租賃契約主張其
有優先購買權。再者，債權人對法院拍賣之房屋或土地沒有
優先購買權，即使抵押權人也沒有優先購買權，只有優先受
償之權利等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。並提出
拍賣公告報紙、雲林地院一０一年度訴字第三七八號民事判
決節本、本院一０三年度訴字第五九九號、第一０三年度中
補字第五四五號民事裁定等為證。
參、兩造不爭執事項：
一、原告於一０二年五月六日就系爭建物，聲請雲林地院強制執
行（一０二年度司執字第一二五三八號），被告於一０二年
十一月二十日（第二次拍賣），以四十二萬一千元拍定買受
。
二、原告之代理人黃靖閔於一０二年十二月六日致電蘇美燕，表
示原告就系爭建物有優先購買權。
三、蘇美燕於一０二年十二月十七日致電黃靖閔，表示原告於同
年月六日來電時，即已告知原告需以書狀表示行使優先承買
權，惟原告遲未具狀，請原告確定是否行使優先購買權，黃
靖閔答以二日內，定具狀陳報債權人聲請優先承買相關文件
，蘇美燕並作成電話紀錄。
四、雲林地院已於一０三年一月八日發不動產權利移轉證書予被
告，並於同年月十七日發執行命令，命程水賓於文到三十日
內，將系爭建物自行點交予被告。
肆、兩造之爭點：
一、原告提起本件確認訴訟，有無即受確認判決之法律上利益？
二、如有，原告就系爭建物有無優先購買權？
三、如有，原告有無土地法第一百零四條第一項所定於接到出賣
通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄之情形？
(一)執行法院即雲林地院有無通知原告行使優先購買權？
(二)如有，係何時通知？
伍、法院之判斷：
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否
不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在
，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱
經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受
確認判決之法律上利益（最高法院五十二年台上字第一二四
０號判例意旨參照）。查，本件原告主張對被告所買受之系
爭建物有優先承買權存在。被告對其向雲林地院拍定系爭建
物且已發權利移轉證書等情並不爭執。是兩造就系爭建物權
利歸屬即有所爭執，而原告此項不安狀態得以確認判決除去
之，則原告自有提起本件確認訴訟之法律上利益。至最高法
院六十九年度台上字第一九六０號判決意旨所載「被上訴人
將原買主列為共同被告，提起確認優先承買權存在之訴，顯
無即受確認判決之法律上利益」等語，係因土地法一０四條
於六十四年七月二十四日修正前，關於優先承賣權人僅具債
權效力之故，此觀之該判決意旨首揭「按依修正前土地法第
一０四條所定基地所有人之優先承買權‧‧‧」即明。而土
地法第一０四條於六十四年七月二十四日修正時，增訂「出
賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契
約不得對抗優先承買權人」，換言之，修正後之土地法第一
０四條關於優先承買權人之權利已具物權效力。是本件自無
前開判決之適用，附此敘明。
二、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先
購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，
於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出
賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契
約不得對抗優先購買權人。土地法第一０四條定有明文。經
查，系爭土地為原告所有，系爭建物係坐落於系爭土地上，
則原告為系爭建物之基地所有權人。是系爭建物出賣時，原
告既為基地所有權人，對系爭建物自具優先承賣權。
三、前述土地法第一０四條關於通知優先承買權人僅規定「前項
優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先
權視為放棄。」對於通知優先承買權人之方式（書面、口頭
或其他方式）、內容，及優先承買權人如何行使優先承買權
（書面、口頭或其他方式）等則均未為規範。實務上亦認為
前開通知非必須以書面為之（最高行政法院七十二年度判字
第一二九七號判決參照）再者，依司法院民事廳九十六年六
