裁判字號：最高法院92年台上字第769號民事判決
裁判日期：民國92年04月17日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決九十二年度台上字第七六九號
上訴人己○○
庚○○
壬○○
辛○○
戊○○甲○○○乙○○○
丁○○共同訴訟代理人 石志鵬 律師被上訴人丙○○右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十年六月六日台灣高等法院第二審判決（九十年度上字第四七號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：被上訴人之祖父 蔡金山 於民國四十二年間，向伊父 蔡金水 承租坐落桃園縣○○鄉○○○段古亭小段六八八及六八九地號土地（下稱系爭土地）耕作，後由被上訴人繼承耕作並與蔡金水訂立耕地租約，租期自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，期滿後再續約至九十一年十二月三十一日。因蔡金水已於八十六年十月二十一日死亡，由伊繼承系爭土地，而蔡金山自四十二年承租系爭土地起及被上訴人繼承耕作後均未曾繳付租金，積欠達兩年之總額，經伊催告被上訴人限期給付，迄未獲理會，伊乃依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定，於八十八年四月二十一日終止兩造間之租約。爰本於所有權人之地位，求為命被上訴人將系爭土地回復原狀後交還予伊之判決。
被上訴人則以：系爭土地原由伊祖父蔡金山向上訴人之父蔡金水承租耕作，承租期間伊父 蔡財壽 於五十七年五月二十六日與蔡金水（原判決誤書為蔡金山）就系爭土地簽訂買賣契約書，交付約定價金一萬九千五百台斤稻穀中之四十餘石予蔡金水後，因蔡金水未清償系爭土地上設定之抵押債權以塗銷抵押權，致不能辦理產權移轉登記，雙方遂協議將已交付稻穀之利息作為承租系爭土地之租金，故伊繼承耕作即無庸再繳付租金。上訴人以伊欠租為由終止租約，自屬無理等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：兩造就系爭土地訂有耕地租約，租期至九十一年十二月三十一日止，被上訴人均未現實繳付租金，上訴人於催告未果後，以被上訴人積欠租金總額達二年以上為由而終止系爭租約等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、存證信函可稽，固堪信為真實。然被上訴人抗辯其父蔡財壽曾於五十七年五月二十六日與蔡金水就系爭土地簽訂買賣契約書，由蔡財壽交付四十餘石之稻谷與蔡金水，嗣因系爭土地設定有抵押權，無法辦理所有權移轉登記，雙方遂協議將已付四十二石稻穀之利息作為承租系爭土地之租金等情，核與土地買賣契約書所載及證人 蔡添發 之證言相符。倘被上訴人之被繼承人自五十年間起即未曾繳付租金，為何蔡金水仍願與被上訴人簽訂八十一年及八十六年起之耕地租約？又何以蔡金水或上訴人從未依台灣省耕地租約登記辦法第二條之規定向鄉公所提出書面意見？可見被上訴人並未積欠上訴人租金，上訴人之終止系爭租約於法不合，其請求被上訴人將系爭土地回復原狀後交還，自非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人，但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十七條定有明文。本件被上訴人抗辯其父蔡財壽與上訴人之父蔡金水簽訂系爭土地之買賣契約，曾付價金稻谷四十餘石。因土地設定有抵押權無法辦理所有權移轉登記，乃協議以該已付稻谷之利息作為承租系爭土地之租金云云，固經證人蔡添發到場附和其詞，然系爭土地縱設定有第三人 沈通 、 簡詹富 之抵押權，揆諸首揭說明，應不影響該土地之所有權移轉登記，則被上訴人之所辯及證人蔡添發之證言，是否符合常情，而與經驗法則無悖，尚待釐清。原審據之而為有利於被上訴人之認定，已嫌率斷。次查依蔡金水與蔡財壽所簽訂之系爭土地買賣契約書第二條及第三條約定，買賣價金為蓬萊谷一萬九千五百台斤，付款方式為契約成立時給付二千台斤作為定金，其餘一萬五千五百台斤應於同年農曆七月末日前給付，尾款限至同年農曆八月末日前於蔡金水將系爭土地產權移轉登記所需憑證提交蔡財壽並於地政機關收件時一次付清（見一審卷五八頁），似見該買賣之價金係分三期給付。果爾，被上訴人及證人蔡添發一再陳稱之蔡財壽已付價金稻谷四十餘石（四千餘台斤），究竟屬於約定三期價金中之何項？其給付與約定之付款方式是否相符？倘該價金稻谷未為給付，雙方似即不可能約定以其「利息」抵付租金，或其僅給付該部分之價金（稻谷），數十年來其所生利息是否足敷租金？亦均有詳加研求之必要。此外，依蔡財壽書立之「保管證書」記載，該買賣定金蓬萊谷二千台斤由蔡財壽如數保管至同年農曆六月末日（見一審卷六○頁），則買賣契約書中載明「買賣定金（不另立收據）」，是否足以認定蔡財壽已現實給付該買賣定金稻谷？上訴人據此主張依該「保管證書」之記載被上訴人或蔡財壽未曾給付任何價金稻谷云云，是否為不足取？原審就此重要之攻擊方法，疏未於判決中記載其取捨意見，即有判決不備理由之違法。上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年四月十七日
最高法院民事第七庭
審判長法官蘇茂秋
法官徐璧湖法官朱建男法官蘇達志法官沈方維右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年四月二十八日