裁判字號：臺灣高雄地方法院97年訴字第1340號民事判決
裁判日期：民國98年02月10日
裁判案由：請求核定租金
臺灣高雄地方法院民事判決97年度訴字第1340號原告 涂蛉葳 訴訟代理人 游玉招 律師
李宏文 律師被告丁○○
丙○○乙○○甲○○己○○○上列當事人間請求請求核定租金事件，經本院於民國98年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告就占用原告所有坐落高雄市○鎮區○○段第六四五地號土地內如附圖所示部分（面積一五九平方公尺），應自民國九十七年九月二十五日起按月給付原告新台幣柒仟伍佰陸拾捌元之租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告丁○○、丙○○、甲○○、己○○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張坐落高雄市○鎮區○○段第645地號土地原為國有，嗣於民國59年間登記為被告丁○○所有，後戊○○於77年間因拍賣而取得其所有權，伊則於96年3月14日向之買受並為移轉登記完畢，而上開土地於62年間乃為被告之被繼承人 朱天和 興築門牌號碼高雄市○鎮區鎮○路○○○巷○號之未保存登記建物乙棟，該建物並於63年8月11日朱天和死亡後迭為被告所繼承而為公同共有，惟上開土地於73年間設定抵押時，其所有人為被告丁○○而與上開建物之共有人即被告及 朱洪秀蘭 、 朱照蓮 等人非同屬於一人，此與民法第87
6條第1項規定即屬不符，故戊○○於77年間取得上開土地之所有權時，被告及朱洪秀蘭、朱照蓮共有之上開建物對上開土地即無法取得法定地上權，且亦無其他正當法律權源而為無權占有，今上開土地既已為伊所有，而被告繼承之上開建物亦無權予以占用，其等依法自應將占用部分予以拆除並為返還，且被告在伊取得上開土地所有權後之無權占有期間即均受有相當於租金之利益，此自係無法律上之原因而受有之不當利得，並因此致伊之權益受損，則依土地申報地價年息10%計算，被告自96年3月14日起至97年8月13日止之占有期間，自應給付伊新台幣（下同）183,804元之損害金，如認兩造間就上開土地仍應成立法定地上權之關係，則被告就占有部分自仍負有給付租金之義務，而伊於前業寄發律師函催告被告應於文到7日內出面協議議定地租並請求給付所欠地租惟未獲置理，伊自得請求法院核定以按土地申報地價年息10%計算之租金，為此爰依民法第767條之規定及不當得利之法律關係為先位聲明請求：㈠、被告應將如附圖所示紅色部分之地上物拆除並將占有之土地返還，且應給付原告183,804元及自97年8月14日起至交還土地之日止按月給付10,812元；㈡、被告丁○○應自如附圖所示紅色部分之地上物遷出；㈢、願供擔保請准為假執行之宣告，並依民法第87
6條第1項規定備位聲明請求：㈠、核定被告占用原告所有上開土地部分自96年3月14日起每月租金為10,812元。
三、被告丁○○、丙○○、甲○○、己○○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出之書狀作何聲明或陳述。
四、被告乙○○則以上開建物係伊父於光復後所興建，伊父死亡後，伊等即均未加以處理，並均由被告丁○○住居使用，原告對未為占有使用之伊為上開請求係屬無據等語為辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、兩造不爭執之事項：
㈠、坐落高雄市○鎮區○○段第645地號土地（面積227平方公尺，公告現值每平方公尺22,000元，96年1月申報地價每平方公尺8,160元，重測前為前鎮段第726地號）原為未登錄地，於52年8月22日經第一次登記為國有財產局所有，嗣於59年11月28日以買賣為原因而登記為被告丁○○所有，後戊○○於77年8月15日因拍賣而登記取得其所有權，再於96年3月14日以買賣為原因而登記為原告所有。
㈡、門牌號碼高雄市○鎮區鎮○路○○○巷○號未保存登記建物為被告之被繼承人朱天和在上開土地上所興築（占有面積
159㎡），並於61年間通報房屋稅籍，而朱天和業於63年
8月11日死亡，其繼承人於繼承開始後並未分割遺產或拋棄，自91年8月11日後之現有繼承人為被告5人。
六、本院就兩造必要爭點所為之判斷：