月八日印行之「法院辦理民事執行實務參考手冊」第二八八
頁亦將土地法第一０四條第二項列為「法律未規定應以書面
為之」。是通知優先承買權人及優先承買權人行使優先承買
權之方式，法無明文，實務上則認為非必須以書面為之。
四、就本院依職權調閱之雲林地院一０二年度司執字第一二五三
八號執行卷觀之，系爭建物拍賣過程，除一０二年十二月十
七日雲林地院公務電話紀錄之記載有提及原告優先承買權外
（此部分詳後述），其餘如：查封筆錄、第一次拍賣公告、
第二次拍賣公告、拍賣不動產筆錄、拍定通知書等均未載明
原告有先承買權，亦無通知原告是否行使優先承買權之資料
。是就前開資料觀之，本件系爭建物拍賣過程，除前開電話
紀錄外，並無任何通知原告行使優先承買權之事證。
五、系爭建物於一０二年十一月二十日（第二次拍賣），由被告
以四十二萬一千元拍定買受，雲林地院於一０三年一月八日
發不動產權利移轉證書予被告，並於同年月十七日發執行命
令，命債務人程水賓於文到三十日內，將系爭建物自行點交
予被告，為兩造所不爭執，並經本院調閱前開執行卷宗，經
核屬實，堪認為真實。
六、又雲林地院一０二年十二月十七日公務電話紀錄「發話人通
話內容：一０二年十二月六日債權人（按即原告）代理人（
即訴外人黃靖閔）電話聯繫債權人（即原告）表示具優先承
買資格，惟未具狀陳報到院；其表示至遲於十二月十日具狀
，盼本院暫不核發移轉證明書予買受人（即被告）。本院於
十二月十一日作成證書，惟暫未送達買受人。十二月十七日
再致電債權人代理人，是否確定聲請優先承買。受話人通話
內容：債權人代理人表示二日內，定具狀陳報債權人聲請優
先承買相關文件。」依前開電話紀錄觀之，原告雖未接獲任
何行使優先承買權之通知，惟於一０二年十二月六日已知悉
其就系爭建物具優先承買權，並透過代理人向雲林地院表示
行使優先承買權之意，並請雲林地院暫不核發權利移轉證書
予拍定人即被告，雲林地院表示移轉證書已於一０二年十二
月十一日作成，惟尚未送達被告。嗣因原告並未以書面表示
行使優先承買權，雲林地院於一０二年十二月十七日再致電
原告代理人，詢其是否行使優先承買權，原告代理人表示二
日內具狀陳報。其後，原告亦確於二日後之一０二年十二月
十九日以書面先將「民事陳報（優先承買權）狀」傳真予雲
林地院，該陳報狀原本則於翌日即一０二年十二月二十日送
達雲林地院，有蓋用承辦書記官、司法事務官日期戳官章之
傳真陳報狀及蓋有雲林地院收文日期戳之陳報狀原本等可參
，並經本院調閱前開執行卷宗，經核屬實。綜上，原告於一
０二年十二月六日之前未曾接獲任何行使優先承買權之通知
，惟於一０二年十二月六日主動以口頭向出賣人即雲林地院
表示行使優先承買權，並於雲林地院一０二年十二月十七日
以電話通知原告是否行使優先承買權後之二日即一０二年十
二月十九日以書面向林地院表示行使優先承買權。
七、綜上所述，雲林地院於系爭建物拍定前並未通知原告是否行
使優先承買權，至拍定後之一０二年十二月十七日以電話通
知（催促）原告是否行使優先承買權。惟原告於一０二年十
二月六日即先以電話向雲林地院表示行使優先承買權，並於
一０二年十二月十九日依雲林地院一０二年十二月十七日之
通知，再以書面向雲林地院表示行使優先承買權。就優先承
買權人行使優先承買權之方式法無明文須以書面為之觀之，
原告於一０二年十二月六日即已行使優先承買權，就通知優
先承買權人行使優先承買權之方式法亦無明文須以書面為之
審之，雲林地院於一０二年十二月十七日電話通知原告是否
行使優先承買權，亦屬合法之通知。準此，則原告於接獲通
知二日後之一０二年十二月十九日以書面向雲林地院表示行
使優先承買權，亦未逾法定之十日期間。是本院認原告已於
法定十日期間內向雲林地院表示行使優先承買權，惟雲林地
院嗣於一０三年一月八日核發權利移轉證書予被告，依前述
土地法第一０四條第二項規定，前開權利移轉證書應不得對
抗優先承買權人即原告。
八、從而，原告請求確認原告對被告拍定取得坐落雲林縣○○鄉
○○○段○○○○○○○號土地上之未辦保存登記建物（門
牌號碼：雲林縣二崙鄉尖厝崙一二四號）有優先承買權存在
，為有理由，應予准許。
九、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌
均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。
中華民國103年7月22日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官簡賢坤
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國103年7月22日
書記官賴淵瀛