裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第976號民事判決
裁判日期：民國101年09月25日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第976號原告 賴育敏
丁棖埤 上二原告訴訟代理人 吳光陸 律師複代理人 楊雅婷 律師被告百朗寧實業有限公司法定代理人 王紫翎 被告御竹緣實業有限公司法定代理人王紫翎兼上二被告訴訟代理人 張功 鋐上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年8月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告百朗寧實業有限公司、御竹緣實業有限公司及 張功鋐 應將坐落台中市○區○○○段○○○○○○號土地上，如附件本院民國101年3月2日中院彥民執100司執寅字第22612號權利移轉證書附表所示建物即編號1之4461建號及編號2之17238建號房屋(門牌號碼為台中市○區○○路○○○號)遷讓交還予原告。
二、被告百朗寧實業有限公司、御竹緣實業有限公司及張功鋐應自民國101年4月1日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬叁仟零陸拾柒元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔千分之九九二，餘由原告負擔。
五、本判決第一、二項部分，於原告以新臺幣壹佰柒拾萬捌仟肆佰肆拾伍元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰壹拾貳萬伍仟叁佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款，分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主張爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩者請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查原告於起訴時僅請求被告百朗寧實業有限公司、御竹緣實業有限公司遷讓交還系爭門牌號碼台中市○區○○路○○○號房屋；嗣於訴訟中因查悉該二公司實際經營者張功鋐亦同占用系爭房屋，乃追加張功鋐為被告而併請求之，先後所為請求之主要爭點及訴訟資料相同，請求之基礎事實同一，所為訴之追加符合訴訟經濟及紛爭解決一次性原則，依上開規定，應予准許。
二、又原告起訴時就相當於租金之不當得利之請求始點係自民國101年3月3日起算，嗣於訴訟中請求延自101年4月1日起算，核屬減縮應受判決事項，亦應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)坐落台中市○區○○○段○○○○○○號土地上，如附件鈞院101年3月2日中院彥民執100司執寅字第22612號權利移轉證書附表所示建物即編號1之4461建號及編號2之17238建號房屋(門牌號碼為台中市○區○○路○○○號，下稱系爭166號房屋)為被告百朗寧實業有限公司所有，經鈞院100年度司執字第22612號強制執行，由原告拍定，經鈞院核發權利移轉證書，是依強制執行法第98條第1項，原告已取得有權。依拍賣公告記載「查封時據債務人稱建物自78年6月起出租予第三人御竹緣公司，未定書面租約，亦未定租期，每月租金3000元，故不點交」，即目前系爭166號房屋為被告御竹緣實業有限公司使用，但依鈞院100年10月25日執行筆錄記載「債務人 張功亮 在場，其稱166號與168號已打通，現經營日本料理店。並稱 伊有 向百朗寧公司承租166號。現場請其提出租約，伊稱以後再送法院。」，似有租約，何以事後又稱無租約，尤其以該房屋價值豈有可能每月租金為新臺幣(下同)3,000元，揆諸被告二公司之法定代理人均相同，是此租賃應非實在，則其占用應非本於租賃權，對原告而言應為無權占有。被告御竹緣實業有限公司雖辯稱其與被告百朗寧實業有限公司之租約於98年6月滿20年而更新租賃契約，原告否認之，被告既無證據證明原有不定期租賃契約存在，如何可能有更新租賃契約？事實上，系爭建物既已於81年10月5日查封，依強制執行法第113條「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」準用第51條第2項「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」，被告所為之租賃行為係有礙執行效果之行為，自不能主張民法第451條所定默示更新不定期繼續租約之效果。