㈠、被告公同共有之系爭房屋有無得占有系爭土地之正當權源？⑴按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，又「所謂『土地及房屋同屬一人』固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內；並將所稱之『房屋承買人』擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人」，最高法院48年台上字第1457號、89年台上字第284號分別著有判例及裁判意旨可資參照。是房屋在性質上原即不能與土地使用權分離而存在，上開判例意旨即在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，故在土地及房屋原同屬一人而嗣各異其所有時，基於其原有之使用權關係及買受人原為可預見之範圍，為解決此一占有權源之問題，解釋上除有特別情事可認當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，自均應推斷土地承買人默許房屋承買人得支付相當之代價而繼續使用土地，且再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，土地原所有權人或其承受人，亦應推斷對之默許其繼續承租而繼續其原來之法律關係，此觀新修正民法第425條之1規定即明，同理，在房屋及土地原即異其所有惟房屋所有權人就該基地原有使用權之情況，其房屋或土地再行移轉時，基於同一之法理，解釋上除有特別情事可認當事人之真意限於賣屋即拋棄其基地之使用權外，亦應推斷土地所有人默許房屋承買人得支付相當之代價而繼續使用土地，且再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，亦應推斷對之默許其繼續承租而繼續其原來之法律關係，此由新修正民法第426條之1之規定亦得推之。
⑵本件原告固以系爭土地於設定抵押時因與系爭建物非同屬
於一人，故系爭建物在系爭土地拍賣時，即不符民法第87
6條第1項規定而不得視為已有地上權之設定即為無權占有云云，惟查，系爭土地原為未登錄地，於52年8月22日經第一次登記為國有財產局所有，嗣於59年11月28日以買賣為原因而登記為被告丁○○所有，後戊○○於77年8月
15日因拍賣而取得其所有權，再於96年3月14日以買賣為原因而登記為原告所有，而上開未保存登記建物為被告之被繼承人朱天和所興築，並於61年間通報房屋稅籍，而朱天和業於63年8月11日死亡，其繼承人於繼承開始後並未分割遺產或拋棄，自91年8月11日後之現有繼承人為被告5人均已如上述，是系爭土地於59年間既已為被告丁○○所買受，姑不論系爭建物究係其父朱天和於此前或此後所興築，其在被告丁○○取得該基地所有權時，衡情應均已得其同意而有適法之使用權源，於此後即無無權占有之問題，而系爭土地與建物之所有權於朱天和在63年8月11日死亡前雖分屬2人，惟被告丁○○在其被繼承人朱天和死亡後，其於系爭建物即與其他繼承人取得公同共有之地位，以上述之「土地及房屋同屬一人」乃可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，反而推之，房屋共有人數除與土地相同之共有人外尚有其他共有人者亦應屬之，則被告丁○○在因繼承而對系爭建物取得公同共有之時起，系爭土地及建物即亦有所有權同屬一人之情形，今系爭土地於遭拍賣前既與系爭房屋同屬一人，而其拍賣亦無得解釋當事人之真意有限於賣屋而無基地使用之特別情事，為保護系爭建物既得之使用權，系爭土地於與房屋分開出賣後，亦應推斷土地承買人即原告之前手戊○○已默許系爭建物共有人等得繼續使用土地之租賃關係存在，而系爭土地遞為移轉予原告時，亦應推斷其已默許系爭建物共有人之被告得於房屋使用期限內，支付相當之代價而繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地，故被告公同共有之系爭房屋就系爭土地之占用，縱無法定地上權之存在，其亦因有民法第425條之1規定之適用而得有租賃關係之存在為有權占有，於此即無不當得利或侵權行為之可言，原告先位請求被告拆屋還地並應給付相當於租金之不當得利自為無據。
㈡、原告就系爭建物得請求核定之租金數額為何？⑴按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第民法第425條之1定有明文。被告公同共有之系爭建物就原告所有之系爭土地依法乃推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在已如上述，而原告於96年9月間乃寄發律師函催告占有使用系爭建物之被告丁○○應於文到