(二)退一步言，上開租賃縱屬實在，依民法第425條第2項之規定，因被告間之租賃並無公證，自無第1項「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」適用，參照最高法院95年度台上字第521號判決「惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人繼續存在；固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於88年4月21日修正公布(89年5月5日施行)，依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定。」。被告御竹緣公司之租賃不得對抗原告，仍屬無權占有。
(三)又被告辯稱原告取回系爭房屋後，將造成其所鄰與之相互打通之御竹緣實業有限公司所有台中市○區○○路○○○號房屋(下稱168號房屋)無法上二、三樓，系爭房屋無法上四、五樓。系爭房屋、168號房屋係日本料理店，如果原告收回被告經營之日本料理店勢必倒閉，被告張功鋐及家人將因無職業、流落街頭，造成社會問題，因此被告有繼續租賃使用系爭166號房屋之正當理由，原告馬上訴請遷讓房屋，顯然係以損害被告為主要目的，且違反應依誠實及信用方法行使權利云云。惟系爭166號房屋與168號房屋本屬兩棟獨立之建物，既可打通，當然仍可回復原狀設立牆壁，自無不可遷讓之理，原告拍定後有使用必要，被告御竹緣實業有限公司並非本於租賃使用，自屬無權占用，原告可本於所有權請求該公司遷讓。
(四)原告已取得系爭166號房屋所有權，為此依民法第767條第1項物上請求權之規定請求被告返還，並因被告占用，被告受有相當於租金之不當得利，爰一併請求。系爭166號房屋坐落公益路上接近忠明南路口，附近有諾貝爾書城及許多餐飲、麵包店、岡山羊肉爐等店面，生活機能相當不錯，原告受有之損害爰以496萬元(即系爭166號房屋拍定價額)按年息百分之10計算，又為便於按月計算租金，爰將請求始期定於101年4月1日起算(本院按：依原告主張計算，月租金應為0000000×10%÷12=41333元)。
(五)聲明：1、被告應將系爭166號房屋遷讓交還予原告。2、被告應自101年4月1日起至遷讓交還系爭166號房屋之日止，按月給付原告41,333元。3、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告均抗辯：
(一)被告百朗寧實業有限公司於78年6月將系爭166號房屋出租給被告御竹緣實業有限公司使用，係不定期之租賃契約，至98年6月滿20年，御竹緣公司與百朗寧公司更新租賃契約，仍訂立不定期租賃契約，至今不定期租賃契約仍有效存在，依買賣不破租賃之原則，御竹緣實業有限公司對原告就系爭166號房屋之租賃契約，依然有效存在。目前被告三人就系爭166號房屋之全部均有占有使用之權。
(二)御竹緣實業有限公司所有公益路168號房屋，與系爭166號房屋多年前互相打通，中間沒有牆壁，由御竹緣實業有限公司經營日本料理，屋內只有系爭166號房屋有樓梯上二樓及三樓，三樓上四樓、五樓之樓梯改在168號房屋這邊，如果系爭166號房屋被原告收回，則將造成168號房屋無法上二、三樓，166號房屋無法上四、五樓，況且系爭166號房屋、168號房屋係日本料理店，如果原告收回系爭166號房屋，被告經營之日本料理店勢必倒閉，被告及家人將因無職業、流落街頭，造成社會問題，因此被告有繼續租賃使用系爭166號房屋之正當理由，原告不得終止租賃契約。原告雖因拍賣取得系爭166號房屋，但因該房屋不定期租賃契約有效存在，原告馬上訴請遷讓房屋，顯然係以損害被告為主要目的，且行使權利違反民法第148條之誠實及信用方法，是以原告之訴無理由。
(三)聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)查系爭166號房屋原為被告百朗寧實業有限公司所有，經本院以100年度司執字第22612號強制執行事件執行程序拍賣後，由原告二人共同標買拍定(持分各二分之一)，並於101年3月2日取得本院核發之權利移轉證書，此有該不動產權利移轉證書為證(本院卷第8、9頁)，並經調閱執行卷宗核實。
(二)被告辯以御竹緣實業有限公司與系爭166號房屋原所有人百朗寧實業有限公司間存在租賃契約，而主張有權占有系爭房屋，則本件主要爭點在於被告主張之租賃契約是否屬實？若真有租賃情事，則本件是否有民法第425條買賣不破租賃之適用？查本院100年度司執字第22612號強制執行事件100年10月25日執行勘測筆錄記載：「債務人張功亮（即被告張功鋐）在場，其稱166號與168號已打通，現經營日本料理店。
並稱伊有向百朗寧公司承租166號。現場請其提出租約，伊稱以後再送法院」，依其所言意旨，應有書面租約存在，否則日後何以提送法院；惟依百朗寧實業有限公司於100年11月29日具狀稱：「本建物於78年6月已租給御竹緣實業有限公司經營餐飲業之用，雙方僅以口頭租賃，而且是不定期使用續約，每月租金3000元」等語，則又變更為口頭租賃而無書面租約存在，說詞已有矛盾，且每月租金僅3,000元，亦屬過低而與該房屋之客觀市價及營業使用利益不相當，故被告所謂租約之真實性，實極可疑；再參之租賃雙方百朗寧實業有限公司、御竹緣實業有限公司之法定代理人均為被告張功鋐之妻王紫翎，且張功鋐於本院審理時亦自承此二家公司實際上都是其在經營管理，其妻王紫翎只是掛名負責人」（本院卷第87頁反面）等語，則揭穿公司法人面紗，所謂二家公司間租約之有無，實繫諸於實際經營者即被告張功鋐一人之意，今其空言泛稱二家公司間有不定期之租賃契約，而乏其他具體證據，復有前述書面租約有無矛盾之說詞，實難認其租賃關係存在之主張可採。