7日內出面協議議定地租並請求給付所欠地租惟未獲置理乙節，亦有律師函暨掛號回執等件附卷足憑，是被告就共有之系爭建物固因法律規定而得在其使用期限內繼續合法使用所坐落之基地，惟依同一法律規定既推定兩造間就系爭土地之使用為租賃關係，且實際使用人即被告丁○○於受協議催告後暨被告等人經訴訟迄今既均未能與原告達成協議租金數額之和解，則無論依本院適用之上開規定，抑為原告原主張之同法第876條第1項規定，本院自均應就原告之備位請求予以核定租金，原告於此請求自為有據。⑵按「建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同
法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價」，最高法院75年度台上字第378號亦著有裁判意旨可資參照。查系爭土地之公告現值為每平方公尺22,000元，96年1月之申報地價為每平方公尺8,160元，而系爭建物占有系爭土地之面積為159㎡已如前述，另系爭土地現為住宅區，坐落於高雄市○鎮區鎮○路與同路196巷交岔口附近，附近工商混雜，市況尚佳乙節，此經本院到場勘驗屬實，且有勘驗筆錄附卷足憑，是被告共有之上開建物既占有系爭土地159㎡，其應給付之租金數額自得以此可受利益之範圍為核算基準，而租額之多寡原應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，且並須受前述建築房屋基地租金法定租率即系爭土地之申報地價額年息10%計算基準之限制，則本院斟酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況暨被告等利用基地之經濟價值與所受利益併高雄市政府公告市有出租基地租金率（5%）等情，認原告就系爭土地請求依法定租金之以土地申報地價年息10%計算其相當於租金之不當利得尚屬過高，而應以7%即每月應付租金7568元（159㎡×8,160×7%÷12）較為適當；另原告於本件起訴前僅對被告丁○○1人而未對被告全體為請求協議租金之意思表示，並係遲至97年9月18日始追加對訴訟標的應合一確定之當事人即丙○○、乙○○、甲○○、己○○○為被告，並由本院於送達後最後在97年9月25日始經追加之被告乙○○、甲○○、己○○○所收受（追加起訴二狀、送達證書附卷參照），則參酌最高法院就與核定租金同性質之租金增減請求權所為之判例意旨「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」所示（48年台上字第521號），推定為出租人之原告為核定租金之意思表示既至遲在97年9月25日始到達於被告全體，其等推定向原告承租系爭土地如附圖所示部分而應給付之租金，至早自應自斯時起始負給付義務，原告於此前自不得溯及於移轉登記時即請求給付本院核定後之租金即每月7568元，原告逾此範圍外之請求即為無據。
七、綜上所述，被告公同共有之系爭房屋在系爭土地經拍賣前乃因有所有權同屬一人之情形而得有民法第425條之1規定之適用，原告之前手暨原告均應已默許其等於房屋使用期限內得支付相當之代價而繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地，系爭房屋就系爭土地之占用縱無法定地上權之存在，亦因有租賃關係之存在而為有權占有，於此即無不當得利或侵權行為之可言，原告先位請求被告拆屋還地、遷讓並應給付相當於租金之不當得利即為無據，而被告共有之系爭建物就所坐落之基地使用既推定為租賃關係，本院自均應就原告之備位請求予以核定租金，並自97年9月25日起核定為每月7568元，從而原告請求核定租金，依法即無不合，自應予以准許，其逾此範圍外之請求則為無據，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，合依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國98年2月10日
民事第一庭法官黃宏欽正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年2月10日
書記官陳心儀