(三)退步言之，即便採信被告關於上開兩公司間租約存在之主張，則依其主張之最新租約內容，係於98年6月間所訂立之口頭不定期租賃契約(本院卷第87頁反面)。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。被告所主張之房屋租賃契約未定期限，復未經公證，依前揭規定，自不適用民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，故被告所主張之該租賃契約，無從持以對抗原告。且被告除前述租賃事由外，復無其他事證可證明其有權占用之事實，是原告主張被告為無權占有系爭房屋，應屬可採。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。本件原告其因拍定而於101年3月2日領得本院民事執行處核發之系爭166號房屋之不動產權利移轉證書，即已取得該房屋之所有權。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段定有明文。本件被告三人均無法舉證證明其等有何正當權源占用系爭房屋，則循法院合法拍賣程序、付出高額對價以取得系爭166號房屋所有權之原告，為維護自身財產基本權益，依民法第767條物上請求權之規定，請求被告將房屋遷讓交還原告，顯屬正當權利之行使，非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實信用原則可言。被告所辯原告本件請求有違民法第148條誠信原則之規定云云，並無可採。按任何債權人行使權利之結果，均會產生權利義務變動之結果，使義務人利益因而受損，此為權利行使之本質，若係依法主張行使權利，且無違誠信原則，債務人即難以利益受損、生計受影響為由而對抗之。本件被告若真有因遷讓房屋而生計無依之情形，應另尋求國家社會福利機關(如各縣市政府社會局)為必要救助，而非於訴訟程序執為抗辯事由。至於被告另辯稱系爭166號房屋與168號房屋因打通隔牆而有互相依附使用之問題，此乃原告未來如何利用或修補回復系爭166號房屋原狀之問題，與原告是否有權請求被告交還房屋無關，被告執之為拒絕遷讓之理由，並非可採。從而，原告依民法第767條前段規定請求被告三人將系爭房屋遷讓交還原告二人，於法有據，應予准許。
(四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。土地及房屋為價值不斐之不動產，無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。再按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院95年台上字第82號民事裁判意旨參照）。查本件被告三人占用系爭166號房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告三人返還其利益。查系爭166號房屋為住商用、鋼筋混凝土造5層樓房，現供百朗寧實業有限公司及御竹緣實業有限公司之共同實際負責人即被告張功鋐經營日本料理店，部分並作為其住家使用，建物坐落台中市○區○○○○○路上近忠明南路口，附近有諾貝爾書城、岡山羊肉爐及許多餐飲、麵包店等店面，於本院100年度司執字第22612號強制執行事件執行程序中經建築師事務所鑑定價格為4,958,000元，拍定金額則為496萬元等情，業經兩造 陳明 在卷，並經調閱執行卷宗核實。本院綜衡上情，認應以拍定金額496萬元按年息百分之8計算，即以每月33,067元(計算式：0000000×8%÷12=33067，元以下四捨五入)為相當於租金之不當得利金額，較為允當。而原告已於101年3月2日取得權利移轉證書，已如前述，則原告依民法第179條之規定，請求被告自101年4月1日起至遷讓系爭166號房屋之日止，按月給付占用該房屋相當於租金之不當得利33,067元，即屬有據，應予准許，逾此部分之請求即無理由，應予駁回。
(五)綜上所述，本件被告既無權占有使用原告所有之系爭166號房屋，則原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，即有理由，應予准許。又被告無權占有原告所有之房屋，而獲得相當於租金之利益，並致原告受有損害，從而，原告依民法第179條之規定，請求被告自101年4月1日起至遷讓系爭166號房屋之日止，按月給付占用系爭房屋相當於租金之不當得利33,067元，亦有理由，應予准許；其餘逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本件原告勝訴部分，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年9月25日
民事第二庭法官蔡建興上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年9月25日
書記官王淑燕